Hankkeen siirto on edelleen pysähtynyt.

Tämä oli asiantuntijoiden arvio seminaarissa: Rahoitustoimintaa koskevat lait pääoman siirtoa, sijoittamista ja sijoittamista kiinteistöhankkeisiin Vietnamissa, jonka järjesti Vietnamin sijoitustoiminnan tutkimus- ja konsultointiyhdistys 30. toukokuuta.

Myydäkseen projektin heidän on rikottava lakia.

Vietnamin kiinteistönvälitysalan yhdistyksen puheenjohtajan Le Hoang Chaun mukaan koko poliittinen järjestelmä pyrkii tällä hetkellä päättäväisesti poistamaan esteitä hankkeiden tieltä. Sääntely, joka edellyttää hankkeiden täyttävän taloudelliset velvoitteensa ennen niiden täydellistä tai osittaista siirtämistä, aiheuttaa kuitenkin vaikeuksia yrityksille.

Koska puhtaan maan hankkiminen vaatii yrityksiltä valtavia investointeja. Siihen mennessä, kun he aloittavat toteutuksen, monien sijoittajien rahat loppuvat, koska laki vaatii, että hankkeilla on oltava maanomistustodistukset lainojen saamiseksi. Siksi monet sijoittajat joutuvat myymään projektinsa ennenaikaisesti.

Kun projektien siirroissa ilmenee vaikeuksia, yritykset kiertävät sääntöjä siirtämällä yrityksen osakkeita. Tässä vaiheessa yrityksen "ydin" muuttuu, ja uusi omistaja on pohjimmiltaan projektin ostaja. Tämä porsaanreikä ei ole lähtökohtaisesti väärä, koska laki ei kiellä yrityksen osakkeiden siirtämistä, mutta siihen liittyy myöhemmin joitakin riskejä.

Tällä hetkellä monia projekteja ei voida siirtää liian tiukkojen säännösten vuoksi.

KUVA: DINH SON

Binh Thuanin maakuntapuolueen komitean pysyvän komitean entisen jäsenen, tohtori Ho Trung Phuocin, mukaan pelkästään Hồ Chí Minhin kaupungissa on tällä hetkellä yli 100 hanketta, jotka kohtaavat oikeudellisia esteitä eivätkä täytä siirtoehtoja. Satojen tuhansien miljardien dongien arvosta on sidottu tähän projektiin. Tämä tekee myymisen halukkaiden mahdottomaksi, ja ostamisen halukkaiden mahdottomaksi.

Perimmäinen syy on ristiriidoissa oikeudellisen "matriisin" sisällä. Tarkemmin sanottuna sijoituslaki sallii siirrot sijoitussuunnitelman hyväksymisen jälkeen, kun taas kiinteistöliiketoimintalaki ja vuoden 2024 maankäyttölaki edellyttävät taloudellisten velvoitteiden täyttämistä. Tämä luo oikeudellisen "harmaan alueen": investoinnit ovat sallittuja, mutta maan saatavuus on vaikeutunut.

Laki edellyttää myös uuden infrastruktuurin valmistumista ennen maan siirtämistä, mutta prosenttiosuutta ei ole määritelty. Lisäksi maan arvostuksessa on pullonkaula, sillä maan arviointiprosessi venyy loputtomiin ja joustavat markkinapohjaiset hinnoittelumekanismit puuttuvat, mikä aiheuttaa pääoman sitoutumista ja hankkeiden pysähtymistä.

Saatat myös pitää tästä

Bat Trangin kunta valmistelee ennakoivasti katastrofisuunnitelmaa vuodelle 2026.Ennakoivasti ehkäisemällä ja reagoimalla varhaisessa vaiheessa ja etänä Bat Trangin kunta vahvistaa joukkojen välistä koordinaatiota ja hioo katastrofien ehkäisy- ja torjuntasuunnitelmia suojellakseen alueen ihmisten henkeä ja omaisuutta sekä tuotanto- ja liiketoimintaa.

Ostaja maksaa sen sijaan maankäyttömaksun.

Tässä tilanteessa asianajaja Truong Anh Tu, TAT Law Firmin puheenjohtaja, väittää, että kiinteistökaupat eivät ole enää pelkkää omaisuuden siirtoa, vaan monissa tapauksissa niistä on tullut projektin koko "juridisen muistin" siirto. Tämä on myös syy siihen, miksi juridisista näkökohdista on tulossa pääomavirtojen ensimmäinen suodatin.

