یکی از مدیران یک شرکت املاک و مستغلات در هانوی اظهار داشت که فرمان 10/2023/ND-CP که توسط دولت صادر شده است، به بازار آپارتمانها کمک میکند تا پس از یک دوره طولانی رکود، بهبود یافته و توسعه یابد. با این حال، برای دریافت گواهیهای کاربری زمین، پروژهها هنوز باید تعهدات مالی و تعهدات مالی اضافی را هنگام ارسال درخواستها انجام دهند. این امر میتواند برای بسیاری از پروژهها بسیار دشوار باشد.
از آنجا که تعیین تعهدات مالی اغلب پیچیده و زمانبر است، برخی از پروژهها نیاز به تنظیمات برنامهریزی دارند و ارزیابی مجدد تعهدات مالی برای پرداخت هزینههای اضافی را ضروری میسازند.
تعیین تعهدات مالی اولیه از قبل بسیار زمانبر بود، بنابراین تنظیم و تعیین مجدد آنها حتی بیشتر طول میکشد. در واقع، بسیاری از مشاغل مجبور بودهاند مدت زمان بسیار طولانی منتظر بمانند؛ برخی چندین سال منتظر ماندهاند بدون اینکه بتوانند پرداخت کنند.
این شخص گفت: « روشنترین گواه این موضوع این است که بسیاری از پروژههای فعلی، حتی پس از سالها فعالیت، هنوز هزینههای اضافی زمین را نهایی نکردهاند. بنابراین، من معتقدم که به خریدارانی که تعهدات مالی خود را انجام دادهاند و شرایط لازم را دارند، ابتدا باید گواهی مالکیت زمین اعطا شود تا حقوق مشتریان تضمین شود .»
فقط به آپارتمانهای واجد شرایط گواهی مالکیت اعطا خواهد شد. (تصویر تزئینی)
به گفته وکیل نگوین هونگ، مدیر شرکت حقوقی فوک خان هونگ، فرمان شماره ۱۰ یک چارچوب قانونی اساسی برای اعطای گواهیهای حقوق استفاده از زمین و گواهیهای مربوط به داراییهای متصل به زمین برای املاک و مستغلات گردشگری ایجاد کرده است. در کنار آن، حقوق سرمایهگذاران نیز توسط قانون محافظت میشود و ملک میتواند در معاملات مدنی مانند وثیقه، رهن، سرمایهگذاری مشارکتی و هدیه شرکت کند.
با این حال، بزرگترین مانع در حال حاضر، اجرای سیاستها و دستورالعملها است، که به معنای رعایت مقررات قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات و همچنین بسیاری از مقررات حقوقی تخصصی دیگر است. در همین حال، این مسائل برای بسیاری از سرمایهگذاران همچنان یک مشکل دشوار است.
وکیل نگوین هونگ تأکید کرد: « من معتقدم که برای اجرای این سیاست جدید، آژانس ما به راهنماییهای دقیقتری نیاز دارد.»
آقای فام دوک توان، مدیر کل شرکت سهامی عام سرمایهگذاری و توسعه املاک EZ، معتقد است که مانع فعلی، صدور گواهیهای حق استفاده از زمین ("کتابهای قرمز") برای آپارتمانهای کاندوتل با مدت اعتبار محدود است. سپس این سؤال مطرح میشود: پس از انقضای گواهی حق استفاده از زمین، چه کسی آن را پس خواهد گرفت؟ توسعهدهنده یا دولت، و مالیاتها چگونه مدیریت خواهند شد؟ در حال حاضر، هیچ دستورالعمل خاصی در مورد اینکه پس از انقضای اجاره زمین، چه اتفاقی برای ساختمان میافتد، در حالی که قابل استفاده است، وجود ندارد. بسیار محتمل است که قیمت آپارتمانهای کاندوتل با انقضای گواهی حق استفاده از زمین به شدت کاهش یابد.
آقای توان تحلیل کرد: « این موضوع باید روشن شود تا مردم بتوانند احساس امنیت کنند و در این بخش سرمایهگذاری کنند. تنها در این صورت است که بازار تثبیت شده و دوباره پر جنب و جوش خواهد شد. »
همچنین در رابطه با این موضوع، آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - پیشنهاد کرد که مقرراتی در مورد «حق تقدم» کاربران زمین برای «تمدید کاربری زمین» پس از انقضای دوره استفاده از زمین اضافه شود، مشروط بر اینکه هدف کاربری زمین قطعه یا منطقه طبق طرح کاربری زمین بدون تغییر باقی بماند.
در حال حاضر، پس از انقضای مدت استفاده از زمین، در صورت تمایل کاربر زمین، دولت میتواند تمدید مدت استفاده از زمین را در نظر بگیرد، اما نه بیشتر از مدت مقرر در این بند. بنابراین، این بدان معناست که دولت حق اعطای یا رد تمدید مدت استفاده از زمین را دارد، بنابراین ممکن است که به مالک یک آپارتمان کاندوتل تمدید مدت استفاده از زمین اعطا شود یا نشود.
علاوه بر این، او استدلال کرد که طی ۱۰ سال گذشته، برای هزاران مجتمع مسکونی «بهطور نادرست» گواهیهای کاربری زمین صادر شده است که حقوق مالکیت آپارتمانهای مرتبط با «حقوق کاربری زمین برای اهداف مسکونی که واحدهای مسکونی پایدار بلندمدت تشکیل نمیدهند» را به رسمیت میشناسد، که سازمانهای ذیصلاح دولتی به این نتیجه رسیدهاند که بهطور غیرقانونی صادر شدهاند. با این حال، فرمان شماره ۱۰ «مقررات انتقالی» برای صدور مجدد گواهیهای کاربری زمین در این موارد و برای تضمین حقوق و منافع مشروع مشتریان و سرمایهگذاران پروژه مجتمعهای مسکونی را تصریح نمیکند.
او پیشنهاد داد که یک «سازوکار ویژه» برای صدور مجدد گواهی مالکیت زمین برای مجتمعهای مسکونی با مدت زمان استفاده از زمین مرتبط با مدت پروژه، حداکثر تا ۵۰ سال، در نظر گرفته شود تا ضرر و زیان هم برای مشتریان و هم برای توسعهدهندگان پروژه به حداقل برسد. دلیل این امر آن است که قانون زمین سال ۲۰۱۳ تصریح میکند که مدت تخصیص و اجاره زمین از تاریخ تصمیم در مورد تخصیص یا اجاره زمین توسط سازمان دولتی ذیصلاح محاسبه میشود.
چائو آن
سودمند
احساسات
خلاق
منحصر به فرد
خشم
منبع
![[عکس] دبیرکل و رئیس جمهور، تو لام، در حال همکاری با مرکز فنی و حرفهای، وزارت امنیت عمومی](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/07/06/1783318005842_a1-bnd-1129-2263-jpg.webp)
