گیرِ قطعه زمین افتاده.
آقای تان (کات لای وارد، هوشی مین سیتی) پس از دو سال مالکیت یک قطعه زمین در یک منطقه مسکونی نزدیک یک منطقه صنعتی در بین دونگ (شهر هوشی مین فعلی)، با وجود تلاشهای متعدد برای فروش آن، نتوانسته آن را بفروشد. در سال ۲۰۲۴، او بیش از ۷ میلیارد دانگ ویتنامی برای خرید زمین هزینه کرد، به این امید که پس از توسعه منطقه صنعتی، قیمت زمین به شدت افزایش یابد، مشابه موجهای قبلی قیمت در بازار.
با این حال، قیمتها تقریباً بدون تغییر باقی ماندهاند و نقدینگی بسیار پایین است. چیزی که او بیش از همه از آن ابراز تاسف میکند این است که در همین مدت، بسیاری از پروژههای آپارتمانی حداقل 30 تا 40 درصد افزایش قیمت داشتهاند، در حالی که سایر کانالهای سرمایهگذاری مانند سهام نیز افزایش قیمت قابل توجهی را تجربه کردهاند.
وضعیت مشابهی برای آقای هونگ (بخش بین ترونگ، شهر هوشی مین) رخ داد. در سال 2024، او تمام پول را از حساب اوراق بهادار خود برداشت کرد تا دو قطعه زمین به ارزش نزدیک به 2 میلیارد دونگ ویتنامی در منطقه دائو تینگ (که قبلاً استان بین دونگ بود) خریداری کند، که انتظار میرفت از طرح منطقه صنعتی و مسکونی بهرهمند شود.
با این حال، پس از دو سال، قیمت زمین تقریباً بدون تغییر باقی ماند و نقل و انتقالات دشوار شد. با نگاهی به گذشته، او معتقد است که اگر به نگه داشتن سهام ادامه میداد یا به آپارتمان روی میآورد، بازده سرمایهگذاری میتوانست بسیار مطلوبتر باشد.
بازار زمین کساد است (عکس: KC).
داستانهای بالا تا حدودی منعکسکننده تحولات جاری در بازار زمین هستند. دادههای Batdongsan.com.vn در ماه مه نشان میدهد که علاقه به زمین در سراسر کشور در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۴۰ درصد کاهش یافته است - شدیدترین کاهش در بین انواع املاک و مستغلات. تنها در هانوی ، علاقه تا ۵۵ درصد کاهش یافته است، در حالی که در منطقه سابق شهر هوشی مین ۱۶ درصد کاهش یافته است.
این واحد خاطرنشان کرد که در هانوی، تقاضا برای قطعات زمین در مناطق زیادی پراکنده است، در حالی که در شهر هوشی مین، تقاضا عمدتاً در چند منطقه مانند منطقه ۹، شهر تو دوک ، کو چی و منطقه ۲ سابق متمرکز است. قیمتهای فروش هنوز در برخی مناطق روند صعودی را نشان میدهند، اما عمدتاً در منطقه مرکزی متمرکز هستند.
کارشناس نگو تان هوان به دادههای نظرسنجی استناد کرد که نشان میدهد بسیاری از مناطقی که زمانی «نقاط داغ» برای سرمایهگذاری در زمین و زمینهای کشاورزی بودند، مانند بین فوک، بائو لوک، هوا بین و تای نگوین، هنوز به اوج قیمتهای تعیینشده در سال ۲۰۲۲ نرسیدهاند. در همین حال، برخی از مناطق دیگر افزایش قیمت قابل توجهی را ثبت کردهاند که نشان دهنده تمایز فزاینده و آشکار جریانهای سرمایه در بازار است.
به گفته آقای هوان، در دورههای رشد سریع بازار، بسیاری از سرمایهگذاران در درجه اول سرمایهگذاریهای خود را بر اساس انتظارات مربوط به برنامهریزی شهری یا پروژههای زیرساختی انجام میدهند، نه اینکه عوامل اساسی مانند اندازه جمعیت، پتانسیل ایجاد شغل یا ارزش واقعی قابل بهرهبرداری املاک و مستغلات را در نظر بگیرند.
