מי מרוויח מהפרש שכר דירה של הקרקע?

עשירים, עניים וכלואים - הכל בגלל האדמה.

בחדר שכור לוהט תחת החום העז של תחילת מאי, גברת נגוין טי קים בו (המלט 1, קהילת סונג טראו, מחוז טראנג בום, מחוז דונג נאי ) מכינה מסמכים "חדשים" כדי להמשיך את תלונתה בנוגע לחלקת האדמה של משפחתה בשטח של 11,000 ^מ"ר , שהוחרמה עבור פארק התעשייה באו שאו לפני כמעט שני עשורים. בגיל 70, גברת קים בו היא הדור השני שמגיש תלונה זו. אמה, גברת לה טי לאם, נפטרה לפני חמש שנים, זמן קצר לאחר שאדמת המשפחה הוחרמה בכוח בסוף 2018. גברת קים בו אינה המתלוננת היחידה. כ-50 משקי בית כאן, לאורך דורות, חולקים גם הם על החלטת ממשלת דונג נאי להחרים את אדמתם ולהעבירה למשקיע בפארק התעשייה באו שאו.

ב-12 בינואר 2004, יו"ר הוועדה העממית של מחוז דונג נאי חתם על החלטה 101/QD-CT-UBND להחזרת מעל 440 דונם של אדמה בקומונות סונג טראו, טיי הואה, דוי 61 ועיירה טראנג בום, ו"הקצאה זמנית של כל שטח האדמה המוחזר" לחברת טין נגיה, חברת הגומי דונג נאי וחבריהן לביצוע הליכי פיצויים, פינוי קרקעות והשקעה עבור בניית פארק התעשייה באו שאו. בפברואר 2004, חברת טין נגיה וחברת הגומי דונג נאי תרמו הון להקמת חברת המניות המשותפת תונג נהאט כמשקיעה בפארק התעשייה באו שאו.

מקור התלונה נובע גם מכך. משפחתה של גב' קים בו ובני בית אחרים שאדמתם הוחרמה טוענים כי החלטה 101 של יו"ר ועדת העם של מחוז דונג נאי משנת 2004, שניתנה לפני כל החלטה של ​​ראש הממשלה בנוגע להקמת פארק התעשייה באו שאו, הייתה "מחוץ לסמכות". גם אדמתם ובתיהם לא היו בגבולות התכנון שאושרו, ולכן החרמת הקרקע לצורך מסירה למשקיע בפארק התעשייה חסרה בסיס חוקי. לכן, האנשים סירבו לציית להחרמה והגישו תלונות מאז 2004. בשנת 2018, הוועדה העממית של מחוז טראנג בום פרסמה הודעה לארגן את החרמת הקרקע בכפייה. גב' קים בו ובני בית אחרים טוענים כי החרמת הקרקע בכפייה של ועדת העם של מחוז טראנג בום, המבוססת על החלטה 101, לא הייתה בהתאם לחוק, והמשיכו להגיש תלונות עד כה.

"הם פיצו אותנו רק ב-25,000 דונג וייטנאמי למ"ר ו-15 מיליון דונג ככסף ליישוב מחדש, בסך הכל מעל 700 מיליון דונג וייטנאמי עבור 11,000 מ"ר של בתים וגנים. איך אנחנו אמורים לחיות אחרי שהאדמה שלנו הוחרמה?", אמרה הגב' קים בו. במשך שנים רבות, האישה בת ה-70, המייצגת את שבעת אחיה ואחיותיה, גרה בחדר שכור של חבר תוך כדי ניהול תביעה מתמשכת, שאינה יודעת מתי תסתיים...

