وام‌های املاک و مستغلات نشانه‌هایی از «شتاب‌گیری» را نشان می‌دهند.

در 10 ماه اول سال 2025، اعتبار در کل سیستم بانکی به بالاترین نرخ رشد خود در 5 سال گذشته رسید. جریان اصلی سرمایه به بخش‌های تولید و تجارت سرازیر شد و اعتبار املاک و مستغلات نشانه‌هایی از «شتاب‌گیری» را نشان داد.

با وجود بهبود سرمایه‌گذاری و پیشرفت ساخت‌وساز، املاک و مستغلات همچنان سرمایه را به خود جذب می‌کنند.

پیش از این، نماینده‌ای از بانک دولتی ویتنام (SBV) اظهار داشت که نرخ رشد مانده‌های معوق وام‌های املاک و مستغلات در سال‌های اخیر با تحولات بازار سازگار است، زیرا بسیاری از پروژه‌ها از سر گرفته می‌شوند و پیشرفت سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز در حال بهبود است.

به گفته آقای فام چی کوانگ، مدیر دپارتمان سیاست پولی بانک مرکزی ویتنام، در 10 ماه گذشته، سیستم بانکی 2.1 میلیون میلیارد دانگ ویتنام به اقتصاد تزریق کرده است. با این نرخ رشد اعتبار و هدف حمایت از رشد اقتصادی، رشد اعتبار در سال 2025 می‌تواند به 19 تا 20 درصد برسد. تا 29 سپتامبر، اعتبار معوق در کل سیستم به 17.71 میلیون میلیارد دانگ ویتنام رسیده است که در مقایسه با پایان سال 2024 تقریباً 13.4 درصد افزایش یافته است.

گزارش‌های مالی تلفیقی اخیر برای سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۵ از بانک‌های بزرگ وام‌دهنده نشان می‌دهد که املاک و مستغلات همچنان نقش کلیدی را به عنوان نیروی محرکه رشد اعتبار ایفا می‌کنند.

برای مثال، در VPBank ، فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات بخش بزرگی از کل پرتفوی وام بانک را تشکیل می‌دهد و به 22.97٪ می‌رسد. در MB، فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات 10.42٪ از کل پرتفوی وام بانک را تشکیل می‌دهد و تنها پس از چند بخش مانند: عمده فروشی، خرده فروشی، تعمیر خودرو، موتورسیکلت و سایر وسایل نقلیه موتوری و تولید... قرار می‌گیرد.

خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد تحقیق و توسعه، ساویلز هانوی .

خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد تحقیق و توسعه در ساویلز هانوی، در گفتگو با خبرنگار روزنامه تین توک وا دان توک (اخبار و ملت)، گفت که در سال‌های اخیر، دولت و وزارتخانه‌ها و سازمان‌های مختلف تلاش‌های زیادی برای صدور سیاست‌ها و دستورالعمل‌هایی برای رفع موانع عرضه انجام داده‌اند و به مردم کمک کرده‌اند تا به مسکن با قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه‌تر دسترسی پیدا کنند.

برای مثال، بازار آپارتمان هانوی در سه ماهه سوم سال 2025 همچنان شاهد بهبود قوی بود که با بهبود قابل توجه زیرساخت‌ها، اصلاحات برنامه‌ریزی و تقاضای قوی پشتیبانی می‌شد. بر این اساس، عرضه جدید در این سه ماهه به بیش از 6300 واحد رسید و مجموع واحدهای مسکونی در نه ماه اول سال را به بیش از 20000 واحد رساند. خانم دو تو هانگ گفت: «این رقم در مقایسه با بازار شهر هوشی مین چشمگیر است.»

کارشناسان Savills پیش‌بینی می‌کنند که در ماه‌های پایانی سال، بازار ویتنام شاهد عرضه جدید ۸۹۰۰ آپارتمان خواهد بود. طی دو سال آینده، تعداد آپارتمان‌های تحویلی فراوان خواهد بود که عمدتاً آپارتمان‌های میان‌رده هستند، در حالی که تعداد آپارتمان‌های لوکس همچنان رو به افزایش خواهد بود، اما بعید است که عرضه آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه بهبود یابد.

