Les appartements seront-ils toujours très demandés en 2026 ?

VTV.vn - Après une période de forte croissance et de fluctuations importantes, le marché des appartements est confronté à un tournant crucial.

À l'aube de 2026, le premier et le plus important facteur qui remodèlera le marché des appartements sera l'offre.

Avec une forte augmentation prévue de l'offre, notamment en matière de logements sociaux, et une réorientation claire des investissements vers les véritables besoins en logement, 2026 est considérée comme l'année où le marché entre dans un nouveau cycle : moins surchauffé mais plus durable.

Le logement social devient une « soupape de régulation ».

À l'aube de 2026, le premier et principal facteur de restructuration du marché des appartements sera l'offre. Après des années de ralentissement dues à des obstacles juridiques, à de longues procédures d'investissement et à la prudence des entreprises face aux taux d'intérêt élevés, le marché connaît une forte reprise. La période 2024-2025 a été marquée par un net regain du nombre de projets et de logements mis sur le marché, ouvrant la voie à une offre plus abondante en 2026, notamment dans le segment répondant aux besoins réels en matière de logement.

D'après les estimations des forums immobiliers fin 2025, le marché immobilier devrait connaître la mise sur le marché de plus de 100 000 logements rien qu'en 2025, soit une augmentation de plus de 22 % par rapport à 2024, dont près de 90 000 nouveaux logements. L'envergure des projets s'accroît également, tant en superficie qu'en valeur d'investissement. Dans ce contexte, le logement social se distingue comme un élément clé, répondant non seulement aux besoins sociaux, mais jouant aussi un rôle de régulateur sur l'ensemble du marché locatif.

De nombreux experts estiment que 2026 sera l'année où le logement social connaîtra un essor sans précédent, tant en termes de quantité que de rapidité de mise en œuvre. On prévoit un véritable boom du logement social en 2026, grâce aux efforts des collectivités locales et des organismes de gestion pour lever les obstacles bureaucratiques et accélérer les procédures afin de commercialiser plus rapidement les logements.

Selon M. Ho Ngoc Tung, directeur général adjoint de Sky Realty Joint Stock Company, la différence lors du prochain cycle réside dans le fait que : « Dès 2026, l’offre de logements sociaux commencera à se développer, et ce plus rapidement que celle des logements commerciaux. En effet, grâce aux procédures mises en place par le gouvernement et les comités populaires des villes, ces logements sociaux bénéficieront de conditions très favorables pour une mise sur le marché rapide. » L’ajout de centaines de milliers de logements sociaux, non seulement à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, mais aussi dans les provinces et villes satellites, constituera un pilier supplémentaire important pour le marché locatif, contribuant ainsi à réduire la pression de la demande sur le segment du logement commercial.

Dans les grandes villes, le prix des logements sociaux oscille actuellement entre 20 et 30 millions de VND/m², soit 2,5 à 3 fois moins cher que celui des logements commerciaux dans le même quartier. Cet écart crée des opportunités de logement pour les ménages à revenus moyens et faibles et oblige le marché commercial à adapter son offre. Face à un choix plus large de logements adaptés à leur budget, la concurrence ne portera plus sur la spéculation immobilière, mais sur la fonctionnalité, les équipements et la durabilité.

Au cours des deux dernières années, les appartements sont devenus le segment « pilier » du marché du logement urbain.

Les prix des appartements ont légèrement baissé, mais pas de manière significative.

L'une des principales questions à l'aube de 2026 est de savoir si les prix des appartements resteront aussi élevés qu'en 2024-2025. En effet, ces deux dernières années, les appartements sont devenus le pilier du marché immobilier urbain, représentant environ 60 à 70 % des transactions totales à Hanoï et à Hô Chi Minh -Ville. L'offre, longtemps contenue, conjuguée à une demande croissante de logements et à la recherche de capitaux sûrs par les investisseurs, a fait grimper les prix des appartements de manière significative, de 30 à 50 % en moyenne, voire de 40 à 60 % dans de nombreux programmes immobiliers neufs, notamment sur les segments haut de gamme et de luxe.

Toutefois, cette hausse rapide fixe également des limites pour le cycle suivant. Selon M. Nguyen Anh Tuan, président du conseil d'administration de la société par actions Phuong Dong Investment, les prix des appartements ont augmenté de 40 à 60 % selon le segment au cours du cycle 2024-2025. Il estime qu'en 2026, la croissance restera possible, mais moins marquée qu'auparavant.

