دردسر محاسبه مالیات بر املاک.

کارشناسان معتقدند که برای اطمینان از انصاف و امکان‌سنجی عملی، هر دو روش محاسبه مالیات باید به صورت موازی حفظ شوند.

وزارت دارایی در گزارشی که اخیراً به مجلس ملی ارائه داد، طرح جدید مالیات بر درآمد شخصی (PIT) را برای نقل و انتقال املاک و مستغلات پیشنهاد داد: مالیات 20 درصدی بر سود (قیمت فروش منهای قیمت خرید و هزینه‌های قانونی)، علاوه بر مالیات 2 درصدی فعلی بر کل قیمت نقل و انتقال. هدف، افزایش انصاف و شفافیت در مدیریت مالیات و در عین حال مهار سفته‌بازان و دستکاری قیمت است. با این حال، بسیاری نگران این هستند که آیا این سیاست به طور مؤثر سفته‌بازان را هدف قرار می‌دهد یا ناخواسته قیمت مسکن را افزایش می‌دهد و بر خریداران واقعی تأثیر منفی می‌گذارد.

آیا باید مالیات ضد سفته بازی وضع شود؟

به گفته خانم نگوین فونگ لین، وکیل شرکت حقوقی SENLAW، نرخ مالیات ۲۰ درصدی به رویه بین‌المللی نزدیک است و به طور دقیق اصل مالیات بر درآمد واقعی را منعکس می‌کند و به افزایش درآمد بودجه و محدود کردن فرار مالیاتی کمک می‌کند. با این حال، یک چالش عمده، ظرفیت اجرا است، زیرا بسیاری از معاملات املاک و مستغلات در حال حاضر فاقد داده‌های کامل در مورد قیمت‌های خرید هستند، به ویژه برای املاک خریداری شده و فروخته شده مدت‌ها پیش، املاک به ارث رسیده یا هدیه داده شده، یا املاک خریداری شده با توافق‌نامه‌های غیررسمی. سیستم‌های ارزیابی و مدیریت اطلاعات هنوز به طور همزمان به هم متصل نشده‌اند، که تعیین سود را دشوار می‌کند و به راحتی منجر به اختلافات می‌شود.

گزینه‌های مربوط به مالیات بر درآمد شخصی در معاملات املاک و مستغلات از بسیاری جهات بحث‌برانگیز است.

علاوه بر این، اگر هزینه‌های معقولی مانند بهره وام، هزینه‌های بازسازی و تورم به طور کامل در نظر گرفته نشوند، فروشندگان ممکن است برای جبران مالیات، قیمت‌ها را افزایش دهند و ناخواسته قیمت خانه را بالا ببرند.

بسیاری از کارشناسان موافقند که مالیات مبتنی بر سود، منطقی و منصفانه است و به طور دقیق ماهیت درآمد را به جای درآمد منعکس می‌کند. با این حال، اجرای آن نیاز به راهنمایی دقیق در مورد هزینه‌های قابل کسر، از جمله پرداخت بهره، هزینه‌های حقوقی، تعمیرات و تورم برای مالکیت بلندمدت املاک و مستغلات دارد. وکیل لین تأکید کرد که بازار املاک و مستغلات در حال حاضر راکد است. اگر مالیات جدید بدون زیرساخت‌ها و داده‌های قانونی هماهنگ اعمال شود، نقدینگی می‌تواند کاهش یابد و قیمت خانه‌ها می‌تواند افزایش یابد زیرا فروشندگان هزینه‌های مالیاتی را در قیمت فروش لحاظ می‌کنند. این امر دسترسی خریداران واقعی به مسکن را حتی دشوارتر می‌کند.

چندین راه‌حل میانی پیشنهاد شده است، مانند: اعمال انعطاف‌پذیر دو گزینه بسته به توانایی اثبات هزینه اولیه معامله؛ معافیت یا اعمال مالیات‌های ترجیحی برای مسکن اجتماعی و مسکن مقرون‌به‌صرفه؛ و گذار تدریجی از مالیات یکجا به مالیات مبتنی بر سود طبق یک نقشه راه مشخص. با این حال، چالش اصلی این است که چگونه مردم را مجبور کنیم هزینه‌های خود را صادقانه اعلام کنند و در عین حال از اظهارنامه‌های جعلی برای کاهش تعهدات مالیاتی بدون ابزارهای تأیید مؤثر و یک چارچوب قانونی جامع جلوگیری کنند.

دو گزینه را در نظر بگیرید.

خانم نگوک مای (منطقه بینه تان، شهر هوشی مین)، که صاحب چندین ملک است، گفت که با وضعیت مالی پایدار و نیاز به سرمایه‌گذاری اجاره، گزینه مالیات ۲٪ را انتخاب کرده است زیرا سریع است و نیازی به اظهارنامه دقیق ندارد. در همین حال، آقای بویی تان لونگ (منطقه ۷، شهر هوشی مین) به عنوان یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات، گزینه مالیات ۲۰٪ را انتخاب کرده است زیرا می‌تواند سود و زیان واقعی را محاسبه کند.

آقای تران خان کوانگ، مدیر شرکت املاک و مستغلات ویت آن هوآ، اظهار داشت که نرخ مالیات ۲٪ فعلی تا حدودی "یکنواخت" است. او استدلال کرد که اگرچه وقتی بازار رونق دارد و فروشندگان سود قابل توجهی کسب می‌کنند، هیچ اعتراضی وجود ندارد، اما وقتی بازار رو به افول است، مالیات ۲٪ همچنان اعمال می‌شود که بسیار غیرمنطقی است. این امر به ویژه در مورد املاک با ارزش بالا صادق است، جایی که ضررها حتی بیشتر آشکار می‌شوند. او مثالی زد: کسی ملکی به ارزش ۱۰۰ میلیارد دانگ می‌خرد، اما پس از یک سال آن را فقط به قیمت ۱۰۵ میلیارد دانگ می‌فروشد - فقط به اندازه‌ای که برای پرداخت بدهی یا جبران سرمایه کافی باشد - با این حال هنوز باید مالیات ۲٪ (۲.۱ میلیارد دانگ) را بپردازد، به علاوه بهره، هزینه‌های دفتر اسناد رسمی، هزینه‌های کارگزاری و غیره، که منجر به ضرر می‌شود. اگر مالیات ۲۰٪ برای سود اعمال شود، در این حالت، فروشنده تقریباً مجبور به پرداخت هیچ مالیاتی نخواهد بود. به گفته آقای کوانگ، دادن حق انتخاب بین دو گزینه به افراد، بسته به هر مورد خاص، منطقی و انعطاف‌پذیر است.

آقای نگوین تان فونگ، مدیر مرکز مشاوره حقوقی (انجمن تجارت الکترونیک ویتنام)، با جهت‌گیری مالیات بر اساس سود برای انعکاس درآمد واقعی موافق است. با این حال، برای امکان‌سنجی و انصاف، هر دو گزینه باید همزمان حفظ شوند. گزینه 20٪ باید زمانی اعمال شود که افراد مدارک کاملی برای اثبات هزینه‌ها داشته باشند؛ گزینه 2٪ باید زمانی اعمال شود که مبنای هزینه قابل تعیین نباشد. این امر به محدود کردن خطرات معاملات مربوط به دارایی‌های بلندمدت، هدایا، ارث و غیره کمک می‌کند. آقای فونگ تأکید کرد: «مالیات نه تنها یک تعهد است، بلکه نشانه‌ای از انصاف نیز می‌باشد. برای اینکه این سیاست مؤثر باشد، باید راهنمایی‌های خاص و یکپارچه‌ای در سراسر کشور وجود داشته باشد و از وضعیتی که هر محل آن را به طور متفاوتی اعمال می‌کند و باعث ایجاد مشکل برای مردم می‌شود، جلوگیری شود.»

وکیل نگوین فونگ لین نیز معتقد است که پیشنهاد اعمال مالیات ۲۰ درصدی در اصل مناسب است. با این حال، با توجه به عدم هماهنگی و شفافیت در سیستم داده‌ها در مورد قیمت‌ها و هزینه‌ها، بررسی دقیق لازم است. دولت باید به سرعت یک چارچوب قانونی روشن صادر کند و پایگاه داده را برای اجرای مؤثر تکمیل کند.

دکتر تران کوانگ تانگ، مدیر موسسه اقتصاد و مدیریت، شهر هوشی مین: مالیات تصاعدی یا مالیات بر اساس منطقه.

اعمال مالیات بر دارایی دوم تحت این دو گزینه می‌تواند تأثیرات متعددی بر بازار داشته باشد، از جمله: اگر نرخ مالیات خیلی بالا باشد، صاحبان دارایی دوم ممکن است انگیزه کمتری برای سرمایه‌گذاری، به ویژه در سرمایه‌گذاری‌های اجاره‌ای یا بلندمدت، داشته باشند. سرمایه‌گذاران ممکن است به جای املاک و مستغلات به دارایی‌های دیگری مانند طلا یا سهام روی آورند. اگر مالیات بر قیمت انتقالی (2٪) اعمال شود، این امر می‌تواند باعث افزایش قیمت خانه شود زیرا فروشندگان قیمت فروش خود را برای جبران مالیات تنظیم می‌کنند. اگر مالیات بر اساس سود (20٪) باشد، ممکن است قیمت خانه مستقیماً تحت تأثیر قرار نگیرد، اما سرمایه‌گذاران ممکن است قبل از خرید یا فروش محتاط‌تر باشند. مالکان ممکن است به جای خرید و فروش مکرر، برای جلوگیری از مالیات، مدت بیشتری ملک را نگه دارند. احتمال فرار مالیاتی مانند معاملات از طریق شرکت‌های واسطه یا تعدیل سود برای کاهش میزان مالیات قابل پرداخت وجود دارد.

به نظر من، چندین گزینه مالیاتی دیگر را می‌توان برای تضمین انصاف و ارتقای توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات در نظر گرفت، مانند: مالیات تصاعدی بر اساس تعداد املاک تحت مالکیت؛ مالیات بر اساس مساحت یا ارزش ملک؛ مالیات بر معاملات کوتاه‌مدت املاک و مستغلات؛ و مالیات بر اساس مزایای ناشی از زیرساخت‌ها.

منبع: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm