طی دو ماه گذشته، نگوین توان آن، یک سرمایهگذار در هانوی ، به طور مداوم آگهیهایی برای فروش یک قطعه زمین ۱۴۰ متر مربعی در کمون فو کات (هانوی) منتشر کرده است، اما موفقیتی نداشته است.
پیش از این، در اواسط سال ۲۰۲۵، او این قطعه زمین را به قیمت ۴.۷ میلیارد دانگ ویتنام خریداری کرده بود، زمانی که بازار منطقه هوا لاک به دلیل اطلاعات برنامهریزی و انتظارات توسعه زیرساختها رونق داشت. تا پایان سال ۲۰۲۵، قیمت به ۵.۲ میلیارد دانگ ویتنام افزایش یافته بود، اما او زمین را نفروخت زیرا معتقد بود که قیمت همچنان افزایش خواهد یافت.
«با این حال، طی دو ماه گذشته، قیمت زمین به سرعت کاهش یافته است. در حال حاضر، میانگین قیمت در این منطقه تنها حدود ۲۸ تا ۳۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است. اگر با قیمت فعلی بازار بفروشم، در مقایسه با اوج قیمت، حدود ۱ میلیارد دانگ ویتنامی ضرر خواهم کرد.» این گفتهی توآن آن است.
دادههای PropertyGuru ویتنام نشان میدهد که قیمت زمین در اطراف منطقه Phu Cat در مقایسه با اوج خود در آوریل ۲۰۲۵، نزدیک به ۲۰ درصد کاهش یافته است. در همین حال، در منطقه Tan Xa (که قبلاً نامیده میشد)، قیمتها حتی شدیدتر و نزدیک به ۳۰ درصد در مقایسه با اوج رونق کاهش یافتهاند.
 |
قیمت زمین در مقایسه با اوج خود در فوریه ۲۰۲۶، تا ۳۱.۸ درصد کاهش یافته است. منبع: PropertyGuru ویتنام. |
در همین حال، در دونگ تروک، که قبلاً منطقه تاچ دات (که اکنون کمون ها بانگ است) نام داشت، قیمت غالب قطعات زمین ۳۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که در مقایسه با اوج ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، تا ۲۴ درصد کاهش یافته است.
در منطقه سابق کمون اوی نو (که اکنون بخشی از کمون دونگ آن است)، قیمت زمین در ماه مه معمولاً حدود ۱۱۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بود که در مقایسه با اوج ۱۷۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، ۳۱.۸ درصد کاهش یافته است. این کاهش قابل توجهی تنها در حدود ۳ ماه است.
در کمون دونگ آن، این تعدیل حتی بارزتر است. قیمت غالب زمین در حال حاضر حدود ۱۱۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که در مقایسه با اوج ۱۷۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع ثبت شده در فوریه ۲۰۲۶، ۳۱.۸ درصد کاهش یافته است.
برای مثال، یک قطعه زمین ۱۰۰ متر مربعی در کمون بین ین، منطقه سابق تاچ دات (که اکنون کمون هوا لاک است) با قیمت ۲.۵ میلیارد دونگ ویتنامی ، معادل تقریباً ۲۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، برای فروش آگهی شده است و به عنوان "قیمت بسیار تخفیف خورده" تبلیغ میشود. در همین حال، دادههای بازار نشان میدهد که قیمت غالب زمین در بین ین در حال حاضر حدود ۳۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است.
بنابراین، قیمت درخواستی تقریباً ۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع کمتر است که معادل حدود ۸۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در مقایسه با قیمت فعلی بازار است. دادهها همچنین نشان میدهد که قیمت زمین در بین ین در مقایسه با اوج ۳۷ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع ثبت شده در مارس ۲۰۲۶، ۱۰.۸ درصد کاهش یافته است.
به گفته آقای نگوین شوان بین، سرمایهگذار و دلال قدیمی در منطقه سابق هوآی دوک، بسیاری از قطعات زمین مدتهاست که در بازار موجود هستند اما هنوز خریداری پیدا نکردهاند. او گفت در حالی که هنوز استعلامهایی از خریداران بالقوه وجود دارد، معاملات موفق در مقایسه با دورههای قبل به طور قابل توجهی کاهش یافته است.
بین گفت: «قطعه زمینهایی وجود دارد که مالکان آنها کاهش قیمت تا میلیاردها دونگ را پذیرفتهاند، اما فروش آنها هنوز بسیار دشوار است. اکنون احساس عمومی این است که همه از خرید و سپس کاهش دوباره قیمت میترسند، بنابراین منتظر میمانند.»
