נדל"ן דונג נאי ממתין להתאוששות

בשנת 2019, כאשר פרויקט שדה התעופה הבינלאומי לונג טאן היה בבנייה, שוק הנדל"ן של דונג נאי היה האזור החם ביותר באזור הדרום. עם זאת, משנת 2023 ועד היום, זהו שוק הנדל"ן הדינמי ביותר, למרות היותו סמוך להו צ'י מין סיטי.

פרויקט אקווה סיטי ממתין להסרת מכשולים תכנוניים לצורך פיתוח הפרויקט הבא.

חסרים פרויקטים בשוק

על פי דו"ח שוק הנדל"ן הדרומי מאוגוסט 2024 של קבוצת DKRA, בקטגוריית הדירות, יש בשוק כולו 107 פרויקטים למכירה עם 12,092 יחידות, אך דונג נאי מהווה רק 0.7% ממספר המוצרים למכירה. ראוי לציין כי מוצרים אלה מגיעים מפרויקטים ישנים, עם מחירי מכירה של 31-41 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

עבור פלח הבתים המהודרים - וילות, בשוק הדרומי נמכרו 4,466 מוצרים, מתוכם דונג נאי היווה את החלק הגבוה ביותר (39.6%). עם זאת, מוצרים אלה הגיעו גם מפרויקטים ישנים שהיו פתוחים למכירה במשך שנים רבות. למרות שמספר המכירות היה גדול, הצריכה הכוללת בשוק הדרומי הגיעה רק ל-207 יחידות, מתוכן דונג נאי היווה את החלק הנמוך ביותר.

בתחום הקרקעות, אין פרויקטים חדשים המופיעים בכל השוק, כלומר המוצרים הנמכרים הם רק בפרויקטים שנפתחו למכירה לפני שנים רבות.

בנוסף, נתונים מאתר Batdongsan.com.vn מראים שמחירי הנדל"ן במחוז זה נמצאים במגמת ירידה. מחיר המכירה של בתי קניות בדונג נאי עומד כיום על 62 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בלבד, ירידה של כמעט 14 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בהשוואה למחיר המכירה הממוצע באפריל 2024 וירידה של 21 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בהשוואה למחיר המכירה בתחילת 2024.

פלח נוסף הוא וילות ובתי מגורים עירוניים, שגם בהם נרשמה ירידה חדה במחירי המכירה. מחיר המכירה של וילות בדונג נאי ירד מ-53 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר באפריל 2024 לממוצע של 50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר כיום. באופן דומה, מחיר המכירה של בתי מגורים עירוניים בדונג נאי ירד מ-61 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ל-53 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

לדברי מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn, שוק הנדל"ן של דונג נאי נמצא בתחתית הדיאגרמה בצורת U ושום דבר לא ברור. הסיבה לכך היא שכיום, פרויקטים גדולים כמו אקווה סיטי, איזומי ריברסייד... לא הצליחו לפתור בעיות משפטיות. לכן, לא יכולים להיות פרויקטים חדשים שימנפו את השוק התוסס.

בנוסף, למגזרים עם ביקוש ממשי לדיור, כגון דירות, לא ניתנו רישיונות למכירה לפרויקטים מאז 2022.

"בעיה נוספת היא שמשקיעים קונים פרויקטים אך אינם יכולים למכור אותם. בנוסף, העובדה שכל העסקים מפסיקים למכור בו זמנית ומשיקים פרויקטים חדשים היא גם סיבה לכך שהשוק קפוא. בנוסף, מבנה המוצר אינו מסונכרן, אנשים עם צרכים אמיתיים של דיור הם עובדים ומומחים בעיר ביין הואה אך אין להם פרויקטים לקנות. זוהי גם נקודת חיסרון עבור שוק הנדל"ן של דונג נאי", אמר מר טואן.

השוק מחכה להפשרה.

לדברי מר נגו קוואנג פוק, המנכ"ל של קבוצת פו דונג, לשוק הנדל"ן של דונג נאי יש גורמים רבים שייצרו מומנטום לשוק בתקופה הקרובה. לדוגמה, נמל התעופה הבינלאומי לונג טאן קבע את מועד ההפעלה הראשון של שלב א' ל-2 בספטמבר 2026. הצפי הוא שבתחילת 2025 פרויקט הכביש המהיר דאו גיאי - טאן פו יחל בבנייה, בעוד שפרויקטים של הכביש המהיר בן לוק - לונג טאן, הכביש המהיר ביין הואה - וונג טאו, כביש הטבעת 3 - הו צ'י מין סיטי... מואצים.

עם זאת, אם אנו רוצים ששוק הנדל"ן יחזור להיות תוסס בקרוב ופרויקטים באזורים עירוניים ומגורים בדונג נאי ייושמו במהירות, יש צורך לפתור במהירות קשיים ומכשולים בהליכים משפטיים על ידי יישובים, משרדים וסניפים.

חששותיו של מר פוק נמצאים בתהליכי פתרון על ידי מנהיגי מחוז דונג נאי. לאחרונה, ועדת העם של מחוז דונג נאי הטילה על עיריית ביין הואה להגיש מסמכים להתאמת תכנון חלוקת הקרקע C4. אם תכנון זה ייפתר, סדרה של פרויקטים של נדל"ן בנובה-לנד , הונג טינה, נאם לונג... יופעלו שוב לבנייה ולמכירה.

תת-אזור C4 משתרע על פני 1,500 דונם בעיר ביין הואה, שם מרוכזים פרויקטים גדולים רבים. דוגמאות אופייניות הן אזור המגורים לונג הונג (227 דונם) ואזור השירותים והמסחר העירוני באי פואוק הונג (286 דונם) שהושקעו על ידי דונה-קופ; אזור החוף העירוני דונג נאי (170 דונם) על ידי נאם לונג; אזור החוף העירוני אקווה סיטי (305 דונם) שהושקעו על ידי נובלנד.

בנוסף, ישנם מספר פרויקטים נוספים, כגון אזור התיירות העירוני Nhon Phuoc (204 דונם) בקהילת Dai Phuoc, מחוז Nhon Trach; מרכז מסחר, שירותים ובניין משרדים משולב עם אזור מגורים ברובע Ho Nai (עיר Bien Hoa) בהשקעות קבוצת Hung Thinh; אזור האקולוגיה העירוני Long Tan (הו Nai, עיר Bien Hoa) בהשקעות DIC Corp.

התאמת התכנון הכללי של העיר ביין הואה באזור C4 תסייע בפתרון קשיים ומכשולים עבור פרויקטים רבים, ותתרום לקידום שוק הנדל"ן באזור כדי להתגבר על התקופה הקשה ולהתפתח באופן בר-קיימא.

בנוסף, היו סימנים חיוביים נוספים, כגון חברות זרות שמתחילות לחזור לתכנון פיתוח פרויקטים במחוז דונג נאי. לדוגמה, חברת Daewoo E&C הודיעה זה עתה כי תתחיל בתכנון תקשורת לרבעון הרביעי של 2024 כדי לפתוח את המכירות לפרויקט במחוז נהון טרץ'. באופן ספציפי, חברה קוריאנית זו תשתף פעולה עם חברת Taekwang Vina כדי להשקיע במשותף בפיתוח פרויקט האזור העירוני Long Tan Phu Hoi (שם מסחרי Fo;Res Centerm) בנהון טרץ'.

אזור עירוני זה ישתרע על פני 55 דונם, וימוקם ממש במרכז מחוז נהון טרץ', קרוב למרכז המנהלי עם השקעה סינכרונית בתשתיות. צפוי שהמשקיע יבנה מגוון סוגים, כולל דיור נמוך, דירות רבי קומות, קומפלקסים ודיור ציבורי.

חברת Fo;Res Centerm מיישמת תכנון אדריכלי, מתכוננת להתחיל בבניית תשתיות ומוכרת את שלב א' הכולל 306 וילות נמוכות.

נציג דייהו E&C אמר כי פרויקט זה יפתח תשתית סינכרונית עם פונקציות מודרניות, חכמות וידידותיות לסביבה מלאות.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-dong-nai-cho-hoi-phuc-d225390.html