Supprimer l'obligation pour les entreprises investissant dans des projets de logements commerciaux de consacrer 20 % de leurs terrains à la construction de logements sociaux facilite non seulement une mise en œuvre plus rapide et plus pratique des projets pour les investisseurs, mais peut également accélérer la réalisation de l'objectif de développement du logement social pour les localités.
Le projet de loi amendée sur le logement a supprimé cette disposition.
Le ministère de la Construction a récemment publié un document en réponse à une pétition d'électeurs de la province de Thai Nguyen concernant l'exigence que les projets de logements commerciaux et de développement urbain d'une superficie de 2 hectares ou plus dans les zones urbaines spéciales et de type I, ou de 5 hectares ou plus dans les zones urbaines de type II et de type III, doivent allouer 20 % de la superficie totale des terrains résidentiels dans les plans d'aménagement détaillés approuvés par les autorités compétentes, lorsque l'infrastructure technique a déjà été construite, à la construction de logements sociaux.
Selon les électeurs, ce règlement prévoit que, lors de l'élaboration de plans détaillés pour certains projets dans la région, les collectivités locales doivent réserver des terrains pour la construction de logements sociaux. Or, des enquêtes montrent que la demande de logements sociaux en zone urbaine (au sein des provinces) demeure faible et qu'une partie de la population n'a pas les moyens d'acheter ou de louer un logement social, ce qui entraîne un gaspillage de terrains et des difficultés de gestion des parcelles réservées à la construction de logements sociaux. Par conséquent, les électeurs proposent de demander au gouvernement de réviser le contenu du décret n° 49/2021/ND-CP du 1er avril 2021 afin d'assouplir les règles d'attribution des terrains pour la construction de logements sociaux, en tenant compte de la situation réelle des collectivités locales.
Un projet de logements sociaux pour travailleurs, comprenant 1 040 appartements, est situé dans le quartier de Thanh My Loi, à Thu Duc, dans la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville. Photo : QUOC ANH
Concernant cette question, le ministère de la Construction a indiqué avoir, par le passé, étudié et évalué plusieurs lacunes et insuffisances dans la mise en œuvre des politiques de développement du logement social, notamment la réglementation relative à l'affectation de 20 % des terrains au développement du logement social, conformément à l'article 5 du décret gouvernemental n° 100/2015/ND-CP du 20 octobre 2015. Ces travaux ont servi de base à la recherche, à l'élaboration et à la soumission au gouvernement, en vue de la promulgation du décret n° 49/2021/ND-CP modifiant et complétant certains articles du décret n° 100/2015/ND-CP, afin de remédier à certaines lacunes et insuffisances de cette réglementation.
Outre les problèmes et obstacles existants dans les réglementations qui ont été modifiées et complétées par décret sous l'autorité du gouvernement, pour surmonter complètement les problèmes et insuffisances susmentionnés, il est également nécessaire de modifier la loi sur le logement (sous l'autorité de l'Assemblée nationale ).
Actuellement, le projet de loi sur le logement (modifié) a été soumis par le gouvernement à la 15e Assemblée nationale pour consultation lors de sa 5e session et devrait être adopté lors de la 6e session. L'article 80 de ce projet de loi stipule que les terrains destinés à la construction de logements sociaux ne sont plus soumis à l'obligation pour les investisseurs de projets immobiliers commerciaux et d'aménagement urbain de consacrer 20 % de la superficie à la construction. Il ajoute une disposition confiant la responsabilité de l'attribution des terrains pour le développement du logement social au Comité populaire provincial. Concrètement, lors de l'élaboration et de l'approbation des plans provinciaux d'aménagement, d'utilisation des sols, de construction et d'urbanisme, le Comité populaire provincial doit allouer des terrains suffisants au développement du logement social, conformément au programme et au plan de développement du logement approuvés.
Cela pourrait faire baisser les prix des maisons.
M. Nguyen Hong Luong, président du conseil d'administration de la Société par actions d'investissement et de développement du logement social de Hô Chi Minh-Ville, estime que la réglementation précédente, qui imposait aux entreprises de consacrer 20 % de leurs terrains aux projets de logements sociaux, est irréalisable. Il soutient que les coûts de gestion, d'investissement et d'exploitation des logements commerciaux, des appartements haut de gamme et même des appartements de très grand luxe sont nettement supérieurs à ceux des logements sociaux, ce qui rend impossible la combinaison des deux types de logements dans un même projet.
Par conséquent, l'exclusion de cette disposition dans le projet de loi amendée sur le logement est justifiée. De nombreux promoteurs choisiront sans aucun doute de rémunérer l'État pour la mise en œuvre proactive de leurs projets. Cela permettra également de concrétiser le plan gouvernemental de construction d'un million de logements sociaux. Dans ce cas, le coût de construction des logements sociaux pour les consommateurs pourrait diminuer pour atteindre environ 20 millions de VND/m².
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a également estimé que la suppression par le ministère de la Construction de la réglementation imposant la réservation de 20 % des terrains pour la construction de logements sociaux était tout à fait justifiée. Il a toutefois suggéré d'ajouter des dispositions permettant aux investisseurs de choisir d'intégrer des logements sociaux à des projets immobiliers commerciaux, d'échanger des terrains contre des logements sociaux équivalents, ou de verser dès le départ des redevances foncières à l'État afin de faciliter la mise en œuvre des projets. Ceci permettrait d'éviter toute confusion chez les autorités locales et les organismes compétents lors de la délivrance des permis et du contrôle des projets. Si ce choix reste exclusivement du ressort de l'État, la mise en œuvre des projets continuera d'être entravée et complexe, comme par le passé.
Actuellement, seuls quelques projets de développement urbain de gamme moyenne, comme celui de Nam Long Investment Corporation, optent pour la construction de logements sociaux. Cependant, les projets haut de gamme étant impossibles à réaliser, la plupart des promoteurs choisissent de verser une contribution à l'État. Cette solution permet à l'État de percevoir 20 % de recettes supplémentaires, en remplacement des taxes foncières versées auparavant.
Proposition de développement d'un projet centralisé.
Dans un rapport récemment publié sur la mise en œuvre des projets de logements sociaux à Hô Chi Minh-Ville de 2016 à 2025, le Département de la planification et de l'architecture de Hô Chi Minh-Ville a franchement souligné que l'exigence pour tous les projets de construction de logements commerciaux dans les villes de type III et supérieur d'allouer 20 % des terrains à la construction de logements sociaux n'est pas conforme à la réalité et n'est pas réalisable car ces terrains ne disposent pas de la superficie minimale requise pour investir dans un immeuble de logements sociaux indépendant répondant aux normes.
En revanche, la construction de logements sociaux sous forme de maisons mitoyennes au sein de projets immobiliers commerciaux (souvent situés dans des emplacements de choix) pourrait engendrer des conséquences négatives et des injustices. Si des personnes à faibles revenus emménagent dans des logements sociaux situés dans des ensembles immobiliers commerciaux haut de gamme ou très haut de gamme, les seuls frais de gestion et de services essentiels seraient disproportionnés par rapport à leurs revenus.
Face aux difficultés pratiques rencontrées, le département de la planification et de l'architecture de Hô Chi Minh-Ville a proposé que le ministère de la Construction établisse une réglementation spécifique pour Hô Chi Minh-Ville, une zone urbaine particulière dont les exigences de gestion diffèrent de celles de nombreuses provinces et villes à plus faible densité d'urbanisation.
Le Département de la planification et de l'architecture propose que le ministère de la Construction étudie la possibilité pour un investisseur ayant plusieurs projets en cours dans le même district/comté d'échanger des parcelles de terrain afin de construire des logements sociaux regroupés dans un seul projet, facilitant ainsi les activités, l'exploitation et le fonctionnement de l'investisseur ; ou de mettre en œuvre d'autres réglementations et solutions concernant les politiques et les mécanismes visant à attirer et à encourager l'investissement dans le logement social destiné aux travailleurs et aux groupes à faibles revenus.
En outre, le Département de la planification et de l'architecture a également recommandé au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville de charger les Comités populaires des districts et de la ville de Thu Duc, en fonction des conditions réelles, des besoins et de l'état d'avancement de la révision et de l'ajustement des projets de planification 1/2000 dans leurs localités, de préparer des documents de projet de planification 1/2000 révisés afin de mettre à jour les projets de logements sociaux et les projets de développement de logements commerciaux avec des logements sociaux qui ont été approuvés par les autorités compétentes dans le cadre d'une planification détaillée dans les plans de zonage et d'allouer des terrains à la construction de logements sociaux en conséquence.
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