מי נהנה מהפרש שכר הדירה של הקרקע?

[מודעה_1]

עשירים, עניים, כלא, הכל בגלל אדמה

בחדר שכור לוהט תחת החום העז של ראשית חודש מאי, גב' נגוין טי קים בו (המלט 1, קומונה סונג טראו, מחוז טראנג בום, דונג נאי ) מכינה מסמכים "חדשים" כדי להמשיך להתלונן על חלקת האדמה של משפחתה, בשטח של יותר מ-11,000 מטרים ^רבועים , שהוחרמה לבניית פארק התעשייה באו שאו (IP) לפני כמעט שני עשורים. בגיל 70, גב' קים בו היא הדור השני שמגיש את התביעה. אמה של גב' קים בו, גב' לה טי לאם, נפטרה לפני 5 שנים, זמן קצר לאחר שאדמת המשפחה הוחרמה בכוח בסוף 2018. גב' קים בו אינה משק הבית היחיד שמתלונן. כ-50 משקי בית כאן, לאורך דורות רבים, גם הם חולקים על החלטת ממשלת דונג נאי להחרים אדמה כדי למסור אותה למשקיע של באו שאו IP.

ב-12 בינואר 2004, יו"ר ועדת העם של מחוז דונג נאי חתם על החלטה 101/QD-CT-UBND להחזרת יותר מ-440 דונם של אדמה בקומונות סונג טראו, טיי הואה, דוי 61 וטראנג בום טאון ו"מסירת זמנית של כל שטח האדמה המוחזר" לחברת טין נגיה, חברת הגומי דונג נאי וחבריה כדי לבצע הליכי פיצויים, פינוי אתרים והשקעה עבור בניית פארק התעשייה באו שאו. בפברואר 2004, חברת טין נגיה וחברת הגומי דונג נאי תרמו הון להקמת חברת המניות המשותפת תונג נהאט כמשקיעה בפארק התעשייה באו שאו.

מקור התלונה גם מכאן. משפחתה של גב' קים בו ומשקי הבית שאדמתם הוחזרה אמרו כי החלטה 101 של יו"ר ועדת העם של מחוז דונג נאי משנת 2004, כאשר לא הייתה החלטה של ראש הממשלה על הקמת פארק התעשייה באו שאו, "אינה במסגרת הסמכות". אדמתם לא הייתה בגבולות התכנון שאושרו, ולכן להשבת הקרקע למשקיע בפארק התעשייה לא היה בסיס חוקי. לכן, האנשים לא עמדו בהשבת הקרקע והגישו תלונה משנת 2004 ועד היום. בשנת 2018, ועדת העם של מחוז טראנג בום פרסמה הודעה לארגן השבת קרקעות בכפייה. גב' קים בו ומשקי הבית אמרו כי השבת הקרקעות בכפייה של ועדת העם של מחוז טראנג בום על סמך החלטה 101 לא הייתה בהתאם לחוק, ולכן הם המשיכו להגיש תלונה עד עכשיו.

"הם פיצו אותנו רק ב-25,000 דונג וייטנאמי למ"ר ו-15 מיליון דונג ככסף יישוב מחדש, סך הכל 11,000 מ"ר של בתים וגנים, הם פיצו יותר מ-700 מיליון דונג וייטנאמי, איך נחיה אחרי שהאדמה תוחזר", אמרה גב' קים בו. במשך שנים רבות, האישה בת ה-70, בשם 7 אחים ואחיות במשפחה, נאלצה לגור בבית שכור של חבר כדי להמשיך בתביעה, מבלי לדעת מתי היא תסתיים...

לא נדיר שמשפחות עם דורות מרובים מגישות תביעות קרקע כמו גברת קים בו בפארק התעשייה באו שאו. הדוחות החודשיים של האסיפה הלאומית על עתירות העם תמיד נעדרים ממשלחות גדולות של עתירות מהרמות המקומיות ועד לרמה המרכזית, בתקווה לחפש קול הוגן. רובם אנשים המגישים תביעות קרקע, כמו גברת קים בו ואנשי מחוז טראנג בום. מספר התביעות הקשורות לקרקע שהוכרזו על ידי הרשויות הוא יותר מ-70% מהן, ממוצע של שנים רבות.