Poursuivant son analyse, M. Tuan a souligné qu'en 2026, le segment de prix moyen, autour de 60 à 70 millions de VND, voire 80 millions de VND au maximum, sera conforme aux tendances actuelles et attirera de nombreux acheteurs, car il offre encore une marge de progression. « Si nous fixons les prix à un niveau trop élevé, le nombre d'investisseurs potentiels sera considérablement réduit », a-t-il insisté. Ceci illustre une réalité importante : le pouvoir d'achat sur le marché dépend de plus en plus du revenu réel, et non plus des anticipations d'appréciation des prix à court terme.

Partageant cet avis, M. Ho Ngoc Tung estime que 2026 sera l'année d'un net recul de la spéculation immobilière. Ce recul ne signifie pas nécessairement une baisse de la demande, mais plutôt un net recentrage sur les acquéreurs réels. M. Tung prédit : « En 2026, les occupants, c'est-à-dire ceux qui vivent effectivement dans le logement, représenteront la grande majorité de la demande du marché, soit environ 60 %. Les spéculateurs et les accapareurs de biens immobiliers ne représenteront qu'un faible pourcentage, environ 30 % ou moins. » Lorsque la demande de logements prévaudra, le marché aura peu de chances de connaître une flambée des prix, mais il sera plus stable et moins sensible aux chocs macroéconomiques.

Globalement, il est peu probable que 2026 soit une année « chaude » au sens d’une flambée des prix et d’une spéculation intense.

Le défi de la survie sur le marché des appartements.

Face à une offre croissante et à des prix de la climatisation en baisse, le principal défi du marché locatif en 2026 réside dans la restructuration des produits. Nul besoin de se précipiter sur les ventes ou de flamber les prix : le marché oblige les promoteurs à se recentrer sur l’essentiel : à qui s’adressent ces logements et à quels besoins répondent-ils ?

Selon M. Nguyen Anh Tuan, avec des prix oscillant entre 60 et 80 millions de VND/m², un appartement de gamme moyenne coûte actuellement environ 5 milliards de VND. Cette situation exerce une pression considérable sur les jeunes acquéreurs. « Pour un appartement coûtant environ 5 milliards de VND, si un couple emprunte entre 70 et 80 % de la valeur du bien, il devra probablement payer entre 30 et 40 millions de VND d'intérêts par mois », explique-t-il. Par conséquent, outre le prix de vente, les modalités de paiement, la flexibilité des échéanciers et les taux d'intérêt avantageux deviennent des facteurs déterminants pour la capacité d'absorption du marché.

M. Tuan estime qu'en 2026, le marché comportera deux groupes de produits parallèles : les projets clés en main répondant aux besoins immédiats en matière de logement et les projets nouvellement lancés pour lesquels les acheteurs sont prêts à attendre des niveaux de prix plus avantageux.

Parallèlement, M. Ho Ngoc Tung a souligné le rôle crucial du logement social dans la restructuration du marché. « Le logement social est un levier pour réduire la demande de logements et, simultanément, réguler les prix du marché locatif », a-t-il déclaré. Lorsque l'écart de prix entre un logement social et un logement commercial dans un même secteur atteint 2,5 à 3 fois, les acheteurs sont plus enclins à examiner attentivement leurs options, obligeant ainsi les promoteurs immobiliers à revoir leur stratégie de prix.

Les entreprises, mais aussi les organismes de réglementation, devraient jouer un rôle de premier plan dans ce nouveau cycle. La levée des obstacles aux projets bloqués, l'amélioration des institutions et le développement important du logement social et du logement commercial abordable sont considérés comme essentiels au bon fonctionnement du marché. À mesure que l'offre s'améliore, que la confiance des investisseurs revient progressivement et que la liquidité augmente, le marché du logement locatif entrera dans une phase de développement plus durable, étroitement liée aux besoins réels en matière de logement et aux stratégies de développement urbain à long terme.

Globalement, 2026 ne devrait pas être une année faste, marquée par une flambée des prix et une spéculation intense. Il s'agira plutôt d'une année de consolidation, où les appartements continueront de jouer un rôle central sur le marché du logement urbain. Leur attrait résidera alors dans leur capacité à répondre aux besoins essentiels, leurs prix abordables et l'intégration des infrastructures et des équipements.

Dans un cycle où l'immobilier est de plus en plus lié aux enjeux sociaux et de développement durable, la réponse à la question « Les appartements sont-ils toujours très demandés ? » réside probablement moins dans le niveau des prix que dans la qualité des constructions.

Source : https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm