נדל"ן בהקשר החדש

אלו חוקים חשובים, מהותיים באופיים, המעצבים מחדש את המסגרת המשפטית של שוק הנדל"ן. לצד זאת, הממשלה עשתה מאמצים מתמשכים להסיר קשיים ולתמוך בשוק הנדל"ן. עם זאת, בנוסף למדיניות תמיכה, שוק הנדל"ן צריך להתמודד גם עם תנודות בכלכלה המאקרו-כלכלית ובשווקים הפיננסיים והמוניטריים המקומיים והזרים, ויוצרים הקשר חדש לפעילויות השקעות נדל"ן.

זירת הדיון (צילום: HNV)

הערות אלו הובהרו בסמינר "מיקוד השקעות: נדל"ן בהקשר החדש" שאורגן על ידי TheLEADER אחר הצהריים של ה-30 ביולי בהאנוי .

הפורום, שמשך אליו מספר רב של מומחים, עורכי דין ומנהלים, ניתח את השפעתן של תקנות משפטיות חדשות על פעילויות השקעות בנדל"ן ודן במה שעסקים צריכים לעשות כדי להסתגל למסגרת המשפטית החדשה, וכן ניתח הזדמנויות השקעה פוטנציאליות ותחומי השקעה אסטרטגיים בהקשר החדש.

בסמינר, נציגי איגודי עסקים, חברות השקעות וייעוץ נדל"ן, ומומחים משפטיים בתחום הנדל"ן דנו בהשפעתם של 3 חוקים מתוקנים על שוק הנדל"ן וחברות הנדל"ן, בבעיות משפטיות שנפתרו ובבעיות שנותרו; האם שוק הנדל"ן החל מחזור חדש?; התפתחויות מחירי הנדל"ן; תחומי השקעה פוטנציאליים. המשיכה של מגזרי נדל"ן עם תזרים מזומנים מהשקעות; אסטרטגיות עסקיות להסתגלות לתקנות משפטיות חדשות, שינויים בשוק וטעמי לקוחות; זרימת אשראי לנדל"ן ולחץ על אגרות חוב נדל"ן.

גב' נגוין הואי אן, מנהלת בכירה של CBRE וייטנאם, דיברה בסמינר (צילום: PV)

תחזית חיובית לנדל"ן

בדברי הסמינר, גב' נגוין הואי אן, מנהלת בכירה ב-CBRE וייטנאם, אישרה כי חלק מהגורמים לצמיחה הכלכלית של וייטנאם בתקופה האחרונה כוללים זרימות הון זרות ישירות שממשיכות לצמוח היטב. בששת החודשים הראשונים של 2024, וייטנאם עדיין אחת המדינות המובילות במשיכת השקעות זרות ישירות (הן מבחינת רישום והן מבחינת תשלומים) באזור. כמות הון זו תורמת לצמיחה הכלכלית הכוללת ומקדמת פיתוח נדל"ן, במיוחד נדל"ן תעשייתי. לדברי גב' אן, מנוע צמיחה נוסף הוא התאוששות היבוא והיצוא בששת החודשים הראשונים של 2024 בשיעור של 14.5%, מה שתורם להתאוששות משמעותית של התמ"ג של המדינה. התאוששות מאזן היבוא והיצוא נובעת מהתאוששות הביקוש העולמי. בנוסף, יש לציין את העלייה במספר התיירים הבינלאומיים החוזרים לווייטנאם, לאחר תקופה ארוכה של השפעה ממגפת הקורונה. צפוי שמספר זה יגיע ל-18-19 מיליון מבקרים בינלאומיים בווייטנאם. בנוסף, יש לציין כי מספר התיירים המקומיים היה וממשיך להיות כוח מניע חיובי עבור תעשיית התיירות בכלל ועבור תעשיית הנדל"ן התיירותית בפרט. בנוסף, וייטנאם ניצבת גם בפני אתגרים רבים. לדוגמה, האינפלציה השפיעה וצפויה להשפיע על מחירי הנדל"ן, להדק את ההוצאות של האנשים ובעיקר להשפיע על שיעורי הריבית. בעבר, שיעורי הריבית היו ברמה בינונית עד נמוכה יחסית, מה שהיה גם הכוח המניע לצמיחת הכלכלה ושוק הנדל"ן בתקופה האחרונה.

עורך הדין פאם טאנה טואן, מלשכת עורכי הדין של האנוי, דיבר בסמינר (צילום: PV)

עורך הדין, מאסטר פאם טאנה טואן מלשכת עורכי הדין של האנוי, מומחה לענייני נדל"ן, שיתף את נושא ניצול ההזדמנויות והתגברות על אתגרים עבור עסקי נדל"ן בהקשר של תקנות משפטיות חדשות שנכנסו לתוקף, וקבע כי חוק הדיור 2023, חוק עסקי הנדל"ן 2023 וחוק המקרקעין 2024 ייכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024. התקנות החדשות של שלושת החוקים הנ"ל ייכנסו לתוקף בו זמנית ויתרמו להסרת מכשולים וחפיפות שגרמו לקשיים רבים לעסקים בתחום הנדל"ן. מלבד הנקודות החדשות בעלות השפעה חיובית על עסקים, לשלושת החוקים הנ"ל עדיין קיימות מספר סוגיות שטרם נפתרו או שיש לחקור אותן לעומק. כלומר: עסקים זוכים עלולים להיתקל בביטול הצעותיהם אם הם מתעכבים בהפקדת הון פיצויים לתמיכה ביישוב מחדש. "ארגונים המשקיעים בפרויקטים המשתמשים בקרקע צריכים לצפות מצבים משפטיים (שנוצרים לאחרונה) הקשורים להשלכות משפטיות במקרה של עיכוב בהסדרת הון לפיצויים ותמיכה ביישוב מחדש, ובכך להכין בקפידה משאבים כספיים כדי למנוע את הסיכון לביטול הצעה" - המליץ ​​עורך הדין פאם טאנה טואן.

לדברי עורך הדין טואן, ליקויים נוספים כוללים: אי יישום צורת אישור משקיעים על פרויקטים באזורי מגורים עירוניים וכפריים; פרויקטים של דיור מסחרי בצורת אישור מדיניות השקעה ללא "קרקע למגורים" עדיין "תקועים"; תיחום "הגבול" בעת העברת חלק מהפרויקט עם העברת זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית בפרויקטים של נדל"ן לארגונים; תקנות חדשות לקביעת מחירי קרקע עדיין מהוות סיכון "לא ידוע" עבור עסקים; חוקים הקשורים לנדל"ן שנכנסים לתוקף יובילו לשינויים במבנה השוק ובהיקף העסקים.

ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם (צילום: PV)

תאמינו בהשפעה המשפטית החדשה על שוק הנדל"ן

ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, דיבר ישירות בסמינר והצביע על כמה נקודות חדשות בחוקים הקשורים לשוק הנדל"ן, כגון מחירי הקרקעות לפני הרגולציה כל 5 שנים, שנקבעת על ידי הממשלה המרכזית. עם זאת, כיום, מחירי הקרקעות מתעדכנים מדי שנה, מבוזרים לאזור. המידע על מחירי הקרקעות הוא קפדני וברור, כך שהמשחק הוגן ושוויוני יותר. בנוסף, התקנות על השקעות, דיור ציבורי, מכירת בתים לזרים... הן תקנות חדשות שייצרו משחק טוב ומושך יותר בעתיד.

בינתיים, מר נגוין הואנג נאם, המנכ"ל של G-Home, אמר כי עם ההקלה החדה בחוק, אני מצפה שהחוזר החדש יסייע להסיר את כל הקשיים כדי שמשקיעים יוכלו להרגיש בטוחים בבניית דיור ציבורי.

מר נגוין קווק חאן, יו"ר קבוצת DTJ, שערך הערכה רבה לנדל"ן תעשייתי, ציין כי למרות שכלכלת וייטנאם מושפעת מהקשיים הכלליים של הכלכלה העולמית, המשיכה של וייטנאם לייצור תעשייתי טובה מאוד ונחשבת ל"נקודה חמה" במשיכת הון זר להשקעה. בנוסף, התשתיות והנמלים הימיים בווייטנאם שופרו מאוד. שווקי נדל"ן תעשייתי מפותחים כמו הונג ין והאן נאם כוללים תשתית תחבורה נוחות, המושכת משקיעים מקומיים וזרים רבים. בנוסף, מדיניות הממשלה האחרונה סיפקה גם תמיכה רבה בנדל"ן בפארקי תעשייה, במיוחד החוק החדש המאפשר העברת נדל"ן בפארקי תעשייה לאחר השלמת הליכים משפטיים. עם זאת, משקיעים מתמודדים גם עם אתגרים בנוסף לדרישות הון גדולות, זמן גבייה ארוך, רווחים מתונים ונזילות לא מהירה מדי. הממשלה שואפת לפתח תעשייה ירוקה תוך דגש על אלמנטים ירוקים.

בהערכה כללית של שוק הנדל"ן, אמר מר לה הונג קאנג, מנהל ניתוח ודירוג אשראי ב-FiinRatings, כי תחזית השוק ב-1-2 השנים הקרובות עדיין תתאושש באיטיות. נקודות חיוביות מגורמים משפטיים או מדיניות יזדקקו לזמן כדי לחדור.

מר טראן קוואנג טרונג, מנהל פיתוח עסקי של One Housing (צילום: PV)

מר טראן קוואנג טרונג, מנהל פיתוח עסקי של One Housing, צופה כי מעתה ועד סוף השנה, שוק הדירות בהאנוי ימשיך להיות במצב הנוכחי ולאחר 2025 יהיה שיפור בהיצע הדירות. גם מגזרים אחרים כמו דירות נמוכות יזכו לעלייה חזקה בסוף השנה הנוכחית ובתחילת השנה הבאה.

מקור: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html