נדל"ן בהקשר החדש

אלו חוקים חשובים ויסודיים המעצבים מחדש את המסגרת המשפטית של שוק הנדל"ן. לצד זאת, הממשלה עשתה מאמצים מתמשכים להסיר מכשולים ולתמוך בשוק הנדל"ן. עם זאת, בנוסף למדיניות תומכת, שוק הנדל"ן מתמודד גם עם תנודות בשווקים המקרו-כלכליים והפיננסיים/מוניטריים הן מקומיים והן בינלאומיים, ויוצרים הקשר חדש לפעילויות השקעה בנדל"ן.

תמונה מהסמינר (צילום: HNV)

נקודות אלו הובהרו בסמינר "מיקוד השקעות: נדל"ן בהקשר החדש" שאורגן על ידי TheLEADER אחר הצהריים של ה-30 ביולי בהאנוי .

הסמינר, שמשך אליו מספר רב של מומחים, עורכי דין ומנהלים, סיפק ניתוח של השפעת התקנות המשפטיות החדשות על פעילויות השקעות בנדל"ן, דן במה שעסקים צריכים לעשות כדי להסתגל למסגרת המשפטית החדשה, וניתח הזדמנויות השקעה פוטנציאליות ותחומי השקעה אסטרטגיים בהקשר החדש.

בסמינר, נציגים מארגוני עסקים, חברות השקעות וייעוץ נדל"ן, ומומחים משפטיים בתחום הנדל"ן דנו בהשפעת שלושת החוקים המתוקנים על שוק הנדל"ן ועסקי הנדל"ן; מכשולים משפטיים שהוסרו; סוגיות שנותרו; האם שוק הנדל"ן החל מחזור חדש; מגמות מחירי הנדל"ן; אזורי השקעה פוטנציאליים; האטרקטיביות של מגזרי נדל"ן שונים להון השקעה; אסטרטגיות עסקיות להסתגלות לתקנות משפטיות חדשות, שינויים בשוק והעדפות לקוחות; זרימת אשראי לנדל"ן ולחץ על אג"ח נדל"ן.

גב' נגוין הואי אן, מנהלת בכירה של CBRE וייטנאם, הציגה את דעותיה בסמינר (צילום: PV)

תחזית חיובית לנדל"ן

בדברי הסמינר, גב' נגוין הואי אן, מנהלת בכירה ב-CBRE וייטנאם, אישרה כי מספר גורמים לצמיחה הכלכלית של וייטנאם בתקופה האחרונה כוללים את הצמיחה החזקה המתמשכת של השקעות זרות ישירות. בששת החודשים הראשונים של 2024, וייטנאם נותרה אחת המדינות המובילות במשיכת השקעות זרות ישירות (רשומות ומחולקות) באזור. הון זה תרם לצמיחה הכלכלית הכוללת והגביר את פיתוח הנדל"ן, ובמיוחד נדל"ן תעשייתי. לדברי גב' אן, גורם צמיחה נוסף היה התאוששות היצוא והיבוא בששת החודשים הראשונים של 2024, שהגיעו ל-14.5%, ותורמים משמעותית להתאוששות התמ"ג של המדינה. התאוששות זו במאזן הסחר נבעה מהתאוששות הביקוש העולמי. בנוסף, יש להזכיר גם את העלייה במספר התיירים הבינלאומיים החוזרים לווייטנאם, לאחר תקופה ארוכה שנפגעה ממגפת הקורונה. ההערכה היא שמספר התיירים הבינלאומיים המבקרים בווייטנאם עשוי להגיע ל-18-19 מיליון. בנוסף, מספר התיירים המקומיים היה וממשיך להיות כוח מניע חיובי לתעשיית התיירות בכלל ולנדל"ן הקשור לתיירות בפרט. יתר על כן, וייטנאם ניצבת גם בפני אתגרים רבים. לדוגמה, אינפלציה עלולה להשפיע על מחירי הנדל"ן, להדק את הוצאות הצרכנים, ובמיוחד להשפיע על שיעורי הריבית. בעבר, שיעורי הריבית היו מתונים עד נמוכים יחסית, מה שהיווה כוח מניע מאחורי הצמיחה הכלכלית ושוק הנדל"ן.

עורך הדין פאם טאנה טואן, מלשכת עורכי הדין של האנוי, הציג את דעותיו בסמינר (צילום: PV)

עורך הדין ותואר שני במשפטים פאם טאנה טואן, מלשכת עורכי הדין של האנוי ומומחה למשפטים בתחום הנדל"ן, שיתף תובנות בנוגע לניצול הזדמנויות והתגברות על אתגרים עבור עסקי נדל"ן בהקשר של תקנות משפטיות חדשות הנכנסות לתוקף, וקבע כי חוק הדיור 2023, חוק עסקי הנדל"ן 2023 וחוק המקרקעין 2024 ייכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024. התקנות החדשות של שלושת החוקים הללו, שנכנסו לתוקף בו זמנית, יסייעו בפתרון כמה מכשולים וחפיפות שגרמו לקשיים רבים לעסקים הפועלים בתחום הנדל"ן. מלבד הנקודות החדשות המשפיעות לטובה על עסקים, לשלושת החוקים הללו עדיין יש כמה בעיות שלא טופלו או שדורשות מחקר נוסף לשיפור. אלו כוללות: עסקים שזוכים במכרזים עלולים לקבל ביטול חוזיהם אם הם מאחרים בחלוקת כספים לפיצויים ותמיכה ביישוב מחדש. "עסקים המשקיעים בפרויקטים של שימוש בקרקע צריכים לצפות מצבים משפטיים (שנוצרים לאחרונה) הקשורים להשלכות המשפטיות של עיכובים בהקצאת כספים לפיצויים ותמיכה ביישוב מחדש, וכך להיערך ביסודיות מבחינת משאבים כספיים כדי להימנע מסיכון של ביטול הצעה", המליץ ​​עורך הדין פאם טאנה טואן.

לדברי עורך הדין טואן, ליקויים נוספים כוללים: היעדר אישור משקיעים לפרויקטים באזורי מגורים עירוניים וכפריים; פרויקטים של דיור מסחרי שאושרו במסגרת טופס מדיניות ההשקעה אך ללא "קרקע למגורים" עדיין "תקועים"; ההבחנה בין העברת חלק מהפרויקט לבין העברת זכויות שימוש בקרקע עם תשתית קיימת במסגרת פרויקט נדל"ן לארגון; תקנות חדשות בנוגע להערכת שווי קרקע נותרות "נודע מסוכן" עבור עסקים; והחוקים הקשורים לנדל"ן, לאחר כניסתם לתוקף, יובילו לשינויים במבנה השוק ובהיקף העסקים.

ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם (צילום: PV)

אמונה בהשפעת המסגרת המשפטית החדשה על שוק הנדל"ן.

במהלך דיון ישיר בסמינר, ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, הצביע על מספר היבטים חדשים של חוקים הקשורים לשוק הנדל"ן. לדוגמה, רשימות מחירי קרקעות, שבעבר נקבעו אחת לחמש שנים ונקבעו על ידי הממשלה המרכזית, מתעדכנות כעת מדי שנה, מה שמבזר את הסמכות לרמות המקומיות. המידע על מחירי קרקעות כעת קפדני וברור יותר, מה שמבטיח מגרש משחקים הוגן ושוויוני יותר. בנוסף, תקנות על השקעות, דיור ציבורי ומכירת בתים לזרים הן הוראות חדשות שייצרו מגרש משחקים מעניין ומושך יותר בעתיד.

בינתיים, מר נגוין הואנג נאם, המנכ"ל של G-Home, אמר כי עם ההקלה המשמעותית של המגבלות החוקיות, הוא מקווה שהחוזר החדש יסייע להסיר את כל הקשיים כדי שמשקיעים יוכלו לבנות בביטחון דיור ציבורי.

מר נגוין קווק חאן, יו"ר קבוצת DTJ, ציין כי למרות שהכלכלה הוייטנאמית מושפעת מהקשיים הכלליים של הכלכלה העולמית, המשיכה של הייצור התעשייתי של וייטנאם טובה מאוד ונחשבת ל"נקודה חמה" למשיכת השקעות זרות. בנוסף, התשתיות ונמלי הים בווייטנאם השתפרו משמעותית. שווקי הנדל"ן התעשייתי כמו הונג ין והאן נאם מציעים תשתית תחבורה נוחה, המושכת משקיעים מקומיים וזרים רבים. יתר על כן, מדיניות הממשלה האחרונה סיפקה גם תמיכה רבה למגזר הנדל"ן התעשייתי, במיוחד החוק החדש המאפשר העברת נדל"ן תעשייתי, שהשלים את המסגרת המשפטית. עם זאת, משקיעים מתמודדים גם עם אתגרים מלבד דרישות הון גדולות, תקופות החזר ארוכות, רווחים מתונים ונזילות איטית. הממשלה שואפת לפתח תעשיות ירוקות תוך התמקדות באלמנטים ירוקים.

בהערכתו הכוללת של שוק הנדל"ן, מר לה הונג קאנג, מנהל ניתוח ודירוג אשראי ב-FiinRatings, סבור כי תחזית השוק ל-1-2 השנים הקרובות תישאר של התאוששות איטית. ייקח זמן עד שהתפתחויות חיוביות ממסגרות משפטיות או מדיניות ישפיעו.

מר טראן קוואנג טרונג, מנהל פיתוח עסקי של One Housing (צילום: PV)

מר טראן קוואנג טרונג, מנהל פיתוח עסקי של One Housing, צופה כי שוק הנדל"ן בהאנוי יימשך במצבו הנוכחי עד סוף השנה, והיצע יחידות הדירות ישתפר רק לאחר 2025. גם מגזרים אחרים, כמו בניינים נמוכים, יחוו דחיפה משמעותית בסוף השנה הנוכחית ובתחילת השנה הבאה.

מקור: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html