Le département de la planification et de l'architecture de Hô Chi Minh-Ville finalise le dossier à soumettre au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville pour la promulgation du Règlement sur la gestion architecturale urbaine, remplaçant la décision 56/2021/QD-UBND.
Assouplir la réglementation
Le Département de l'urbanisme et de l'architecture sollicite actuellement des avis sur le projet de règlement relatif à la gestion architecturale urbaine à Hô Chi Minh-Ville. Il s'agit d'une tâche importante visant à répondre aux besoins de la population en matière de construction, conformément aux directives du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville.
Le projet de loi se concentre sur les domaines clés suivants : orientation du développement architectural urbain ; gestion des espaces paysagers dans des zones spécifiques ; orientation vers le développement axé sur les transports en commun (TOD) et les espaces souterrains ; coefficient d’utilisation préférentielle des sols ; zonage architectural et paysager ; gestion de l’architecture des bâtiments et des logements ; préservation du patrimoine architectural ; et concours d’architecture pour les projets d’envergure. La gestion de l’architecture des logements fait l’objet d’une attention particulière. Le projet de loi intègre de nombreux indicateurs techniques, tels que le nombre d’étages, de mezzanines, de sous-sols, les marges de recul, la densité de construction et le coefficient d’utilisation des sols.
La décision 56/2021 est entrée en vigueur en janvier 2022. Cependant, son application pratique a révélé des lacunes, engendrant confusion parmi les autorités, désavantages pour les citoyens et nuisant à l'esthétique urbaine en raison des règles relatives aux marges de recul. Plus précisément, selon la décision 56/2021, pour les parcelles de plus de 50 m², si la longueur du bâtiment excède 16 m, une marge de recul minimale de 2 m est requise par rapport à la limite arrière du terrain ; si la longueur est comprise entre 9 et 16 m, cette marge est de 1 m. Dans les cas où la longueur est inférieure à 9 m, la ville se contente d'encourager la création d'un espace à l'arrière de l'habitation.
En juin 2023, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a ordonné un examen et une compilation des difficultés rencontrées, ainsi que des modifications proposées à la réglementation. Le Département de l'urbanisme et de l'architecture a reçu 18 documents de différentes unités, contenant près de 120 demandes d'ajouts et de modifications concernant la densité, la hauteur et les marges de recul des bâtiments. De nombreuses municipalités ont demandé la suppression des marges de recul arrière pour les logements urbains existants, leur application étant limitée aux zones nouvellement aménagées ; d'autres ont proposé des amendements visant à encourager, plutôt qu'à imposer, le respect des marges de recul dans les zones urbaines existantes. De nombreux habitants ont modifié leurs projets de construction en attendant la nouvelle réglementation. Récemment, la ville a demandé aux organismes compétents de soumettre rapidement un projet de réglementation en vue de sa publication en juin.
Je suis toujours inquiet à l'idée de perdre des terres.
Le projet de règlement d'urbanisme de Hô Chi Minh-Ville assouplit les règles de recul pour les parcelles de plus de 50 m² (dont un côté est adjacent à la limite de propriété), autorisant un allongement de la longueur des parcelles de 2 à 3 mètres. Concrètement, les parcelles d'une profondeur de 18 m ou plus requièrent un recul minimal de 2 m ; celles d'une profondeur comprise entre 12 et 18 m requièrent un recul minimal de 1 m. Les parcelles d'une profondeur inférieure à 12 m ne sont pas soumises à l'obligation de recul, mais il est recommandé d'aménager un espace ouvert à l'arrière.
La superficie minimale de l'espace ouvert à l'arrière de la propriété doit représenter 8 % de la superficie du terrain et ne doit pas être inférieure à 4 m². Dans la zone de retrait (à l'exclusion des retraits arrière et latéraux), les résidents sont autorisés à installer des balcons, des avant-toits et des éléments décoratifs architecturaux.
M. Tang Phuong Anh (arrondissement de Di An) estime que le projet de règlementation a assoupli la réglementation par rapport à la décision 56/2021. Par exemple, un terrain de 17 mètres de profondeur, qui nécessitait auparavant un retrait de 2 mètres, n'en requiert plus qu'un de 1 mètre. Cela permet d'accroître la surface utile et de mieux répondre aux besoins en logement des familles nombreuses.
Quartier résidentiel de Hiep Binh
Cependant, M. Tran Minh Vuong (arrondissement de Hiep Binh) a exprimé des inquiétudes quant à plusieurs incohérences. Selon lui, la réglementation actuelle du ministère de la Construction autorise une densité de construction maximale de 100 % sur les parcelles de moins de 90 m². Or, le nouveau projet exige un retrait minimal de 8 % de la superficie du terrain à l'arrière.
Cela signifie que la densité de construction réelle n'atteint que 92 % au maximum. De plus, de nombreux secteurs sont concernés par des projets d'élargissement de voirie de longue date, actuellement suspendus, obligeant les riverains à maintenir des marges de recul devant leurs propriétés. Par conséquent, la surface bâtie réelle sera nettement inférieure.
« Le projet suggère de réserver au minimum 8 % de la surface arrière pour assurer la ventilation et la circulation de l'air. Toutefois, le fondement scientifique de ce chiffre de 8 % mérite d'être clarifié. Si seulement 4 % ou 5 % de la surface est réservée, cela ne risque-t-il pas de ne pas satisfaire aux exigences de ventilation et d'éclairage ? L'application d'un ratio aussi strict à tous les cas nécessite des recherches complémentaires et des explications plus claires », a interrogé M. Vuong.
Pour les ménages disposant de petits espaces de vie, l'impact de cette réglementation est considérable. Par exemple, dans une maison de plain-pied de 51 m² avec deux chambres, la surface de chaque pièce est extrêmement réduite car il faut prévoir de l'espace pour les espaces communs, la cuisine, etc., et plus de 4 m² pour la ventilation. Cela réduit l'espace habitable et gaspille les ressources foncières.
De plus, la réglementation relative à la distance minimale de retrait par rapport aux terrains résidentiels engendre une charge financière. Les particuliers doivent supporter des coûts pour convertir la destination du terrain en zone résidentielle, mais ne sont ensuite pas autorisés à y construire et doivent le réserver comme zone de retrait. Par conséquent, M. Vuong a suggéré que l'organisme chargé de la rédaction revoie la réglementation sur la distance minimale de retrait et la méthode de calcul de la densité de construction, afin de garantir un équilibre entre les objectifs d'aménagement du territoire, le cadre de vie et les droits légitimes des habitants.
J'attends avec impatience
Un lecteur, hthan@gmail.com, a récemment acheté une maison de 51 m² dans un quartier existant du centre-ville et espère que la nouvelle réglementation permettra des ajustements flexibles afin que le bâtiment puisse être construit sur 100 % de la superficie du terrain, comme sa maison mitoyenne construite précédemment.
De même, le lecteur trung@gmail.com espère que la ville publiera de nouveaux règlements en juin prochain afin que la construction puisse se dérouler dans les délais prévus. L'application stricte des règlements actuels entraînera des incohérences, car les bâtiments situés de part et d'autre du terrain n'étaient auparavant pas tenus de respecter un retrait.
De nombreuses opinions reflètent des problèmes persistants concernant les marges de recul des bâtiments. Les résidents s'attendent à ce que la ville publie prochainement un nouveau règlement d'urbanisme assorti de critères raisonnables, qui permettra de remédier définitivement aux lacunes et de répondre aux besoins légitimes du secteur de la construction.
Source : https://nld.com.vn/cho-go-vuong-khoang-lui-cat-nha-196260621211640202.htm