به گفته او، در واقعیت، بسیاری از مالکان زمین هنوز به سطح قیمتهای دوره رونق قبلی چسبیدهاند و حاضر نیستند ضررهای خود را خیلی شدید کاهش دهند. در همین حال، خریداران منتظر تعدیل بیشتر بازار هستند و این امر یافتن زمینه مشترک را برای هر دو طرف دشوار میکند.
آقای نگوین شوان بین اظهار داشت: «بازار در حال حاضر مانند یک وضعیت صبر و انتظار است. فروشندگان تمایلی به کاهش قابل توجه قیمتها ندارند و به امید بازگشت قیمتها هستند، در حالی که خریداران پول خود را نگه داشتهاند و منتظر رسیدن به کف قیمت هستند. بنابراین، برخلاف جریان سریع نقدینگی که چند سال پیش مشاهده شد، معاملات کند و طولانی هستند.»
 |
بسیاری از قطعات زمین در مناطق حومه شهر کاهش قیمت قابل توجهی را تجربه کردهاند. شاید برایتان جالب باشد  قیمت طلا امروز (اول جولای): شمشهای طلا ۱ میلیون دونگ ویتنامی در هر اونس کاهش قیمت داشتند.قیمت طلا امروز (اول جولای) تا ۱ میلیون دونگ ویتنام در هر اونس کاهش یافت و شمشهای طلای محبوب به ۱۴۷ میلیون دونگ ویتنام در هر اونس رسیدند، در حالی که قیمتهای جهانی از ۴۰۰۰ دلار در هر اونس فراتر رفت.  بانکها از امروز فضای بیشتری برای وامهای میانمدت و بلندمدت دارند.(روزنامه دن تری) - از امروز (اول جولای)، حداکثر درصد سرمایه کوتاه مدتی که بانکها میتوانند برای وامهای میانمدت و بلندمدت استفاده کنند، از 30٪ به 40٪ افزایش یافته است. اکنون بسیاری از بانکها فضای بیشتری برای وامدهی دارند.  قیمت نقره امروز، ۱ جولای ۲۰۲۶: کمی افزایش یافته است.قیمت نقره امروز (اول ژوئیه ۲۰۲۶) روند بهبودی جزئی را در بازارهای جهانی و داخلی نشان میدهد. |
دادههای PropertyGuru ویتنام نشان میدهد که در سهماهه اول سال ۲۰۲۶، علاقه به خرید زمین در هانوی در مقایسه با سهماهه چهارم سال ۲۰۲۵ تقریباً ۲۳ درصد کاهش یافته است. این کاهش با توجه به اینکه بازار املاک و مستغلات به طور کلی پس از یک دوره طولانی رکود، نشانههایی از بهبود را نشان میدهد، قابل توجه است.
بر اساس تحلیلی از شرکت سهامی خاص MB Securities (MBS)، نرخ بهره بالا و روند کنترل اعتبار املاک و مستغلات از جمله عوامل مهمی هستند که باعث کاهش شدید جریانهای سرمایه سوداگرانه میشوند. با افزایش هزینههای استقراض، استفاده از اهرم مالی برای "تحویل" قطعات زمین دیگر به آسانی قبل نیست.
این امر فشار مضاعفی را بر بازار ایجاد میکند. توسعهدهندگان در راهاندازی پروژهها محتاطتر میشوند، در حالی که سرمایهگذاران حقیقی نیز برای سرمایهگذاری مرددتر هستند.
در بحبوحه کاهش حجم معاملات، اکثر کسانی که در حال حاضر زمین در اختیار دارند، همان سرمایهگذارانی هستند که در رونق بازار در سالهای ۲۰۲۱-۲۰۲۲ شرکت داشتند. آنها با قیمتهای بالا خرید کردند و اکنون با کاهش نقدینگی، تقریباً در داراییهای خود "گیر" افتادهاند.
چرا قیمت زمین به شدت کاهش یافته است؟
طبق اعلام موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE)، زمینهای واقع در مناطق حومه شهر دیگر مانند گذشته برای سرمایهگذاریهای سوداگرانه مبتنی بر شایعات یا انتظارات کوتاهمدت از افزایش قیمت مناسب نخواهند بود.
بازار املاک و مستغلات ویتنام در حال گذراندن یک فرآیند «پالایش سالم» است و معیارهای انتخاب املاک در حال تغییر است. عواملی مانند جنبههای قانونی، قابلیتهای توسعهدهندگان، پتانسیل بهرهبرداری عملی، نقدینگی و پتانسیل رشد پایدار به طور فزایندهای مورد تأکید قرار میگیرند.
به عبارت دیگر، املاک و مستغلات در حومه هانوی در حال ارزیابی مجدد هستند. بازار از نظر مکانهایی با مناظر زیبا کمبودی ندارد، اما ترجیح فزایندهای برای املاکی وجود دارد که بتوانند مشتریان را جذب کنند، در تمام طول سال مورد استفاده قرار گیرند و در درازمدت جریان نقدی پایدار ایجاد کنند.
به گفته خانم فام تی میِن، معاون مدیر موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE)، پس از یک دوره رشد نسبتاً سریع، بازار زمین اخیراً نشانههایی از کند شدن روند را نشان داده است.
در کنار آن، بازار شاهد مواردی از فروشهای ناموفق بوده است. با این حال، به گفته خانم میِن، درصد ضررها خیلی زیاد نیست و در واقع، بسیاری از موارد فروش زیر قیمت تمام شده نیست، بلکه عمدتاً سود مورد انتظار را کاهش میدهد. پیش از این، قیمت زمین برای مدت طولانی به شدت افزایش یافته بود و سطح قیمت را در مقایسه با توان مالی واقعی بازار به سطح بالایی رسانده بود.
دکتر نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، معتقد است که تشدید مقررات قانونی و کنترل فعالیتهای تفکیک و فروش زمین، همراه با الزام شفافیت در اطلاعات برنامهریزی، در کاهش معاملات سوداگرانه کوتاهمدت نقش داشته است. این عامل مهمی است که به بازار کمک میکند تا به تدریج به سمت ثبات حرکت کند.
اخیراً، قیمت زمین به سرعت افزایش یافته است که بخشی از آن به دلیل انتظارات بیش از حد در مورد برنامهریزی زیرساختها و اطلاعات «بعد از» پروژههای بزرگ است. پس از بررسی و تأیید این عوامل، بازار مجبور به تنظیم خود برای انعکاس ارزش واقعی خواهد شد.
به گفته خانم دو تی نگوک آنه، مدیر ارشد بازرگانی PropertyGuru ویتنام، جریانهای سرمایهگذاری فعلی پس از یک دوره طولانی فعالیت شدید، بسیار محتاطانهتر شدهاند. سرمایهگذاران دیگر مانند گذشته به راحتی تحت تأثیر ذهنیت جمعی یا روندهای برنامهریزی کوتاهمدت قرار نمیگیرند.
در عوض، آنها تمایل دارند محصولاتی با ارزش کاربردی واقعی، پتانسیل ایجاد جریان نقدی پایدار یا حداقل نقدینگی تضمینشده را جستجو کنند.
در این زمینه، قطعات زمین، بخشی که به شدت به انتظارات افزایش قیمت وابسته است، جذابیت خود را از دست میدهد. همین چند سال پیش، اطلاعات مربوط به یک پل جدید، یک جاده کمربندی یا پیشنهادی برای ارتقاء یک منطقه کافی بود تا قیمت زمین در بسیاری از مناطق حومه هانوی به شدت افزایش یابد. سرمایهگذاران بر اساس شایعات، انتظارات و ذهنیت «امروز بخر، چند ماه دیگر سود کن» پول خود را به پروژهها سرازیر کردند.
اما با ورود بازار به دوره شدیدتری از تثبیت، امواج سفتهبازانه به سرعت فروکش کردند.
خانم آنه اظهار داشت: «پیش از این، بازار فقط با داشتن اطلاعات در مورد برنامهریزی بلافاصله فعال میشد، اما اکنون خریداران واکنش بسیار متفاوتی نشان میدهند. آنها با دقت بیشتری جنبههای قانونی، نقدینگی و پتانسیل واقعی توسعه را در نظر میگیرند. عوامل نامطلوبی مانند فشار نرخ بهره، مشکلات جریان نقدی یا نگرش صبر و انتظار باعث کاهش بسیار سریع معاملات میشوند.»
آقای نگوین آنه کو - رئیس گروه G6 - ضمن ارائه توصیههایی به سرمایهگذاران، پیشنهاد کرد که احتیاط کنند و فقط زمینهایی را انتخاب کنند که پتانسیل واقعی و چشمانداز تجاری خوبی دارند. به گفته وی، قیمت باید متناسب با ارزش استفاده و پتانسیل ایجاد جریان نقدی باشد، زیرا در سالهای اخیر، قیمتها در بسیاری از مناطق بسیار فراتر از ارزش واقعی خود افزایش یافته است.
آقای کیو همچنین خاطرنشان کرد که عوامل قانونی، برنامهریزی و نقدینگی باید در اولویت قرار گیرند و نباید انتظار سفتهبازی کوتاهمدت داشت.
منبع: https://znews.vn/dat-nen-vung-ven-cat-lo-ca-ty-dong-van-kho-ban-post1661515.html
![[عکس] تقویت شخصیت و تخصص: آموزش فشرده برای سربازان توپخانه.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/30/1782815602541_lu-368-1875-4571-jpg.webp)