כמעט ארבעה עשורים של שיפוצים לאומיים יצרו מיליארדרים רבים בדולרים. רובם התעשרו מנדל"ן. אבל כמעט 40 שנה של שיפוצים לאומיים יצרו גם דורות רבים של אנשים שחשים עוול כאשר האדמה שאבותיהם השאירו במשך דורות רבים מוחזרת כעת במחיר זול ולאחר מכן נמסרת לעסקים לבניית פארקים תעשייתיים, מרכזים מסחריים, בנייני קומות ונמכרת במחירים גבוהים. אדמות חקלאיות של אנשים מוחזרות במחיר של מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, לאחר מכן תוכננו כקרקע למגורים, עסקים חילקו את האדמה לחלקות, מכרו את האדמה, בנו בנייני קומות ונמכרו ב-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. ד"ר נגוין סי דונג, סגן ראש משרד האסיפה הלאומית לשעבר, אמר כי עלייה זו של 49 מיליון דונג וייטנאמי הודות להחלטות להשיב, לשנות תכנון ולהקצות קרקעות היא ההבדל בדמי השכירות של הקרקע.

ההבדל בשכר הדירה של הקרקע גדול בהרבה מהדוגמה שהזכיר מר נגוין סי דונג. אדמתם של אנשים רבים בת'ו ת'יאם (עיר ת'ו דוק, הו צ'י מין סיטי) הוחרמה במחיר של 18 מיליון וונד דונג למ"ר, אך רק מספר שנים לאחר מכן, כשהם חזרו לפרויקט שנבנה על אדמתם, הצוות ציטט את מחיר הדירה ב-350 מיליון וונד דונג למ"ר והיא נמכרה. סקר של איגוד הנדל"ן של וייטנאם הראה כי ההבדל במחיר הקרקע לפני ואחרי הפרויקט היה עד פי 700 במקומות מסוימים, ולפחות פי 50. רווח עצום זה גרם לטינה, כעס והיה מקור לאי צדק. אנשים איבדו את בתיהם, איבדו את אדמתם, איבדו את מקום עבודתם בגלל פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי (KT-XH), למען האינטרס הלאומי והציבורי, אך הם עצמם לא נהנו מהערך שהפרויקטים הללו הביאו. פיצויים וכספי יישוב מחדש לא עזרו להם לחיות חיים טובים יותר לאחר שאדמתם הוחרמה. פרויקטים גורמים לכלכלה ולחברה להתפתח, אך הם ממשיכים להתעבות. לכן, שיקום קרקעות ופינוי אתרים הפכו ל"פחד" של אנשים רבים ולמקור לתסכול ותלונות ארוכות טווח.

המזכיר הכללי נגוין פו טרונג, בנאום הפתיחה שלו בוועידה המרכזית החמישית של הקדנציה ה-13 - כאשר הוועד המרכזי של המפלגה סיכם את ההחלטה בנושא מדיניות קרקעות, במאי 2022, אמר: "אנשים רבים התעשרו בזכות הקרקע, אך ישנם גם אנשים רבים שהפכו לעניים בגלל הקרקע, אפילו הלכו לכלא בגלל הקרקע, איבדו את הקשר בין אב לבן, אחים בגלל הקרקע...". סכסוכי הקרקעות גוברים מיום ליום יחד עם התפתחות המדינה.

Ai đang hưởng chênh lệch địa tô ? - Ảnh 1. — יותר מ-70% מהתביעות הארציות קשורות לקרקעות.

מקור סכסוכי הקרקעות

אם לא האנשים הם אלה שנהנים מדמי השכירות הדיפרנציאליים שנוצרים על ידי פרויקטים של רכישת קרקעות, אז מי הם אלה שנהנים? התשובה הברורה ביותר היא העסקים - אלה שקיבלו קרקע שנרכשה במחיר נמוך ואז נמכרה במחיר גבוה מאוד. אבל בפורומים רבים, עסקים טוענים שהם "מואשמים שלא בצדק" בגלל שהם "מואשמים קשות".

על פי החוקה, החלטות המפלגה וחוק הקרקעות הנוכחי, הקרקע שייכת לכלל העם ומיוצגת ומנוהלת באופן אחיד על ידי המדינה. במימוש זכותה לייצג את הבעלים, המדינה תחליט על ייעוד השימוש בקרקע באמצעות תכנון, תוכניות ייעוד קרקע ותאפשר שינוי ייעוד הקרקע. ההחלטה להשתמש בחלקת אדמה לבניית אזור עירוני במקום להמשיך ולשמור עליה כקרקע חקלאית של המדינה (ורק המדינה רשאית לעשות זאת) יצרה שכר דירה דיפרנציאלי.

לדברי ד"ר נגוין ואן דין, מומחה משפטי להשקעות ונדל"ן, בעת יישום פרויקטים של נדל"ן, בנוסף לתשלום מראש עבור המדינה לפיצוי ופינוי הקרקע, בעת הקצאת קרקע, עסקים יצטרכו לשלם כסף נוסף בהתאם למחיר הקרקע כפי שיקבעה המדינה. בשיטת העודפים המשמשת לקביעת מחירי הקרקע עבור רוב הפרויקטים של שיקום קרקעות והמרת ייעודי קרקע, מחירי הקרקע יחושבו כך שעסקים יוכלו ליהנות מ-15% מהערך המוסף לאחר פרויקט ההשקעה, הנקרא רווח. 85% מההפרש בדמי השכירות של הקרקע יצטרך להיות משולם לתקציב המדינה באמצעות אגרות שימוש בקרקע. "בתיאוריה, 85% מהערך העודף הוא אגרת השימוש בקרקע שמשקיעים חייבים לשלם למדינה, אשר מעורבבת בתקציב כדי להוציא אותה עבור תושבי המדינה כולה בהתאם לחוק תקציב המדינה, לשרת את ההשקעה הציבורית", אמר מר דין.

אבל מה שאמר מר דין הוא רק "תיאוריה". התמונה של ויסות דיפרנציאלי של שכר דירה קרקע שונה בפועל, כאשר יש צורך לעבור תהליכים ונהלים מורכבים רבים, אך יש בה פרצות רבות לשחיתות ולשליליות. חברות מוצאות דרכים רבות להשיג רווחים מקסימליים. המדינה כנראה מעולם לא הצליחה "לשלב 85% מהערך המוסף בתקציב". ברוב המקרים העיקריים הקשורים לקרקעות, מצפון ועד דרום, בשנים האחרונות, הממשלות המחוזיות והעירוניות הקצו קרקעות לעסקים במחירים זולים בדרכים רבות ושונות, מה שגרם למדינה לאבד הכנסות מההפרש המוגבר בשכר דירה. לפחות כמה עשרות מיליארדים, לכל היותר עד אלפי מיליארדי דונג.

אם יש הבדל בדמי שכירות הקרקע, אל תתנו לו ליפול לכיסו של הארגון או לפקיד שיש לו את הסמכות לשנות את ייעוד הקרקע או להתאים את התכנון. צריך למצוא דרך לחלק מחדש את ההפרש בדמי שכירות הקרקע בצורה הוגנת.

