برای جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات ملکی چه باید کرد؟

معاملات از طریق دفتر اسناد رسمی

به گفته کارشناسان، خریداران خانه، به ویژه کسانی که خانه‌های آینده را خریداری می‌کنند، در حال حاضر در معرض خطرات زیادی هستند و به راحتی فریب می‌خورند. اول، کیفیت خانه ممکن است به خوبی تبلیغات نباشد. خطر دیگر این است که خریداران خانه به موقع دفترچه صورتی را دریافت نکنند. طبق قانون، پس از 3 ماه از تحویل خانه، سرمایه‌گذار باید دفترچه صورتی را به مشتری ارائه دهد. در واقعیت، اگر خوش شانس باشید، دفترچه صورتی پس از 3 سال در دسترس خواهد بود، اما بسیاری از پروژه‌ها دهه‌هاست که دفترچه صورتی ندارند. خطر دیگر این است که سرمایه‌گذار طرح اشتباهی را بسازد، حتی دفترچه صورتی مشتری را در رهن بانک قرار دهد. وقتی آنها نتوانند بدهی را بازپرداخت کنند، بانک خانه را توقیف می‌کند و خریدار فقط متوجه می‌شود. بنابراین، باید مقرراتی برای محافظت از مشتریانی که در آینده خانه می‌خرند، وجود داشته باشد.

در حال حاضر آیین‌نامه‌ای وجود دارد که بانک‌ها برای خریداران مسکن آینده ضمانت می‌کنند. بر این اساس، اگر سرمایه‌گذار خانه را تحویل ندهد، بانک خسارت مشتری را جبران می‌کند. اما اکثر سرمایه‌گذاران این موضوع را نادیده می‌گیرند. بنابراین، ضمانت‌های بانکی باید مورد بازنگری قرار گیرند. کشورهای جهان آن را الزامی نمی‌دانند، اما گزینه ضمانت یا بیمه مسئولیت را برای سرمایه‌گذاران از شرکت بیمه مجاز می‌دانند. علاوه بر این، وقتی سرمایه‌گذاران خانه می‌فروشند، موظفند پیش‌پرداخت مشتری را به یک حساب مسدود شده منتقل کنند. سرمایه‌گذار فقط زمانی که خانه تحویل داده می‌شود می‌تواند این پول را برداشت کند. لازم است ظرفیت مالی سرمایه‌گذاران که در حال حاضر بسیار کم و ناکافی است، تغییر کند. این امر منجر به این می‌شود که کسب‌وکارها ظرفیت بسیج سرمایه از منابع مختلف را نداشته باشند.

مردم مراحل معاملات ملکی را در دفتر اسناد رسمی شماره ۳ انجام می‌دهند

دانشیار - دکتر نگوین نگوک دین، دانشگاه اقتصاد و حقوق (دانشگاه ملی شهر هوشی مین)، گفت که املاک و مستغلات یک دارایی ارزشمند است و همیشه توجه مردم را به خود جلب می‌کند. معاملات مربوط به املاک و مستغلات همیشه با خطر ناامنی، اسناد جعلی، اختلافات زیاد و ضرر و زیان بین طرفین روبرو است، بنابراین یک رژیم قانونی سختگیرانه مورد نیاز است.

برای اطمینان از ایمنی، در کشورهای توسعه‌یافته، معاملات توسط خدمات دفتر اسناد رسمی از طریق درک وضعیت حقوقی املاک و مستغلات، تضمین معاملات ایمن، جلوگیری از خسارت، بیمه برای خدمات دفتر اسناد رسمی، ارتباط نزدیک با سیستم حقوقی و پیروی از زنجیره تأمین حسابرسی انجام شده توسط دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود.

به گفته دانشیار دکتر نگوین نگوک دین، در ویتنام، اجرای مدل فعلی خدمات دفترداری، بهینه‌ترین و معقول‌ترین راه‌حل است. در آینده، لازم است بر تکمیل دقیق‌تر این مدل، ایجاد کریدورهای قانونی متصل‌کننده مراحل، افزایش اعتبار، تأیید و تضمین بالاترین ایمنی برای همه طرفین، مانند مدل‌هایی که توسط کشورهای پیشرفته اعمال می‌شود، تمرکز شود.

حذف مقررات اجباری معاملات

دکتر لو کواک تای، مدرس دانشگاه حقوق شهر هوشی مین، گفت که برای اطمینان از ایمنی، شفافیت و کنترل استفاده از پیش‌پرداخت‌ها، پرداخت‌ها در خرید و فروش مسکن آینده باید از طریق بانک‌ها انجام شود. این اقدام می‌تواند جایگزین ضمانت‌نامه‌های بانکی شود، در صورتی که سرمایه‌گذار ملزم به انتقال کل پیش‌پرداخت به یک حساب امانی باشد. این پول فقط با توجه به پیشرفت پروژه سرمایه‌گذار پرداخت خواهد شد. این راه حل همچنین به کاهش هزینه‌های ناشی از ضمانت‌نامه‌های بانکی و به حداقل رساندن معاملات "غیرشفاف" به منظور پولشویی در معاملات تجاری املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

در همین حال، به گفته پروفسور دکتر دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست ، در حال حاضر برای فروش مسکن آینده (بدون دفترچه صورتی)، سرمایه‌گذاران از طریق کارگزاری‌ها اقدام به فروش می‌کنند. برای املاک و مستغلات دارای دفترچه صورتی، همه معاملات باید از طریق دفتر اسناد رسمی انجام شود.

دفاتر اسناد رسمی از طرف دولت مجاز به ارائه خدمات عمومی هستند، یک عنوان قضایی هستند و نقش "دروازه‌بان" را ایفا می‌کنند و طرفین معاملات را مطابق با مقررات راهنمایی می‌کنند و قانونی بودن و ایمنی را تضمین می‌کنند. در مورد تالارهای معاملاتی که خدمات خصوصی هستند، داشتن ابزارهای مدیریتی اداری و دولتی برای تضمین قانونی بودن دشوار است و منجر به اختلافات و خطراتی برای خریداران و فروشندگان می‌شود. پروفسور دانگ هونگ وو گفت: "ما باید نحوه اجرای قانون را قانونی کنیم، نه اینکه معاملات را از طریق تالار معاملات به صورت مکانیکی اعمال کنیم. بنابراین، مقررات مربوط به معاملات املاک و مستغلات از طریق تالار معاملات باید از پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح شده) حذف شود."

معاملات املاک و مستغلات نباید الزاماً از طریق دادگاه انجام شود.

به گفته سردفتر هوانگ مان تانگ، رئیس دفتر اسناد رسمی شماره ۷ (HCMC)، سیستم فعلی دفتر اسناد رسمی و تالارهای معاملات املاک و مستغلات از نظر ماهیت، مقیاس، محصولات خدماتی و رویه‌ها متفاوت هستند... دفترداری اسناد رسمی یک سرویس عمومی است که توسط دولت سازماندهی شده است، یک ابزار مدیریتی و نظارتی دولت، یک مکانیسم دفاعی، با ارزش قانونی، ارزش اثباتی و ارزش گردش مالی. در همین حال، تالارهای معاملات املاک و مستغلات خصوصی به معاملات املاک و مستغلات خدمات می‌دهند، تک مقیاس هستند، به مشاغل املاک و مستغلات وابسته هستند، عمدتاً توافقات شفاهی یا اسناد معامله هستند که به راحتی می‌توانند منجر به عواقب جدی اقتصادی و حقوقی، اختلافات، کلاهبرداری شوند...

نگران‌کننده‌ترین نکته این است که دلالان در تالار معاملات ممکن است اطلاعات مربوط به مسائل حقوقی نامطلوب را پنهان کنند یا به شیوه‌ای بی‌طرفانه تبلیغ کنند. وقتی اختلافاتی پیش می‌آید، محصولات معیوب هستند یا با تأخیر مواجه می‌شوند، چه کسی مسئول است؟ معاملات از طریق تالار معاملات سازوکاری برای تضمین ایمنی حقوقی و امنیت معاملات ندارند. بنابراین، نمی‌توان آن را در پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) که قرار است در آینده نزدیک ارائه شود، گنجاند.

اکثر مردم با مقرراتی که معاملات املاک و مستغلات را ملزم به عبور از طبقه همکف می‌کند، مخالفند، زیرا در حال حاضر طبقات همکف ظرفیت تأیید قانونی بودن معامله را ندارند. این مقررات بی‌اثر است و باید حذف شود.

نگاهی گذرا به ساعت ۱۲ ظهر روز ۱۶ ژوئن: بولتن خبری پانوراما

لینک منبع: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm