MB Securitiesin (MBS) arvioiden mukaan noin 58 500 miljardin Vietnamin dongin arvosta yrityslainoja erääntyy vuoden 2026 toisella neljänneksellä, mikä on 140 % enemmän kuin viime vuoden vastaavana ajanjaksona ja 3,3 kertaa enemmän kuin vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä. Tämä on dramaattinen kasvu, joka heijastaa taloudellisen paineen paluuta vuoden 2025 lopun suhteellisen rauhallisen jakson jälkeen.
Lainojen takaisinmaksupaineet kasvavat kiinteistöalan yrityksille.
Merkittävää on, että suurin osa erääntymispaineista keskittyy edelleen kiinteistösektorille. Pelkästään touko- ja kesäkuussa 2026 erääntyvien joukkovelkakirjojen kokonaisarvo oli noin 30 500 miljardia Vietnamin dongia, josta kiinteistösektorin osuus oli 75,6 % eli noin 23 000 miljardia Vietnamin dongia. Tämä osoittaa, että monien kiinteistöyhtiöiden pääomarakenne on edelleen vahvasti riippuvainen joukkovelkakirjamarkkinoista, eikä myyntitulot ole vielä elpyneet riittävästi.
Monien analyyttisten organisaatioiden mukaan ajanjakso 2020–2022 oli aikaa, jolloin kiinteistöyhtiöt tehostivat joukkovelkakirjojen liikkeeseenlaskua laajentaakseen maavarojaan, toteuttaakseen projektien fuusioita ja yritysostoja (M&A) sekä täydentääkseen käyttöpääomaa. 3–5 vuoden kuluttua suurin osa näistä joukkovelkakirjoista on erääntymässä aikana, jolloin kiinteistömarkkinat eivät ole vielä täysin toipuneet. Siksi nykyinen paine ei koske pelkästään velan takaisinmaksua, vaan myös yritysten todellisen taloudellisen terveyden testausta.
Kasvavan maturiteettipaineen keskellä myös joukkovelkakirjojen liikkeeseenlaskutoiminta on vilkastunut. Pelkästään huhtikuussa 2026 yrityslainojen kokonaisarvo oli noin 51 700 miljardia Vietnamin dongia, mikä on 60 % enemmän kuin edellisenä kuukautena. Tästä lähes 59 % liikkeeseenlaskusta tuli kiinteistösektorilta, ja sen arvo oli yhteensä noin 30 400 miljardia Vietnamin dongia. Tämä on 110,8 % enemmän kuin edellisenä vuonna ja korkein taso viimeisen kuuden kuukauden aikana.
Kiinteistöyhtiöistä, joilla on ollut merkittäviä liikkeeseenlaskuvolyymeja tänä aikana, ovat muun muassa Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company ja monet muut projektikehitysyhtiöt. Erityisesti Vingroup laski liikkeeseen onnistuneesti 350 miljoonan Yhdysvaltain dollarin arvoisen kansainvälisen joukkovelkakirjalainan, jonka nimellisarvo on 200 000 Yhdysvaltain dollaria ja laina-aika 5 vuotta. Tämä osoittaa, että suurilla yrityksillä on edelleen pääsy ulkomaiseen pääomaan.
Vuoden alusta tähän päivään mennessä liikkeeseen laskettujen yrityslainojen kokonaisarvo on noussut yhteensä noin 93 300 miljardiin Vietnamin dongiin, mikä on 26,3 % enemmän kuin viime vuoden vastaavana ajanjaksona. Kiinteistöala on edelleen johtava sektori, jonka liikkeeseenlaskujen kokonaisarvo on noin 54 400 miljardia Vietnamin dongia, mikä on merkittävä 278 %:n kasvu ja 58,3 % koko markkinoista. Suurimpia liikkeeseenlaskijoita vuoden alusta lähtien ovat olleet Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup ja T&T New Era Joint Stock Company.
VIS Ratingin arvion mukaan noin 99 biljoonan Vietnamin dongin arvosta kiinteistöobligaatioita erääntyy vuonna 2026. Tämä tarkoittaa, että merkittävä osa vasta kerätystä pääomasta käytetään itse asiassa velkojen jälleenrahoitukseen, likviditeettipaineen helpottamiseen tai taloudellisten velvoitteiden uudelleenjärjestelyyn pikemminkin kuin laajennusinvestointeihin.
Jos ydinliiketoiminnan kassavirta ei ole parantunut, uusien joukkovelkakirjojen jatkuva liikkeeseenlasku vanhojen velkojen maksamiseksi voi johtaa suurempaan kertyneeseen riskiin tulevaisuudessa.
Yritykset kärsivät edelleen pääoman puutteesta kiristyneen luottopolitiikan vuoksi.
Markkinoilla on edelleen raportoitu tapauksia joukkovelkakirjojen pääoma- ja korkomaksujen viivästymisestä. Huhtikuussa 2026 havaittiin neljä muutakin erääntynyttä joukkovelkakirjalainaa, joiden kokonaisarvo oli lähes 2 900 miljardia Vietnamin dongia. Huhtikuun loppuun mennessä erääntyneiden joukkovelkakirjojen kumulatiivinen arvo oli arviolta noin 31 500 miljardia Vietnamin dongia, mikä vastaa noin 2,3 prosenttia markkinoilla olevien yrityslainojen kokonaismäärästä.
Vaikka tämä luku on pienempi kuin kriisin huippukaudella 2022–2023, se osoittaa silti, että luottoriski ei ole kadonnut. Monet yritykset kohtaavat tällä hetkellä samanaikaisesti kolmea merkittävää painetta: heikkenevää myyntikassavirtaa, korkeaa pääomakustannusta ja lyhyitä erääntymisaikoja.
Jos kiinteistömarkkinat elpyvät odotettua hitaammin, on olemassa riski velkojen uudelleenjärjestelyjen lisääntymiselle tai joukkovelkakirjojen takaisinmaksuaikojen pidentymiselle.
Yksi keskeisistä syistä on, että markkinoilta puuttuu edelleen riittävän vahva keskipitkän ja pitkän aikavälin pääomakanava pankkiluottojen korvaamiseksi. Vietnamin rahoitusjärjestelmä on ollut jo vuosia vahvasti riippuvainen pankkiluotoista. Kiinteistöjen osalta pankit ovat olleet lähes ensisijainen rahoituslähde sekä kehittäjille että asunnonostajille.
Vuoden 2025 nopean luottojen kasvun jälkeen, erityisesti kiinteistöalalla, Vietnamin valtionpankki alkoi kuitenkin tiukentaa luottojen kasvun valvontaa makrotaloudellisten riskien rajoittamiseksi. Tämä vaikeutti monien kiinteistöalan yritysten uusien lainojen saantia ja pakotti ne palaamaan joukkovelkakirjamarkkinoille vaihtoehtoisena varainhankintakanavana.
OBCHoldingin toimitusjohtajan Tran Van Hieun mukaan markkinat kohtaavat tällä hetkellä suuren paradoksin: monet todellisia asuntotarpeita palvelevat asuntohankkeet kamppailevat edelleen pääoman saannin kanssa, koska niihin sovelletaan samoja luottomekanismeja kuin spekulatiivisiin tai kalliisiin kiinteistöihin.
Herra Hieu väitti, että nykyinen yleiseen markkinakorkoon perustuva luotonhallintajärjestelmä pakottaa kohtuuhintaisia asuntoja kehittävät yritykset kantamaan samanlaisia pääomakustannuksia kuin lomakohteiden tai spekulatiivisten hankkeiden, joihin liittyy paljon suurempi riski. Tämä ei ainoastaan lisää yritysten taloudellista painetta, vaan myös nostaa tuotteiden hintoja.
”Edullisten asuntojen kehittäjät ovat ’loukussa’ samassa korkoympäristössä kuin spekulatiiviset segmentit. Tämä lisää pääomakustannuksia ja siten työntää asuntojen hintoja sosiaaliturvan tavoitteiden vastaiseen suuntaan”, Hieu sanoi.
Tämän todellisuuden perusteella OBCHolding ehdottaa, että Vietnamin valtionpankin tulisi kehittää mekanismi luoton luokittelemiseksi kiinteistösegmenttien mukaan nykyisen yhdenmukaisen soveltamisen sijaan. Näin ollen kohtuuhintaisten asuntohankkeiden, todellisia asumistarpeita palvelevien asuntojen tai hyvän likviditeetin omaavien asuntojen tulisi saada pääomaa kohtuullisemmilla kustannuksilla verrattuna kalliisiin tai lomakohteisiin.
Monien asiantuntijoiden mukaan, jos pääomaa rajoitetaan edelleen tiukasti kaikilla segmenteillä, markkinoilla voi ilmetä pulaa todellisesta asuntotarjonnasta, kun taas spekulatiivisia hankkeita ei seulota tehokkaasti. Tämä vaikeuttaisi myös asuntojen hintojen alentamista ja kestävää markkinoiden elpymistä.