ד"ר נגוין סי דונג, סגן ראש משרד האסיפה הלאומית לשעבר

בתיק גדול שהובא למשפט בימים האחרונים, ב-23 בפברואר 2017, יו"ר הוועדה העממית לשעבר של מחוז בין תואן, נגוין נגוק האי, חתם והוציא צו רשמי לפיו הסכים עקרונית למסור 3 מגרשים בשטח של יותר מ-92,600 מ"ר השייכים לקרן הקרקע משני צידי כביש 706B (ברוח פו האי, עיר פאן ת'ייט) לחברת טאן וייט פאט ללא ביצוע מכרז, במחיר של 1.2 מיליון דונג וייט למ"ר, מחיר ההתחלה למכירה הפומבית על פי ההחלטה משנת 2013. תהליך החקירה שלאחר מכן הראה כי הקצאת הקרקע במחיר של 1.2 מיליון דונג וייט למ"ר הייתה בניגוד לתקנות מכיוון שעל פי חוק הקרקעות, חישוב דמי השימוש בקרקע ושכר הדירה חייב להיקבע בהתאם למחיר הקרקע בזמן שהסוכנות הממשלתית הקצתה או החכירה את הקרקע. על פי הרשויות, העובדה שמנהיגים לשעבר של מחוז בין תואן מסרו 3 חלקות אדמה במחירים זולים לעסקים גרמה למדינה להפסיד יותר מ-45 מיליארד וונד.

באופן דומה, ב-27 בדצמבר 2012, מזכיר ועדת המפלגה המחוזית של בין דואנג לשעבר, טראן ואן נאם, וסגן יו"ר ועדת העם המחוזית דאז, חתם על החלטות המסכימות להחיל את מחיר הקרקע של 51,914 וינדיש דונג למ"ר, בהתאם להחלטת ועדת העם המחוזית של בין דואנג משנת 2006, לחישוב דמי שימוש בקרקע עבור שתי חלקות אדמה בגודל 43 דונם ו-145 דונם בעת המרת הייעוד ומסירת הקרקע לתאגיד הייצור-יבוא-יצוא בין דואנג. על פי פסק הדין, קביעת מחירי הקרקע הזולים תוך הפרת התקנות על ידי הנאשם טראן ואן נאם ושותפיו גרמה להפסד של יותר מ-761 מיליארד וינדיש דונג למדינה.

במקרים דומים רבים של מכירה זולה של "אדמת זהב" בחאן הואה, דא נאנג או הו צ'י מין סיטי..., הנאשמים, שהם מנהיגי מחוזות וערים, אישרו כולם כי לא הרוויחו ולא ביצעו שחיתות במסירת קרקעות במחירים זולים לעסקים. גם הרשויות לא יכלו להוכיח זאת. לא נמצאו תרמילי כסף על מעקות בתיהם. לא נמצא כסף לא חוקי בכספות או בחשבונות של החשודים. וגם לא נחשפו קשרים מפוקפקים. איש לא הבין מה "שמן" את כל הצוות ומערכת קבלת ההחלטות כאשר כולם היו מודעים לכך שמסירת קרקעות במחירים זולים הייתה שגויה. עם זאת, סכום הכסף שאבד גדל מיום ליום.

"במשך זמן רב, כל המערכת נדחפה לחתור לשכר דירה דיפרנציאלי. זהו מקור חוסר הצדק והסכסוכים על קרקעות", סיכם ד"ר נגוין סי דונג. כדי להפחית סכסוכים, אמר מר דונג כי יש צורך לפתור את סוגיית ויסות שכר הדירה הדיפרנציאלי, כך שחלק מהערך המוסף הזה יוכל לשמש כדי לעזור לאנשים שאדמתם הוחזרה לקבל דיור חדש שווה או טוב יותר מזה הישן שלהם, כפי שנאמר בהחלטת המפלגה. "אם יש הבדל בשכר הדירה, אל תתנו לו ליפול לכיסם של עסקים או פקידים שיש להם את הכוח לשנות את ייעודי השימוש בקרקע או להתאים את התכנון. צריך למצוא דרך לחלק מחדש את שכר הדירה הדיפרנציאלי בצורה הוגנת", אמר מר דונג.

[מודעה_2]
קישור למקור