صرف انتشار اطلاعات در مورد برنامهریزی شهری میتواند باعث افزایش قیمت زمین در بسیاری از مناطق در مدت کوتاهی شود. فو می (با ریا - وونگ تاو)، دوک ترونگ، بائو لوک، فان تیت، بین فوک و مناطق شمالی مانند هوا بین، باک گیانگ و باک نین همگی چنین افزایش قیمتی را تجربه کردهاند.
تغییرات جریان نقدی
با این حال، نگو تان هوان، متخصص، معتقد است که از زمان رکود بازار در پایان سال ۲۰۲۲، تصویر به طور قابل توجهی تغییر کرده است. نقدینگی زمین در مناطقی دور از مرکز شهر و با تراکم جمعیت کم، بیش از ۸۰ درصد کاهش یافته است، در حالی که آپارتمانها و سایر محصولات با پتانسیل جریان نقدی واقعی، هم در معاملات و هم در قیمت فروش، ظرف حدود یک سال بسیار سریعتر بهبود یافتهاند. تا به امروز، بسیاری از مناطقی که قیمت زمین قبلاً عمدتاً به دلیل انتظارات سوداگرانه افزایش یافته بود، هنوز به سطح قیمت قبلی خود بازنگشته اند.
به گفته آقای هوان، این قابل توجهترین نشانه در بازار فعلی املاک و مستغلات است و روندهای آینده را شکل خواهد داد. پول در حال ناپدید شدن نیست؛ در عوض، به سمت داراییهای باکیفیتی حرکت میکند که جریان نقدی ایجاد میکنند، زیرساخت دارند، چارچوبهای قانونی شفافی دارند و ارزش کاربردی واقعی دارند.
تران کوانگ ترونگ، متخصص، با همین دیدگاه معتقد است که دوره از الان تا پایان سال، و به ویژه در سال آینده، زمانی خواهد بود که سرمایهگذاران باید به جای ادامه سرمایهگذاری بر اساس ذهنیت یا احساسات گلهوار مانند چرخههای قبلی، به طور فعال سبدهای املاک و مستغلات خود را بازسازی کنند.
به گفته وی، اولین کاری که باید انجام شود، بررسی کل پرتفوی است تا ارزیابی شود که کدام داراییها باید حفظ شوند، کدام داراییها باید برای اضافه شدن در اولویت قرار گیرند و سرمایهگذاری اصلی در این استراتژی برای ۵ تا ۱۰ سال آینده چه خواهد بود.
آقای ترانگ تأکید کرد که در شرایط فعلی، نقدینگی به همان اندازه، اگر نگوییم مهمتر، از بازده مورد انتظار مهم است. بنابراین، سرمایهگذاران باید روند بازار و تغییرات در تقاضای خریداران را پیشبینی کنند تا مشخص شود کدام بخش، چرخه بعدی را هدایت خواهد کرد.
به گفته این کارشناس، برخلاف دورههای گذشته، جهتگیری برنامهریزی، توسعه زیرساختها و گسترش شهری اکنون واضحتر است و اطلاعات برنامهریزی نیز به صورت عمومی و شفاف در دسترس است. بنابراین، به جای دنبال کردن افزایش قیمت زمین، سرمایهگذاران باید انتخابهای سرمایهگذاری بلندمدت خود را بر اساس برنامهریزی انجام دهند.
او استدلال کرد که استراتژیهایی که زمانی سود بالایی به همراه داشتند، مانند تقسیم زمین برای فروش یا سرمایهگذاری بر اساس روندهای محلی، دیگر در شرایط جدید مناسب نخواهند بود.
برای انتخاب املاک و مستغلات با ارزش پایدار، سرمایهگذاران باید عوامل اساسی مانند میزان جمعیت، سرعت توسعه زیرساختها، پتانسیل ایجاد شغل و امکانات رفاهی را در اولویت قرار دهند. مناطقی که دارای خطوط مترو، مدارس، بیمارستانها، مراکز خرید و سایر پروژههای زیرساختی کلیدی هستند، در مقایسه با مناطقی که فقط بر اساس انتظارات از اطلاعات برنامهریزی پشتیبانی میشوند، پتانسیل بیشتری برای افزایش قیمت بلندمدت خواهند داشت.
منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm
![[عکس] تقویت شخصیت و تخصص: آموزش فشرده برای سربازان توپخانه.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/30/1782815602541_lu-368-1875-4571-jpg.webp)
