کمیته مردمی شهر هوشی مین به تازگی تصمیمی مبنی بر صدور طرحی برای توسعه ۱۱ منطقه شهری فشرده بر اساس مدل TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی - مدلی با محوریت حمل و نقل عمومی) در امتداد خطوط مترو و جاده کمربندی ۳ طبق قطعنامه ۹۸/۲۰۲۳/QH۱۵ صادر کرده است. بر این اساس، انتظار می‌رود در دوره ۲۰۲۴-۲۰۲۵، TOD در ۹ مکان، در امتداد ۳ پروژه بزرگ حمل و نقل در حال اجرا از جمله: مترو شماره ۱ (بن تان - سوئی تین)، مترو شماره ۲ (بن تان - تام لونگ) و جاده کمربندی ۳ توسعه یابد.
تقویت نقش مرکز توسعه صندوق زمین شهری
بزرگترین منطقه TOD در شهرستان Xuan Thoi Thuong (منطقه Hoc Mon) با مساحت بیش از ۳۸۹ هکتار واقع شده است که به جاده کمربندی ۳ متصل می‌شود. کوچکترین منطقه، مرکز نمایشگاه و مرکز ورزشی منطقه Tan Binh (5.1 هکتار) است. این مکان برای توسعه TOD و اتصال ترافیک به خطوط ۲ و ۵ مترو طراحی شده است. در اطراف این منطقه، مناطق مسکونی، مدارس و بازارهای شلوغ وجود دارد.
مکان‌های باقی‌مانده در ناحیه ۱۰، ناحیه تان فو، شهر تو دوک و ناحیه بین چان قرار دارند؛ که به خطوط مترو ۱، ۲، ۳ و جاده کمربندی ۳ متصل هستند.
دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه منابع طبیعی و اقتصاد محیط زیست شهر هوشی مین، با حمایت از طرح توسعه ۱۱ منطقه شهری فشرده در امتداد مسیرهای اصلی ترافیکی دولت شهر هوشی مین، گفت که مدل TOD در بسیاری از شهرهای مدرن جهان، به ویژه چین، تایلند و سنگاپور، مستقر شده است. این مدل به بهره‌برداری و توسعه صندوق‌های زمین با شرایط مناسب برای نوسازی، ایجاد مناطق شهری فشرده و خوشه‌های شهری هوشمند کمک خواهد کرد.
از نظر برنامه‌ریزی و وضعیت فعلی زمین، شهر هوشی مین هنگام ساخت مناطق شهری مدل TOD دو جهت‌گیری دارد. اولین گروه، گروه نوسازی و بهسازی مناطق موجود است: عمدتاً در مناطق مسکونی موجود نزدیک به کمربندی یا مسیرهای مترو. دومین گروه، گروه سرمایه‌گذاری جدید است: ساخته شده بر اساس وضعیت فعلی زمین‌های خالی، مناطق کم‌جمعیت یا مناطقی با کارخانه‌ها و شرکت‌هایی که انتظار می‌رود جابه‌جا شوند...
اگر از بودجه زمین در امتداد خط ۱ مترو به خوبی استفاده شود، به ایجاد خوشه‌های شهری هوشمند در شهر هوشی مین کمک خواهد کرد. عکس: HOANG TRIEU
دکتر توان معتقد است که برای منطقه اصلی ایستگاه (شعاع ۴۰۰ تا ۵۰۰ متر)، باید بر توسعه مناطق شهری بهینه با تراکم بالا تمرکز کنیم. و در منطقه انتقال ایستگاه (شعاع ۵۰۰ تا ۱۰۰۰ متر)، باید بر توسعه مناطق شهری با تراکم بالا تمرکز کنیم. به ویژه برای جاده کمربندی ۳، باید مناطق شهری را در مجاورت تقاطع‌های ترافیکی، جاده‌های متصل به جاده کمربندی ۳ یا خطوط فرعی توسعه دهیم.
به گفته دکتر توآن، برای اجرای روان، شهر هوشی مین باید مرزهای برنامه‌ریزی مکان‌های TOD را برای اطلاع‌رسانی واضح به مردم اعلام کند و در عین حال، یک برنامه معقول برای بازیابی زمین برای مدل‌ها طبق طرح مصوب داشته باشد.
دکتر توآن اظهار داشت: «حجم کار مربوط به پرداخت غرامت پاکسازی سایت و تملک زمین برای توسعه شهری TOD بسیار زیاد است. بر اساس قانون زمین ۲۰۲۴، برای کاهش بار بر دوش آژانس مدیریت دولتی، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، شهر هوشی مین باید نقش مرکز توسعه صندوق زمین شهر را برای خدمت به طرح TOD افزایش دهد. اگر این طرح به خوبی و در مسیر درست اجرا شود، به شهر هوشی مین کمک خواهد کرد تا مناطق شهری یا به عبارت دیگر، خوشه‌های شهری واقعاً هوشمند با راحت‌ترین ارتباطات ترافیکی در ویتنام ایجاد کند.»
برنامه‌ریزی خوب، جذب سرمایه‌گذار
دکتر فام تران های، از موسسه مطالعات توسعه شهر هوشی مین، برای بسیج منابع جهت توسعه TOD، به موضوع سازماندهی فضایی، به ویژه تنظیم مجدد زمین در منطقه TOD اشاره کرد. بر این اساس، فضای اطراف ایستگاه مترو را مجدداً سازماندهی کنید، مردم را برای اهدای زمین جهت اجرای پروژه TOD به عنوان مشارکت‌کنندگان سرمایه بسیج کنید. بسته به مساحت و موقعیت زمینی که مردم اهدا می‌کنند، مزایای آنها توسط صندوق زمین یا طبقه ساختمانی محاسبه و پرداخت خواهد شد. دکتر های گفت: "این مدل توسط سازمان‌های بین‌المللی، به ویژه برخی از کشورهایی که در تملک زمین مشکل دارند، به کار گرفته می‌شود."
در مورد سیاست، دکتر های معتقد است که تنظیم ارزش افزوده زمین، از جمله هزینه‌های بهسازی (اعمال شده بر املاک و مستغلات موجود در مناطق TOD)، هزینه‌های تأثیرگذاری (پروژه‌ها در مناطق TOD) و انتقال حقوق توسعه فضا (برای زمین در مناطق TOD) ضروری است. برای انجام این کار، لازم است چارچوب قانونی سیاست‌ها، به ویژه تنظیم مجدد زمین طبق ماده ۲۱۹ قانون زمین ۲۰۲۴ در مورد سهم حقوق استفاده از زمین، تنظیم مجدد زمین یا مقررات مربوط به فروش حقوق توسعه فضا به دلیل افزایش مساحت کف ساخت و ساز، تکمیل شود.
در جلسه‌ای که برای جمع‌آوری نظرات اداره حمل و نقل شهر هوشی مین با مقامات محلی در مورد اجرای پروژه TOD در سال ۲۰۲۳ برگزار شد، نماینده‌ای از کمیته مردمی ناحیه نها به، تجربیات خود را در زمینه تملک زمین و حراج در خیابان نگوین هو تو به اشتراک گذاشت. اگرچه خیابان نگوین هو تو TOD نیست، اما زمانی که دولت بودجه را برای ساخت جاده خرج می‌کند، سپس زمین‌های موجود در مسیر را برای حراج و سرمایه‌گذاری مجدد در زیرساخت‌های ترافیکی می‌گیرد، شکل TOD را دارد. بنابراین، به گفته نماینده ناحیه نها به، برای اجرای مؤثر TOD برای خطوط ۱ و ۲ مترو، جاده کمربندی ۳، هنگام برنامه‌ریزی، مقامات باید انعطاف‌پذیر باشند، بر اساس معیارهای کلی جهت‌گیری کنند، نه خیلی جزئی که حراج زمین را آسان‌تر کند و همچنین سرمایه‌گذاران را جذب کند زیرا ایده‌های آنها را محدود نمی‌کند.
نماینده‌ای از منطقه نها به افزود: «در برنامه‌ریزی، ما فقط باید اهداف مشخصی را در مورد درختان، تجارت، جاده‌ها و غیره تعیین کنیم. بر این اساس، سرمایه‌گذاران می‌توانند ایده‌های خود را ارائه دهند و ساخت و ساز را طراحی کنند که مؤثرتر از اجرای آن توسط دولت خواهد بود.»
برخی از مناطقی که خط ۲ مترو از آنها عبور می‌کند، مانند منطقه تان بین، تجربیات خود را هنگام دعوت از سرمایه‌گذاران برای مناقصه و مزایده به اشتراک گذاشتند و اغلب درخواست تعدیل برای افزایش اهداف برنامه‌ریزی را داشتند. بنابراین، هنگام اجرای برنامه‌ریزی، اهداف باید به حداکثر سطح خود برسند و شرایط جذاب زیادی برای جذب سرمایه‌گذاران فراهم شود.
۱۱ شهر نمونه TOD
طبق این طرح، از سال ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸، شهر هوشی مین به استقرار ۲ منطقه TOD در کمون تان هیپ (منطقه هوک مون) در امتداد جاده کمربندی ۳ و منطقه اطراف ایستگاه تان کین (منطقه بین چان) ادامه خواهد داد که خط ۳ مترو و خط راه آهن هوشی مین - کان تو را به هم متصل می‌کند.
با ۹ منطقه شهری TOD در فاز ۱، در سه ماهه دوم و سوم سال ۲۰۲۵، مرزها، برنامه‌ریزی و قانونی بودن زمین تعیین خواهد شد. سپس، برنامه‌ریزی در سه ماهه دوم تا چهارم سال ۲۰۲۵ تنظیم می‌شود و مراحل انتخاب سرمایه‌گذار در اوایل سال ۲۰۲۶ تکمیل خواهد شد.
منبع: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
نظر (0)