Maa- ja ympäristöministeriön laatimien vuoden 2024 maalain useiden artiklojen muutosluonnosten mukaan yksi merkittävä sisältö on ehdotus maankäyttöoikeustodistusten (punaisten kirjojen) myöntämisestä vuosina 2014–2024 käsinkirjoitetuilla sopimuksilla ostetuille maille oikeudellisten kysymysten ratkaisemiseksi ja kansalaisten oikeuksien suojelemiseksi.
Todellisuudessa yli vuosikymmenen ajan, yhä tiukemmista maankäyttöoikeuksien siirtoa koskevista säännöksistä huolimatta, suuri määrä liiketoimia on edelleen tehty käsin kirjoitetuilla asiakirjoilla ilman notaarin vahvistusta tai varmennusta tai ilman tarvittavia oikeudellisia edellytyksiä.
Tämän seurauksena monet maanostajat eivät pysty hankkimaan maanomistustodistuksia, kohtaavat vaikeuksia lainojen kiinnittämisessä, omistusoikeuden siirtämisessä tai kohtaavat jatkuvan riita-asioiden riskin.
Jos uusi ehdotus virallistetaan hallitusti, sen odotetaan tuovan nämä kasautuneet tapahtumat viralliseen hallintajärjestelmään, mikä edistää kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyttä.
Lam Dongin maakunnassa kiinteistönvälittäjänä työskentelevä rouva Ngoc kertoi, että monilla Keskiylängön paikkakunnilla maan ostaminen ja myyminen käsinkirjoitettujen asiakirjojen avulla on edelleen melko yleistä, erityisesti maatalousmaan kohdalla. Monet etnisten vähemmistöjen kotitaloudet epäröivät ottaa yhteyttä hallintovirastoihin tai eivät tunne oikeudellisia menettelyjä, joten he usein hoitavat yksinkertaisia kauppoja käsinkirjoitettujen asiakirjojen avulla. "Myyjä vain kirjoittaa siirtoasiakirjan, ja ostajan on sitten itse hankittava maan omistusoikeustodistus", rouva Ngoc sanoi.
Monissa tapauksissa maata on ostettu ja myyty useita kertoja käsinkirjoitetuilla sopimuksilla, mutta oikeudellisia menettelyjä ei ole vielä saatettu päätökseen.
Monilla suurilla maa-alueilla sijaitsevilla tonteilla ei vielä ole maanomistustodistusta (havainnollistava kuva).
Oikeudellisesta näkökulmasta Ho Chi Minh Cityn asianajajaliiton asianajaja Tran Duc Phuong uskoo, että näiden liiketoimien luonne on ymmärrettävä tarkasti, jotta vältetään sekaannus lain soveltamisessa.
Asianajaja Phuongin mukaan yleinen termi "maa, jolla on käsin kirjoitettuja asiakirjoja" on vain puhekielinen ilmaus eikä se täysin vastaa nykyisten säännösten oikeudellista käsitettä.
Hän väitti, että oikean ilmaisun tulisi olla "lakien mukaisesti", koska jokaisella maankäyttötapauksella on erilaiset tunnustamisedellytykset.
Analysoidessaan maanomistuslain säännöksiä eri ajanjaksoilta asianajaja Phuong totesi, että tällä hetkellä on kolme pääasiallista maan rekisteröintiin ja maankäyttöoikeustodistusten myöntämiseen liittyvää tapausryhmää.
Ensimmäinen tapaus koskee maankäyttäjiä, joilla on hallussaan jokin eri aikakausien maalakien, kuten vuosien 2003, 2013 tai 2024 maalain, mukaisista asiakirjoista. Nämä tapaukset oikeuttavat alkuperäiseen maan rekisteröintiin ja maatodistuksen myöntämiseen.
Toisessa tapauksessa siirronsaaja saa maan henkilöltä, jolla on määräysten mukaisesti voimassa olevat asiakirjat. Vuoden 2024 maalain 137 §:n 5 momentin mukaan siirronsaajalle voidaan silti myöntää maatodistus, jos hänellä on ostoa ja siirtoa koskevat asiakirjat.
Tällaista tapahtumaa kutsutaan yleisesti "käsinkirjoitetuiksi sopimuksiksi", eli sopimuksiksi, joita ei ole vahvistettu notaarin toimesta tai muulla tavoin laillistettu. Tapahtuma on kuitenkin dokumentoitava kirjallisesti; suullisia sopimuksia ei hyväksytä.
Kolmas tapaus koskee maankäyttäjiä, joilla ei ole maanomistuslain edellyttämiä asiakirjoja, mukaan lukien aiemmat käyttäjät. Laki kuitenkin sallii edelleen maan alkuperäisen rekisteröinnin ja maankäyttötodistuksen myöntämisen, jos vakaan käytön ehdot täyttyvät kullakin kaudella.
Asianajaja Phuongin mukaan monet ihmiset ymmärtävät tällä hetkellä väärin, että pelkkä ostaminen ja myyminen käsinkirjoitettujen asiakirjojen avulla riittää omistusoikeuden siirtämiseen ja muutosten päivittämiseen omistustodistuksessa. "Tämä on epätarkka käsitys ja voi johtaa lisäkiistoihin", hän sanoi.
Koska silloinkin, kun maankäyttöoikeuksien siirto on tapahtunut tapauksissa, joissa maanomistustodistus on myönnetty, mutta sitä ei ole vahvistettu notaarin toimesta tai laillistettu, kaikkia menettelyjä on silti noudatettava voimassa olevien lakien mukaisesti.
Asianajaja Phuong kuitenkin väittää, että jos muutettu maanomistuslaki pidentää määräaikaa maan rekisteröinnin tunnustamiselle tapauksissa, joissa asiakirjoja ei ole, sitä ei pitäisi rajoittaa 1. heinäkuuta 2014 asti.
Hänen mukaansa tulisi harkita määräajan pidentämistä myöhempään ajankohtaan, kuten 1. tammikuuta 2026, jotta olemassa olevien liiketoimien suuri määrä voidaan lopullisesti ratkaista, sen sijaan, että odotetaan vielä useita vuosia myöhempiä lainmuutoksia.
Riidat ovat väistämättömiä.
Jotkut väittävät, että käsintehtyjen liiketoimien laillistaminen herättää väistämättä huolta rikkomusten tai kiistojen riskistä. Lakimies Tran Duc Phuongin mukaan maanomistuskiistat ovat kuitenkin käytännössä väistämättömiä, eikä tällaisia huolenaiheita pitäisi käyttää rajoittamaan ihmisten oikeutta rekisteröityä ja saada maatodistuksia.
Vielä tärkeämpää on, että olemassa olevien liiketoimien tuominen hallinnointikehykseen auttaa vapauttamaan maavaroja, jotka ovat olleet "jäädytettyinä" vuosia laillisen kelpoisuuden puutteen vuoksi.
Kun maankäyttöoikeudet tunnustetaan täysin, ihmisten on helpompi tehdä kauppoja, lainata pääomaa ja investoida tuotantoon, samalla kun ne edistävät läpinäkyvämpiä ja vakaampia kiinteistömarkkinoita.
Lähde: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
![[Video] Auringonlasku Lap Anin laguunissa – missä aurinko laskee kalaverkkojen ylle](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/31/1780192137701_beach-landscape-sea-water-nature-grass-745871-pxhere-com.jpeg)
Kommentti (0)