Crainte de faillite due aux coûts fonciers supplémentaires exorbitants.

Le décret n° 103 relatif aux redevances d'utilisation et de location des terres suscite une vive opposition en raison de l'imposition d'une taxe foncière supplémentaire de 5,4 % sur le montant dû avant le calcul intégral de cette taxe. Le ministère des Finances consulte actuellement le public en vue d'une modification du décret.

Le projet Lancaster Legacy, situé au 230 rue Nguyen Trai (1er arrondissement, Hô Chi Minh-Ville), n'a pas encore fait l'objet d'une évaluation, bien que l'entreprise souhaite s'acquitter de la taxe foncière. - Photo : QUANG DINH

Dans une interview accordée au journal Tuoi Tre , M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP.Invest et de l'Association des entrepreneurs en construction du Vietnam, a affirmé que cette taxe foncière supplémentaire s'apparente essentiellement à des « intérêts » sur les retards de paiement, et que l'application de ce taux d'intérêt est déraisonnable, causant des difficultés aux entreprises et poussant même certaines d'entre elles au bord de la faillite, car le montant qu'elles doivent payer atteint des milliers de milliards de dongs, alors même qu'elles n'y sont pour rien.

Les frais fonciers supplémentaires sont-ils excessifs ?

M. NGUYEN QUOC HIEP

Dans le projet de modification du décret 103 relatif aux redevances d'utilisation et de location des terres, le ministère des Finances souhaite maintenir le taux de recouvrement additionnel de 5,4 % par an sur les redevances foncières impayées. Pourquoi vous y opposez-vous ?

- Lors d'une récente réunion avec des dirigeants gouvernementaux et plusieurs entreprises immobilières, j'ai été le premier à soulever la question du caractère totalement déraisonnable de l'obligation faite aux entreprises de payer une taxe foncière supplémentaire de 5,4 % par an.

Ces frais supplémentaires ne devraient être appliqués que lorsque l'entreprise est responsable du retard de paiement après que l'État a déjà calculé la taxe foncière, ou lorsque l'entreprise retarde intentionnellement le paiement et tire profit de ce retard.

Toutefois, après examen du projet de modification du décret 103, sur lequel le ministère des Finances sollicite actuellement des avis, il apparaît que les points de vue des entreprises n'ont toujours pas été pris en compte et que le maintien de la taxe foncière additionnelle de 5,4 % par an est maintenu. Le ministère persiste à considérer qu'il s'agit de fonds publics et que, par conséquent, même en cas de retard de paiement, le montant supplémentaire reste dû.

Je suis en total désaccord. Si cette politique reste inchangée et continue d'être appliquée, elle exercera une pression considérable sur les entreprises. Pour celles qui n'ont pas payé de taxes foncières depuis des années, les taxes supplémentaires à acquitter pourraient atteindre des centaines, voire des milliers de milliards de dongs. Cela représente un fardeau important pour les entreprises, et certaines pourraient même avoir du mal à équilibrer leurs finances et se retrouver en situation de faillite.

Pourquoi considérez-vous cette accusation comme déraisonnable ?

Il s'agit de frais supplémentaires, correspondant essentiellement aux intérêts calculés sur le montant impayé pendant la période où l'État n'a pas encore finalisé le calcul des obligations financières. Si l'État a finalisé le calcul des redevances d'utilisation du sol et que l'entreprise est en faute pour le non-paiement, ou si elle tire un avantage quelconque de ce retard, alors ces frais supplémentaires doivent être perçus car ils génèrent un profit grâce au paiement tardif.

Cependant, selon la nouvelle loi, tant que les frais fonciers ne sont pas intégralement payés, les entreprises ne sont pas autorisées à lancer des projets destinés à la vente aux clients et ne peuvent lever de capitaux, ne réalisant ainsi aucun bénéfice.

Certains ont suggéré un taux d'imposition de 4 %, mais soyons francs : c'est également totalement déraisonnable car, en réalité, les entreprises n'en tirent aucun avantage. Que ce soit 4 % ou 5,4 %, cela reste illogique. J'espère que l'organisme chargé de la rédaction du projet de loi comprendra le véritable problème et fera preuve d'empathie envers les entreprises.

Se voir contraint de payer à contrecœur des dizaines de milliards de VND de frais supplémentaires.

Le projet Lakeview City de Novaland (Hô-Chi-Minh-Ville) n'a toujours pas finalisé la tarification des terrains après de nombreuses années, empêchant ainsi les résidents d'obtenir leurs titres de propriété. - Photo : NGOC HIEN

Votre entreprise doit-elle également s'acquitter de ces frais supplémentaires ?

C'est exact. Notre projet à Phu Tho a reçu une décision d'attribution de terrain en mai 2024, mais l'évaluation officielle n'a été réalisée qu'un an plus tard, malgré nos relances répétées. Conformément à la réglementation, la société est tenue de payer une taxe foncière supplémentaire de 5,4 % par an, en sus du montant total dû, soit 27 milliards de VND supplémentaires qui s'ajoutent aux près de 500 milliards de VND déjà versés.

Bien que nous considérions cette demande comme extrêmement déraisonnable, nous avons dû nous y conformer, faute de quoi nous n'aurions pas été autorisés à vendre les propriétés ni à obtenir les titres de propriété. Dans notre cas, nous les avons exhortés à plusieurs reprises à payer, et étions même disposés à régler les frais fonciers, mais le gouvernement et le cabinet de conseil n'avaient pas encore finalisé le prix du terrain, et ce, non pas parce que l'entreprise refusait de payer. Nous avons même subi des pertes car le processus de vente du projet a été retardé d'une année entière.

Au cours des discussions, les autorités locales ont également jugé déraisonnable la perception de taxes foncières supplémentaires, mais elles ne pouvaient pas exprimer d'opinions contraires aux réglementations légales telles que le décret 103.

Ce « taux d'intérêt » de 5,4 % est injustifié. Nous sommes très mécontents, mais nous devons malgré tout régler cette somme. Nous espérons que la modification du décret 103 supprimera cette obligation de paiement supplémentaire. Nous espérons également que les sommes déjà versées seront déduites ou remboursées à l'entreprise.

Monsieur Nguyen Quoc Hiep

Les entreprises sont confrontées à une impasse en matière de prix.

* Le ministère des Finances soutient que la taxe additionnelle de 5,4 % par an tient compte du facteur de « partage des responsabilités » et que cette taxe équivaut à 50 % de la pénalité de retard pour les redevances d'utilisation des terres.

L'entreprise a été totalement exclue du processus d'évaluation. Si elle avait eu la responsabilité de participer aux discussions ou de fournir des documents en retard, un partage des responsabilités aurait été raisonnable, et elle y aurait volontiers consenti. Cependant, en l'espèce, elle n'est pas en faute.

Le conseil d'évaluation et de conseil, créé par un organisme d'État, fixe le prix que l'acheteur est tenu d'accepter sans négociation. Nous avons proposé de modifier le décret n° 71 afin de permettre à l'investisseur de participer, de présenter son dossier et de formuler des contre-arguments.

Nous souhaitons absolument régler rapidement les frais fonciers afin de pouvoir vendre nos produits et générer des revenus, mais nous n'y parvenons pas. Cette situation engendre des blocages pour les recettes publiques et les entreprises, entraînant un gaspillage des ressources foncières.

La résolution 68 appelle à un changement de mentalité, passant de la « gestion des entreprises » à un « accompagnement des entreprises ». Cette nouvelle approche, pertinente et adaptée, est essentielle pour résoudre les difficultés et favoriser le développement du secteur privé. Pour ce faire, les décideurs politiques doivent se mettre à la place des entreprises afin d'élaborer des réglementations et des procédures appropriées et efficaces.

Le vice-président d'un groupe immobilier ayant des projets à Hô Chi Minh-Ville :

Cela pourrait ruiner l'entreprise.

Je conteste la décision du gouvernement d'appliquer un intérêt annuel de 5,4 % sur le prix total impayé du terrain, car ce prix n'est pas encore fixé. D'où proviendrait alors l'argent ? Une telle pénalité d'intérêt risque de ruiner les entreprises, notamment celles qui ont des projets d'envergure et celles qui doivent attendre longtemps avant la finalisation du prix du terrain.

Par exemple, notre projet dans le district 1 de Hô Chi Minh-Ville est terminé, mais le calcul de la taxe foncière est toujours en suspens. En février 2020, le service d'évaluation mandaté par le Département des ressources naturelles et de l'environnement a estimé cette taxe à 1 519 milliards de VND, mais la ville a refusé ce montant. Lors d'une quatrième tentative, une autre société l'a évaluée à 3 200 milliards de VND, en se basant sur la date d'évaluation, alors même que la décision d'attribution du terrain datait de 2018, et en y intégrant des facteurs d'inflation. La taxe foncière aurait dû être calculée sur la base de l'année d'attribution du terrain, et non de l'année d'évaluation.

En supposant que la valeur du terrain en 2025 s'élève à 3 400 milliards de VND et soit approuvée, nous devrons payer une taxe supplémentaire de 5,4 % par an, ce qui représente déjà une augmentation de 40 %, soit environ 1 360 milliards de VND. Le montant total des taxes foncières à payer atteindrait ainsi 4 760 milliards de VND. Ce chiffre exorbitant pourrait mener l'entreprise au bord de la faillite.

La plupart des entreprises utilisaient l'évaluation initiale pour lever des fonds de roulement, mais les prix des terrains ont depuis explosé. Le service d'évaluation avait déjà intégré l'inflation, et le gouvernement y ajoute maintenant un taux d'intérêt de 5,4 %, ce qui revient à prendre en compte l'inflation deux fois.

Ces retards sont justifiés par la peur des responsables d'assumer leurs responsabilités.

La lenteur actuelle du processus d'évaluation foncière s'explique par le nombre limité de sociétés d'évaluation. Bien que les honoraires soient faibles (quelques centaines de millions de VND seulement), ce service exige un haut niveau de responsabilité. Les autorités locales doivent donc lancer des appels d'offres pour sélectionner des cabinets de conseil en évaluation foncière proposant des tarifs compétitifs.

Récemment, plusieurs sociétés d'évaluation ont été sanctionnées. Cela a engendré une crainte, tant chez les sociétés d'évaluation que dans les organismes gouvernementaux, d'assumer leurs responsabilités.

Auparavant, les conseils d'évaluation rendaient des décisions et prodiguaient des avis purement consultatifs. Désormais, les organismes gouvernementaux sont très réticents à modifier les chiffres fournis par les consultants, et surtout à les réduire.

Par ailleurs, comme elles sont responsables des résultats de l'évaluation, les sociétés de conseil fournissent souvent des chiffres gonflés par mesure de sécurité, ce qui conduit à des évaluations inexactes. Tous ces facteurs allongent le processus d'évaluation, qui peut durer de deux à trois ans, voire plus.

NGOC HIEN

Source : https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm