Uusi maan hinnasto Ho Chi Minh Cityssä ja huomioon otettavia asioita.

Markkinahintojen lähellä pysyminen on tärkeää.

Vuoden 2024 maankäyttölain mukaan, joka tuli voimaan 1. elokuuta 2024, kunnat voivat soveltaa vanhaa maan hinnastoa 31. joulukuuta 2025 asti ja uutta maan hinnastoa 1. tammikuuta 2026 alkaen. Uusi hinnasto ei ole maan hintakehyksen rajoittama, ja se on kehitettävä vastaamaan tarkasti markkinahintoja.

Ho Chi Minhin kaupunki oli ensimmäinen paikkakunta, joka pyysi mielipiteitä tarkistetusta maan hinnastosta. Tarkistetun maan hinnaston hinnat ovat huomattavasti korkeammat kuin vanhat, ja ne ovat nousseet 10–15-kertaisesti Thu Ducin kaupungissa ja 10–20-kertaisesti Nha Ben, Binh Chanhin, Can Gion ja Cu Chin alueilla. Hoc Monin alueella maan hintojen ennustetaan nousevan 15–30-kertaisesti monilla teillä.

Savillsin asiantuntijat uskovat tässä asiassa, että Ho Chi Minh Cityn maan hinnasto ei ole pysynyt kehityksen vauhdissa ja on usein huomattavasti todellista markkina-arvoa alhaisempi. Tämä pitkittynyt hintaero on luonut "kaksoishinnoittelujärjestelmän", jolla on ollut monia vakavia seurauksia.

Savills Ho Chi Minh Cityn konsulttipalveluiden johtajan Do Thi Thu Giangin mukaan tämä asia vaikeuttaa ja monimutkaistaa maankäyttöä valtiolle. "Esimerkiksi notaarin vahvistamassa sopimuksessa ilmoitetun hinnan ja todellisen kauppahinnan välistä erotusta käytetään usein maansiirtoveron alentamiseen. Tai toisessa tapauksessa vuosittaisen maanvuokran maksaminen markkinahintaa alhaisemman maan hinnaston perusteella on johtanut tappioihin valtion budjetille", Giang mainitsi esimerkkinä.

Rouva Do Thi Thu Giang, konsulttipalveluiden johtaja, Savills Ho Chi Minh City

Savillsin asiantuntijat totesivat myös, että kiinteistöhankkeiden kehittäminen kohtaa monia vaikeuksia, erityisesti maanhankinnan ja tontin raivausvaiheessa. Markkinahintoja vastaamattomiin maan hinnastoihin perustuvat korvaukset ovat aiheuttaneet viivästyksiä, tyytymättömyyttä ja taloudellisia menetyksiä asianosaisille, mikä on johtanut pitkittyneisiin maanomistuskiistoihin ja oikeudenkäynteihin.

Näiden jatkuvien ongelmien vuoksi Giang uskoo, että markkinaehtoisen maan hintasääntelyn soveltaminen on väistämätöntä ja välttämätöntä. Tämä asteittainen muutos auttaa voittamaan aiemmat rajoitukset ja varmistaa järjestelmän läpinäkyvyyden ja oikeudenmukaisuuden. Erityisesti markkina-arvoja tarkasti vastaavat maan hinnat helpottavat korvaus- ja maanrajausprosessia, erityisesti tärkeissä infrastruktuurihankkeissa, edistämällä ihmisten välistä yksimielisyyttä korvaus- ja tukitasoista.

Saatat myös pitää tästä

Kun terveydestä tulee kriteeri kiinteistön valinnassa.Mitä arvoja kiinteistöjen on oltava, jotta ne tuottaisivat kestävää kannattavuutta ajan myötä kukoistavilla ja kilpailluilla markkinoilla?

Savillsin asiantuntijat kommentoivat ehdotettua maan hintaluetteloa ja totesivat myös, että ehdotettujen maan hintojen ja todellisten kauppahintojen välillä on edelleen merkittävä ero. Esimerkiksi Cao Thang Streetillä (alue 3) markkinahinta on noin 525 miljoonaa VND/m2, kun taas ehdotettu maan hinta on vain 330 miljoonaa VND/m2. Vastaavasti Tan Thang Streetillä (Tan Phun alue) kauppahinta on noin 150 miljoonaa VND/m2, kun taas ehdotettu hinta on 90 miljoonaa VND/m2. Kaiken kaikkiaan ehdotettu maan hintaluettelo on vain noin 60 % tai joillakin alueilla 70 % markkinahinnasta, mikä osoittaa, että merkittävä ero on edelleen olemassa.

Huomioitavaa ennen käyttöönottoa

Rouva Do Thi Thu Giang totesi, että vuoden 2024 maalain 159 §:n mukaan maan hintataulukkoa käytetään 11 ​​tapauksessa. Lisäksi vuoden 2024 maalain 109 ja 111 §:t, jotka sääntelevät tuki- ja uudelleensijoittamisjärjestelyjä, käyttävät myös maan hintataulukon mukaisia ​​maan hintoja. Näin ollen ehdotettu Ho Chi Minh Cityn maan hintataulukko vaikuttaa suoraan kahteen eri ihmisryhmään, sekä suotuisasti että kielteisesti.

Edunsaajaryhmään kuuluvat ne, jotka saavat valtiolta tukea maan kunnostuksen ja uudelleensijoittamisen järjestämisen yhteydessä (vuoden 2024 maalain 109 ja 111 pykälien mukaisesti).

Vaikutusryhmään kuuluvat kotitaloudet ja yksityishenkilöt, joiden maankäyttö on tunnustettu ja muutettu. Vuoden 2014 edellisen maalain mukaan taloudelliset velvoitteet arvioitiin eri tavalla myönnetyn rajan sisällä ja ulkopuolella olevan maan osalta: rajan sisällä olevan maan osalta laskettiin maan hintataulukon perusteella, kun taas rajan ulkopuolella olevan maan osalta laskettiin tiettyjen maan hintojen perusteella.

Nykyinen vuoden 2024 maalaki ei kuitenkaan enää tee tätä eroa; koko alueeseen sovelletaan maan hinnastoa. Siksi ehdotettu maan hinnasto, joka on moninkertainen nykyiseen maan hinnastoon verrattuna, lisää taloudellisia velvoitteita sallitun rajoissa olevalle alueelle. Ehdotettu maan hinnasto, joka on moninkertainen nykyiseen maan hinnastoon verrattuna, lisää taloudellisten velvoitteiden kustannuksia tällä alueella.

Uuden maan hinnaston välitön käyttöönotto Ho Chi Minh Cityssä vaikuttaa moniin ihmisryhmiin.

Ho Chi Minh Cityn ehdottama maan hinnasto, jonka on määrä tulla voimaan 1. elokuuta 2024, on lykätty jatkokäsittelyyn. Savillsin asiantuntijat uskovat lykkäyksen olevan kohtuullinen, koska ehdotettu hinnasto on merkittävä korotus edelliseen verrattuna ja se on voimassa lyhyen aikaa. Tämä aiheuttaa huomattavaa taloudellista painetta asianomaisille ryhmille. Siksi maan hinnastojen laatiminen ja soveltaminen vaatii huolellista harkintaa kaikkien osapuolten etujen tasapainottamiseksi, erityisesti kansalaisten oikeuksien turvaamiseksi.

Saatat myös pitää tästä

Ho Chi Minh City soveltaa edelleen kolmen maakunnan ja kaupungin maan hinnastoa, joka oli voimassa ennen fuusiota.(Dan Tri -sanomalehti) - Ho Chi Minh Cityn kansankomitean johtajat ovat sopineet jatkavansa Ho Chi Minh Cityn, Binh Duongin ja Ba Ria - Vung Taun aiemman, ennen yhdistymistä voimassa olleen maan hinnaston soveltamista. Asianomaiset yksiköt laativat uuden maan hinnaston, jota sovelletaan vuoden 2026 alusta.

Lisäksi maan hintojen määritysmenetelmät ovat edelleen epäjohdonmukaisia ​​ja yksinkertaistettuja. Joillakin arvokkailla alueilla maan hintataulukoiden laatimismenetelmä näyttää perustuvan yksinkertaisesti kiinteän kertoimen soveltamiseen kaikkiin teihin.

Esimerkiksi alueella 1 kerrointa 5,0 sovelletaan yhdenmukaisesti kaikkiin paikkoihin ja kaduille. Tämän seurauksena Dong Khoi -kadun ehdotetaan hinnaksi 810 miljoonaa VND/m2 (nykyisestä 162 miljoonasta VND/m2) ja Hai Ba Trung -kadun (osuus Ben Bach Dangista Nguyen Thi Minh Khaihin) hinnaksi 484 miljoonaa VND/m2 (nykyisestä 96,8 miljoonasta VND/m2). Vastaavasti alueella 4 kerroin on 11,3 ja alueella 5 5,58.

"Tämä lähestymistapa ei olennaisesti eroa vanhan hinnaston soveltamisesta ja sen kertomisesta kertoimella K, joten se ei todellakaan heijasta kunkin tien markkina-arvoa maankäyttölain tarkoittamalla tavalla", Giang sanoi.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Do Thi Thu Giang uskoo, että vaikka maan hintataulukoiden päivittäminen markkina-arvojen mukaisiksi on tärkeä askel eteenpäin, nykyistä ehdotusta on vielä hiottava. Menetelmän on oltava täsmällisempi ja räätälöity kullekin alueelle pelkkien yleisten kertoimien soveltamisen sijaan. Asteittainen, läpinäkyvä siirtyminen, joka varmistaa kaikkien sidosryhmien edut, on välttämätöntä tämän uuden järjestelmän pitkän aikavälin menestyksen takaamiseksi.

Lähde: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html