שוק הנדל"ן בדונג נאי ממתין להתאוששות.

בשנת 2019, כאשר פרויקט נמל התעופה הבינלאומי לונג טאן החל בנייתו, שוק הנדל"ן בדונג נאי היה נקודה חמה בדרום. עם זאת, משנת 2023 ועד היום, הוא הפך לשוק הנדל"ן הקפוא ביותר, למרות גבולו עם הו צ'י מין סיטי.

פרויקט אקווה סיטי ממתין לפתרון בעיות התכנון לפני פיתוח השלב הבא.

חסרים פרויקטים בשוק.

על פי דו"ח שוק הנדל"ן של קבוצת DKRA לחודש אוגוסט 2024, בקטגוריית הדירות, הושקו 107 פרויקטים עם 12,092 יחידות דיור, אך דונג נאי היווה רק 0.7% מכלל היחידות שהושקו. ראוי לציין כי יחידות אלו הגיעו מפרויקטים ישנים יותר, עם מחירי מכירה הנעים בין 31 ל-41 מיליון וייטנאם דונג למ"ר.

עבור פלח הבתים המהודרים והווילות, בשוק הדרומי נמכרו 4,466 יחידות, כאשר דונג נאי אחראית לאחוז הגבוה ביותר (39.6%). עם זאת, יחידות אלו הגיעו גם מפרויקטים ישנים יותר שנמכרו במשך שנים רבות. למרות מספר היחידות הרב שנמכרו, הצריכה הכוללת בשוק הדרומי הגיעה רק ל-207 יחידות, כאשר דונג נאי אחראית לאחוז הנמוך ביותר.

בתחום מגרשים, השוק כולו לא ראה פרויקטים חדשים, כלומר המוצרים הנמכרים הם רק אלה מפרויקטים שהושקו לפני שנים רבות.

בנוסף, נתונים מאתר Batdongsan.com.vn מראים שמחירי הנדל"ן במחוז זה נמצאים במגמת ירידה. מחיר המכירה של בתי קניות בדונג נאי עומד כיום על 62 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בלבד, ירידה של כמעט 14 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בהשוואה למחיר המבוקש הממוצע באפריל 2024 וירידה של 21 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בהשוואה למחיר המכירה בתחילת 2024.

פלח נוסף, וילות ובתים דו-משפחתיים, ראה גם ירידות מחירים משמעותיות. מחירי הווילות בדונג נאי, שעמדו על כ-53 מיליון דונג וייט למ"ר באפריל 2024, ירדו לממוצע של 50 מיליון דונג וייט למ"ר כיום. באופן דומה, מחירי הבתים הדו-משפחתיים בדונג נאי ירדו מ-61 מיליון דונג וייט למ"ר ל-53 מיליון דונג וייט למ"ר.

לדברי מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn, שוק הנדל"ן בדונג נאי נמצא כעת בתחתית עקומה בצורת U ושום דבר עדיין לא ברור. הסיבה לכך היא שפרויקטים גדולים כמו אקווה סיטי ואיזומי ריברסייד... עדיין מתמודדים עם מכשולים משפטיים. לכן, אין פרויקטים חדשים שיפעלו כזרז לשוק תוסס.

יתר על כן, במגזרים עם ביקוש ממשי לדיור, כגון דירות, לא אושרו פרויקטים למכירה מאז 2022.

"בעיה נוספת היא שמשקיעים קונים פרויקטים אך אינם יכולים למכור אותם. מלבד זאת, העובדה שכל העסקים בו זמנית עצרו את המכירות והשיקו פרויקטים חדשים היא גם סיבה לקיפאון השוק. יתר על כן, יש חוסר התאמה במבנה המוצר; לאנשים עם צרכים אמיתיים לדיור, כמו עובדים ואנשי מקצוע בעיר ביין הואה, אין פרויקטים שהם יכולים לקנות. זוהי גם נקודה שלילית לשוק הנדל"ן של דונג נאי", אמר מר טואן.

השוק מחכה להפשרה.

לדברי מר נגו קוואנג פוק, המנכ"ל של קבוצת פו דונג, שוק הנדל"ן של דונג נאי מאופיין בגורמים רבים שייצרו מומנטום לשוק בעתיד הקרוב. לדוגמה, נמל התעופה הבינלאומי לונג טאן קבע סופית את התאריך לשלב הראשון של ההפעלה כ-2 בספטמבר 2026. פרויקט הכביש המהיר דאו גיאי - טאן פו צפוי להתחיל בבנייה בתחילת 2025, בעוד שהכביש המהיר בן לוק - לונג טאן, הכביש המהיר ביין הואה - וונג טאו וכביש הטבעת 3 של הו צ'י מין סיטי מואצים.

עם זאת, כדי ששוק הנדל"ן יחזור במהירות לתוסס וכדי שפרויקטים עירוניים ומגורים בדונג נאי ייושמו במהירות, יש לפתור במהירות את הקשיים והמכשולים הקשורים להליכים משפטיים על ידי הרשויות המקומיות, המשרדים והסוכנויות הרלוונטיות.

חששותיו של מר פוק מטופלים על ידי מנהיגי מחוז דונג נאי. באופן ספציפי, ועדת העם של מחוז דונג נאי הטילה לאחרונה על עיריית ביין הואה להגיש תוכנית מתוקנת לאזור C4. אם הבעיות בתוכנית זו ייפתרו, סדרה של פרויקטים של נדל"ן על ידי נובלנד , הונג טינה, נאם לונג וכו', יוכלו לחדש את הבנייה והמכירות.

תת-חלוקה C4, המשתרעת על פני 1,500 דונם בעיר ביין הואה, היא ביתם של פרויקטים גדולים רבים. דוגמאות בולטות כוללות את אזור המגורים לונג הונג (227 דונם) ואת אזור השירותים-מסחרי העירוני באי פואוק הונג (286 דונם) שפותח על ידי דונה-קופ; אזור החוף העירוני דונג נאי (170 דונם) על ידי נאם לונג; ואזור השטח העירוני אקווה סיטי (305 דונם) שפותח על ידי נובלנד.

בנוסף, ישנם מספר פרויקטים נוספים, כגון אזור התיירות העירוני Nhon Phuoc (204 דונם) בקומונה דאי פואוק, מחוז Nhon Trach; קומפלקס מסחר, שירותים, משרדים ומגורים ברובע הו נאי (עיר ביין הואה) שהושקע על ידי קבוצת Hung Thinh; ואזור התיירות האקולוגי Long Tan (הו נאי, עיר ביין הואה) שהושקע על ידי DIC Corp.

התאמת התכנון הכללי של העיר ביין הואה בתת-אזור C4 תסייע בפתרון קשיים ומכשולים עבור פרויקטים רבים, ותתרום לקידום שוק הנדל"ן באזור כדי להתגבר על התקופה הקשה ולהתפתח באופן בר-קיימא.

מלבד זאת, היו סימנים חיוביים נוספים, כמו עסקים זרים שמתחילים לתכנן שוב פרויקטים במחוז דונג נאי. לדוגמה, Daewoo E&C הודיעה לאחרונה על תחילת תוכנית השיווק שלה לרבעון הרביעי של 2024 להשקת פרויקט במחוז נהון טרץ'. באופן ספציפי, חברה קוריאנית זו תשתף פעולה עם Taekwang Vina כדי להשקיע ולפתח במשותף את פרויקט האזור העירוני Long Tan Phu Hoi (שם מסחרי Fo;Res Centerm) בנהון טרץ'.

אזור עירוני זה ישתרע על פני יותר מ-55 דונם, והוא ממוקם ממש במרכז מחוז נהון טרץ', בסמוך למרכז המנהלי, אשר מקבל כעת השקעה מקיפה בתשתיות. היזם מתכנן לבנות מגוון סוגי דיור, כולל בתים נמוכים, דירות רבי קומות, מתחמי שימושים מעורבים ודיור ציבורי.

חברת Fo;Res Centerm מיישמת כעת תכנון אדריכלי, מתכוננת להתחלת בניית תשתיות ומשיקה את מכירות שלב א' עם 306 וילות נמוכות.

נציג מדייהו E&C הצהיר כי פרויקט זה יפתח תשתית מקיפה עם פונקציות מודרניות, חכמות וידידותיות לסביבה.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-dong-nai-cho-hoi-phuc-d225390.html