"Aiemmin luottolaitokset olivat ensisijaisesti kiinnostuneita vakuuksien arvosta, mutta nyt ne haluavat tietää, miten maankäyttöoikeudet on hankittu, missä määrin taloudelliset velvoitteet on täytetty, liittyykö hankkeeseen julkista omaisuutta ja pystyvätkö nämä omistusoikeudet säilyttämään vakauden lainsäädännön muuttuessa", asianajaja Truong Anh Tu sanoi.

Kun näistä kysymyksistä tulee keskeisiä due diligence -prosessissa, oikeudelliset riskit alkavat heijastua suoraan transaktion arvoon. Hankkeelle, jolla on monimutkainen oikeudellinen historia, myönnetään suurempi alennus. Hankkeella, jolla on puutteelliset taloudelliset velvoitteet, rahoituksen saaminen kestää kauemmin. Hankkeelle, jolla on epäselvä oikeudellinen historia, tehdään tiukempi ja pidempi due diligence -prosessi.

Toisin sanoen oikeudellinen riski ei nykyään enää sisälly lakimiesten raportteihin, vaan se muunnetaan rahaksi pääomakustannusten, maksuehtojen, laina-arvon suhteen ja itse projektin arvonmäärityksen kautta.

Syvemmällä tasolla Truong Anh Tun mukaan markkinoilta ei tällä hetkellä välttämättä puutu maata tai kassavirtaa. Sijoittajat ovat todella valmiita pitkän aikavälin sijoituksiin vasta, kun he ymmärtävät selvästi oikeutensa, velvollisuutensa ja sen, ovatko nämä oikeudet edelleen suojattuja vuosienkin kuluttua.

Siksi kiinteistöalan yrityskauppojen suurin uutinen ei enää koske kilpailua maan omistamisesta, vaan läpinäkyvämpien, vakaampien ja luotettavampien omistusoikeuksien rakentamista. Tämä on syvällisin muutos, joka tällä hetkellä tapahtuu Vietnamin kiinteistömarkkinoilla.

Näiden vaikeuksien voittamiseksi on ehdotettu monia ratkaisuja.

KUVA: DINH SON

Saatat myös pitää tästä

Ehdotus Cao Bangin maakunnan useiden projektien rikkomusten korjaamiseksi.Valtion tarkastusvirasto ilmoitti 31. tammikuuta Cao Bangin maakunnan kansankomitean maankäytön ja -hallinnan sekä rakennusmateriaalikaivosten etsinnän, maanmittauksen, suunnittelun, lupien myöntämisen, hyödyntämisen ja kuljetuksen tarkastuksen päätelmistä.

Näiden hankkeiden kohtaamien esteiden ratkaisemiseksi kansalliskokouksen valtiovarain- ja budjettivaliokunnan varapuheenjohtaja, tohtori Bui Dang Dung, ehdotti sellaisen mekanismin tutkimista, jonka avulla luottolaitokset voisivat tarjota takauksia tai perustaa escrow-tilejä. Näin ollen ostajan varoja voitaisiin käyttää suoraan maahan liittyvien taloudellisten velvoitteiden maksamiseen valtiolle myyjän puolesta. Tämä ratkaisu auttaisi avaamaan hankkeita, jotka ovat tällä hetkellä pysähtyneet edellisen sijoittajan veronmaksukyvyttömyyden vuoksi, ja samalla varmistaisi, että valtio kerää verot oikein ja täysimääräisesti.

On tarpeen viimeistellä nopeasti kiinteistösijoitusrahastojen (REIT) ja pääomasijoitusrahastojen kehittämistä koskeva oikeudellinen kehys. Nämä tarjoavat vankan taloudellisen perustan ja toimivat ammattimaisina ostajina pirstaloituneina hankkeina pääomansiirtojen avulla, mikä vähentää liiallista riippuvuutta pankkilainasta.

Samanaikaisesti tulisi antaa yksityiskohtaiset ja johdonmukaiset ohjeet uuden maalain mukaisista maan arvonmääritysmenetelmistä. Selkeä maan arvonmääritys auttaa yrityksiä määrittämään tarkasti vaihtoehtoiskustannukset, mikä nopeuttaa yrityskauppojen arvostamista ja lyhentää pitkiä neuvotteluaikoja.

”Siirron jälkeisiä hallinnollisia menettelyjä on yksinkertaistettava. Sijoittajan vaihtaminen sijoitustodistuksessa ja maanomistustodistuksessa tulisi toteuttaa yhden luukun mekanismin kautta, mikä lyhentää odotusaikaa ja mahdollistaa pääoman virtaamisen hankkeen jälleenrakennukseen nopeammin”, ehdotti Bui Dang Dung.

Lähde: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm