Miten voimme ratkaista kiinteistömarkkinoiden ongelmat?

* Toimittaja: Dr. Tran Du Lich , kiinteistömarkkinoiden tukemiseksi on ehdotettu monia ratkaisuja, mutta miksi yritykset raportoivat edelleen vaikeuksista ja tarvitsevat "pelastusta" sekä pääoman että oikeudellisten asioiden suhteen?

- Dr. Tran Du Lich: Olen eri mieltä termistä "pelastus". Kokonaisvaltainen ratkaisu on välttämätön, mutta sen ei pitäisi olla "pelastus".

Vietnamin kiinteistömarkkinat ovat kehittyneet erittäin nopeasti ja voimakkaasti, eivätkä vain viime vuosikymmeninä, mutta epäterveellä tavalla, mistä on osoituksena liiallinen spekulointi. Markkinataloudessa spekulointia esiintyy tietenkin kaikilla sektoreilla, mutta kun spekuloinnista tulee liiallista, se johtaa kysynnän ja tarjonnan sekä hintojen vääristymiin.

Esimerkiksi vuosina 2009–2011 kiinteistömarkkinat jähmettyivät vain kalliiden tuotteiden, keskeneräisten projektien, myytävien tonttien lohkomisen tai projektien osalta, joissa perustus oli valmis, mutta se sitten hylättiin... Samaan aikaan keskihintaisten ja halpojen hintaluokkien valmiiden tuotteiden kauppa jatkui normaalisti, ja niistä oli jopa pulaa.

Vuonna 2022, COVID-19-pandemian saatua hallintaan talouden elpymisen myötä, myös kiinteistömarkkinat kokivat valtavaa kasvua monilla tuotesegmenteillä, ja investointi- ja spekulaatioaalto yleistyi melkoisesti. Monet kiinteistöyhtiöt tekivät yhteistyötä liikepankkien kanssa ja sitoutuivat lainoihin spekulaation edistämiseksi sen sijaan, että olisivat helpottaneet asuntojen ostamista ihmisille, joilla on todellisia tarpeita.

Vaikka lomakeskuskiinteistöt ja kerrostaloasunnot kukoistavat, kaupunkialueilla ei ole paljon asuntoja. Esimerkiksi Ho Chi Minh Cityssä ei ole ollut uusia asuntohankkeita tai -tuotteita keski- ja pienituloisille useiden vuosien ajan.

* Jos kiinteistömarkkinat tarvitsevat pelastusta, mikä olisi prioriteettijärjestys?

– Kaikki tietävät, että kiinteistökauppa on liiketoimintaa, jota harjoitetaan muiden ihmisten rahoilla, mukaan lukien luottolainat, joukkovelkakirjojen liikkeeseenlasku, asiakasennakot ja osa yrityksen omasta pääomasta.

Saatat myös pitää tästä

Gia Laihin tulee olemaan kaupallinen, palvelu- ja asuinkompleksi, jonka kokonaisinvestointi on lähes 1 800 miljardia Vietnamin dongia.Gia Lain maakunnan kansankomitea on juuri antanut päätöksen nro 2394 maankäyttöoikeuksien huutokaupasta Pleiku Wardissa osoitteessa Truong Chinh Street 15–17 sijaitsevan kaupallisen, palvelu- ja asuntokompleksihankkeen toteuttamiseksi. Hankkeen kokonaisinvestointi on lähes 1 800 miljardia Vietnamin dongia.

Kiinteistömarkkinoiden on saatava itsesäätelyä ja -puhdistusta hallituksen kattavan uudistusohjelman ohella sen sijaan, että keskitytään välittömiin pelastuspaketteihin. (Kuva: HOANG TRIEU)

Epävakailla rahoitusmarkkinoilla, kun kaikki neljä kiinteistömarkkinoiden pääomalähdettä, erityisesti yrityslainat, lakkaavat olemasta, pääomapula on väistämätön. Lisäksi useita jatkokehitykseen ja -toteutukseen suunniteltuja hankkeita haittaavat prosessuaaliset ja oikeudelliset esteet, jotka estävät lisätarjonnan. Tämä luo noidankehän: kehitteillä olevilla hankkeilla ei ole tarvittavaa pääomaa jatkamiseen, kun taas uudet hankkeet kohtaavat oikeudellisia esteitä.

Tässä tilanteessa uskon, että hallituksen tärkein tavoite ei ole pelkästään ratkaista kiinteistömarkkinoiden välittömiä ongelmia, vaan pikemminkin kehittää suhteellisen hyvin jäsennelty suunnitelma markkinoiden elvyttämiseksi keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä.

* Mitä erityisiä ratkaisuja on olemassa, herra?

- Rahoitusmarkkinoiden ja kiinteistömarkkinoiden välillä on erittäin läheinen yhteys. Siksi kiinteistömarkkinoiden terveyden parantamiseen tähtäävät ratkaisut on synkronoitava rahoitusmarkkinoiden ongelmien ratkaisemisen kanssa kattavan toimintasuunnitelman avulla.

Institutionaalisesti on tarpeen tarkastella kaikkia kiinteistömarkkinoihin liittyviä säädöksiä hankkeen alusta sen toimintaan ja kehittämiseen, mukaan lukien luottojärjestelmää koskevat säännökset, kiinteistökauppaa koskevan lain, asuntolain, maanomistuslain, rakennuslain jne. säännökset. Tämän jälkeen olisi tehtävä muutoksia koko oikeusjärjestelmän puutteiden korjaamiseksi sen sijaan, että ratkaistaisiin ongelmia vain yhdessä tai kahdessa laissa.

Oikeudellisten pullonkaulojen vuoksi on mahdollista ehdottaa, että kiinteistöhankkeiden vaikeuksien ja esteiden ratkaisemista käsittelevä työryhmä valitsee ratkaistavaksi muutaman esimerkkitapauksen, mikä luo oikeudellisen perustan muille alueille ratkaisun seuraamiseksi ja toistamiseksi.

Huomaa, että rahoitusvälineitä tulisi käyttää kiinteistöspekulaation hillitsemiseen ja rajoittamiseen. Etusijalle tulisi asettaa asuntohankkeet, joilla on aitoa markkinakysyntää, ja keskittyä tarjoamaan taloudellista tukea sekä asunnonostajille että rakennuttajille kohtuullisen tarjonnan lisäämiseksi markkinoille. Todellisuudessa on monia hylättyjä kaupunkialueita, joihin on sidottu paljon pääomaa.

Mistä siis rahat tulevat asuntohankkeiden rahoittamiseen, jotka ovat todella välttämättömiä apua tarvitseville ihmisille? Tämä tilanne on samanlainen kuin jälkimarkkinoilla. Tärkeintä on antaa markkinoiden itsepuhdistua ja itsesääntelyä; miten voimme pelastaa ne ja kuka voi?

Saatat myös pitää tästä

Maan lohkomisen ja myynnin sääntelyn tiukentuminen: Uusia säännöksiä maatalousmaan käyttötarkoituksen muutoksen kannustimista.Kansalliskokous on antanut uuden päätöslauselman, joka rajoittaa kunkin kotitalouden saaman maankäyttöetuusmaksun vain kerran muutettaessa maatalousmaata asuinmaaksi spekulatiivisen maan hinnannousun hillitsemiseksi.

Suurten kiinteistöyhtiöiden on suositeltavaa tehdä ennakoivia uudelleenjärjestelyjä taloudellisen paineen vähentämiseksi. Sijoittajat voivat tehdä uudelleenjärjestelyjä myymällä projekteja, jotka aiheuttavat heille velkaongelmia tai jotka ovat liian kietoutuneet useisiin eri sektoreihin.

Sijoittajat tarvitsevat riskienhallintajärjestelmän; he eivät voi toimia mielivaltaisesti tai käyttää liikaa rahoitusvälineitä. Valtionpankki mainitsi äskettäin esimerkkinä kiinteistöyhtiön, joka kehittää kymmeniä projekteja samanaikaisesti eri puolilla maata – miten heidät voidaan pelastaa? Pankkien näkökulmasta he saattavat päättää olla luokittelematta velkaa uudelleen, vaan sen sijaan järjestellä, pidentää tai lykätä velkaa tämän luokan yritysten osalta.

Tärkeintä on aloittaa heti; mitä kauemmin viivyttelet, sitä vaikeampaa se on!

(Jatkuu myöhemmin)

Lähde: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm