جذب سرمایه‌گذاری در توسعه شهری مبتنی بر حمل و نقل عمومی (TOD).

ساخت مناطق شهری فشرده با استفاده از مدل TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی) در امتداد خطوط مترو و جاده‌های کمربندی به شهر هوشی مین کمک خواهد کرد تا برخی از هوشمندترین خوشه‌های شهری را در ویتنام ایجاد کند.

کمیته مردمی شهر هوشی مین به تازگی تصمیمی در مورد طرح توسعه ۱۱ منطقه شهری فشرده بر اساس مدل TOD (توسعه حمل و نقل عمومی) در امتداد خطوط مترو و جاده کمربندی ۳، مطابق با قطعنامه ۹۸/۲۰۲۳/QH۱۵، صادر کرده است. بر این اساس، انتظار می‌رود در دوره ۲۰۲۴-۲۰۲۵، توسعه TOD در ۹ مکان در امتداد ۳ پروژه بزرگ حمل و نقل در حال انجام اجرا شود: خط ۱ مترو (بن تان - سوئی تین)، خط ۲ مترو (بن تان - تام لونگ) و جاده کمربندی ۳.

تقویت نقش مرکز توسعه زمین شهر

بزرگترین سایت TOD (توسعه حمل و نقل عمومی) بیش از ۳۸۹ هکتار را در بخش Xuan Thoi Thuong (منطقه Hoc Mon) پوشش می‌دهد و به جاده کمربندی ۳ متصل می‌شود. کوچکترین سایت، مرکز نمایشگاه و مرکز ورزشی منطقه Tan Binh (۵.۱ هکتار) است. این مکان برای توسعه TOD و اتصال به خطوط ۲ و ۵ مترو برنامه‌ریزی شده است. منطقه اطراف آن از قبل دارای مناطق مسکونی، مدارس و یک بازار شلوغ است.

مکان‌های باقی‌مانده در ناحیه ۱۰، ناحیه تان فو، شهر تو دوک و ناحیه بین چان قرار دارند؛ که به خطوط مترو ۱، ۲ و ۳ و جاده کمربندی ۳ متصل می‌شوند.

دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه اقتصاد منابع و محیط زیست در شهر هوشی مین، با حمایت از طرح دولت شهر هوشی مین برای توسعه ۱۱ منطقه شهری فشرده در امتداد مسیرهای اصلی حمل و نقل، اظهار داشت که مدل TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی) به طور گسترده در شهرهای مدرن در سراسر جهان، به ویژه در چین، تایلند و سنگاپور اجرا می‌شود. این مدل به استفاده و توسعه مؤثر زمین‌های مناسب برای توسعه مجدد شهری، ایجاد مناطق شهری فشرده و خوشه‌های شهری هوشمند کمک خواهد کرد.

بر اساس برنامه‌ریزی و وضعیت فعلی مناطق زمین، شهر هوشی مین هنگام ساخت شهرهای مدل TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی) دو رویکرد دارد. اول، گروهی که بر نوسازی و ارتقاء مناطق موجود تمرکز دارند: عمدتاً در مناطق مسکونی موجود مجاور جاده‌های کمربندی یا خطوط مترو. دوم، گروهی که بر سرمایه‌گذاری‌های جدید تمرکز دارند: ساخت و ساز در مناطق موجودی که زمین خالی، کم جمعیت یا جایی که قرار است کارخانه‌ها و شرکت‌ها به آنجا منتقل شوند...

اگر از زمین‌های کنار خط ۱ مترو به طور مؤثر استفاده شود، به ایجاد خوشه‌های شهری هوشمند در شهر هوشی مین کمک خواهد کرد. (عکس: HOANG TRIEU)

دکتر توان پیشنهاد کرد که منطقه اصلی ایستگاه (در شعاع ۴۰۰ تا ۵۰۰ متر) باید بر توسعه شهری بهینه با تراکم بالا تمرکز کند. در همین حال، منطقه انتقالی اطراف ایستگاه (در شعاع ۵۰۰ تا ۱۰۰۰ متر) نیز باید بر توسعه شهری با تراکم بالا تمرکز کند. به طور خاص در مورد جاده کمربندی ۳، توسعه شهری باید در مناطق مجاور تقاطع‌ها، جاده‌های متصل به جاده کمربندی ۳ یا خطوط فرعی متمرکز شود.

به گفته دکتر توآن، برای تسهیل اجرا، شهر هوشی مین باید مرزهای برنامه‌ریزی سایت‌های TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی) را منتشر کند تا به عموم اطلاع‌رسانی شود و برنامه‌های معقولی برای تملک زمین برای مدل‌هایی که با طرح‌های مصوب مطابقت دارند، تدوین شود.

دکتر توآن اظهار داشت: «حجم کار برای جبران خسارت و تملک زمین برای توسعه شهری TOD (توسعه حمل و نقل محور) بسیار زیاد است. بر اساس قانون زمین ۲۰۲۴، برای کاهش بار بر دوش آژانس مدیریت دولتی، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، شهر هوشی مین باید نقش مرکز توسعه زمین شهر را برای خدمت به طرح TOD افزایش دهد. اگر این طرح به خوبی و در مسیر درست اجرا شود، به شهر هوشی مین کمک خواهد کرد تا مناطق شهری واقعاً هوشمند یا به عبارت دیگر، خوشه‌های شهری هوشمند با راحت‌ترین اتصالات حمل و نقل در ویتنام ایجاد کند.»

