Markkinamuutokset

Vuoden 2024 kolmen ensimmäisen neljänneksen jälkeen selkein merkki elpymisestä on markkinoiden elpyminen yritysten jatkuvasti käynnistäessä uusia projekteja. Markkinat kohtaavat kuitenkin edelleen monia haasteita neljännellä neljänneksellä.

Etelä-Yhdysvaltojen kiinteistömarkkinoiden odotetaan kohtaavan monia haasteita vuoden viimeisellä neljänneksellä.

Markkinat alkavat elpyä.

Vuoden 2024 kahdeksan ensimmäisen kuukauden aikana markkinat osoittivat merkittäviä elpymisen merkkejä vuosiin 2022–2023 verrattuna, mutta elpyminen oli epätasaista kaikissa segmenteissä.

Tonttiosa

Ho Chi Minh Cityn ja ympäröivien alueiden markkinoilla vuoden 2024 kahdeksan ensimmäisen kuukauden aikana tonttisegmentissä käynnistettiin 14 projektia (3 uutta projektia, 11 projektia myöhemmissä myyntivaiheissa).

Markkinoille toimitettiin 787 tuotetta, mikä on 46 % vähemmän kuin samaan aikaan vuonna 2023 (1 454 palstaa).

Uuden tarjonnan kulutusaste nousi noin 30 prosenttiin, mikä vastaa 237 onnistunutta tapahtumaa, mikä on 58 prosentin lasku vuoden 2023 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna (559 tapahtumaa).

Rivitalo-/huvilasegmentti

Elokuussa 2024 Ho Chi Minh Cityn ja sen lähialueiden rivitalo- ja huvilamarkkinoilla käynnistettiin 16 projektia (3 uutta projektia, 13 projektia myöhemmissä myyntivaiheissa).

Markkinoiden tarjonta nousi 1 333 tuotteeseen, mikä on kaksinkertainen kasvu vuoden 2023 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna (659 tuotetta).

Uuden toimituksen kulutusaste nousi 61 prosenttiin, mikä vastaa 817 onnistuneesti kaupattua tuotetta, mikä on 3,5-kertainen kasvu verrattuna samaan ajanjaksoon vuonna 2023.

Asuntosegmentti

Ho Chi Minh Cityn ja sen lähialueiden asuntosegmentissä käynnistettiin kahdeksan ensimmäisen kuukauden aikana 30 projektia, joista seitsemän oli uutta projektia ja loput olivat aiemmin käynnistettyjen projektien jatko-osia.

Markkinoille tuli uutta tarjontaa 5 378 yksikköä, mikä on 24 % vähemmän kuin vuoden 2023 vastaavana ajanjaksona. Määrä koostui pääasiassa projektien myöhemmistä vaiheista, jotka keskittyivät pääasiassa Ho Chi Minh Cityyn ja Binh Duongiin.

Saatat myös pitää tästä

Kasvua vauhdittavat lisääntynyt tarjonta ja kestävät strategiat.

Käyttöaste nousi 76 prosenttiin uudesta tarjonnasta, ja onnistuneita transaktioita oli 4 086, mikä on 22 prosenttia vähemmän kuin viime vuoden vastaavana ajanjaksona.

Lomakeskuskiinteistöt

Lomakeskuskiinteistösegmentissä markkinat eivät ole osoittaneet juurikaan paranemisen merkkejä lyhyellä aikavälillä. Vaikka tarjonta on kasvanut joissakin segmenteissä (lomakeskushuvilat ja huoneistot), kulutus on edelleen melko vaatimatonta ja keskittyy vain muutamiin hankkeisiin.

Asuinkiinteistösegmentissä ensimarkkinoiden myyntihinnat eivät ole vaihdelleet merkittävästi vuoden alkuun verrattuna. Jälkimarkkinoiden likviditeetti osoittaa elpymisen merkkejä, mutta tämä keskittyy pääosin luovutettuihin hankkeisiin, joilla on täydellinen oikeudellinen dokumentaatio ja jotka sijaitsevat kätevästi lähellä kaupungin keskustaa. Lomakeskuskiinteistösegmentissä jälkimarkkinoiden myyntihinnat ovat laskeneet jyrkästi, ja monet sijoittajat hyväksyvät 20 %:n tai jopa 30 %:n tappiot, mutta likviditeetti on edelleen erittäin vaikeaa.

Markkinoiden haasteet neljännellä neljänneksellä

Maailmanlaajuisen talouskasvun ennustetaan hidastuvan vuonna 2024 vuoteen 2023 verrattuna. Maailmanpankki ennustaa maailmanlaajuiseksi talouskasvuksi 2,4 % vuonna 2024, mikä on alhaisin luku kolmeen peräkkäiseen vuoteen. Taloudellisen yhteistyön ja kehityksen järjestö (OECD) arvioi maailmanlaajuisen BKT:n kasvun olevan 2,9 % vuonna 2024, mikä on alhaisempi kuin vuoden 2023 3,1 %.

Kaupan osalta Kansainvälinen valuuttarahasto (IMF) ennustaa maailmankaupan kasvun olevan 3,3 prosenttia vuonna 2024, mikä on vähemmän kuin vuosien 2000–2019 keskiarvo, joka oli 4,9 prosenttia. Lisääntyneiden kauppajännitteiden ja geoekonomisen pirstaloitumisen odotetaan edelleen rasittavan maailmankaupan kasvua vuonna 2024, sillä maat asettivat noin 3 000 rajoitusta vuonna 2023 (verrattuna 1 100 rajoitukseen vuonna 2019).

Samaan aikaan vuoden 2023 loppuun mennessä maailmanlaajuinen kokonaisvelka oli 313 biljoonaa dollaria ja velka suhteessa BKT:hen oli jopa 330 %. Tämä on ennätyksellinen ja hälyttävä luku maailmantaloudelle.

Markkinoiden osalta kysynnän ja tarjonnan epätasapaino on ollut jatkuva ongelma viimeisen vuosikymmenen ajan. Uutta tarjontaa on pääasiassa korkean hintaluokan ja luksussegmenteissä, eikä kohtuuhintaisia ​​asuntoja ja sosiaalisia asuntoja ole saatavilla vastaamaan väestön enemmistön todellisiin asuntotarpeisiin. Lisäksi, vaikka markkinoiden kysyntä on kasvanut, se on edelleen vähäistä (sekä ensi- että jälkimarkkinoilla). Useat tekijät ovat vaikuttaneet kiinteistömarkkinoiden odotettua hitaampaan elpymiseen, ja sijoittajien "odotteleva" asenne on katsottu tärkeimmäksi elpymisprosessia hidastavaksi tekijäksi. Tämä näkyy selvästi siinä, että alhaisista talletuskoroista huolimatta pankkitalletukset saavuttivat vuoden kolmen ensimmäisen kuukauden aikana ennätyksellisen 14 biljoonan Vietnamin dongin.

Oikeudellisen politiikan osalta hankkeiden lisensointiin liittyvät esteet painavat edelleen yrityksiä ja uusien hankkeiden tarjontaa markkinoille, erityisesti vuoden kolmen ensimmäisen kuukauden aikana. Lisäksi oikeudellisten ongelmien ratkaisemisessa on edistytty merkittävästi, erityisesti hajallaan olevien maa-alueiden hankkeiden osalta. Tilastojen mukaan pelkästään Ho Chi Minh Cityssä 126 hanketta kärsii tällä hetkellä hajallaan olevien julkisten maiden oikeudellisista ja rakentamisviiveistä. Vaikka tätä asiaa säännellään asetuksella 148/2020/ND-CP ja nykyisellä vuoden 2024 maalailla, sitä ei ole vielä täysin ratkaistu. Lisäksi maankäyttömaksujen laskenta on edelleen ongelmallista ja on viime aikoina muodostanut 60–70 % hankkeiden oikeudellisista esteistä valtakunnallisesti.

Maalaki, asuntolaki ja kiinteistöliiketoimintalaki on hyväksytty, mutta ohjaavia kiertokirjeitä ja asetuksia tarvitaan vielä tehokkaan käytännön täytäntöönpanon varmistamiseksi.

Rahoituksen osalta monet kiinteistöalan yritykset kohtaavat vaikeuksia, erityisesti ne, joilla on paljon joukkovelkakirjoja. Tilastojen mukaan vuonna 2024 erääntyvien yrityslainojen määrä nousee yli 300 000 miljardiin Vietnamin dongiin, josta pelkästään kiinteistölainojen osuus on yli 130 000 miljardia Vietnamin dongia.

Tämä on erittäin suuri luku ottaen huomioon kiinteistömarkkinoiden nykyisen vaikean likviditeettitilanteen. Lisäksi hankkeiden oikeudelliset menettelyt ovat pysähtyneet, ja yrityksillä on vaikeuksia saada uusia lainoja pankeilta.

Markkinamuutokset

Jotta kiinteistömarkkinat elpyisivät, taloudesta tulevat positiiviset signaalit ovat välttämättömiä. Näin ollen Vietnamin talouskasvun ennuste vuodelle 2024 on 6–6,5 %, ja tavoitteena on saavuttaa 7 % hallituksen kesäkuussa 2024 pidetyn sääntömääräisen kokouksen päätöslauselman nro 108/NQ-CP ja verkkopohjaisen hallituksen ja kunnan konferenssin mukaisesti. Tämä luo vauhtia taloudelle yleensä ja erityisesti kiinteistömarkkinoille.

