توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات

بازار املاک و مستغلات نه تنها نقش مهمی در حفظ ثبات اقتصاد کلان ایفا می‌کند، بلکه در کنترل تورم، تضمین تعادل‌های اساسی و ارتقای رشد اقتصادی نیز نقش دارد.

با این حال، علاوه بر نتایج مثبت، اخیراً توسعه "داغ" این حوزه املاک و مستغلات محدودیت‌ها و خطرات بالقوه بسیاری را آشکار کرده است، مانند: «عدم تعادل عرضه و تقاضا» در حوزه املاک و مستغلات، به ویژه مسکن که قیمت‌ها هنوز در مقایسه با درآمد مردم بالاست؛ مدیریت کاربری زمین در مناطق هنوز کاستی‌هایی دارد؛ برخی از مناطق با پدیده تقسیم قطعات زمین، تفکیک و فروش کنترل نشده زمین مواجه هستند...

در کنار آن، فعالیت‌های بازار املاک و مستغلات به دلیل فقدان سیستم‌های اطلاعاتی، کنترل ضعیف بر فعالیت‌های تالارهای معاملات املاک و مستغلات و فعالیت‌های دلالی، هنوز فاقد تبلیغات و شفافیت است و این امر منجر به «هرج و مرج» در قیمت‌ها و «قیمت‌های مجازی» معاملات املاک و مستغلات شده است.

بیش از یک سال پیش، حراج زمین در منطقه هوای دوک، حدود ۲۵ کیلومتری مرکز هانوی، ۳ بار با قیمت اولیه بیش از ۶۰ میلیون دونگ ویتنام برای حراج اعلام شد، اما هیچ سرمایه‌گذاری در آن شرکت نکرد، بنابراین حراج نتوانست موفقیت‌آمیز باشد. این وضعیت غم‌انگیز حراج زمین در آن زمان در بسیاری از مناطق حومه شهر نیز رخ داد.

اما اکنون، همان قطعه زمین، که بیش از یک ساعت با مرکز شهر فاصله دارد، به قیمت بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام به حراج گذاشته شده است که بالاترین قیمت آن بیش از ۱۳۳ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع است. همچنین به دلیل تب زمین در مناطق دورافتاده که ماه‌هاست ادامه دارد، قیمت آپارتمان‌ها و املاک و مستغلات در هانوی به طور بی‌سابقه‌ای افزایش یافته است.

در واقع، «تب» زمین و مسکن نه تنها پیامدهای اجتماعی دارد، بلکه بر توسعه اجتماعی-اقتصادی در مناطق نیز تأثیر زیادی می‌گذارد. به ویژه هنگامی که سطح قیمت زمین افزایش می‌یابد، هنگام اجرای پروژه‌ها، قیمت غرامت برای تملک زمین چندین برابر بیشتر خواهد شد و بر اجرای پروژه‌های اجتماعی-اقتصادی تأثیر می‌گذارد.

این امر همچنین باعث بروز بسیاری از اختلافات ارضی می‌شود و بی‌نظمی و ناامنی را در جامعه به وجود می‌آورد.

دلایل عملکرد ناپایدار و ناسالم بازار املاک و مستغلات عبارتند از: سیستم حقوقی مربوط به سرمایه‌گذاری، ساخت و ساز و تجارت املاک و مستغلات هنوز دارای کاستی‌هایی است؛ اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز املاک و مستغلات در اکثر مناطق با مشکلات زیادی روبرو است که منجر به کاهش قابل توجه عرضه املاک و مستغلات و مسکن تجاری در مقایسه با دوره قبل شده است؛ قیمت املاک و مستغلات، به ویژه قیمت مسکن و زمین، به طور مداوم در حال افزایش است و در مقایسه با درآمد مردم بسیار بالاست.

در همین حال، کنترل جریان‌های سرمایه‌گذاری به بخش املاک و مستغلات سختگیرانه نیست، هنوز خطرات بالقوه‌ای وجود دارد، دستکاری، عدم تبلیغات و شفافیت مربوط به فعالیت‌های شرکت‌های املاک و مستغلات در بازار سهام وجود دارد؛ اوراق قرضه شرکت‌های املاک و مستغلات به سرعت در حال توسعه هستند، فاقد وثیقه هستند، پدیده‌ای از انتشار اوراق قرضه وجود دارد که سرمایه را بسیج می‌کند اما از آن برای هدف درست استفاده نمی‌کند...

پیش‌بینی می‌شود که در دوره ۲۰۲۴-۲۰۲۵، تنگناهای موجود در تصویب پروژه‌های مسکونی جدید برطرف شود و بازار املاک و مستغلات با اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ طبق برنامه، بهبود یابد.

برای اطمینان از توسعه سالم بازار املاک و مستغلات و ایجاد سهم مثبت‌تر در توسعه اقتصادی، وزارتخانه‌ها، ادارات و بخش‌های مربوطه باید به طور همزمان در تحقیق و تکمیل سیستم حقوقی مربوط به بخش املاک و مستغلات، تضمین هماهنگی، ایجاد چارچوب قانونی و شرایط برای توسعه پایدار، سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات، هماهنگی داشته باشند. لازم است وضعیت و تحولات بازار املاک و مستغلات از نزدیک رصد شود، پروژه‌های مسکن و مشاغل املاک و مستغلات بازرسی و بررسی شوند تا موانع موجود در سرمایه‌گذاری، زمین، برنامه‌ریزی و رویه‌های ساخت و ساز به سرعت برطرف شود.

مقامات باید به اتخاذ تدابیری برای کنترل و بازسازی اعتبار املاک و مستغلات، تضمین استفاده صحیح و جلوگیری از خطرات ادامه دهند؛ مقررات مربوط به مزایده‌های حقوق کاربری زمین و تعیین قیمت زمین را بررسی و اصلاح کنند تا از سازگاری و تناسب آن با واقعیت‌های محلی اطمینان حاصل شود؛ مدیریت دولتی برنامه‌ریزی، ساخت و ساز، بازار املاک و مستغلات و مدیریت زمین در مناطق را تقویت کنند، و تدابیری را برای مدیریت و جلوگیری از تفکیک و فروش غیرقانونی قطعات زمین و قطعاتی که مطابق با مقررات و برنامه‌ریزی نیستند، اتخاذ کنند.

در کنار آن، لازم است اثربخشی بازرسی، بررسی و بازنگری سازماندهی مزایده‌های حقوق کاربری زمین، مناقصه پروژه‌ها، اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات و فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات بهبود یابد تا تخلفات به سرعت و طبق اختیارات و مقررات قانونی شناسایی و به طور دقیق رسیدگی شود؛ تسریع در حل و فصل مراحل اداری مربوط به پروژه‌های املاک و مستغلات هدایت شود؛ بازرسی و بررسی تقویت شود تا مواردی که باعث ایجاد مشکلات و معضلات در حل و فصل مراحل اداری برای افراد و مشاغل می‌شوند، به سرعت راهنمایی و رسیدگی شوند.

منبع