برنامه‌ریزی خوب، سرمایه‌گذاران را جذب می‌کند.

برای آزادسازی منابع برای TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی)، دکتر فام تران های از موسسه تحقیقات توسعه شهر هوشی مین به موضوع سازماندهی فضایی، به ویژه تنظیم مجدد زمین در مناطق TOD پرداخت. بر این اساس، فضای اطراف ایستگاه‌های مترو باید سازماندهی مجدد شود و ساکنان باید تشویق شوند که به عنوان مشارکت‌کنندگان سرمایه، زمین خود را در پروژه‌های TOD مشارکت دهند. بسته به مساحت و موقعیت زمین مشارکتی، غرامت محاسبه و به شکل زمین یا فضای ساختمانی به ساکنان ارائه خواهد شد. دکتر های اظهار داشت: «این مدل توسط سازمان‌های بین‌المللی، به ویژه در کشورهایی که در تملک زمین با مشکل مواجه هستند، تشویق می‌شود.»

در خصوص سیاست‌ها، دکتر های پیشنهاد تنظیم ارزش افزوده زمین، از جمله هزینه‌های بهبود (اعمال شده بر املاک موجود در مناطق TOD)، هزینه‌های تأثیر (برای پروژه‌ها در مناطق TOD) و انتقال حقوق توسعه فضایی (برای زمین‌های داخل مناطق TOD) را داد. برای دستیابی به این هدف، لازم است چارچوب قانونی این سیاست‌ها، به ویژه با تنظیم مجدد مقررات زمین در ماده ۲۱۹ قانون زمین ۲۰۲۴ در مورد سهم حقوق استفاده از زمین و تعدیل زمین؛ یا مقررات مربوط به فروش حقوق توسعه فضایی به دلیل افزایش مساحت کف، بهبود یابد.

در جلسه‌ای بین اداره حمل و نقل شهر هوشی مین و مقامات محلی در مورد اجرای پروژه TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی) در سال ۲۰۲۳، نماینده‌ای از کمیته مردمی ناحیه نها بی، تجربه خود را در زمینه تملک و حراج زمین در خیابان نگوین هو تو به اشتراک گذاشت. اگرچه خیابان نگوین هو تو یک پروژه TOD نیست، اما ویژگی‌هایی مشابه با پروژه‌ای دارد که در آن دولت بودجه‌ای را برای ساخت جاده اختصاص می‌دهد، سپس زمین‌های امتداد مسیر را برای حراج و سرمایه‌گذاری مجدد در زیرساخت‌های حمل و نقل خریداری می‌کند. بنابراین، به گفته نماینده ناحیه نها بی، برای اجرای مؤثر TOD برای خطوط ۱ و ۲ مترو و جاده کمربندی ۳، مقامات برنامه‌ریزی باید انعطاف‌پذیر و متمایل به معیارهای کلی باشند و از جزئیات بیش از حد اجتناب کنند تا حراج زمین را تسهیل کرده و بدون محدود کردن ایده‌های خود، سرمایه‌گذاران را جذب کنند.

نماینده منطقه نها به افزود: «در فرآیند برنامه‌ریزی، ما فقط باید اهداف مشخصی را برای فضاهای سبز، مناطق تجاری، جاده‌ها و غیره ارائه دهیم. بر این اساس، سرمایه‌گذاران می‌توانند ایده‌ها و طرح‌های خود را برای ساخت و ساز ارائه دهند که مؤثرتر از اجرای آن توسط دولت خواهد بود.»

برخی از مناطقی که خط ۲ مترو از آنها عبور می‌کند، مانند منطقه تان بین، تجربه خود را به اشتراک گذاشتند که هنگام دعوت از سرمایه‌گذاران از طریق مناقصه و مزایده، اغلب درخواست تعدیل برای افزایش اهداف برنامه‌ریزی می‌کنند. بنابراین، هنگام اجرای طرح، اهداف باید به حداکثر سطح خود برسند، همراه با بسیاری از شرایط جذاب برای جذب سرمایه‌گذاران.

۱۱ شهر نمونه TOD

طبق این طرح، از سال ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸، شهر هوشی مین به اجرای دو منطقه TOD (توسعه حمل و نقل عمومی) در کمون تان هیپ (منطقه هوک مون) در امتداد جاده کمربندی ۳ و منطقه اطراف ایستگاه تان کین (منطقه بین چان) ادامه خواهد داد و آنها را به خط متروی توسعه‌یافته ۳ و خط راه‌آهن هوشی مین - کان تو متصل خواهد کرد.

با ۹ منطقه شهری TOD در فاز ۱، مرزها، برنامه‌ریزی و وضعیت قانونی زمین در سه‌ماهه دوم و سوم سال ۲۰۲۵ تعیین خواهد شد. متعاقباً، برنامه‌ریزی در سه‌ماهه دوم و چهارم سال ۲۰۲۵ تنظیم می‌شود و فرآیند انتخاب سرمایه‌گذار در اوایل سال ۲۰۲۶ تکمیل خواهد شد.

منبع: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm