ما باید از هدر رفتن زیرساخت‌های اجتماعی جلوگیری کنیم.

Người Đưa Tin•27/06/2023

در پنجمین جلسه پانزدهمین مجلس ملی ، قانون اصلاح‌شده معاملات املاک و مستغلات در سالن عمومی مورد بحث قرار گرفت. در مورد محتوای پیش‌نویس قانون، نگوئی دوآ تین (خبرچین) با کوان مین کونگ، معاون مجلس ملی و رئیس هیئت نمایندگی مجلس ملی از استان دونگ نای ، مصاحبه‌ای انجام داد.

مصاحبه‌کننده: جناب، مجلس ملی پانزدهم قانون اصلاح‌شده‌ی معاملات املاک و مستغلات را مورد بحث قرار داد که به وضوح حقوق و تعهدات افراد و سازمان‌هایی را که مسکن می‌سازند و در بازار املاک و مستغلات مشارکت دارند، تصریح می‌کند. بنابراین، نگرانی‌های باقی‌مانده‌ی شما در مورد این پیش‌نویس قانون چیست؟

کوان مین کونگ، نماینده مجلس ملی: می‌توان گفت که قانون اصلاح‌شده در مورد تجارت املاک و مستغلات، اکنون به وضوح حقوق و تعهدات افراد و سازمان‌هایی را که در ساخت مسکن و مشارکت در بازار املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند، تصریح کرده و رابطه بین دولت، مردم و مشاغل را هماهنگ می‌سازد.

با توجه به همپوشانی بین قانون اصلاح‌شده‌ی تجارت املاک و مستغلات، قانون مسکن، قانون سرمایه‌گذاری و به‌ویژه پیش‌نویس اصلاح‌شده‌ی قانون زمین... مایلم نکاتی را نیز مطرح کنم.

در مورد الزامات سرمایه برای سازمان‌هایی که در بازار املاک و مستغلات شرکت می‌کنند، بند ج، بند ۱، ماده ۱۰ قانون تصریح می‌کند که علاوه بر شرایط مربوط به سرمایه سهام به عنوان درصدی از کل سرمایه سرمایه‌گذاری، این شرط نیز وجود دارد که «توانایی بسیج سرمایه برای اجرای پروژه سرمایه‌گذاری باید تضمین شود» .

املاک و مستغلات - اصلاح قانون معاملات املاک و مستغلات: باید از هدر رفتن زیرساخت‌های اجتماعی جلوگیری کنیم. — معاون مجلس ملی کوان مین کوونگ با نگوی دوآ تین صحبت می کند (عکس: هوانگ بیچ).

با این حال، قانون سرمایه‌گذاری و قانون مناقصه به وضوح تصریح می‌کنند که سرمایه‌گذاران باید از توانایی مالی خود اطمینان حاصل کنند. در طول ارزیابی پرونده‌های پروژه‌های سرمایه‌گذاری، اسناد مناقصه و تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری، اثبات توانایی مالی سرمایه‌گذار قبلاً بررسی شده است. بنابراین، افزودن این ماده به قانون غیرضروری است و ممکن است رویه‌های اداری اضافی ایجاد کند.

علاوه بر این، بند ۱، ماده ۱۰، نکته d را اضافه می‌کند و تصریح می‌کند که «سرمایه‌گذار یک پروژه املاک و مستغلات باید نسبت بدهی معوقه و بدهی اوراق قرضه شرکتی به سرمایه خود را مطابق با آنچه دولت تعیین کرده است، تضمین کند.»

در حال حاضر، دولت مقررات خاصی در مورد نسبت بدهی‌های معوق و اوراق قرضه شرکتی به حقوق صاحبان سهام شرکت‌ها صادر نکرده است (در حال حاضر، فقط مقررات مربوط به بخش بانکی وجود دارد) .

بنابراین، پیشنهاد می‌کنم که نهاد تدوین‌کننده، عدم گنجاندن این محتوا در پیش‌نویس یا گنجاندن آن در پیش‌نویس فرمان دولت در این مورد را بررسی کند تا نمایندگان بتوانند در آن شرکت کرده و بازخورد خود را ارائه دهند.

سرمایه‌گذار: به نظر شما، برای حل این مسائل، مسئولیت توسعه‌دهنده در ایجاد زیرساخت‌های اجتماعی در یک پروژه املاک و مستغلات چگونه باید مورد توجه قرار گیرد؟

کوان مین کونگ، نماینده مجلس ملی: در مورد مسئولیت سرمایه‌گذار در ساخت زیرساخت‌های اجتماعی در پروژه‌های تجاری املاک و مستغلات، بند ۷ ماده ۱۸ تصریح می‌کند که سرمایه‌گذار «فقط زمانی مجاز به تحویل مسکن به مشتریان است که ساخت مسکن و زیرساخت‌های فنی و کارهای زیرساخت‌های اجتماعی طبق پیشرفت ذکر شده در پروژه مصوب تکمیل شده باشد».

به نظر من، زیرساخت اجتماعی یک مفهوم بسیار گسترده است که شامل تمام امکانات و تسهیلات مربوط به تجارت، خدمات، خدمات عمومی، آموزش، مراقبت‌های بهداشتی و غیره می‌شود.

در واقع، بسته به هدف و طرح تجاری توسعه‌دهنده، پروژه‌ها ممکن است چندین بار برای فروش عرضه شوند، بنابراین تعداد ساکنانی که به پروژه نقل مکان می‌کنند از برنامه فروش پیروی خواهد کرد. بنابراین، توسعه‌دهندگان اغلب زیرساخت‌های ضروری را از قبل برای برآوردن نیازهای ساکنان (مانند پارک‌ها، فضاهای سبز، فضاهای مشترک، پارکینگ‌ها و مناطق تفریحی) می‌سازند.

زیرساخت‌های اجتماعی باقی‌مانده، مانند مدارس و سوپرمارکت‌ها/مراکز خرید، معمولاً پس از اینکه تعداد ساکنان پروژه زیاد شد، توسط سرمایه‌گذاران ثانویه توسعه داده می‌شوند.

الزام توسعه‌دهنده به ساخت تمام سیستم‌های زیرساخت اجتماعی برای یک پروژه، زمانی که تراکم جمعیت هنوز پایین است، اتلاف منابع خواهد بود.

املاک و مستغلات - اصلاح قانون تجارت املاک و مستغلات: باید از هدر رفتن زیرساخت‌های اجتماعی جلوگیری کنیم (شکل ۲). — مقررات خاصی در مورد زیرساخت‌های اجتماعی ضروری مورد نیاز است (عکس: فام تونگ).

از سوی دیگر، در واقعیت، ارائه دهندگان خدمات در آموزش، تجارت و سوپرمارکت‌ها تنها زمانی به توسعه ادامه می‌دهند که تراکم جمعیتی خاصی در هر پروژه وجود داشته باشد (به جز در مواردی که سرمایه‌گذاران دارای یک اکوسیستم شامل املاک و مستغلات و خدمات درمانی، آموزشی و تجاری باشند که آنها به طور مستقل سرمایه‌گذاری و توسعه کسب و کار را انجام خواهند داد... با این حال، عمل نشان می‌دهد که برخی از سرمایه‌گذاران، هنگام سرمایه‌گذاری در چندین بخش، منجر به عدم تعادل مالی یا عملیات تجاری ناکارآمد شده‌اند).

از آیین‌نامه «تکمیل ساخت‌وساز...» چنین برداشت می‌شود که پروژه‌های ساختمانی باید رسماً تأیید شوند. به عنوان مثال، در مورد پروژه‌ای شامل چندین جزء، از جمله یک ساختمان مدرسه جداگانه که تکمیل شده و مراحل تأیید را طی می‌کند اما هنوز تأیید نشده است، طبق پیش‌نویس آیین‌نامه، سرمایه‌گذار مجاز به واگذاری خانه‌ها به مشتریان نیست.

در واقع، تحویل خانه‌ها بین سازنده و مشتری طبق قرارداد خرید خانه/آپارتمان انجام می‌شود و این پیش‌نویس همچنین شامل مقررات خاصی در مورد مهلت تحویل و پرداخت پس از تحویل است.

در عین حال، بند ب، بند ۱، ماده ۳۱ همچنین ایجاب می‌کند که پروژه‌های املاک و مستغلات با حق استفاده از زمین که در ساخت زیرساخت‌های فنی سرمایه‌گذاری کرده‌اند، باید الزام زیر را برآورده کنند: «پس از تکمیل سرمایه‌گذاری و ساخت تأسیسات خدماتی ضروری و تأسیسات زیرساخت فنی مطابق با طرح مصوب، طرح ساخت و ساز تفصیلی ۱/۵۰۰ یا طرح کلی سایت و محتوای پروژه»، اما مشخص نمی‌کند که کدام تأسیسات، تأسیسات خدماتی ضروری هستند.

بنابراین، من معتقدم که باید مقررات خاصی در مورد زیرساخت‌های اجتماعی ضروری وجود داشته باشد و تنها الزام سرمایه‌گذاران به تکمیل «پروژه‌های زیرساخت فنی و اجتماعی ضروری طبق برنامه زمانی ذکر شده در پروژه مصوب» برای تحویل مسکن یا انتقال حقوق استفاده از زمین به مشتریان کافی خواهد بود. این امر مشکلات را حل می‌کند و با واقعیت‌های عملی مطابقت بیشتری دارد.

سرمایه‌گذار: خیلی ممنون !

منبع