Évitez les crédits « désynchronisés ».

L'un des signes les plus évidents est que, depuis le début de l'année, le crédit aux entreprises immobilières a progressé deux fois plus vite que le taux de croissance moyen du crédit dans son ensemble. Au cours des six premiers mois de l'année seulement, le crédit global a augmenté d'environ 10 %, dont 20 % pour le crédit aux entreprises immobilières.

Les rapports financiers du deuxième trimestre 2025 d'une série de banques telles que Techcombank, HDBank,SHB , MB... montrent également que les prêts aux entreprises immobilières de ces banques ont augmenté de 20 à 35 % par rapport à la fin de l'année dernière.

À ce jour, le crédit immobilier a atteint un niveau record (environ 3,2 millions de milliards de VND). Il est aisé de comprendre pourquoi les banques investissent massivement dans l'immobilier. Comme l'a déclaré le gouverneur de la Banque d'État, la forte hausse du crédit immobilier au premier semestre de cette année s'inscrit dans une démarche visant à lever les obstacles au marché immobilier. En effet, une fois les obstacles juridiques levés, les besoins en capitaux pour la réalisation d'un projet augmentent inévitablement.

D'un point de vue indépendant, les analystes estiment que, dans un contexte de production et de consommation confrontées à de nombreuses difficultés, les principaux moteurs de croissance sont les infrastructures et l'immobilier. Par ailleurs, le taux de perte effectif sur les prêts immobiliers est très faible (grâce à la forte liquidité des garanties). C'est pourquoi ces deux secteurs attirent fortement les flux de capitaux.

Bien que le crédit immobilier connaisse une croissance rapide, la Banque d'État assure que les prêts à ce secteur restent conformes aux indicateurs de sécurité. Preuve en est que le ratio de fonds propres à court terme utilisés pour les prêts à moyen et long terme demeure inférieur au seuil de 30 %. L'autorité de régulation incite également les établissements de crédit à équilibrer leurs fonds propres en fonction de l'échéance, garantissant ainsi la stabilité du système.

Cependant, la structure du crédit immobilier et la structure du capital du marché immobilier présentent récemment certains points irrationnels.

Premièrement, en termes de structure du crédit, l'encours des prêts immobiliers a augmenté, tandis que les prêts à l'achat et à la rénovation de logements ont progressé lentement. Cela montre que les capitaux bancaires se dirigent principalement vers les investisseurs, les particuliers se désintéressant de l'acquisition de logements pour y habiter. Cette situation résulte également du déséquilibre du marché, marqué par une pénurie croissante de logements abordables et de gamme moyenne. Les nouveaux logements proposés sont majoritairement des appartements de luxe, tandis que les logements abordables, de gamme moyenne et sociaux sont très rares. C'est aussi la raison pour laquelle le plan de crédit de 145 000 milliards de VND destiné aux prêts au logement social, ainsi que les plans de crédit pour les moins de 35 ans, sont décaissés très lentement.

Deuxièmement, concernant la structure du capital du marché immobilier, auparavant, le financement de nombreuses entreprises immobilières reposait fortement sur les obligations, parfois à hauteur de 50 à 60 %, mais cette part a diminué de moitié. Au cours des sept premiers mois de cette année, les émissions obligataires sur l'ensemble du marché ont progressé de 63 % par rapport à la fin de l'année précédente, tandis que les émissions obligataires du secteur immobilier n'ont augmenté que de plus de 13 %.

En effet, lorsque le crédit se relâche, que les taux d'intérêt des prêts atteignent des niveaux historiquement bas et que les banques se montrent plus ouvertes au crédit immobilier, de nombreux investisseurs non seulement renoncent à émettre de nouvelles obligations, mais s'empressent également de rembourser leurs obligations par anticipation, en optant pour des prêts bancaires. Cette dépendance accrue des entreprises au crédit bancaire, notamment dans les secteurs exigeant des capitaux à long terme comme l'immobilier, engendre de nombreux risques pour le système bancaire, en particulier celui du déséquilibre des échéances.

Bien que le crédit immobilier soit encore sûr actuellement, s'il continue d'augmenter fortement et que les capitaux affluent principalement vers les projets immobiliers haut de gamme comme c'est le cas actuellement, le marché connaîtra inévitablement une instabilité.

Pour remédier à cette situation, nous ne pouvons pas compter sur des ajustements de la part des banques – fortement influencées par leurs objectifs de profit et les intérêts de leurs actionnaires – mais avons besoin de l'intervention de l'État. En conséquence, la Banque d'État, le ministère de la Construction et les autres ministères et organismes concernés doivent mettre en œuvre des solutions pour accroître l'offre de logements sociaux et abordables et orienter les flux de crédit vers ces segments. Par ailleurs, en réduisant les marges de manœuvre en matière de crédit, la Banque d'État doit également disposer d'outils plus efficaces pour orienter les capitaux vers les secteurs prioritaires.

La solution à long terme, comme l'a indiqué le gouverneur de la Banque d'État, consiste à développer fortement le marché des capitaux, à répondre à la demande de capitaux à moyen et long terme et, par conséquent, à réduire la pression sur les sources de financement à court terme du système bancaire. Les secteurs qui nécessitent d'importants apports de capitaux à moyen et long terme, tels que l'immobilier et les infrastructures, doivent se financer par l'émission d'obligations d'entreprises, d'obligations locales ou par des emprunts internationaux, etc., et ne peuvent pas dépendre indéfiniment du crédit bancaire.

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