Miksi kiinteistömarkkinoiden on niin vaikea "sulaa"?

Varovainen ostajahenki, uuden tarjonnan puute ja lukuisat oikeudelliset muuttujat aiheuttavat tonttien likviditeetin hitaan elpymisen, vaikka kyseessä onkin segmentti, joka herättää joidenkin sijoittajien huomion.

Covid-19-pandemian jälkeen maamarkkinoilla ei ole nähty merkittäviä positiivisia merkkejä, ja absorptioasteet ovat pysyneet jatkuvasti alhaisina, yleensä alle 20 %. DKRA Consultingin raportin mukaan vuonna 2023 maa-alueiden absorptioaste oli vain noin 10 %, vuonna 2024 se oli 15,15 % ja vuonna 2025 likviditeetti parani vain hieman, markkinoiden kokonaisabsorptioasteen ollessa noin 18 %. Viimeisen vuoden aikana eteläisillä markkinoilla myytiin noin 9 450 tonttia, joilla myytiin lähes 1 700 tuotetta.

Myös verkkopohjaiset data-alustat heijastelevat samanlaista trendiä. Kiinteistönvälityssivusto Batdongsanin mukaan huhtikuun paikallisen nousun jälkeen tonttien kysyntä laantui nopeasti ja laski keskimäärin 15–20 % viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Tonttien haut laskivat usein 30–40 %. Uusien hankkeiden tonttien myynti pysyi noin 20–30 prosentissa saatavilla olevasta kannasta.

Samaan aikaan Nha Tot arvioi, että lukuun ottamatta maakunnallisen fuusioilmoituksen jälkeistä paikallista nousukautta, maamarkkinat olivat viime vuonna yleisesti ottaen vaimeat. Ostajien määrä laski 35–50 % vuoden 2024 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna, ja useimmilla alueilla se oli laskussa.

Kiinteistöt Ho Chi Minh Cityssä, mukaan lukien tontit ja maatalousmaa . Kuva: Quynh Tran

Seenee Vietnamin toimitusjohtaja Phan Dinh Phuc selittää maan likviditeetin hitaan elpymisen syitä ja uskoo, että suurin este tällä hetkellä on kassavirta ja sijoittajien mieliala. Edellisellä syklillä useimmat sijoittajat menettivät rahaa sijoittaessaan maahan – todella "kiinteään" omaisuuteen, joka ostettiin pääasiassa odottamaan hinnankorotuksia ennen myyntiä, ilman että se tuottaisi käyttöarvoa tai kassavirtaa pitoaikana. Kun markkinat laskevat, heikko likviditeetti sitoo monien maanostajien pääomaa pitkäksi aikaa. Tämä kokemus on saanut monet sijoittajat harkitsemaan uudelleen ja arvostamaan kassavirtaa tuottavia segmenttejä, kuten asuntoja, koska vaikka niitä ei olisi vielä myyty, kiinteistö voidaan silti vuokrata.

Tarjonnan näkökulmasta DKRA-konsernin varatoimitusjohtaja Vo Hong Thang analysoi, että maamarkkinoilla on vakava pula uusista hankkeista, koska monet sijoittajat vetäytyvät vähitellen tältä segmentiltä. Viimeisen vuoden aikana uusi tarjonta muodosti vain noin 13 % koko ensisijaisesta tarjonnasta, ja suurin osa markkinoilla olevista tuotteista oli aiempien vuosien varastoa. Tay Ninh , maakunta, jolla on etelän suurin maan tarjonnan osuus, rekisteröi vain kaksi uutta hanketta: Dragon Edenin asuinalue (146,8 hehtaaria) ja Solian kaupunkialue (20,5 hehtaaria). Ho Chi Minh Cityssä (Binh Duongin ja Ba Ria - Vung Taun yhdistymisen jälkeen) myytävänä oleva tarjonta koostuu pääasiassa olemassa olevasta varastosta tai aiempien vaiheiden uudelleenkäynnistyksestä.

Saatat myös pitää tästä

Etsitään sijoittajia yli 781 miljardin VND:n arvoisen hautausmaan rakentamiseen Quang Ngaihin.Truong Quang Trongin vaalipiirissä (Quang Ngain maakunnassa) sijaitsevan Vinh Hangin hautausmaapuistohankkeen kokonaisinvestointi on yli 781 miljardia Vietnamin dongia, ja se on suunniteltu moderniksi vastaamaan alueen asukkaiden hautaus- ja tuhkaustarpeisiin.

Tarjonta ja kysyntä eivät siis ole synkronoituja, ja noin 69 % kysynnästä keskittyy uusiin hankkeisiin, mistä on osoituksena se, että Tay Ninhin hankkeet muodostivat viime vuonna yli 53 % eteläisten maamarkkinoiden likviditeetistä.

Liiketoiminnan näkökulmasta tonttien käytöstä vetäytyminen on yhä selvempää. Monet kehittäjät, kuten Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh ja Khai Hoan Land, jotka aiemmin pitivät tätä segmenttiä tukipilarinaan, eivät enää priorisoi sitä vuoden 2026 liiketoimintasuunnitelmissaan.

Kiinteistövälitysyhtiön edustajan mukaan tonttien kehittäminen on yhä vaikeampaa tiukentuvan lainsäädännön, jyrkästi nousevien investointikustannusten, kuten infrastruktuuri- ja maankäyttömaksujen sekä palveluiden, vuoksi ja samalla pitkittyneen toteutusajan vuoksi. Toisaalta myyntihintojen on vaikea kilpailla rivitalojen ja kerrostalojen kanssa, mikä kaventaa voittomarginaaleja ja tekee hankkeesta jopa kannattamattoman. Tämä todellisuus on pakottanut monet kehittäjät sopeutumaan, minkä seurauksena ensisijaisten tonttien hinnat ovat nousseet 20–30 % viimeisen vuoden aikana, pääasiassa kehityskustannusten kattamiseksi.

Vuotta 2026 koskevissa ennusteissa asiantuntijat uskovat, että kiinteistömarkkinoiden sijoitustasapaino on vähitellen muuttumassa, mikä avaa mahdollisuuden sille, että jotkut sijoittajat harkitsevat uudelleen tonttien hankintaa. Phan Dinh Phuc huomautti, että asuntojen hintojen jyrkkä nousu aiheuttaa tämän segmentin epätasapainon tulotasoon ja käytettävyyteen verrattuna. Kun asuntojen hinnat monilla alueilla ylittävät kohtuulliset kynnysarvot ja lähestyvät saman sijainnin tonttien hintoja, ero muuttuu vähemmän vakuuttavaksi. Hän mainitsi esimerkkinä Long Anin, jossa asuntojen hinnat ovat nousseet noin 35 miljoonaan VND:hen neliömetriltä, ​​kun taas 1/500-mittakaavan kaavoitetuissa ja täydellisen infrastruktuurin omaavissa projekteissa tonttien hinnat vaihtelevat vain 20–25 miljoonan VND:n välillä neliömetriltä.

Phucin mukaan tonttien palautus, jos sitä tapahtuu, ei kuitenkaan tapahdu laajamittaisesti kuten aiemmilla kierroksilla, vaan pikemminkin valikoidusti ja keskittyen alueisiin, joilla on täydellinen infrastruktuuri, liikenneyhteydet, mukavuudet, työpaikat ja erityisesti asukkaiden todellinen kassavirta. Uuden tarjonnan pula, markkina-arvoa lähestyvät tonttien hinnat ja yhä korkeammat elämänlaadun vaatimukset muokkaavat tätä segmenttiä edelleen.

Samaa näkemystä jakava kiinteistöasiantuntija Tran Hoang uskoo, että maamarkkinat ovat merkittävän muutoksen kourissa. Aiemmin monet hankkeet käsittivät vain maan jakamista, sisäisten teiden rakentamista ja tonttien myyntiä. Nyt yritysten on kehitettävä toimintaansa systemaattisemmin investoimalla infrastruktuuriin, mukavuuksiin, kouluihin, ostoskeskuksiin ja muihin olennaisiin palveluihin lähestyen kokonaisvaltaisen kaupunkialueen mallia. Tämä muutos johtuu uudesta maalaista, joka tuli voimaan 1. elokuuta 2024 ja joka käytännössä poistaa perinteisen tonttien jakamis- ja myyntimenetelmän. Hankkeiden on saatava infrastruktuuri, mukavuudet ja asunnot valmiiksi suunnitelman mukaisesti ennen kuin ne tarkastetaan ja niille myönnetään maanomistusoikeus.

Asiantuntijoiden mukaan kehitysmallien muutokset yhdistettynä liikenneinfrastruktuurin vauhtiin voisivat nostaa maan hintoja 10–20 prosentilla vuonna 2026. Alueiden väliset hintaerot pysyvät kuitenkin edelleen voimakkaina ja heijastelevat sijainnin, tuotteen ja paikallisen kysynnän vaihteluita. Siksi maan hinnat eivät todennäköisesti aiheuta suuria hinnannousuja tai lisää markkinoiden likviditeettiä kuten ennen, vaikka paikallisia hinnankorotuksia voi esiintyä.

Saatat myös pitää tästä

Ohjeet Thanh Hoan 10. luokan pääsykokeeseen osallistuville Thanh Hoan digitaalisen sovelluksen kautta.Thanh Hoan digitaalinen sovellus on lanseerannut ennen lukion pääsykokeita lukuvuoden 2026–2027 mobiililaitteilla ominaisuuden, jolla voi hakea koepaikkoja ja tarjota älykkäitä reittiohjeita suoraan hakijoille ja helpottaa näin pääsykokeisiin osallistumista.

Phan Dinh Phucin mielestä tämä segmentti kärsii edelleen psykologisista "arveista" viimeaikaisen suhdanteen jälkeen, erityisesti likviditeetin ja kassavirran tuottamisen kyvyn osalta. Vain hyvin kehittyneet, todellisen asuinyhteisön muodostavat ja sisäistä kassavirtaa tuottavat hankkeet voivat voittaa tämän heikkouden ja siten luoda pohjan tonttimarkkinoiden kestävälle elpymiselle.

Vnexpress.netin mukaan

Lähde: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm