Pääoman kohdentaminen kiinteistöihin

Kiinteistömarkkinat ovat siirtymässä merkittävään uudelleenjärjestelyyn, sillä luottovirrat eivät ole enää yhtä hajanaisia ​​kuin ennen. Luotonannon kasvun ylittäessä selvästi talletusten kasvun likviditeettipaine kasvaa, mikä pakottaa sääntelyviranomaiset sääntelemään rahavirtoja valikoivammin.

Grafiikka: HONG ANH

Monet talousasiantuntijat kuitenkin väittävät, että sen sijaan, että kaikkia kiinteistösegmenttejä rinnastettaisiin riskeihin, on tarpeen suunnitella erilliset luottomekanismit segmenteille, jotka palvelevat aitoja asuntotarpeita, samalla kun avataan enemmän keskipitkän ja pitkän aikavälin pääomakanavia pankkiluotoista riippuvuuden vähentämiseksi.

Valikoivat kiinteistösijoitusvirrat

Vietnamin kiinteistömarkkinat osoittavat elpymisen merkkejä pitkän pysähtyneisyyden jälkeen. Kaupat paranevat vähitellen, asuntojen kysyntä kasvaa jälleen, ja kiihtyneet infrastruktuuri-investoinnit ovat johtaneet merkittävään pääoman kysyntään sekä yrityksiltä että asunnonostajilta. Toisin kuin edellisenä aikana, luottovirtoja ei kuitenkaan enää myönnetä summittaisesti, vaan niitä säännellään tiukemmin priorisoimalla turvallisia segmenttejä, joilla on todellista kysyntää.

Vietnamin valtionpankin rahatalouden ja rahoitusvakauden ennuste- ja tilasto-osaston johtajan Nguyen Phi Lanin mukaan koko järjestelmän luottokanta oli 14. toukokuuta noin 19,4 miljoonaa miljardia Vietnamin dongia, mikä on 18,3 % enemmän kuin viime vuoden vastaavana ajanjaksona. Pääoman mobilisointi kasvoi puolestaan ​​noin 14,9 % ja oli noin 18,1 miljoonaa miljardia Vietnamin dongia. Suuri ero luottojen ja pääoman mobilisoinnin välillä luo merkittävää painetta pankkijärjestelmän likviditeetille. Tässä yhteydessä Vietnamin valtionpankki jatkaa pääomavirtojen ohjaamista tuotanto- ja liiketoimintasektoreille, prioriteettiteollisuudenaloille ja uusiin kasvun ajureihin, kuten digitaaliseen muutokseen, vihreään muutokseen, kiertotalouteen sekä tieteeseen ja teknologiaan.

Kiinteistöjen osalta luottoja ylläpidetään edelleen, mutta tiukemmalla riskienhallinnalla. Herra Lan korosti, että sääntelyviranomaisten on säänneltävä pääomavirtoja asianmukaisesti eri toimialoilla ja sektoreilla, koska yhden sektorin ylipriorisointi vaikeuttaa monien muiden sektoreiden, erityisesti pienten, keskisuurten ja mikroyritysten, pääsyä pääomaan.

Vietcombank Securities Companyn (VCBS) mukaan kiinteistöluottojen odotetaan kasvavan edelleen vuonna 2026, mutta hitaammin ja valikoivammin kuin vuonna 2025. Tämä johtuu Vietnamin valtionpankin tiukasta luottojen valvonnasta potentiaalisesti riskialttiille sektoreille. Vuoden 2026 alusta lähtien sääntelyviranomainen on vaatinut luottolaitoksia hillitsemään kiinteistöluottojen kasvua siten, ettei se ylitä koko pankkijärjestelmän kokonaisluottojen kasvuvauhtia.

Vietcombank Securities Companyn (VCBS) mukaan kiinteistöluottojen odotetaan kasvavan edelleen vuonna 2026, mutta hitaammin ja valikoivammin kuin vuonna 2025. Tämä johtuu Vietnamin valtionpankin tiukasta luottojen valvonnasta potentiaalisesti riskialttiille sektoreille. Vuoden 2026 alusta lähtien sääntelyviranomainen on vaatinut luottolaitoksia hillitsemään kiinteistöluottojen kasvua siten, ettei se ylitä koko pankkijärjestelmän kokonaisluottojen kasvuvauhtia.

Saatat myös pitää tästä

Alueen VIII tulli keräsi lähes 7 500 miljardia Vietnamin dongia tuloja.Alueen VIII tulliosaston mukaan yksikkö oli kerännyt toukokuun 2026 loppuun mennessä lähes 7 500 miljardia VND:tä osavaltion tuloja, mikä on 11,7 % enemmän kuin samaan aikaan vuonna 2025, mutta vain 29,7 % maakunnan asettamasta tavoitteesta. Pelkästään toukokuussa 2026 tulot olivat 1 099 miljardia VND:tä, mikä on 50 % kuukauden tavoitteesta. Tästä satamien kautta kerätyt tulot (öljytuotteita lukuun ottamatta) olivat yli 769 miljardia VND:tä, mikä on 20,8 % vähemmän kuin huhtikuussa 2026; tieliikenteen kautta kerätyt tulot olivat yli 336 miljardia VND:tä, mikä on 10 % vähemmän kuin edelliskuussa.

Vietnamin valtionpankki itse asiassa jatkaa pääoman saatavuuden helpottamista kiinteistöalalla, mistä on osoituksena kiinteistöluottojen jatkuva vahva kasvu. Rakennusministeriön mukaan kiinteistöliiketoimintaan liittyvä luottokanta oli 28. helmikuuta mennessä yhteensä noin 2 235 biljoonaa Vietnamin dongia, mikä on 11,7 % enemmän kuin vuoden 2025 viimeisellä neljänneksellä ja merkittävä 43 % enemmän kuin viime vuoden vastaavana ajanjaksona. Monet yritykset kuitenkin raportoivat, että pääoman saatavuus on tänä aikana huomattavasti vaikeampaa.

Ho Chi Minh Cityn kiinteistönvälitysalan yhdistyksen (HoREA) puheenjohtaja Le Hoang Chau kertoi, että luottojen kasvusuunnitelma vuodelle 2026 on noin 15 %, mikä on vähemmän kuin edellisen vuoden 19,1 %, vaikka markkinoiden pääomakysyntä on edelleen erittäin korkea. Tämä aiheuttaa huomattavaa painetta.

Luottopaineen lisäksi myös nousevat korot lisäävät markkinoiden taakkaa. Vaikka nimelliskorot yleensä laskevat, kiinteistöalan yritysten todelliset pääomakustannukset ovat edelleen korkeat tiukentuneen pääoman saatavuuden vuoksi. Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Companyn vanhempi analyytikko Phan Duy Hung varoitti myös, että jälleenrahoituksen riski on olemassa lomakeskuskiinteistöjen kehittäjille tai niille, joilla on oikeudellisia ongelmia.

Luottoa ei voida soveltaa yhdenmukaisesti.

Yksi tämän päivän eniten keskustelua herättävistä kysymyksistä on luoton kohdentaminen kiinteistömarkkinoille. Asiantuntijoiden mukaan suhteellisen yhdenmukaisen luottomekanismin soveltaminen kaikkiin kiinteistösegmentteihin aiheuttaa merkittäviä ongelmia, mikä vaikeuttaa monien aitoja asuntotarpeita palvelevien hankkeiden pääoman saantia. OBC Holdingin toimitusjohtaja Tran Van Hieu väittää, että kaikkien kiinteistösegmenttien ryhmittely yhdeksi luottokoriksi on vääristänyt pääomakustannuksia ja vaikuttanut suoraan ihmisten asuntonsaantiin.

Sosiaalinen asuntotuotanto tai kohtuuhintainen asuminen, joka palvelee todellisia asumistarpeita, ei kestä samoja korkoja ja luottorajoja kuin spekulatiiviset tai kalliit lomakeskuskiinteistöt. ”Yhtenäinen luottopolitiikka ei ainoastaan ​​luo epätasapainoa pääomakustannuksissa, vaan se lopulta lisää suoraan myyntihintaa, mikä tekee unelmasta omistusasunnosta yhä saavuttamattomamman”, Hieu lisäsi. Samaa näkemystä jakaen Chau väitti myös, että kiinteistöt tulisi luokitella asianmukaisen luoton tarjoamiseksi sen sijaan, että kaikki segmentit rinnastettaisiin riskialttiisiin. Sosiaalisen asuntotuotannon turvallisuustaso on jopa 99 %, kun taas kohtuuhintainen asuminen ja teollisuuskiinteistöt kuuluvat myös matalan riskin ryhmään.

Vietnamin valtionpankki tarkastelee parhaillaan kiinteistöjen luokitteluun liittyviä ehdotuksia kehittääkseen tulevaisuudessa sopivampia luottomekanismeja. Huhtikuun 2026 lopussa Vietnamin valtionpankin kanssa pidetyssä tapaamisessa pääministeri Le Minh Hung pyysi pankkisektoria tutkimaan ja luokittelemaan kaikki kiinteistötyypit asianmukaisten luottorajojen soveltamiseksi ja samalla kannustamaan sosiaalisen asuntotuotannon ja teollisuusalueiden kehittämistä.

Monet liikepankkien johtajat korostivat myös kiinteistölainojen "valikoivuutta". VPBankin puheenjohtaja Ngo Chi Dung totesi, että tärkeintä ei ole se, investoidaanko kiinteistöihin vai ei, vaan oikean segmentin valinta. VPBank priorisoi pääomaa asuntohankkeisiin, jotka vastaavat todellisiin tarpeisiin, erityisesti sosiaaliseen asuntotuotantoon ja keskihintaiseen segmenttiin, samalla kun se rajoittaa rahoitusta lomakohteisiin tai kalliisiin spekulatiivisiin segmentteihin.

Techcombankin puheenjohtaja Ho Hung Anh totesi myös, että pankki rahoittaa vain hankkeita, joilla on hyvä maksuvalmius, täydelliset oikeudelliset asiakirjat ja asiakkailla selkeä taloudellinen kapasiteetti. Samaan aikaan SHB:n puheenjohtaja Do Quang Hien korosti, että SHB:n pääoma keskittyy tällä hetkellä infrastruktuurihankkeisiin, sosiaaliseen asuntotuotantoon, nuorten asuntotuotantoon ja teollisuuskiinteistöihin – segmentteihin, joilla katsotaan olevan todellista kysyntää ja hyvä vastaanottokyky.

Pankkiluottoa pidetään kiinteistömarkkinoiden keskeisenä "pilarina". Monet kuitenkin väittävät, että liiallinen riippuvuus pankkilainoista tekee markkinoista alttiita korkojen ja rahapolitiikan vaihteluille.

Saatat myös pitää tästä

Pääomamarkkinat ja luotosta riippuvuuden vähentämisen haaste.VTV.vn - Luottovelan paineen saavuttaessa enimmäismääränsä Vietnam on pakotettu siirtämään pääomarakenteensa pankeista pääomamarkkinoille luodakseen pitkän aikavälin kiitoradan yksityiselle taloudelle.

Pankkiluottoa pidetään kiinteistömarkkinoiden ratkaisevana "pilarina". Monet kuitenkin väittävät, että liiallinen riippuvuus pankkilainoista tekee markkinoista alttiita korkojen ja rahapolitiikan vaihteluille. BIDV:n pääekonomisti, tohtori Can Van Luc, ehdottaa, että pitkällä aikavälillä on tarpeen kehittää muita pääoman mobilisointikanavia, kuten yrityslainoja, kiinteistösijoitusrahastoja (REIT) ja asuntorahastoja, pankkijärjestelmään kohdistuvan paineen vähentämiseksi.

Kiinteistömarkkinoiden nykyinen haaste ei ole pelkästään luotonannon keventäminen, vaan tärkeämpää on kohdentaa pääomaa valikoivasti, priorisoida todellisia tarpeita palvelevia segmenttejä ja samalla edistää institutionaalisia uudistuksia ja ratkaista hankkeita haittaavia oikeudellisia ongelmia. Itse asiassa HoREA:n tilastojen mukaan maanlaajuisesti on edelleen noin 4 500 hanketta, jotka kohtaavat oikeudellisia esteitä, mikä "jäädyttää" yli 2,5 biljoonaa Vietnamin dongia sijoituspääomaa.

Nhan Dan -lehden mukaan

Lähde: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html