משפחות עם דורות מרובים המגישות תלונות הקשורות לקרקע, כמו הגב' קים בו בפארק התעשייה באו שאו, אינן נדירות. דוחות חודשיים על עתירות אזרחים מטעם האסיפה הלאומית תמיד מזכירים קבוצות גדולות של עותרים שהעלו את תיקיהם מהרמה המקומית לרמה המרכזית, בחיפוש אחר צדק. רובם אזרחים המתמודדים עם סכסוכים הקשורים לקרקע, כמו הגב' קים בו ותושבי מחוז טראנג בום. הנתון של למעלה מ-70% מהתלונות הקשורות לקרקע, כפי שפורסם על ידי הרשויות, הוא ממוצע סטטיסטי על פני שנים רבות.

כמעט ארבעה עשורים של רפורמה לאומית יצרו מיליארדרים רבים בדולרים, שרובם צברו את עושרם באמצעות נדל"ן. עם זאת, כמעט 40 שנות התחדשות לאומית אלו יצרו גם תחושת עוול בקרב דורות של אנשים שחשים שנעשה להם עוול בשל העובדה שאדמות אבות מוחרמות במחירים נמוכים ולאחר מכן נמסרות לעסקים לבניית פארקים תעשייתיים, מרכזי קניות ובנייני קומות, אשר נמכרים לאחר מכן במחירים גבוהים. קרקעות חקלאיות מוחרמות במחיר של מיליון וונד דונג למ"ר, לאחר מכן מיועדות מחדש לאדמה למגורים, מחולקות ונמכרות על ידי עסקים כבנייני קומות במחיר של 50 מיליון וונד דונג למ"ר. ד"ר נגוין סי דונג, סגן ראש משרד האסיפה הלאומית לשעבר, הצהיר כי עלייה זו של 49 מיליון וונד דונג נובעת מהפקעת קרקעות, שינויי יעוד והחלטות הקצאת קרקעות, המהוות הפרש בשכר דירה.

ההבדל בפועל בערך הקרקע גדול בהרבה מהדוגמה שהביא מר נגוין סי דונג. אדמתם של תושבים רבים בטו ת'יאם (עיר טו דוק, הו צ'י מין סיטי) הוחרמה במחיר של 18 מיליון וונד רבוע למ"ר, אך רק כמה שנים לאחר מכן, כשחזרו לפרויקט שנבנה על אדמתם, נאמר להם על ידי הצוות שמחירי הדירות עלו ל-350 מיליון וונד רבוע למ"ר וכבר נמכרו. סקר של איגוד הנדל"ן של וייטנאם הראה כי ההבדל במחירי הקרקע לפני ואחרי פרויקט הגיע עד פי 700 באזורים מסוימים, ולפחות פי 50. רווח עצום זה הוא פוגעני, מכעיס ומקור לאי צדק. אנשים מאבדים את בתיהם, אדמתם ומקומות עבודתם בגלל פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי, אך הם עצמם אינם נהנים מהערך שפרויקטים אלה מביאים. פיצויים וכספי יישוב מחדש אינם עוזרים להם לחיות חיים טובים יותר לאחר שאדמתם הוחרמה. פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי נמצאים בעיצומם, אך האנשים נותרים עניים יותר. רכישת קרקעות ופינוי אתרים הפכו לפיכך למקור לפחד עבור תושבים רבים ולשורש תלונות ותלונות ממושכות.

בדברי הפתיחה שלו בישיבת הוועד המרכזי החמישית של קונגרס המפלגה ה-13 במאי 2022, כאשר הוועד המרכזי של המפלגה בחן את ההחלטה בנושא מדיניות קרקעות, הצהיר המזכיר הכללי נגוין פו טרונג: "אנשים רבים התעשרו בזכות אדמה, אך ישנם גם רבים שהפכו לעניים בגלל אדמה, אפילו נכלאו בגלל אדמה, ואיבדו אפילו יחסי אב-בן ואחווה בגלל אדמה...". סכסוכי קרקעות גוברים במקביל לשינוי והתפתחות המדינה.

מעל 70% מכלל התביעות הקשורות לקרקעות ברחבי הארץ.

שורש סכסוכי הקרקעות

אם לא האנשים הם אלה שנהנים מדמי השכירות הדיפרנציאליים שנוצרים על ידי פרויקטים של רכישת קרקעות, אז מי כן? התשובה הברורה ביותר היא העסקים - אלה שקיבלו את הקרקע שנרכשה במחירים נמוכים ואז מכרו אותה במחירים גבוהים מאוד. אבל בפורומים רבים, עסקים טוענים שהם מואשמים בצורה לא הוגנת ומושמצים.

על פי החוקה, החלטות המפלגה וחוק הקרקעות הנוכחי, הקרקע נמצאת בבעלות העם כולו, כאשר המדינה פועלת כבעלים מייצג ומנהלת אותה באופן אחיד. במימוש זכותה כבעלים מייצג, המדינה קובעת את ייעוד השימוש בקרקע באמצעות תכנון ותוכניות שימוש בקרקע, ומאפשרת שינויים בשימוש בקרקע. ההחלטה להשתמש בחלקת אדמה לפיתוח עירוני במקום לשמור אותה כקרקע חקלאית (ורק המדינה רשאית לעשות זאת) יצרה דמי שכירות דיפרנציאליים.

לדברי ד"ר נגוין ואן דין, מומחה משפטי להשקעות ונדל"ן, כאשר עסקים מיישמים פרויקטים של נדל"ן, בנוסף להקדמת כספים עבור פיצויים מהמדינה ופינוי קרקעות, עליהם לשלם גם עמלות נוספות המבוססות על מחיר הקרקע שנקבע על ידי המדינה. בשיטת העודפים המשמשת להערכת קרקע עבור רוב פרויקטי רכישה והמרת קרקעות, מחיר הקרקע מחושב כך שהעסק מקבל 15% מהערך המוסף לאחר השלמת פרויקט ההשקעה, המכונה רווח. 85% הנותרים מהפרש שכר הדירה חייבים להיות משולמים לתקציב המדינה באמצעות אגרות שימוש בקרקע. "תיאורטית, 85% מהערך העודף הוא אגרת השימוש בקרקע שהמשקיע חייב לשלם למדינה, אשר משולבת בתקציב לשימוש למטרות ציבוריות ברחבי הארץ על פי חוק תקציב המדינה, לשרת השקעות ציבוריות", אמר ד"ר דין.

עם זאת, מה שאמר מר דין הוא רק "תיאוריה". התמונה המעשית של ויסות שכר דירה דיפרנציאלי שונה מאוד, וכוללת תהליכים ונהלים מורכבים רבים עם פרצות רבות לשחיתות ורשלנות רפואית. עסקים מוצאים דרכים רבות למקסם את הרווחים. בינתיים, המדינה כנראה מעולם לא הצליחה לשלב 85% מהערך המוסף בתקציב. ברוב המקרים הגדולים הקשורים לקרקעות, מצפון ועד דרום, לאורך השנים, ממשלות מחוזיות ועריות, באמצעים שונים, הקצו קרקעות לעסקים במחירים נמוכים, וכתוצאה מכך הפסדי הכנסות למדינה משכר הדירה הדיפרנציאלי. הפסדים אלה נעים בין עשרות מיליארדים לאלפי מיליארדי דונג.

אם יש הפרש בשכר דירה, הוא לא אמור ליפול לכיסם של עסקים או פקידים בעלי סמכות לשנות את ייעוד הקרקע או להתאים את התכנון. צריכה להיות דרך לחלק מחדש את הפרש שכר הדירה בצורה הוגנת.