Lisäksi tuonnin ja viennin liikevaihdon positiiviset signaalit ovat huomionarvoisia, sillä vuoden 2024 kahdeksan ensimmäisen kuukauden aikana maanlaajuisesti tuotujen ja vietyjen tavaroiden kokonaisarvo oli 511,11 miljardia Yhdysvaltain dollaria, mikä on 16,7 % enemmän kuin vuoden 2023 vastaavana ajanjaksona. Tästä viennin osuus oli 265,09 miljardia Yhdysvaltain dollaria ja tuonnin 246,02 miljardia Yhdysvaltain dollaria, mikä johti 19,07 miljardin Yhdysvaltain dollarin kauppaylijäämään. Tämä loi kauppaylijäämän ja kasvatti maan valuuttavarantoja.

Saatat myös pitää tästä

Vielä on mahdollisuuksia omistaa asunto kohtuulliseen hintaan.

Samaan aikaan pääomamarkkinoilla kotimaisten lainojen korot, vaikkakin nousivat hieman, pysyvät alhaisina Vietnamin valtionpankin ohjeiden mukaisesti.

Markkinoiden näkökulmasta kiinteistömarkkinoiden elpymisskenaario näkyy selvemmin keskusta-alueilla, olemassa olevilla uusilla kaupunkialueilla, tiheästi asutuilla alueilla, joilla on kaikki mukavuudet, tai liikekiinteistöissä, jotka voivat tuottaa vuokratuloja…

Nykyistä markkinatilannetta tarkasteltaessa transaktiot keskittyvät pääasiassa kohtuuhintaisiin asuntoihin, jotka palvelevat todellisia asumistarpeita. Määrä on edelleen korkea suurimmissa kaupungeissa, joissa on kätevät yhteydet keskustaan, täydelliset lakisääteiset asiakirjat ja selkeä rakentamisen edistyminen. Tämä näkyy osittain B- ja C-luokan asuntojen erinomaisessa transaktiovolyymissa Ho Chi Minh Cityssä ja naapurikunnissa, ja se muodostaa 62 % koko markkinoiden uusien asuntojen tarjonnasta tämän vuoden viiden ensimmäisen kuukauden aikana.

Tämä saavutettiin osittain sen ansiosta, että kehittäjät toteuttivat perusteellisesti myyntikäytäntöjä, joihin sisältyi monia asiakkaille hyödyllisiä kannustimia, joustavia maksukäytäntöjä, pankkien tarjoamaa lyhennysvapaata pääoman ja koron maksuissa, avajaislahjoja jne. markkinoiden elvyttämiseksi yleisten vaikeuksien keskellä.

Alhaisen kysynnän odotetaan jatkuvan tämän vuoden loppuun asti. Näin ollen asuinkiinteistöt suurissa, tiheästi asutuissa kaupungeissa, kuten Ho Chi Minh Cityssä ja Hanoissa, herättävät markkinoiden huomiota ja leviävät naapurimaakuntiin. Tässä segmentissä asunnot säilyttävät hallitsevan asemansa johtaen sekä tarjontaa että kulutusta koko markkinoilla. Myös olemassa olevien, tiheästi asuttujen asuinalueiden, joissa on integroitu infrastruktuuri, tonttien ja rivitalojen/huviloiden odotetaan osoittavan lupaavia merkkejä tulevana aikana.

Vaikka matkailuala osoittaa positiivisia merkkejä – 11,4 miljoonaa kansainvälistä kävijää vuoden 2024 kahdeksan ensimmäisen kuukauden aikana, mikä on 45,8 % enemmän kuin samaan aikaan vuonna 2023 – lomakiinteistöjen elpyminen ei ole ollut vastaavaa. Nämä kiinteistösegmentit kohtaavat edelleen monia haasteita, sillä elpymisvauhti on hidas ja merkittävän kasvun mahdollisuudet lyhyellä aikavälillä ovat heikot.

Kiinteistömarkkinat ovat käyneet läpi väistämättömän sopeutumisjakson vuodesta 2020 vuoden 2023 alkuun, ja nyt ne ovat luoneet vankan pohjan kestävälle pitkän aikavälin kehitykselle. Näin ollen markkinoiden odotetaan vuoden 2024 viimeisinä kuukausina osoittavan edelleen joitakin positiivisia merkkejä, mutta pysyvän silti maltillisella tasolla. Merkittävämpiä paranemisen merkkejä odotetaan näkyvän vuoden 2025 puolivälissä - vuoden 2026 alussa, kun nykyiset ratkaisemattomat kysymykset on ratkaistu perusteellisesti.

Lähde: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html