پیش‌بینی‌ها برای پیشرفت در توسعه مسکن اجتماعی

نتایج توسعه مسکن اجتماعی به دلیل دشواری‌ها و مشکلات فراوان، آنطور که انتظار می‌رفت، نبوده است.

بویی شوان کونگ، نایب رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، گفت که بر اساس برنامه توسعه مسکن شهر هوشی مین برای دوره 2021-2030 و پروژه دولت برای سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل 1 میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی، در دوره 2021-2030، شهر هوشی مین قصد دارد حدود 69700 تا 93000 واحد مسکن اجتماعی بسازد؛ که از این تعداد، در دوره 2021-2025، شهر هوشی مین قصد دارد 26200 تا 35000 واحد را بسازد.

نتایج متوسط

از سال ۲۰۲۱، کمیته مردمی شهر هوشی مین دستورالعمل‌های زیادی را برای رفع موانع در سیاست‌ها و دستورالعمل‌های کلی در اجرا صادر کرده است. علاوه بر این، از سال ۲۰۲۳، این شهر هر مانع را در پروژه‌های خاص بررسی کرده و دستورالعمل‌هایی را برای رفع موانع در اجرای رویه‌های سرمایه‌گذاری با ۶۳ مصوبه، مربوط به ۲۱ پروژه، صادر کرده است.

با این حال، نتایج اجرای اهداف توسعه مسکن اجتماعی هنوز محدود بوده و به نتایج مطلوب نرسیده است. به طور خاص، از ابتدای دوره (2021) تا سپتامبر 2024، این شهر تنها 6 پروژه (5 پروژه مسکن اجتماعی و 1 پروژه اسکان کارگران) با مقیاس 2745 آپارتمان را به اتمام رسانده و 4 پروژه با نزدیک به 3000 آپارتمان در دست ساخت است.

Le Thanh - یک ساختمان مسکونی مسکونی اجتماعی لاک در منطقه Binh Tan، شهر هوشی مین عکس: QUOC ANH

اکثر پروژه‌های تکمیل‌شده و در حال ساخت، بخشی یا تمام مراحل سرمایه‌گذاری را در دوره ۲۰۱۶-۲۰۲۰ (۶/۹ پروژه) تکمیل کرده‌اند. پروژه‌هایی که از سال ۲۰۲۱ تاکنون مراحل لازم برای واجد شرایط بودن برای ساخت را تکمیل کرده‌اند، ۳/۹ پروژه هستند.

محدودیت‌های ذکر شده در بالا از دلایل زیادی ناشی می‌شوند. اولاً هماهنگی نظرات و تبادل اطلاعات بین واحدها زمان زیادی می‌برد، ماهیت اداری دارد و دارای کاستی‌های زیادی است. ثانیاً محتاط بودن در بررسی وضعیت حقوقی پروژه‌های مسکن اجتماعی نیز روند اجرا را کند می‌کند.

سوم، سیاست‌های تشویقی برای موضوعات سرمایه‌گذاری و مسکن اجتماعی هنوز به اندازه کافی جذاب نیستند و مشکلات زیادی در اجرا وجود دارد. چهارم، شهر هنوز پایگاه داده‌ای در مورد موضوعات نیازمند مسکن اجتماعی ایجاد نکرده است تا با سرمایه‌گذاران پروژه مسکن اجتماعی ارتباط برقرار کند، عرضه و تقاضا را به هم متصل کند و منابع حاصل از این موضوعات را از طریق یک موسسه اعتباری دولتی بسیج کند.

دکتر کان ون لوک، عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی، گفت که برای دستیابی سریع به هدف مسکن اجتماعی، کارهای زیادی باید انجام شود. زیرا تقاضای مردم برای مسکن اجتماعی بسیار زیاد است، اما مناطق هنوز به همه آن پاسخ نداده‌اند. هدف در دوره 2021-2030، 1 میلیون واحد مسکن اجتماعی است، اما ظرفیت پاسخگویی تنها حدود 400000 واحد است.

این متخصص به آماری اشاره کرد که نشان می‌دهد تا پایان سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۴، کل کشور تنها ۷۹ پروژه تکمیل‌شده با ۴۲۴۱۴ آپارتمان داشته است که به ۴٪ از کل طرح می‌رسد. ساخت ۱۳۱ پروژه آغاز شده و ۴۱۲ پروژه برای سیاست سرمایه‌گذاری تأیید شده‌اند. بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنامی برای حمایت از توسعه مسکن اجتماعی، تنها بیش از ۱۷۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی، معادل ۱.۵٪، را پرداخت کرده است. از این تعداد، بدهی معوق ۱۵ پروژه تنها بیش از ۱۶۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی و بدهی معوق خریداران خانه در ۱۲ پروژه ۱۵۰ میلیارد دانگ ویتنامی بوده است.

انتظارات زیاد

آقای بویی شوان کونگ گفت که در آینده، کمیته حزب شهر و کمیته مردمی شهر هوشی مین به هدایت ادارات و شعب برای اجرای مقررات هماهنگی و حل و فصل رویه‌های پروژه ادامه خواهند داد. به طور خاص، ادارات، شعب و شهر تو دوک باید هماهنگی نزدیک را برای تکمیل رویه‌های سرمایه‌گذاری در کار برنامه‌ریزی، تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری برای ۲۷ پروژه (حدود ۳۲۰۰۰ آپارتمان) که رویه‌های سرمایه‌گذاری را انجام می‌دهند، در اولویت قرار دهند. اینها پروژه‌های اولویت‌دار هستند که بر حل و فصل رویه‌های سرمایه‌گذاری و رفع موانع، با یک رژیم گزارش‌دهی ماهانه، تمرکز دارند تا به زودی پروژه‌ها از اکنون تا پایان سال ۲۰۲۵ به مرحله ساخت و ساز برسند.

برای اینکه پروژه‌ها به سرعت اجرا شوند و اهداف قطعنامه یازدهمین کنگره حزب شهر هوشی مین و پروژه دولت برای سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ تکمیل شود، اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین راه‌حل‌هایی را در زمینه برنامه‌ریزی، تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری، زمین، بازآرایی، مدیریت، تغییر هدف استفاده از دارایی‌های عمومی، تأمین مالی و افزایش مسئولیت ادارات، شعب و کمیته‌های مردمی مناطق، شهرها و شهر تو دوک پیشنهاد کرده است.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، از میان ۲۷ پروژه‌ای که نیاز به تمرکز بر اجرای رویه‌های قانونی دارند، این وزارتخانه پروژه‌های امکان‌پذیر را برای شروع زودهنگام ساخت و ساز بررسی کرده است، از جمله ۱ پروژه که برای سیاست سرمایه‌گذاری و تأیید سرمایه‌گذار تأیید شده است (پروژه مسکن اجتماعی Le Thanh Tan Kien، منطقه Binh Chanh، سرمایه‌گذاری شده توسط شرکت ساختمانی Le Thanh - Trading Company Limited با مقیاس ۱۴۵۶ واحد)، ۱۸ پروژه در حال انجام مراحل تأیید سیاست سرمایه‌گذاری هستند (۱۳ پروژه از وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری، ۵ پروژه از کمیته مردمی شهر Thu Duc).

در مورد سرمایه‌گذاری عمومی در مسکن اجتماعی، طبق برنامه توسعه مسکن برای دوره 2021-2030، طرح توسعه مسکن برای دوره 2021-2025 توسط شورای مردمی شهر هوشی مین و کمیته مردمی شهر هوشی مین تصویب شده است، در دوره 2021-2025، سرمایه بودجه دولتی برای توسعه مسکن اجتماعی حدود 3770 میلیارد دونگ ویتنام است.

در حال حاضر، کمیته مردمی شهر هوشی مین سیاست سرمایه‌گذاری عمومی برای پروژه ۴ فان چو ترین، منطقه بین تان، با سرمایه کل حدود ۹۹۰ میلیارد دونگ ویتنام را تصویب کرده است. در آینده، وزارت ساخت و ساز توصیه می‌کند که کمیته مردمی شهر هوشی مین به طور جدی سرمایه‌گذاری عمومی را در ۴ پروژه مسکن اجتماعی با مقیاس حدود ۴۰۰۰ آپارتمان ترویج دهد.

پیشنهاد نرخ‌های مالیاتی معقول

آقای ترونگ آنه توآن، رئیس هیئت مدیره گروه هوانگ کوان، گفت که مسکن اجتماعی هرگز چنین قیمت خوبی مانند الان نداشته است، زیرا موقعیت مکانی و کیفیت آن در مقایسه با مسکن تجاری یکسان است اما قیمت آن تنها ۵۰٪ است. نرخ بهره فعلی نسبتاً خوب است و مشاغل مسکن اجتماعی را برای سود انجام نمی‌دهند، بنابراین خریداران افراد کم‌درآمد، افسران و کارمندانی هستند که باید رویای خانه‌دار شدن خود را محقق کنند.

آقای فان دوک هیو، عضو دائمی کمیته اقتصادی مجلس ملی، گفت که از اول آگوست، قوانین مربوط به املاک و مستغلات به اجرا درآمده و شرایط مطلوب بسیاری را برای سرمایه‌گذاران، توسعه‌دهندگان و خریداران خانه در مسکن اجتماعی ایجاد کرده است. خریداران می‌توانند با بسیاری از سیاست‌های ترجیحی وام بگیرند و حتی شرایط درآمدی انعطاف‌پذیرتر شده است.

آقای نگوین مان خوی، معاون مدیر اداره مسکن و مدیریت بازار املاک و مستغلات ( وزارت ساخت و ساز )، گفت که قانون مسکن ۲۰۲۳ نکات جدید زیادی در مورد سیاست مسکن اجتماعی دارد. به طور خاص، در مورد بودجه زمین برای توسعه مسکن اجتماعی، قانون مسکن ۲۰۲۳ به وضوح مسئولیت تخصیص بودجه زمین برای توسعه مسکن اجتماعی را به عنوان مسئولیت مقامات محلی تعریف می‌کند و بر این اساس، مسئولیت کمیته مردمی استان را در فرآیند ایجاد و تأیید برنامه‌ریزی ساخت و ساز و برنامه‌ریزی شهری برای ترتیب دادن بودجه زمین کافی برای توسعه مسکن اجتماعی طبق برنامه و طرح توسعه مسکن مصوب، بر عهده می‌گیرد. تفویض اختیار با مسئولیت ایجاد یک مکانیسم انعطاف‌پذیر برای اجرا توسط مناطق مرتبط است.

این قانون همچنین مشوق‌های بسیاری را برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی اصلاح و تکمیل می‌کند و مشاغل را به مشارکت در سرمایه‌گذاری تشویق می‌کند و به افزایش عرضه مسکن اجتماعی کمک می‌کند. به طور خاص، هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای کل مساحت زمین پروژه معاف هستند و رویه‌های تعیین قیمت زمین، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین طبق مفاد قانون زمین معاف هستند؛ از حداکثر نرخ سود 10٪ برای مساحت ساخت مسکن اجتماعی بهره‌مند می‌شوند؛ حداکثر 20٪ از کل مساحت زمین مسکونی (یا 20٪ از کل مساحت زیربنای ساخت پروژه) برای ساخت و ساز، خدمات تجاری، تجارت و مسکن تجاری طبق سیاست سرمایه‌گذاری پروژه مصوب، مشوق دریافت می‌کنند.

با این حال، آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، گفت که او به تازگی دو سند را به کمیته دائمی مجلس ملی و دولت با دو موضوع مهم مالیاتی مربوط به مسکن اجتماعی ارسال کرده است. به طور خاص، او پیشنهاد داد که مقررات مربوط به معقول‌ترین نرخ مالیات بر ارزش افزوده برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی فقط برای اجاره، سرمایه‌گذاران پروژه‌های نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی و مالکانی که فقط اتاق‌های بلندمدت را اجاره می‌دهند، تکمیل شود و پیشنهاد داد که بند 3، ماده 16 فرمان شماره 132/2020/ND-CP اصلاح شود تا کل هزینه بهره قابل کسر به بیش از 50٪ از کل سود خالص حاصل از فعالیت‌های تجاری افزایش یابد و دوره کسر برای هزینه بهره باقیمانده به 7 سال افزایش یابد.

بحث «مسکن اجتماعی: پیشرفت از دل سیاست»

امروز، ۲۱ نوامبر، روزنامه لائو دونگ بحثی با عنوان «مسکن اجتماعی: پیشرفت از دل سیاست» ترتیب داد. این بحث با حضور مقامات، مشاغل و کارشناسان برای بررسی مشکلات و موانع توسعه مسکن در دوران اخیر برگزار شد؛ در عین حال، به نکات جدیدی از سیاست‌های مرتبط با مسکن اشاره شد و راهکارهایی برای تحقق زودهنگام اهداف توسعه مسکن اجتماعی پیشنهاد شد.

منبع: https://nld.com.vn/ky-vong-but-toc-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241120203110604.htm