ד"ר נגוין סי דונג, סגן ראש משרד האסיפה הלאומית לשעבר

בתיק גדול שהובא למשפט לאחרונה, יו"ר הוועדה העממית לשעבר של מחוז בין תואן, נגוין נגוק האי, חתם ב-23 בפברואר 2017 על מסמך המאשר את הקצאת שלוש מגרשים בשטח כולל של למעלה מ-92,600 מ"ר, הממוקמים משני צידי כביש 706B (ברוד פו האי, העיר פאן ת'ייט), לחברת טאן וייט פאט ללא מכרז, במחיר של 1.2 מיליון וייט דונג למ"ר, מחיר ההתחלה למכירה פומבית לפי החלטה משנת 2013. חקירות מאוחרות יותר גילו כי הקצאת קרקע במחיר של 1.2 מיליון וייט דונג למ"ר הייתה בלתי חוקית משום שעל פי חוק הקרקעות, דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע חייבים להיקבע על סמך מחיר הקרקע בזמן שהסוכנות הממשלתית מקצה או חוכרת את הקרקע. על פי הרשויות, הקצאת שלוש מגרשים אלו במחיר כה נמוך לחברה על ידי מנהיגי מחוז בין תואן לשעבר הביאה להפסד של למעלה מ-45 מיליארד וייט דונג למדינה.

באופן דומה, ב-27 בדצמבר 2012, מזכיר ועדת המפלגה המחוזית של בין דואנג לשעבר, טראן ואן נאם, וסגן יו"ר ועדת העם המחוזית דאז, חתם על החלטות בהן הסכימו להחיל את מחיר הקרקע של 51,914 דונג וייטנאמי/מ"ר כפי שנקבע בהחלטת ועדת העם המחוזית של בין דואנג משנת 2006 לחישוב דמי שימוש בקרקע עבור שתי חלקות אדמה בגודל 43 דונם ו-145 דונם בעת המרת ייעודי קרקע והקצאת קרקע לתאגיד הייצור-יבוא-יצוא בין דואנג. על פי פסק הדין, קביעת מחירי הקרקע הנמוכים על ידי הנאשם טראן ואן נאם ושותפיו, שהפרה את התקנות, הביאה להפסד של למעלה מ-761 מיליארד דונג וייטנאמי למדינה.

במקרים דומים רבים של מכירת קרקעות יוקרה במחירים נמוכים בחאן הואה, דא נאנג או הו צ'י מין סיטי, הנאשמים, שהם מנהיגי המחוזות והערים הללו, טוענים כולם שלא הרוויחו או עסקו בשחיתות בעת הקצאת קרקעות במחירים נמוכים לעסקים. גם הרשויות כשלו בהוכחת זאת. לא נמצאו שקיות מזומנים במרפסות שלהם. לא נמצאו כספים אסורים בכספות או בחשבונות בנק של החשודים. וגם לא נחשפו קשרים מפוקפקים. איש אינו מבין מה "שימן" את כל מערכת הייעוץ וקבלת ההחלטות כאשר גורמים רשמיים היו מודעים לכך שהקצאת קרקעות במחירים נמוכים הייתה שגויה. עם זאת, סכום הכסף שאבד גדל בהתמדה.

"במשך זמן רב, המערכת כולה מונעת על ידי חתירה אחר דמי שכירות דיפרנציאליים. זהו שורש עוולות וסכסוכי קרקעות", סיכם ד"ר נגוין סי דונג. כדי להפחית סכסוכים, אמר ד"ר דונג כי יש לפתור את סוגיית ויסות דמי שכירות דיפרנציאליים, כך שחלק מהערך המוסף הזה ישמש כדי לסייע לאלו שאדמתם מופקעת לרכוש דיור חדש שווה או טוב יותר מבתיהם הישנים, כפי שנקבע בהחלטת המפלגה. "אם יש דמי שכירות דיפרנציאליים, הם לא צריכים ליפול לכיסם של עסקים או פקידים בעלי הסמכות לשנות את ייעודי הקרקע או להתאים את התכנון. צריך למצוא דרך לחלק מחדש את דמי השכירות הדיפרנציאליים בצורה הוגנת", אמר ד"ר דונג.

קישור למקור: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm