Laadukkaista vuokra-asunnoista on huutava pula.
Yli kahden vuosikymmenen nopean kaupungistumisen jälkeen kaupungistumisaste on noussut 24 prosentista (vuonna 2000) lähes 44 prosenttiin (vuonna 2025). On syntynyt useita laajamittaisia kaupunkialueita, jotka ovat muuttaneet nopeasti kaupunkien ilmettä ja parantaneet vähitellen infrastruktuuria ja asuntojen laatua. Tämä kehitys on edistänyt merkittävästi talouskasvua , vauhdittanut investointeja ja antanut sysäyksen kymmenille asiaan liittyville teollisuudenaloille.
Asuntomarkkinoiden rakenteessa on kuitenkin puutteita: vaikka myynnissä olevien asuntojen markkinat kukoistavat, ammattimaista, pitkäaikaista vuokra-asuntojärjestelmää, jota valtio ohjaisi järjestelmällisesti, ei ole vielä perustettu. Nykyiset vuokramarkkinat ovat pitkälti spontaanit, pirstaloituneet, niistä puuttuu kattava suunnittelu, eivätkä ne takaa asukkaiden vakaata elämänlaatua.
Vietnamin kiinteistömarkkina-arviointilaitoksen (VARS IRE) mukaan vuokra-asuntomarkkinoiden uudistamisen tarkoituksena ei ole rajoittaa laillisia sijoitus- tai omistustarpeita, vaan pikemminkin rakentaa harmonisempi markkinarakenne todellisten asuntotarpeiden, omistuksen, sijoitusten ja vuokrauksen hyödyntämisen välille.
Vietnamin yleisen työväenliiton mukaan teollisuusalueilla on tällä hetkellä noin 4,5–5 miljoonaa työntekijää, joista useimmat vuokraavat asuntoa ahtaissa olosuhteissa. Hanoissa ja Ho Chi Minh Cityssä vuokralla asuvien kotitalouksien osuus kasvaa, ja se keskittyy erityisesti nuoriin ja siirtotyöläisiin, mutta laadukkaista asunnoista on huutava pula. Useimmat työntekijät asuvat epävirallisilla vuokra-asuntoalueilla, jotka ovat pieniä, joilla on rapistunut infrastruktuuri ja jotka aiheuttavat mahdollisia paloturvallisuusriskejä. Asunnon omistaminen suurissa kaupunkikeskuksissa on yhä vaikeampaa.
Tässä yhteydessä esikaupunkien ja satelliittikaupunkien asumistuotteet, joilla on selkeä hyötyarvo, läpinäkyvä oikeudellinen asema, kätevät liikenneyhteydet ja kohtuulliset hinnat, ovat yhä tärkeämmässä roolissa. Tämä ei ole vain vaihtoehtoinen ratkaisu asiakkaille, joilla ei vielä ole asuntoa kaupungin keskustassa, vaan myös avain kestävän tasapainon saavuttamiseen asumistarpeiden ja pitkän aikavälin investointien välillä.
Asuntojen vuokraukseen tarvitaan kannustinmekanismeja ja lainsäädäntöä.
Ydinkysymys on kuitenkin se, että ihmisillä on oltava pääsy laadukkaisiin asuntoihin kohtuuhintaan. Siksi monissa kehittyneissä maissa vuokra-asuntoja pidetään sosiaaliturvajärjestelmän ja kaupunkien vakauden keskeisenä pilarina.
VARS IRE:n mukaan kansainvälinen kokemus osoittaa, että valtion rooli on ratkaiseva vuokra-asuntojen kestävän kehityksen kannalta. Saksassa, vaikka omistusasuntojen osuus on vain noin 46 %, elämänlaatu on edelleen maailman parhaimmistoa vankan vuokralaisten suojajärjestelmän ja viitevuokran sääntelymekanismin (Mietspiegel) ansiosta. Singapore puolestaan on valinnut valtiokeskeisen mallin, jossa ylläpidetään asuntokehityslautakunnan (HDB) hallinnoimaa julkista vuokra-asuntojärjestelmää ja tarjotaan huomattavia tukia pienituloisille. Etelä-Koreassa Land and Housing Corporation (LH) investoi ja hankkii suoraan asuntoja pitkäaikaiseen, 20–30 vuoden vuokraukseen National Urban Fundin rahoituksella.
Toisin kuin myytävien asuntojen malli, joka mahdollistaa nopean sijoitetun pääoman tuoton, vuokra-asuminen vaatii erittäin pitkän takaisinmaksuajan, usein 15–25 vuotta, eivätkä voittomarginaalit ole korkeita. Jos luotetaan pelkästään perinteisiin markkinamekanismeihin, yksityisen sektorin on vaikea osallistua. Siksi VARS IRE väittää, että kansallisen vuokra-asuntorahaston käyttöönoton edistämisen ohella Vietnamin on muutettava ajattelutapaansa asuntokehityksestä ja nähtävä vuokra-asuminen olennaisena sosiaalisena infrastruktuurina, joka on samanlainen kuin koulutus, terveydenhuolto tai julkinen liikenne. Suurten kaupunkialueiden suunnittelussa valtion tulisi ottaa käyttöön kannustinmekanismeja sekä vero- ja maankäyttömaksukannustimia, joilla kannustetaan yrityksiä integroimaan ennakoivasti pitkäaikaista vuokra-asuntotuotantoa tai korkealaatuista sosiaalista asuntotuotantoa.
Lisäksi on tarpeen suunnitella tälle segmentille pitkän aikavälin rahoitusjärjestelmä, joka sisältää asuntosäästörahastoja, edullisia matalakorkoisia luottoja sekä verovapautuksia ja -alennuksia vuokra-asuntoja kehittäville yrityksille. Ilman "erityistä institutionaalista suunnittelua" yksityisen sektorin on vaikea osallistua tähän segmenttiin laajamittaisesti.
Toinen tärkeä kysymys on tarve luoda erillinen vuokramarkkinoille tarkoitettu lainsäädäntökehys vuokralaisten oikeuksien suojelemiseksi. Erityisesti on tarpeen kehittää vähitellen vuokralaki, joka sisältää erityissäännöksiä vuokrasopimuksista, hinnankorotuskatteista, vuokrakiinteistöjen laatustandardeista ja vuokranantajien vastuista.
Valtion johtavan roolin lisäksi myös yrityksiä tulisi kannustaa osallistumaan työntekijöiden ja toimihenkilöiden asuntojen kehittämiseen. Suuren työvoiman työllistävät yritykset tarvitsevat tukea verojen, infrastruktuurin ja rahoitusmekanismien muodossa investoidessaan vuokra-asuntojen rakentamiseen työntekijöilleen.
Lähde: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
