رفع مشکلات پروژه‌های مسکن

حذف الزام اجباری برای کسب‌وکارهای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن تجاری مبنی بر اختصاص ۲۰٪ از زمین خود برای ساخت مسکن اجتماعی، نه تنها اجرای سریع‌تر و راحت‌تر پروژه را برای سرمایه‌گذاران تسهیل می‌کند، بلکه می‌تواند دستیابی به هدف توسعه مسکن اجتماعی برای مناطق را نیز تسریع بخشد.

در لایحه اصلاح قانون مسکن، این ماده حذف شده است.

وزارت ساخت و ساز اخیراً سندی را در پاسخ به دادخواست رأی دهندگان در استان تای نگوین در مورد الزام اختصاص 20٪ از کل مساحت زمین مسکونی در طرح های برنامه ریزی تفصیلی مصوب مقامات ذیصلاح، در مناطقی که زیرساخت های فنی قبلاً ساخته شده است، برای ساخت مسکن اجتماعی در پروژه های مسکن تجاری و توسعه شهری با مساحت 2 هکتار یا بیشتر در مناطق شهری ویژه و نوع اول، یا 5 هکتار یا بیشتر در مناطق شهری نوع دوم و نوع سوم، توسط وزارت ساخت و ساز منتشر کرده است.

به گفته رأی‌دهندگان، بر اساس این آیین‌نامه، هنگام تدوین برنامه‌های تفصیلی برای پروژه‌های خاص در منطقه، شهرداری‌ها باید زمین‌هایی را برای ساخت مسکن اجتماعی اختصاص دهند. با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد که تقاضا برای مسکن اجتماعی در مناطق شهری (در داخل استان‌ها) هنوز کم است و بخشی از جمعیت توانایی خرید یا اجاره مسکن اجتماعی را ندارند که منجر به اتلاف زمین و مشکلات در مدیریت زمین اختصاص داده شده برای ساخت مسکن اجتماعی می‌شود. بنابراین، رأی‌دهندگان پیشنهاد می‌کنند که از دولت خواسته شود محتوای فرمان شماره 49/2021/ND-CP مورخ 1 آوریل 2021 را اصلاح کند تا در تخصیص زمین برای ساخت مسکن اجتماعی، مطابق با وضعیت واقعی در شهرداری‌ها، انعطاف‌پذیرتر باشد.

یک پروژه مسکن اجتماعی برای کارگران، شامل ۱۰۴۰ آپارتمان، در بخش Thanh My Loi، شهر Thu Duc، شهر هوشی مین واقع شده است. عکس: QUOC ANH

در رابطه با این موضوع، وزارت ساخت و ساز اظهار داشت که در گذشته، این وزارتخانه تعدادی از کاستی‌ها و نارسایی‌ها در اجرای سیاست‌های توسعه مسکن اجتماعی، از جمله آیین‌نامه تخصیص 20٪ از زمین برای توسعه مسکن اجتماعی طبق ماده 5 مصوبه دولت شماره 100/2015/ND-CP مورخ 20 اکتبر 2015 را مورد مطالعه و ارزیابی قرار داده است. این امر مبنای تحقیق، توسعه و ارائه به دولت برای ابلاغ مصوبه شماره 49/2021/ND-CP با اصلاح و تکمیل برخی از مواد مصوبه شماره 100/2015/ND-CP با هدف رفع برخی کاستی‌ها و نارسایی‌های این آیین‌نامه قرار گرفت.

علاوه بر مشکلات و موانع موجود در آیین‌نامه‌هایی که تحت نظر دولت در این فرمان اصلاح و تکمیل شده‌اند، برای غلبه کامل بر مشکلات و نارسایی‌های فوق‌الذکر، اصلاح قانون مسکن (تحت نظر مجلس ملی ) نیز ضروری است.

در حال حاضر، پیش‌نویس قانون مسکن (اصلاح‌شده) توسط دولت برای اظهار نظر در جلسه پنجم به پانزدهمین مجلس ملی ارائه شده است و انتظار می‌رود در جلسه ششم تصویب شود. بر این اساس، ماده ۸۰ پیش‌نویس قانون مسکن (اصلاح‌شده) تصریح می‌کند که زمین برای ساخت مسکن اجتماعی از الزام اجباری برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن تجاری و مناطق شهری برای اختصاص ۲۰٪ از زمین برای ساخت و ساز حذف شده است؛ و بندی اضافه می‌کند که تخصیص زمین برای توسعه مسکن اجتماعی بر عهده کمیته مردمی استان است. به طور خاص، هنگام تهیه و تصویب برنامه‌ریزی استانی، برنامه‌ریزی کاربری زمین، برنامه‌ریزی ساخت و ساز و برنامه‌ریزی شهری، کمیته مردمی استان باید زمین کافی برای توسعه مسکن اجتماعی را طبق برنامه و طرح توسعه مسکن مصوب اختصاص دهد.

می‌تواند قیمت مسکن را کاهش دهد.

آقای نگوین هونگ لونگ، رئیس هیئت مدیره شرکت سهامی عام سرمایه‌گذاری و توسعه مسکن اجتماعی شهر هوشی مین، معتقد است که مقررات قبلی که مشاغل را ملزم به اختصاص 20٪ زمین برای پروژه‌های مسکن اجتماعی می‌کرد، غیرعملی است. او استدلال می‌کند که هزینه‌های مدیریت، سرمایه‌گذاری و عملیاتی برای مسکن تجاری، آپارتمان‌های لوکس و حتی آپارتمان‌های فوق‌العاده لوکس به طور قابل توجهی بالاتر از مسکن اجتماعی است و ترکیب هر دو نوع مسکن را در یک پروژه واحد غیرممکن می‌سازد.

بنابراین، حذف این ماده از پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون مسکن منطقی است. بسیاری از توسعه‌دهندگان قطعاً ترجیح می‌دهند برای اجرای فعالانه پروژه‌های خود به دولت پول بدهند. این امر همچنین زمینه‌ای برای اجرای طرح مصوب دولت برای ساخت ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی فراهم می‌کند. در این صورت، هزینه ساخت مسکن اجتماعی برای مصرف‌کنندگان می‌تواند به حدود ۲۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع کاهش یابد.

آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، همچنین حذف مقررات مربوط به اختصاص 20 درصد از زمین برای ساخت مسکن اجتماعی توسط وزارت ساخت و ساز را بسیار منطقی ارزیابی کرد. با این حال، او پیشنهاد داد مقرراتی اضافه شود که به سرمایه‌گذاران اجازه دهد تا ساخت مسکن اجتماعی را در پروژه‌های مسکن تجاری انتخاب کنند، زمین را با مسکن اجتماعی معادل آن مبادله کنند یا از ابتدا هزینه‌های استفاده از زمین را به دولت بپردازند تا پروژه‌ها به طور فعال اجرا شوند. این امر مانع از سردرگمی مقامات محلی و سازمان‌های مربوطه هنگام اعطای مجوز و بازرسی پروژه‌ها می‌شود. اگر این انتخاب صرفاً در اختیار دولت باقی بماند، اجرای پروژه همچنان مانند گذشته با مشکل و دشواری مواجه خواهد شد.

در حال حاضر، تنها تعداد کمی از پروژه‌های توسعه شهری میان‌رده، مانند شرکت سرمایه‌گذاری نام لانگ، ساخت مسکن اجتماعی را انتخاب می‌کنند. با این حال، پروژه‌های سطح بالا قابل اجرا نیستند، بنابراین اکثر توسعه‌دهندگان ترجیح می‌دهند به جای آن به دولت پول بدهند. با این گزینه، دولت به جای پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین مانند قبل، 20٪ درآمد اضافی کسب می‌کند.

پیشنهاد توسعه یک پروژه متمرکز.

در گزارشی که اخیراً در مورد اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی در شهر هوشی مین از سال ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۵ منتشر شده است، اداره برنامه‌ریزی و معماری شهر هوشی مین صراحتاً خاطرنشان کرد که الزام اختصاص ۲۰٪ از زمین برای ساخت مسکن اجتماعی برای همه پروژه‌های ساخت مسکن تجاری در شهرهای نوع III و بالاتر، با واقعیت مطابقت ندارد و امکان‌پذیر نیست زیرا این زمین حداقل مساحت مورد نیاز برای سرمایه‌گذاری در یک بلوک مسکن اجتماعی مستقل که مطابق با استانداردها باشد را ندارد.

از سوی دیگر، توسعه مسکن اجتماعی به شکل خانه‌های پلکانی در پروژه‌های توسعه شهری تجاری (اغلب در مکان‌های درجه یک) می‌تواند به طور بالقوه منجر به پیامدهای منفی و بی‌عدالتی شود. اگر افراد کم‌درآمد به واحدهای مسکن اجتماعی در پروژه‌های مسکونی تجاری لوکس یا فوق‌العاده لوکس نقل مکان کنند، هزینه مدیریت ساختمان و خدمات ضروری به تنهایی برای درآمد آنها نامناسب خواهد بود.

بر اساس کاستی‌های عملی، اداره برنامه‌ریزی و معماری شهر هوشی مین پیشنهاد داد که وزارت ساخت و ساز، مقررات خاصی را برای شهر هوشی مین، یک منطقه شهری ویژه با الزامات مدیریتی متفاوت از بسیاری از استان‌ها و شهرهایی با تراکم شهرنشینی پایین‌تر، وضع کند.

وزارت برنامه‌ریزی و معماری پیشنهاد می‌کند که وزارت ساخت و ساز، مطالعه‌ای را انجام دهد که به یک سرمایه‌گذار با چندین پروژه در حال انجام در همان منطقه/شهرستان اجازه دهد تا زمین‌های خود را برای ساخت مسکن اجتماعی متمرکز در یک پروژه مبادله کند و از این طریق، کسب و کار، بهره‌برداری و بهره‌برداری سرمایه‌گذار را تسهیل کند؛ یا مقررات و راه‌حل‌های دیگری را در رابطه با سیاست‌ها و سازوکارهایی برای جذب و تشویق سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی برای خدمت به کارگران و گروه‌های کم‌درآمد اجرا کند.

علاوه بر این، وزارت برنامه‌ریزی و معماری همچنین توصیه کرد که کمیته مردمی شهر هوشی مین، کمیته‌های مردمی مناطق و شهر تو دوک را بر اساس شرایط واقعی، نیازها و پیشرفت بررسی و تنظیم پروژه‌های برنامه‌ریزی ۱/۲۰۰۰ در محلات خود، موظف کند تا اسناد اصلاح‌شده پروژه‌های برنامه‌ریزی ۱/۲۰۰۰ را تهیه کنند تا پروژه‌های مسکن اجتماعی و پروژه‌های توسعه مسکن تجاری را با مسکن اجتماعی که توسط مقامات ذیصلاح در برنامه‌ریزی تفصیلی تأیید شده‌اند، در طرح‌های منطقه‌بندی به‌روز کنند و بر این اساس زمین برای ساخت مسکن اجتماعی اختصاص دهند.

منبع