معاملات انجام شده از طریق دفتر اسناد رسمی.
به گفته کارشناسان، خریداران خانه، به ویژه آنهایی که ملکهای در حال ساخت را خریداری میکنند، در حال حاضر با خطرات زیادی روبرو هستند و به راحتی فریب میخورند. اولاً، کیفیت خانه ممکن است به خوبی تبلیغات نباشد. خطر دیگر این است که خریداران ممکن است گواهی مالکیت خود را به موقع دریافت نکنند. طبق قانون، توسعهدهنده باید ظرف 3 ماه پس از تحویل، گواهی را به خریدار صادر کند. در واقعیت، اگر خوش شانس باشد، 3 سال طول میکشد، اما بسیاری از پروژهها بدون دریافت گواهی، دههها طول میکشد. خطر دیگر این است که توسعهدهنده ممکن است طبق مشخصات طراحی، خانه بسازد یا حتی گواهی مالکیت خریدار را در رهن بانک قرار دهد. خریداران فقط زمانی متوجه میشوند که نمیتوانند وام را بازپرداخت کنند و بانک ملک را توقیف میکند. بنابراین، مقرراتی برای محافظت از خریداران ملکهای در حال ساخت لازم است.
در حال حاضر، مقرراتی وجود دارد که بانکها را ملزم به ارائه ضمانت برای خریداران مسکن پیشفروش میکند. بر این اساس، اگر توسعهدهنده نتواند ملک را تحویل دهد، بانک خسارت مشتری را جبران میکند. با این حال، اکثر توسعهدهندگان این موضوع را نادیده میگیرند. بنابراین، ضمانتهای بانکی باید مورد بازنگری قرار گیرند. بسیاری از کشورهای جهان این امر را الزامی نمیدانند و به خریداران اجازه میدهند بین ضمانت بانکی یا بیمه مسئولیت از یک شرکت بیمه یکی را انتخاب کنند. علاوه بر این، توسعهدهندگان اغلب از مشتریان میخواهند که پیشپرداختهای خود را به یک حساب مسدود شده واریز کنند. توسعهدهنده فقط میتواند این پول را پس از تحویل ملک برداشت کند. ظرفیت مالی فعلی توسعهدهندگان بسیار کم و ناکافی است. این امر منجر به این میشود که کسبوکارها فاقد منابع لازم برای جمعآوری سرمایه از طریق منابع مختلف دیگر باشند.
مردم در دفتر اسناد رسمی شماره ۳ معاملات املاک و مستغلات را انجام میدهند.
دکتر نگوین نگوک دین، دانشیار دانشگاه اقتصاد و حقوق (دانشگاه ملی ویتنام، شهر هوشی مین)، استدلال میکند که املاک و مستغلات یک دارایی با ارزش بالا است که همیشه توجه مردم را به خود جلب میکند. معاملات مربوط به املاک و مستغلات همیشه با خطرات ناامنی، اسناد جعلی و اختلافات و ضررهای متعدد بین طرفین مواجه است؛ بنابراین، یک چارچوب قانونی سختگیرانه ضروری است.
برای اطمینان از ایمنی، در کشورهای توسعهیافته، معاملات از طریق خدمات ثبت اسناد رسمی انجام میشود که شامل درک کامل از وضعیت حقوقی ملک، تضمین معاملات ایمن، جلوگیری از ضرر و زیان و ارائه بیمه برای خدمات ثبت اسناد رسمی است. این امر به یک سیستم حقوقی بسیار سختگیرانه مرتبط است که از زنجیره تأمین بررسی توسط دفتر اسناد رسمی پیروی میکند.
به گفته دانشیار دکتر نگوین نگوک دین، در ویتنام، اجرای مدل فعلی خدمات دفترداری، بهینهترین و معقولترین راهحل است. در آینده، باید بر اصلاح بیشتر این مدل، ایجاد چارچوبهای قانونی برای اتصال مراحل مختلف، افزایش اصالت و تأیید و تضمین بالاترین سطح امنیت برای همه طرفهای درگیر، مشابه مدلهای اتخاذ شده در کشورهای پیشرفته، تمرکز شود.
الزام اجباری برای عبور از صرافی را حذف کنید.
دکتر لو کواک تای، مدرس دانشگاه حقوق شهر هوشی مین، معتقد است که برای اطمینان از ایمنی، شفافیت و کنترل استفاده از پیشپرداختها، پرداختها در خرید و فروش مسکنهای آیندهساز باید از طریق بانکها انجام شود. این اقدام میتواند جایگزین ضمانتنامههای بانکی شود، در صورتی که سرمایهگذار ملزم به انتقال کل پیشپرداخت به یک حساب امانی باشد. وجوه فقط بر اساس پیشرفت ساخت پروژه سرمایهگذار پرداخت میشود. این راه حل همچنین به کاهش هزینههای مرتبط با ضمانتنامههای بانکی و به حداقل رساندن معاملات "مشکوک" با هدف پولشویی در تجارت املاک و مستغلات کمک میکند.
در همین حال، به گفته پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست ، در حال حاضر، برای فروش خانههای در حال ساخت (بدون گواهی مالکیت)، توسعهدهندگان از طریق شرکتهای کارگزاری اقدام به فروش میکنند. برای املاکی که از قبل گواهی مالکیت دارند، همه معاملات باید از طریق دفتر اسناد رسمی انجام شود.
دفاتر اسناد رسمی از طرف دولت مجاز به ارائه خدمات عمومی هستند؛ آنها یک مقام قضایی هستند که به عنوان "دروازهبان" عمل میکنند و طرفین را برای انجام معاملات مطابق با مقررات راهنمایی میکنند و قانونی بودن و ایمنی را تضمین میکنند. از سوی دیگر، مبادلات املاک و مستغلات، خدمات خصوصی هستند و فاقد ابزارهای مدیریتی اداری و دولتی برای تضمین انطباق قانونی هستند و منجر به اختلافات و خطراتی برای خریداران و فروشندگان میشوند. پروفسور دانگ هونگ وو گفت: "ما باید قانون را به گونهای تدوین کنیم که اجرای مؤثر آن را تضمین کند، نه اینکه معاملات را از طریق مبادلات به صورت مکانیکی اعمال کنیم. بنابراین، مقررات مربوط به معاملات املاک و مستغلات از طریق مبادلات باید از پیشنویس قانون اصلاحشده تجارت املاک و مستغلات حذف شود."
معاملات املاک و مستغلات نباید ملزم به انجام از طریق صرافی باشند.
به گفته سردفتر اسناد رسمی هوانگ مان تانگ، رئیس دفتر اسناد رسمی شماره ۷ (شهر هوشی مین)، سیستم فعلی دفتر اسناد رسمی و صرافیهای املاک و مستغلات از نظر ماهیت، مقیاس، محصولات و خدمات و رویهها متفاوت هستند. ثبت اسناد رسمی یک خدمت عمومی است که توسط دولت سازماندهی شده است، ابزاری برای مدیریت و تنظیم مقررات دولتی، یک مکانیسم دفاعی است و دارای ارزش قانونی، اثباتی و گردش مالی است. از سوی دیگر، صرافیهای خصوصی املاک و مستغلات، به معاملات املاک و مستغلات خدمات ارائه میدهند، در مقیاس کوچک فعالیت میکنند، به شرکتهای املاک و مستغلات وابسته هستند و در درجه اول به توافقات شفاهی یا کتبی متکی هستند که به راحتی میتواند منجر به عواقب جدی اقتصادی و حقوقی، اختلافات و کلاهبرداری شود.
بزرگترین نگرانی این است که دلالان در بورس ممکن است اطلاعات نامطلوب قانونی را پنهان کنند یا تبلیغات مغرضانه ارائه دهند. وقتی اختلافاتی پیش میآید، یا اگر محصولات معیوب یا با تأخیر عرضه شوند، چه کسی مسئول است؟ معاملات انجام شده از طریق بورسها فاقد سازوکارهایی برای تضمین ایمنی قانونی و امنیت معاملات هستند. بنابراین، این موضوع نمیتواند در پیشنویس اصلاحات آتی قانون تجارت املاک و مستغلات گنجانده شود.
اکثریت با الزام اجباری انجام معاملات املاک و مستغلات از طریق تالار معاملات مخالفند، زیرا تالارهای معاملاتی فعلی فاقد ظرفیت لازم برای تأیید قانونی بودن معاملات هستند. این آییننامه بیاثر است و باید لغو شود.
مرور سریع ساعت ۱۲ ظهر روز ۱۶ ژوئن: یک بولتن خبری جامع.
لینک منبع
نظر (0)