ما باید از هدر رفتن سیستم‌های زیرساخت اجتماعی جلوگیری کنیم.

در پنجمین جلسه، پانزدهمین دوره مجلس ملی، قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) مورد بحث قرار گرفت. در مورد محتوای پیش‌نویس قانون، نگوئی دوآ تین با کوان مین کونگ، معاون مجلس ملی و رئیس هیئت نمایندگی مجلس ملی از استان دونگ نای، مصاحبه‌ای انجام داد.

سرمایه‌گذار: نماینده محترم، پانزدهمین دوره مجلس ملی قانون معاملات املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) را مورد بحث قرار داده است. این قانون به وضوح حقوق و تعهدات افراد و سازمان‌هایی را که خانه می‌سازند و در بازار املاک و مستغلات مشارکت دارند، تصریح می‌کند. بنابراین، نگرانی‌های شما در مورد این لایحه چیست؟

کوان مین کونگ، نماینده مجلس ملی: می‌توان گفت که قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) تاکنون به وضوح حقوق و تعهدات افراد و سازمان‌هایی را که خانه می‌سازند، در بازار املاک و مستغلات مشارکت می‌کنند و رابطه بین دولت، مردم و شرکت‌ها را هماهنگ می‌کنند، تصریح کرده است.

با توجه به همپوشانی بین قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده)، قانون مسکن، قانون سرمایه‌گذاری و به‌ویژه پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده زمین... من نیز مطالبی را پیشنهاد می‌کنم.

در مورد شرایط سرمایه برای سازمان‌هایی که در بازار املاک و مستغلات شرکت می‌کنند. در بند ج، بند ۱، ماده ۱۰ قانون تصریح می‌کند که علاوه بر شرایط مربوط به سرمایه سهام در کل سرمایه سرمایه‌گذاری، شرط «باید توانایی بسیج سرمایه برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری را تضمین کند» را نیز تصریح می‌کند .

املاک و مستغلات - اصلاح قانون تجارت املاک و مستغلات: باید از هدر رفتن سیستم زیرساخت‌های اجتماعی جلوگیری شود — نماینده مجلس ملی کوان مین کوونگ با نگوی دوآ تین صحبت می کند (عکس: هوانگ بیچ).

با این حال، طبق مفاد قانون سرمایه‌گذاری و قانون برگزاری مناقصات، مقررات روشنی در مورد توان مالی سرمایه‌گذار وجود دارد. در طول فرآیند ارزیابی اسناد پروژه سرمایه‌گذاری، اسناد مناقصه و تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری، بررسی اثبات توان مالی سرمایه‌گذار انجام شده است، بنابراین مقررات اضافی در این قانون غیرضروری است و ممکن است باعث ایجاد رویه‌های اداری اضافی شود.

علاوه بر این، بند ۱، ماده ۱۰، بند د را اضافه می‌کند و تصریح می‌کند که «سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات باید نسبت بدهی اعتباری معوق و بدهی اوراق قرضه شرکتی معوق به سرمایه خود را طبق مقررات دولتی تضمین کنند».

در حال حاضر، دولت هیچ مقررات خاصی در مورد نسبت اعتبارات معوق و اوراق قرضه شرکتی معوق به سرمایه متعلق به شرکت ندارد (در حال حاضر فقط مقررات مربوطه در بخش بانکی وجود دارد) .

بنابراین، پیشنهاد می‌کنم که سازمان تدوین‌کننده این محتوا را مطالعه کند و در پیش‌نویس لحاظ نکند یا پیش‌نویسی از فرمان دولت در این مورد داشته باشد تا نمایندگان بتوانند نظرات خود را ارائه دهند.

سرمایه‌گذار: به نظر شما، مسئولیت سرمایه‌گذار در ایجاد زیرساخت‌های اجتماعی در پروژه‌های تجاری املاک و مستغلات چگونه باید اجرا شود تا مشکلات حل شود؟

نماینده مجلس ملی، کوان مین کونگ: در مورد مسئولیت سرمایه‌گذاران در ساخت زیرساخت‌های اجتماعی در پروژه‌های تجاری املاک و مستغلات، بند ۷، ماده ۱۸ تصریح می‌کند که سرمایه‌گذاران «فقط زمانی مجاز به تحویل خانه‌ها به مشتریان هستند که ساخت خانه‌ها و کارهای زیربنایی فنی و زیرساخت‌های اجتماعی را طبق برنامه ثبت شده در پروژه مصوب تکمیل کرده باشند».

به نظر من، زیرساخت اجتماعی مفهوم بسیار گسترده‌ای است که به عنوان تمام تأسیسات تجاری، عمومی، آموزشی، پزشکی و غیره شناخته می‌شود.

در واقع، در پروژه‌ها، بسته به هدف و طرح تجاری سرمایه‌گذار، می‌توان آنها را بارها برای فروش باز کرد، بنابراین تعداد ساکنانی که برای زندگی در پروژه نقل مکان می‌کنند، از پیشرفت فروش پیروی خواهد کرد. بنابراین، سرمایه‌گذاران اغلب زیرساخت‌های ضروری را از قبل برای برآوردن نیازهای ساکنان (مانند پارک‌ها، درختان، فضاهای مشترک، پارکینگ‌ها، مناطق تفریحی...) می‌سازند.

زیرساخت‌های اجتماعی باقیمانده مانند مدارس، سوپرمارکت‌ها و مراکز خرید معمولاً توسط سرمایه‌گذاران ثانویه، زمانی که پروژه ساکنان زیادی داشته باشد، اجرا می‌شوند.

در صورتی که سرمایه‌گذار ملزم به ساخت تمام سیستم‌های زیرساخت اجتماعی پروژه در زمانی باشد که تراکم جمعیت بالا نباشد، این امر باعث اتلاف منابع خواهد شد.

املاک و مستغلات - اصلاح قانون تجارت املاک و مستغلات: باید از هدر رفتن سیستم زیرساخت‌های اجتماعی جلوگیری شود (شکل ۲). — باید مقررات خاصی در مورد زیرساخت‌های اجتماعی ضروری وجود داشته باشد (عکس: فام تونگ).

از سوی دیگر، در واقعیت، ارائه دهندگان خدمات در آموزش، تجارت و سوپرمارکت‌ها تنها زمانی اجرا را انجام می‌دهند که جمعیت مشخصی در هر پروژه وجود داشته باشد (به جز سرمایه‌گذارانی که دارای اکوسیستمی شامل املاک و مستغلات و خدمات پزشکی، آموزشی و تجاری هستند که خود سرمایه‌گذاری و اجرای کسب‌وکار را انجام می‌دهند... با این حال، در عمل، برخی از سرمایه‌گذاران، هنگام سرمایه‌گذاری در بسیاری از زمینه‌ها، منجر به عدم تعادل مالی یا کسب‌وکار ناکارآمد شده‌اند).

منظور از عبارت «ساخت‌وساز تکمیل‌شده...» این است که کارها باید تکمیل شده باشند. به عنوان مثال، در مورد پروژه‌ای متشکل از موارد متعدد، از جمله یک پروژه مدرسه جداگانه که تکمیل شده و مراحل تکمیل آن در حال انجام است اما تأیید نشده است، طبق مفاد پیش‌نویس، سرمایه‌گذار مجاز به تحویل خانه به مشتری نیست.

در واقع، واگذاری خانه‌ها بین سرمایه‌گذاران و مشتریان طبق قرارداد خرید و فروش خانه/آپارتمان انجام می‌شود و این پیش‌نویس همچنین مقررات خاصی در مورد مدت زمان واگذاری و پرداخت هنگام تحویل خانه دارد.

در عین حال، بند ب، بند ۱، ماده ۳۱ همچنین ایجاب می‌کند که پروژه‌های املاک و مستغلات با حق استفاده از زمین که در ساخت زیرساخت‌های فنی سرمایه‌گذاری کرده‌اند و به بهره‌برداری رسیده‌اند، باید این الزام را برآورده کنند: «سرمایه‌گذاری در ساخت کارهای خدماتی و کارهای زیربنایی فنی ضروری مطابق با طراحی، برنامه‌ریزی دقیق ساخت و ساز ۱/۵۰۰ یا طرح جامع مصوب و محتوای پروژه تکمیل شده باشد»، اما هنوز مشخص نکرده است که کدام کارهای خدماتی ضروری را شامل می‌شود.

بنابراین، من فکر می‌کنم باید مقررات خاصی در مورد زیرساخت‌های اجتماعی ضروری وجود داشته باشد و فقط سرمایه‌گذاران را ملزم به تکمیل «کارهای زیرساخت فنی ضروری و زیرساخت‌های اجتماعی طبق برنامه زمانی ذکر شده در پروژه مصوب» کند تا واجد شرایط واگذاری خانه یا انتقال حقوق کاربری زمین به مشتریان باشند. این امر مشکلات را حل می‌کند و برای اجرا مناسب خواهد بود.

سرمایه‌گذار: خیلی ممنون !

منبع