Évitez les « incohérences » de crédit.

Bien que la direction de la Banque d'État du Vietnam (SBV) affirme que les prêts au secteur immobilier respectent toujours les ratios de sécurité, la structure du capital de ce secteur comporte des éléments qui présentent des risques potentiels pour le marché et l'ensemble du système bancaire.

L'un des indicateurs les plus clairs est que, depuis le début de l'année, le crédit aux entreprises immobilières a progressé deux fois plus vite que la moyenne du crédit global. Au cours des six premiers mois seulement, le crédit global a augmenté d'environ 10 %, tandis que le crédit aux entreprises immobilières aurait progressé d'environ 20 %.

Les rapports financiers du deuxième trimestre 2025 de plusieurs banques telles que Techcombank, HDBank,SHB , MB… montrent également que les prêts aux entreprises immobilières accordés par ces banques ont augmenté de 20 à 35 % par rapport à la fin de l'année dernière.

À ce jour, le crédit immobilier a atteint un niveau record (environ 3 200 milliards de VND). Il est aisé de comprendre pourquoi les banques investissent massivement dans l'immobilier. Comme l'a déclaré le gouverneur de la Banque d'État du Vietnam, la forte hausse du crédit immobilier au premier semestre de cette année s'inscrit dans la logique de la résolution des problèmes du marché immobilier. En effet, la levée des obstacles juridiques aux projets entraîne inévitablement une augmentation de la demande de capitaux pour leur réalisation.

D'un point de vue indépendant, les analystes estiment que, dans un contexte de difficultés de production et de consommation, les principaux moteurs de croissance sont les infrastructures et l'immobilier. Par ailleurs, le taux de perte effectif sur les prêts immobiliers est très faible (grâce à la forte liquidité des garanties). C'est pourquoi ces deux secteurs attirent fortement les capitaux.

Malgré la forte croissance du crédit immobilier, la Banque d'État du Vietnam (SBV) constate avec satisfaction que les prêts dans ce secteur respectent toujours les indicateurs de sécurité. En témoigne le fait que le ratio de fonds propres à court terme utilisé pour les prêts à moyen et long terme demeure inférieur à 30 %. L'autorité de régulation a également constamment incité les établissements de crédit à équilibrer leurs fonds propres en fonction des échéances, garantissant ainsi la sécurité du système.

Toutefois, la structure du crédit immobilier et la structure du capital du marché immobilier ont récemment révélé certaines incohérences.

Premièrement, concernant la structure du crédit, les prêts en cours pour les entreprises immobilières ont fortement augmenté, tandis que les prêts pour l'achat et la rénovation de logements ont progressé lentement. Cela indique que les capitaux bancaires sont principalement alloués aux promoteurs, alors que les particuliers ne manifestent pas encore un grand engouement pour l'acquisition de logements à usage personnel. Cette situation découle également d'un déséquilibre du marché, l'offre de logements abordables et de gamme moyenne se raréfiant. Les nouveaux logements sur le marché sont majoritairement des appartements haut de gamme, tandis que les logements abordables, de gamme moyenne et sociaux font cruellement défaut. C'est également la raison pour laquelle le plan de crédit de 145 000 milliards de VND destiné au logement social, ainsi que les plans de crédit pour les moins de 35 ans, ont été décaissés très lentement.

Deuxièmement, concernant la structure du capital du marché immobilier, auparavant, le financement par emprunt de nombreuses sociétés immobilières reposait fortement sur les obligations, parfois à hauteur de 50 à 60 %, mais cette part a été réduite de moitié. Au cours des sept premiers mois de cette année, les émissions obligataires sur l'ensemble du marché ont augmenté de 63 % par rapport à la fin de l'année précédente, mais les émissions obligataires du secteur immobilier à elles seules n'ont progressé que d'un peu plus de 13 %.

En réalité, lorsque le crédit se relâche, que les taux d'intérêt des prêts atteignent des niveaux historiquement bas et que les banques deviennent plus ouvertes aux prêts immobiliers, de nombreux promoteurs s'abstiennent non seulement d'émettre de nouvelles obligations, mais remboursent également de manière agressive leurs obligations existantes par anticipation, en privilégiant les prêts bancaires. Cette dépendance accrue des entreprises au crédit bancaire, notamment dans les secteurs exigeant des capitaux à long terme comme l'immobilier, représente un risque important pour le système bancaire, en particulier le risque de décalage d'échéance.

Bien que le crédit immobilier soit actuellement sûr, s'il continue d'augmenter fortement et que les capitaux affluent principalement vers des projets immobiliers haut de gamme comme c'est le cas actuellement, le marché sera inévitablement confronté à une instabilité.

Pour remédier à cette situation, nous ne pouvons pas compter sur les ajustements des banques – fortement influencées par la recherche du profit et les intérêts des actionnaires – mais avons besoin de l'intervention de l'État. En conséquence, la Banque d'État du Vietnam, le ministère de la Construction et les autres ministères et agences doivent trouver des solutions pour accroître l'offre de logements sociaux et de logements abordables, et réorienter les flux de crédit vers ces segments. De plus, lorsque les plafonds de crédit seront levés à l'avenir, la Banque d'État du Vietnam devra également disposer d'outils plus efficaces pour orienter les flux de capitaux vers les secteurs prioritaires.

La solution à long terme, comme l'a déclaré le gouverneur de la Banque d'État du Vietnam, consiste à développer fortement le marché des capitaux afin de répondre efficacement aux besoins en capitaux à moyen et long terme, et ainsi réduire la pression sur les sources de financement à court terme du système bancaire. Les secteurs nécessitant d'importants volumes de capitaux à moyen et long terme, tels que l'immobilier et les infrastructures, doivent lever des fonds par le biais d'émissions d'obligations d'entreprises, d'obligations des collectivités locales ou d'emprunts internationaux… ils ne peuvent plus dépendre uniquement du crédit bancaire.

Source : https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html