توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات.

Việt Nam•19/12/2024

بازار املاک و مستغلات علاوه بر ایفای نقش حیاتی در حفظ ثبات اقتصاد کلان ، در کنترل تورم، تضمین تعادل‌های اساسی و ارتقای رشد اقتصادی نیز نقش دارد.

با این حال، در کنار نتایج مثبت، این بخش در سال‌های اخیر رشد سریعی را تجربه کرده است. املاک و مستغلات این امر محدودیت‌ها و خطرات بالقوه بسیاری را آشکار کرده است، مانند: «عدم تعادل عرضه و تقاضا» در بازار املاک و مستغلات، به ویژه با توجه به اینکه قیمت مسکن در مقایسه با درآمد مردم همچنان بالا است؛ نارسایی‌ها در مدیریت و استفاده از زمین در سطح محلی؛ و تفکیک کنترل نشده زمین و فروش قطعات زمین در برخی مناطق...

علاوه بر این، بازار املاک و مستغلات به دلیل فقدان سیستم‌های اطلاعاتی و کنترل ناکافی بر عملیات مبادلات املاک و مستغلات و فعالیت‌های دلالی، فاقد شفافیت و باز بودن است و این امر منجر به قیمت‌های آشفته و متورم معاملات املاک و مستغلات می‌شود.

بیش از یک سال پیش، یک قطعه زمین در منطقه هوای دوک، حدود ۲۵ کیلومتری مرکز هانوی، سه بار با قیمت اولیه بیش از ۶۰ میلیون دونگ ویتنامی برای حراج اعلام شد، اما هیچ سرمایه‌گذاری در آن شرکت نکرد، بنابراین حراج با موفقیت به پایان نرسید. این وضعیت کساد حراج زمین در آن زمان در بسیاری از مناطق حومه شهر نیز رخ داد.

اما اکنون، همان قطعه زمین که بیش از یک ساعت با مرکز شهر فاصله دارد، به قیمت بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام به حراج گذاشته شده است و بالاترین قیمت آن به بیش از ۱۳۳ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع رسیده است. این نیز به دلیل جنون دلالی زمین در مناطق حومه شهر در چند ماه گذشته است که قیمت آپارتمان و زمین در هانوی را به سطوح بی‌سابقه‌ای رسانده است.

در واقع، «رونق» زمین و مسکن نه تنها پیامدهای منفی برای جامعه دارد، بلکه به طور قابل توجهی بر توسعه اجتماعی-اقتصادی در مناطق تأثیر می‌گذارد. به ویژه هنگامی که قیمت زمین افزایش می‌یابد، هزینه‌های جبران خسارت برای تملک زمین در طول پروژه‌ها چندین برابر بیشتر خواهد شد و بر اجرای پروژه‌های زیرساختی اجتماعی-اقتصادی تأثیر می‌گذارد.

این امر همچنین باعث بروز بسیاری از اختلافات ارضی شده و بی‌نظمی اجتماعی و ناامنی را به دنبال داشته است.

دلایلی که بازار املاک و مستغلات هنوز نشانه‌هایی از بی‌ثباتی و شرایط ناسالم را نشان می‌دهد عبارتند از: نظام حقوقی مربوط به سرمایه‌گذاری، ساخت و ساز و تجارت املاک و مستغلات هنوز دارای برخی کاستی‌ها است؛ اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز املاک و مستغلات در اکثر مناطق با مشکلات زیادی روبرو است که منجر به کاهش قابل توجه عرضه املاک و مستغلات و مسکن تجاری در مقایسه با قبل شده است؛ قیمت املاک و مستغلات، به ویژه قیمت مسکن و زمین، دائماً در حال افزایش است و در مقایسه با درآمد مردم بسیار بالاست.

در همین حال، کنترل جریان‌های سرمایه گذاری به بخش املاک و مستغلات به اندازه کافی سختگیرانه نیست، و هنوز هم خطراتی را در بر دارد، از جمله مواردی از دستکاری و عدم شفافیت مربوط به فعالیت‌های شرکت‌های املاک و مستغلات در بازار سهام؛ اوراق قرضه شرکت‌های املاک و مستغلات به سرعت در حال توسعه هستند، فاقد وثیقه هستند، و مواردی از انتشار اوراق قرضه و افزایش سرمایه وجود دارد، اما از آن برای اهدافی غیر از اهداف مورد نظر استفاده می‌شود...

پیش‌بینی می‌شود که در دوره زمانی ۲۰۲۴-۲۰۲۵، با اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ طبق برنامه، موانع موجود در تصویب پروژه‌های مسکونی جدید برطرف شده و بازار املاک و مستغلات بهبود یابد.

برای اطمینان از توسعه سالم بازار املاک و مستغلات و سهم مثبت‌تر آن در توسعه اقتصادی، وزارتخانه‌ها و سازمان‌های مربوطه باید در تحقیق و تکمیل سیستم حقوقی مربوط به بخش املاک و مستغلات، تضمین ثبات و ایجاد چارچوب و شرایط قانونی برای توسعه پایدار، سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات، هماهنگی لازم را انجام دهند. لازم است وضعیت و تحولات بازار املاک و مستغلات از نزدیک رصد شود، پروژه‌های مسکن و مشاغل املاک و مستغلات بازرسی و بررسی شوند تا موانع موجود در رویه‌های سرمایه‌گذاری، زمین، برنامه‌ریزی و ساخت و ساز به سرعت برطرف شود.

مقامات باید به اجرای اقدامات لازم برای کنترل و بازسازی اعتبار املاک و مستغلات، تضمین استفاده صحیح از آن و جلوگیری از خطرات، ادامه دهند؛ مقررات مربوط به مزایده‌های حقوق استفاده از زمین و تعیین قیمت زمین را بررسی و اصلاح کنند تا از سازگاری و تناسب آنها با واقعیت‌های محلی اطمینان حاصل شود؛ مدیریت دولتی برنامه‌ریزی، ساخت و ساز، بازارهای املاک و مستغلات و مدیریت زمین در مناطق را تقویت کنند تا تفکیک غیرقانونی زمین و فروش قطعات زمین که با برنامه‌ریزی مغایرت دارند را مدیریت و از آنها جلوگیری کنند.

علاوه بر این، لازم است اثربخشی بازرسی، بررسی و بازنگری سازماندهی مزایده‌های حق استفاده از زمین، مناقصه پروژه‌ها، اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات و فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات بهبود یابد تا تخلفات به سرعت و طبق اختیارات و مقررات قانونی شناسایی و به طور دقیق رسیدگی شود؛ روند حل و فصل مراحل اداری مربوط به پروژه‌های املاک و مستغلات تسریع شود؛ و بازرسی و بررسی تقویت شود تا مواردی که باعث ایجاد مشکلات و ناراحتی در حل و فصل مراحل اداری برای افراد و مشاغل می‌شوند، به سرعت راهنمایی و رسیدگی شوند.

منبع