گزینه‌های وام زیادی برای خریداران خانه در دسترس است.

بسیاری از کارشناسان اقتصادی توصیه می‌کنند که موانع قانونی همچنان برطرف شوند، منابع عرضه گسترش یابند و سیاست‌های اعتباری ترجیحی بهبود یابند. عکس: VNA

نرخ بهره وام مسکن در اوایل اکتبر 2025 نسبتاً ثابت ماند و عمدتاً بین 5.5 تا 6.5 درصد در سال در نوسان بود.

برای مشتریان جوان‌تر، بانک‌ها نرخ بهره ترجیحی ارائه می‌دهند؛ به عنوان مثال، HDBank نرخ بهره وام 3.5٪ در سال را برای 3 ماه اول، 6.5٪ در سال برای 12 ماه اول و 7.5٪ در سال برای 24 ماه اول ارائه می‌دهد. پس از پایان دوره نرخ بهره ثابت، بانک نرخ بهره را با حاشیه 4٪ شناور می‌کند و حدود 11٪ در سال نوسان می‌کند.

LPBank بسته وامی به ارزش ۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام ارائه می‌دهد که نرخ بهره اولیه آن برای ۳ ماه اول، سالانه ۳.۸۸ درصد است. مشتریان می‌توانند ۱۰۰٪ از سرمایه مورد نیاز خود را با حداکثر مدت وام ۳۵ سال و یک دوره تنفس ۲۴ ماهه برای بازپرداخت اصل وام، دریافت کنند.

بانک MSB یک بسته وام مسکن ترجیحی برای جوانان ارائه می‌دهد که نرخ بهره آن از تنها ۴.۵ درصد در سال شروع می‌شود و برای ۶ ماه اول ثابت است. سقف وام بالا است و تا ۸۰ درصد ارزش وثیقه یا ۹۵ درصد کل مبلغ وام می‌رسد. نکته قابل توجه این است که مشتریان برای بازپرداخت اصل وام تا ۲۴ ماه مهلت دارند و از هزینه‌های بازپرداخت زودهنگام تا سقف ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنام در ماه معاف هستند.

چهار بانک بزرگ همچنین نرخ بهره ترجیحی را برای جوانان ارائه می‌دهند. به عنوان مثال، بانک کشاورزی (Agribank) یک برنامه وام با نرخ بهره ثابت ۵.۵٪ در سال برای سه سال اول ارائه می‌دهد. مشتریان می‌توانند تا ۷۵٪ از نیازهای سرمایه‌ای خود را با استفاده از دارایی خریداری شده با وام به عنوان وثیقه وام بگیرند. نکته قابل توجه این است که اگر علاوه بر دارایی خریداری شده با وام، وثیقه دیگری نیز وجود داشته باشد، مشتریان می‌توانند تا ۱۰۰٪ از نیازهای سرمایه‌ای خود وام بگیرند. حداکثر مدت وام ۴۰ سال است. مشتریان تا ۶۰ ماه اول از بازپرداخت اصل وام معاف هستند که به کاهش فشار بازپرداخت اولیه کمک می‌کند.

به گفته خانم دو تی تو هانگ، در مورد نرخ بهره وام مسکن، برای محصولات مسکونی تجاری لوکس، خریداران باید ظرفیت مالی و کاربرد مورد نظر خود را به دقت در نظر بگیرند. در همین حال، برای گروه‌های مشتری که به حمایت نیاز دارند، تنظیم سیاست‌های اعتباری برای کاهش فشار وام گرفتن برای خرید خانه ضروری است.

مدیر ارشد تحقیق و توسعه ساویلز هانوی گفت: «وقتی نرخ بهره به طور مناسب تنظیم شود، خریداران، توسعه‌دهندگان و وام‌دهندگان همگی سود می‌برند و به توسعه هماهنگ‌تر بازار کمک می‌کنند. نکته مهم این است که تنوع‌بخشی به راهکارها و گسترش عرضه برای متناسب شدن با هر گروه هدف ضروری است.»

