«ترمزگیری» جریان‌های سرمایه سوداگرانه به سمت املاک و مستغلات

در حالی که وام‌های مسکن شخصی به آرامی در حال بهبود هستند، وام‌های تجاری املاک و مستغلات تقریباً 30 درصد افزایش یافته است. در پاسخ به این وضعیت، دولت اخیراً به بانک مرکزی ویتنام (SBV) دستور داده است تا جریان سرمایه از بانک‌های تجاری، به ویژه بانک‌هایی که مبالغ زیادی به املاک و مستغلات وام می‌دهند، را به شدت کنترل کند.

بانک‌های تجاری وام‌های کلان املاک و مستغلات را به شدت کنترل خواهند کرد. عکس : دوک تان

اعتبار املاک و مستغلات به شدت افزایش یافت

طبق گزارش بانک دولتی ویتنام، تا پایان آگوست ۲۰۲۵، کل اعتبار در کل سیستم بیش از ۱۱ درصد افزایش یافته است. در همین حال، طبق گزارش روزنامه دائو تو، اعتبار برای خرید خانه و تعمیر خانه توسط افراد به آرامی رشد کرده است، در حالی که اعتبار کسب و کار املاک و مستغلات به تنهایی نزدیک به ۳۰ درصد یا حدود ۳ برابر نرخ رشد اعتبار کل سیستم افزایش یافته است.

هو دوک فوک، معاون نخست وزیر ، هفته گذشته در همکاری با بانک مرکزی ویتنام، درخواست کرد که اعتبارات به حوزه‌های اولویت‌دار هدایت شود و در عین حال جریان نقدی بانک‌های تجاری، به ویژه وام‌های املاک و مستغلات که بخش بالایی را تشکیل می‌دهند، به شدت کنترل شود.

با نگاهی به ساختار سرمایه، می‌توان دریافت که اکثر شرکت‌های املاک و مستغلات هنوز عمدتاً به اعتبار بانکی وابسته هستند. قیمت بالای املاک و مستغلات، نشانه‌هایی از بهبود بازار و کاهش فضای اعتباری بانک مرکزی، باعث شده است که بانک‌ها وام‌های سنگینی به سرمایه‌گذاران بدهند.

در همین حال، سایر کانال‌های بسیج سرمایه میان‌مدت و بلندمدت هنوز به طور واضح بهبود نیافته‌اند. از ابتدای سال تا پایان آگوست 2025، شرکت‌های املاک و مستغلات حدود 61000 میلیارد دانگ ویتنام اوراق قرضه منتشر کردند که 17 درصد از کل انتشار اوراق قرضه را تشکیل می‌دهد. با این حال، این رقم برای جبران میزان اوراق قرضه‌ای که از ابتدای سال سررسید شده‌اند، کافی نیست.

دکتر کان ون لوک، عضو شورای مشاوره سیاست‌گذاری نخست وزیر، توصیه کرد: «اوراق قرضه شرکتی که انتظار می‌رفت مهم‌ترین کانال بسیج سرمایه برای املاک و مستغلات باشند، تاکنون به آرامی بهبود یافته‌اند، در حالی که فشار سررسید در سطح بی‌سابقه‌ای قرار دارد. نکته مثبت این است که سخت‌ترین دوره گذشته است (اوج سررسید در آگوست 2025 قرار دارد). اگر بازار به روند بهبود خود ادامه دهد، کسب‌وکارها از خطر ورشکستگی گسترده جلوگیری خواهند کرد. با این حال، در آینده، کسب‌وکارها باید منابع سرمایه خود را متنوع کنند، از گسترش سرمایه‌گذاری‌ها جلوگیری کنند و بدهی‌های معوق را کنترل کنند. به طور خاص، بانک‌ها باید جریان سرمایه را به بخش‌های سالم‌تر و پایدارتر تنظیم کنند.»

به گفته کارشناسان، طی یک سال گذشته، بازار املاک و مستغلات نشانه‌هایی از بهبود را نشان داده است و بسیاری از بخش‌ها افزایش شدید قیمت را تجربه کرده‌اند، اما نقدینگی همچنان بسیار ضعیف است. دلیل اصلی این است که جریان‌های سرمایه به سمت عرضه متمایل شده‌اند و در پروژه‌های لوکس متمرکز شده‌اند. غیرمنطقی بودن بخش‌ها باعث شده است که تقاضا برای وام برای خرید خانه‌های واقعی به آرامی افزایش یابد. قیمت بالای مسکن از توان خرید فراتر می‌رود، حتی اگر نرخ بهره وام مسکن در سطح معقولی باشد، و این باعث می‌شود خریداران واقعی هنوز مردد باشند.

آقای فان دونگ خان، مدیر مشاوره سرمایه‌گذاری، بانک سرمایه‌گذاری می‌بنک، گفت: «قیمت املاک و مستغلات هنوز بالاست، اما دلالان از فروش کند شکایت دارند. به جز بخش املاک میان‌رده به ارزش چندین میلیارد دونگ که هنوز در حال فروش است، فروش اکثر محصولات دشوار است و نقدینگی بازار بسیار ضعیف است.»

سفته‌بازی در بازار مسکن با مشکلاتی مواجه است

آقای خان گفت که اقدام جدید دولت نشان می‌دهد که در آینده، جریان سرمایه به سمت املاک و مستغلات سوداگرانه، خرید و فروش، محدودتر خواهد شد. در عین حال، بسیاری از لوایح در حال بررسی و اصلاح هستند تا سوداگری را محدود کنند، بازار را به سمت توسعه پایدار هدایت کنند و به رشد اقتصادی خدمت کنند.

آقای نگوین کوانگ هوی، مدیرعامل دانشکده امور مالی و بانکداری (دانشگاه نگوین ترای)، در خصوص این دیدگاه که بازار املاک و مستغلات نشانه‌هایی از حباب را نشان می‌دهد، زمانی که قیمت مسکن بیش از حد بالا می‌رود، گفت که افزایش شدید قیمت‌ها عمدتاً به دلیل عدم تعادل در ساختار عرضه و تقاضا است، نه کاملاً به دلیل سفته‌بازانه بودن.

آقای هوی تحلیل کرد: «قانونی نبودن آهسته پروژه‌ها منجر به کمبود عرضه شده است، در حالی که تقاضا برای مسکن، پارک‌های صنعتی و زیرساخت‌های لجستیکی بسیار زیاد است. قیمت بالای مسکن نتیجه تنگناهای عرضه است، نه لزوماً یک حباب سفته‌بازانه.»

طبق محاسبات دکتر کان ون لوک، قیمت یک آپارتمان در ویتنام در حال حاضر معادل تقریباً ۲۶ سال درآمد متوسط ​​یک خانواده است، در حالی که میانگین جهانی تنها حدود ۱۵ سال است. عدم هماهنگی درآمد مردم با نرخ افزایش قیمت املاک و مستغلات، مشکل دشواری است و کاهش قیمت مسکن، چالشی بسیار بزرگ است.

کارشناسان هشدار می‌دهند که اگرچه نرخ بهره وام مسکن در حال حاضر پایین است و به بازار کمک می‌کند تا قدرت خرید را حفظ کند، اما اگر نرخ بهره دوباره افزایش یابد، بسیاری از وام گیرندگان توانایی خود را برای ایجاد تعادل در امور مالی خود از دست خواهند داد و این امر منجر به بی‌ثباتی بازار می‌شود. در واقع، املاک و مستغلات اولیه هنوز برای فروش هستند، اما املاک و مستغلات ثانویه (خرید و فروش) غیرنقدشونده هستند و خطرات زیادی را برای کسانی که محصولات با قیمت بالا را در اختیار دارند، ایجاد می‌کنند.

دکتر کان ون لوک هشدار داد: «برای دستیابی به رشد اقتصادی دو رقمی، هم بازارهای مالی و هم بازارهای املاک و مستغلات باید پایدار باشند. اگر یکی از این دو مشکل داشته باشد، خطر بحرانی مانند چین که چهار سال به دلیل املاک و مستغلات با مشکل مواجه بود، بسیار واضح است.»

آقای وونگ دوی دونگ، معاون مدیر بخش مسکن و مدیریت بازار املاک و مستغلات (وزارت ساخت و ساز)، در مورد آژانس مدیریت دولتی گفت که عرضه املاک و مستغلات هنوز محدود است و بسیار کمتر از تقاضا است. دولت بر رفع موانع، به ویژه در رویه‌های سرمایه‌گذاری، ساخت و ساز و برنامه‌ریزی، تمرکز دارد. وقتی هزینه‌های رویه‌ای و هزینه‌های انطباق کاهش یابد، عرضه افزایش خواهد یافت.

آقای دانگ گفت: «در مورد قیمت مسکن، اگرچه ساختار بازار تعدیل شده است، اما بخش کم‌هزینه و مسکن برای افراد کم‌درآمد هنوز کمبود جدی دارد. در آینده، دولت راه‌حل‌های بیشتری برای تشویق توسعه این بخش‌ها ارائه خواهد داد و همزمان سیاست‌هایی برای کاهش هزینه‌های ورودی برای مشاغل، به‌ویژه هزینه‌های استفاده از زمین، اتخاذ خواهد کرد.»

انجمن VWAS 2025: «عصر جدید، تاب‌آوری جدید»

سومین اجلاس مشاوران مالی ویتنام ۲۰۲۵ (VWAS 2025) که توسط روزنامه فایننس - اینوستمنت در روز پنجشنبه، ۲۵ سپتامبر ۲۰۲۵ در هتل پولمن (هانوی) برگزار می‌شود، متخصصان برجسته داخلی و بین‌المللی را گرد هم می‌آورد و بر بحث‌های عمیق در مورد تأثیر نهادهای جدید و پویایی‌های جدید بر اقتصاد و بازارهای مالی تمرکز خواهد کرد. این مجمع همچنین نقاط رشد چشمگیر طبقات دارایی‌های سرمایه‌گذاری سنتی و همچنین فرصت‌های دارایی‌های رمزنگاری شده را به تفصیل تجزیه و تحلیل خواهد کرد.

این انجمن شامل فعالیت‌هایی از جمله:

کارگاه اصلی با ۲ جلسه ارائه و بحث در مورد موضوعات «حمایت از تاب‌آوری بازار»؛ «یافتن پیشرفت‌های چشمگیر برای طبقات دارایی».

تجلیل از محصولات/خدمات مالی نمونه در سال ۲۰۲۵ در حوزه‌های بانکداری، بیمه، املاک و مستغلات، مدیریت صندوق، اوراق بهادار و فناوری مالی.

جزئیات: wwa.vir.com.vn

منبع: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html