Suurin haaste on markkinoiden luottamuksen palauttaminen.
Yritysten näkökulmasta nykyiset luottopolitiikat soveltuvat edelleen tasapuolisesti kaikkiin kiinteistösegmentteihin, vaikka eri kiinteistötyyppien riskitaso ja pääomankantokyky vaihtelevat suuresti.
Monet asiantuntijat uskovat, että jos tavoitteena on sekä luottoriskin hallinta että terveen markkinoiden elpymisen tukeminen, sääntelyviranomaisten on nopeasti kehitettävä mekanismi luoton luokittelemiseksi segmenteittäin sen sijaan, että sitä kiristettäisiin yhdenmukaisesti. Näin ollen sosiaalisen asuntotuotannon hankkeet, kohtuuhintaisen asuntotuotannon hankkeet tai todellisia asuntotarpeita palvelevat hankkeet tulisi asettaa etusijalle pääoman saannissa kohtuullisemmilla kustannuksilla.
Pitkällä aikavälillä asiantuntijat uskovat, että Vietnamin kiinteistömarkkinoiden on siirryttävä pankeista riippuvaisesta mallista tasapainoisempaan ja monitasoisempaan pääomaekosysteemiin.
HASCO Holdingsin hallituksen neuvonantaja Nguyen Duc Thuan uskoo, että rahoitus- ja kiinteistömarkkinoiden välisen yhteyden on tulevana aikana rakennettava neljän pilarin varaan: pankkiluotot, yrityslainat, sijoitusrahastot ja kansainväliset pääomavirrat.
Pankkiluottojen osalta herra Thuan uskoo, että rahoituksen ei tulisi perustua pelkästään vakuuksiin, vaan siinä tulisi kokonaisvaltaisesti arvioida hankkeen oikeudellista asemaa, toteutuskykyä, myyntisuunnitelmaa, kassavirtaa ja yrityksen todellista kykyä maksaa velka takaisin.
”Pankkien ei tulisi ainoastaan tarjota rahoitusta, vaan niiden tulisi myös toimia kassavirtaa seuraavina, pääoman käyttöä kontrolloivina ja velkojen uudelleenjärjestelyä projektin elinkaaren mukaisesti tukevina yksiköinä”, Thuan korosti.
Yrityslainojen osalta tämä asiantuntija uskoo, että niistä tulisi terve keskipitkän ja pitkän aikavälin pääomakanava markkinoille, samalla kun ne myös painostavat yrityksiä parantamaan taloushallinnon läpinäkyvyyttä. Hänen mukaansa joukkovelkakirjamarkkinat voivat kehittyä kestävästi vain, jos niihin liittyy korkeammat standardit luottoluokituksessa, tiedon julkistamisessa, kassavirran läpinäkyvyydessä ja pääoman käytön seurannassa.
Lisäksi kiinteistösijoitusrahastojen, kuten REIT-rahastojen, malleja on edistettävä, jotta markkinoille voidaan luoda pitkäaikaisempia, ammattimaisempia ja läpinäkyvämpiä pääomalähteitä. Myös osakemarkkinoiden ja yrityskauppojen kautta virtaavien ulkomaisten pääomavirtojen odotetaan olevan tulevaisuudessa entistä tärkeämmässä roolissa.
Todellisuudessa suurin riski ei tällä hetkellä olekaan itse joukkovelkakirjoissa, vaan liikkeeseenlaskijan laadussa ja sijoittajien luottamuksessa.
Nopean kasvun ja aiemman luottamuskriisin jälkeen sijoittajat ovat nyt paljon varovaisempia. Tämä pakottaa pääomaa hankkivat yritykset osoittamaan taloudellisen kapasiteettinsa, projektien edistymisen ja kykynsä tuottaa todellista kassavirtaa.
Vuoden 2026 toinen neljännes on siksi käännekohta kiinteistölainamarkkinoilla. Vahvan taloudellisen perustan, laadukkaiden omaisuuserien ja vakaan myyntikyvyn omaavilla yrityksillä on mahdollisuus voittaa erääntymispaineet. Toisaalta yritykset, jotka ovat liian riippuvaisia velkaantumisesta ja velkojen uudelleenrahoituksesta, saattavat edelleen kohdata pitkittyneitä likviditeettiriskejä.
Lähde: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
![[Video] Auringonlasku Lap Anin laguunissa – missä aurinko laskee kalaverkkojen ylle](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/31/1780192137701_beach-landscape-sea-water-nature-grass-745871-pxhere-com.jpeg)
Kommentti (0)