به گفته خانم دو تو هانگ، پس از یک دوره نگرانی در مورد سیاست‌های جدید تعرفه‌ای ایالات متحده، احساسات بازار در بخش املاک و مستغلات به طور قابل توجهی بهبود یافته است. ساویلز همچنین مشاهده می‌کند که با شفاف‌تر شدن سیاست‌ها و دستورالعمل‌های تعرفه‌ای، اعتماد بازگشته است. این اعتماد به وضوح در تحولات اخیر در بخش املاک و مستغلات صنعتی منعکس شده است. ساویلز خاطرنشان می‌کند که نرخ اشغال زمین‌های صنعتی در حال حاضر حدود ۸۸ درصد است که همچنان بالا باقی مانده است، اگرچه حجم مناطق اجاره‌ای جدید تا حدودی کاهش یافته است. این امر فشار کمتری را بر سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان برای کاهش قیمت اجاره وارد می‌کند...

نیل مک‌گرگور، مدیر کل Savills Vietnam، اظهار داشت: «در حال حاضر، پایه‌های مهم رشد بازار املاک و مستغلات ویتنام ایجاد شده است. ویتنام قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات را اصلاح کرده است... و چارچوبی قانونی برای توسعه سالم‌تر و پایدارتر ایجاد کرده است.»

مدیر کل Savills Vietnam گفت: «به لطف این، مقامات نظارتی می‌توانند صدور مجوز پروژه را تسریع کنند، فشار عرضه را کاهش دهند و محصولات جدید بیشتری را به بازار عرضه کنند. این یک پیش‌نیاز مهم برای حفظ رشد پایدار، کنترل افزایش قیمت‌ها و حرکت به سمت توسعه پایدار بازار مسکن ویتنام است.»

بازار املاک و مستغلات ویتنام در حال ورود به یک چرخه رشد جدید است. در سال 2025، در کنار اجرای تدریجی و اعمال مقررات قانونی، فعالیت‌های نظارتی و نظارتی سازمان‌های مدیریت دولتی سختگیرانه‌تر خواهد شد تا از توسعه بازار در مسیر درست اطمینان حاصل شود. رشد اقتصادی پایدار پیش‌بینی‌شده و سرمایه‌گذاری فزاینده و هماهنگ در زیرساخت‌ها، به طور قابل توجهی به رشد بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

همزمان، روندهای جدیدی مانند شهرهای هوشمند، کاربرد هوش مصنوعی در پلتفرم‌های فناوری املاک و مستغلات و توسعه پایدار به تدریج در حال شکل‌دهی به بازار هستند. مسکن مقرون به صرفه نیز یکی از محورهای اصلی است که توسط سازوکارهای ترویج مشارکت‌های دولتی-خصوصی و توسعه جامع پیشرفته پشتیبانی می‌شود.

دکتر لو شوان نگی، عضو شورای مشورتی سیاست‌گذاری نخست وزیر:
هدایت بودجه به سمت مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه.

وام‌های معوق در حال حاضر تقریباً 4 تریلیون دانگ ویتنام است که حدود 24٪ از کل وام‌های معوق در کل سیستم را تشکیل می‌دهد. این در مقایسه با بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته که اغلب به 40٪ می‌رسند، زیاد نیست. راه‌حل اساسی، هدایت منطقی جریان‌های اعتباری به سمت مسکن اجتماعی و بخش‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه است، به جای اینکه آنها را بر روی سفته‌بازی یا پروژه‌های سطح بالا متمرکز کند.

برای دستیابی به این هدف، ویتنام باید موانع قانونی را برطرف کند، عرضه را گسترش دهد و سیاست‌های اعتباری ترجیحی را بهبود بخشد. در حال حاضر، بسته وام ۱۴۵ تریلیون دانگ ویتنام برای مسکن اجتماعی به دلیل تعداد کم پروژه‌ها، شرایط دشوار وام و نرخ‌های بهره بالا، به کندی پرداخت می‌شود. بنابراین، برای اطمینان از اثربخشی سریع آن، اصلاحاتی لازم است.

منبع: https://baotintuc.vn/kinh-te/tin-dung-bat-dong-san-co-tin-hieu-tang-toc-20251107012438049.htm