معادلات مالی تغییر کرده است.
در اوایل سال ۲۰۲۶، آقای تران خان، کارمند فروش در هانوی، قصد داشت تقریباً سه میلیارد دانگ ویتنامی از یک بانک وام بگیرد تا آپارتمانی در بخش غربی شهر بخرد. با این حال، پس از اینکه بانک اعلام کرد که ممکن است نرخ بهره پس از دوره ترجیحی افزایش یابد، آقای خان تصمیم گرفت برنامه وام مسکن خود را به تعویق بیندازد.
به گفته خان، حتی افزایش چند درصدی نرخ بهره میتواند مبلغ قسط ماهانه را به میزان قابل توجهی افزایش دهد. اگر او به مدت بیست سال وام بگیرد، بهره اضافی قابل توجه خواهد بود، بنابراین باید گزینههای خود را با دقت بیشتری بررسی کند.
داستان خان یک مورد منحصر به فرد نیست. بسیاری از خریداران خانه، به ویژه آنهایی که از وامهای کلان استفاده میکنند، با افزایش مجدد هزینههای وام مسکن، محتاطتر شدهاند.
در دو سال گذشته، قیمت املاک و مستغلات در شهرهای بزرگ به شدت افزایش یافته و مالکیت خانه را برای بسیاری از مردم دشوارتر کرده است. طبق گزارشهای تحقیقات بازار، قیمت آپارتمان در هانوی در دوره 2023-2025 به سرعت افزایش یافته است. در حالی که قبلاً بسیاری از پروژهها قیمت متوسط حدود 50 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع داشتند، اکنون بسیاری از پروژههای جدید از 90 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع فراتر رفتهاند.
در شهر هوشی مین، سطح قیمت آپارتمانهای جدید حتی بالاتر است. بسیاری از پروژههایی که در سال 2025 راهاندازی میشوند، میانگین قیمتهایی نزدیک به 100 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع را ثبت میکنند که به طور قابل توجهی بالاتر از چند سال پیش است.
افزایش قیمت مسکن در درجه اول ناشی از تمرکز عرضه جدید در بخشهای متوسط و گرانقیمت است، در حالی که تقاضا برای مسکن در شهرهای بزرگ با همان سرعت شهرنشینی در حال رشد است. در این شرایط که قیمت مسکن بالاست، افزایش نرخ بهره وام مسکن، چالشهای مالی خریداران مسکن را پیچیدهتر میکند.
در حال حاضر، بسیاری از بانکهای تجاری در سال اول نرخ بهره ترجیحی حدود ۷ تا ۹ درصد در سال ارائه میدهند. پس از دوره ترجیحی، نرخ بهره معمولاً به صورت شناور تنظیم میشود و میتواند تا حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد افزایش یابد. برای وامهایی با مدت ۲۰ یا ۳۰ سال، حتی افزایش یک تا دو درصدی نرخ بهره میتواند هزینههای بازپرداخت ماهانه را به میزان قابل توجهی افزایش دهد.
آقای نگوین کووک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، معتقد است که نرخ بهره مستقیماً بر تصمیمات خرید خانه تأثیر میگذارد. وقتی هزینههای وام افزایش مییابد، بسیاری از خریداران برنامههای خود را به تعویق میاندازند یا میزان وام خود را کاهش میدهند. این امر سرعت معاملات در بازار را کند میکند.
نقدینگی راکد مانده و فشار را افزایش میدهد.
کارشناسان معتقدند که در چرخه بازار املاک و مستغلات، نرخ بهره معمولاً در تنظیم جریان نقدی نقش دارد. وقتی نرخ بهره پایین است، هزینه سرمایه ارزان است و باعث میشود بسیاری از سرمایهگذاران مایل به قرض گرفتن پول برای مشارکت در بازار باشند. این امر معمولاً منجر به افزایش سریع معاملات و قیمتها میشود. برعکس، وقتی نرخ بهره افزایش مییابد، فعالیت سرمایهگذاری به دلیل هزینههای تأمین مالی بالاتر، تمایل به کاهش دارد.
طبق برخی از دادههای بازار، علاقه به املاک و مستغلات در پلتفرمهای آنلاین همچنان بسیار بالاست. با این حال، میزان موفقیت معاملات به همان نسبت افزایش نیافته است، که نشان دهندهی احتیاط بیشتر خریداران است.
به گفته خانم نگوین هوآی آن، مدیر ارشد CBRE هانوی، نقدینگی فعلی بازار عمدتاً در پروژههایی با موقعیت مکانی خوب و وضعیت حقوقی مشخص متمرکز است. خریداران به طور فزایندهای گزینشی عمل میکنند. پروژههایی که قیمت بالایی دارند اما فاقد مزایای مکانی یا امکانات رفاهی هستند، ممکن است در فروش با مشکل مواجه شوند.
تغییرات نرخ بهره نه تنها بر خریداران خانه تأثیر میگذارد، بلکه مستقیماً بر شرکتهای توسعه املاک و مستغلات نیز تأثیر میگذارد. در صنعت املاک و مستغلات، استفاده از سرمایه قرض گرفته شده برای تأمین مالی پروژهها کاملاً رایج است. وقتی نرخ بهره افزایش مییابد، هزینههای تأمین مالی برای مشاغل نیز افزایش مییابد. در همین حال، نقدینگی بازار، فروش را کند میکند و فشار بر جریان نقدی را افزایش میدهد.
آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، اظهار داشت که در شرایط احتیاط بیشتر در اعطای اعتبار، کسبوکارها باید استراتژیهای توسعه پروژه خود را تنظیم کنند. کسبوکارها باید روی محصولاتی تمرکز کنند که نیازهای واقعی مسکن را برآورده میکنند و پتانسیل فروش خوبی دارند.
در بازار، بسیاری از توسعهدهندگان در حال اجرای برنامههای حمایت مالی مانند یارانههای نرخ بهره یا شرایط پرداخت طولانیتر برای جذب خریداران هستند.
سناریوی جدید برای بازار
طبق گزارش سازمانهای تحقیقات بازار، بازار املاک و مستغلات ویتنام در حال ورود به مرحلهای از تمایز آشکار است. در زمینه نرخهای بهره بالاتر و خریداران محتاطتر، پروژههایی با موقعیت مکانی خوب، ارتباطات زیرساختی مناسب و چارچوبهای قانونی شفاف، از مزیت قابل توجهی برخوردار خواهند بود.
برعکس، پروژههایی که فاقد مزیت رقابتی هستند، ممکن است مجبور شوند سیاستهای فروش خود را تنظیم کنند یا حتی قیمتها را کاهش دهند تا تقاضا را تحریک کنند. انتظار میرود این تمایز در سالهای آینده با افزایش عرضه جدید در شهرهای بزرگ، برجستهتر شود.
کارشناسان پیشبینی میکنند که در دوره آینده سه سناریو برای بازار املاک و مستغلات وجود خواهد داشت. دلیل این امر آن است که تحولات آینده بازار به شدت به روند نرخ بهره و سیاست پولی بستگی خواهد داشت.
اگر نرخ بهره دوباره کاهش یابد، پول میتواند به سرعت به سمت املاک و مستغلات بازگردد. وقتی هزینههای وام گرفتن کمتر باشد، هم خریداران خانه و هم سرمایهگذاران تمایل دارند استفاده از اهرم مالی را افزایش دهند.
با این حال، اگر نرخ بهره در سطوح متوسط باقی بماند، بازار میتواند وارد دورهای از رشد پایدار با نقدینگی متوسط و افزایش آهسته قیمت مسکن شود.
برعکس، اگر نرخ بهره برای مدت طولانی بالا بماند، فعالیت سرمایهگذاری در املاک و مستغلات میتواند به طور قابل توجهی کاهش یابد. در این صورت ممکن است برخی از بخشها یا مناطق مجبور شوند قیمتها را طوری تنظیم کنند که با توان مالی خریداران مطابقت بیشتری داشته باشد.
بسیاری از کارشناسان موافقند که در شرایط فعلی، سناریوی رشد پایدار محتملترین سناریو محسوب میشود و انتظار میرود بازار املاک و مستغلات ویتنام پس از یک دوره رشد سریع، وارد یک چرخه توسعه جدید شود.
در این چرخه، عوامل مالی، حقوقی و کیفیت پروژه نقش مهمتری در تصمیمات خریداران ایفا خواهند کرد. به جای رشد مبتنی بر جریانهای سرمایه سوداگرانه، بازار تمایل دارد به سمت یک مدل توسعه پایدارتر حرکت کند و بر نیازهای واقعی مسکن و قابلیت استفاده از محصول تمرکز کند.
بنابراین، تغییرات نرخ بهره نه تنها چالشهای کوتاهمدت ایجاد میکند، بلکه میتواند به بازار کمک کند تا برای توسعه بلندمدت پایدارتر، خود را وفق دهد.
منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/lai-suat-tang-nguoi-mua-nha-de-dat-20260311131150211.htm
نظر (0)