נדל"ן "עומד בפני הסערה"

[מודעה_1]

"במעל 20 שנות עבודה בנדל"ן, מעולם לא ראיתי תקופה קשה כמו זו", קרא בעל עסק לכותב. הצהרה זו משקפת בחלקה גם את הקשיים של עסקים כמו גם של אלו הפועלים בעסקי הנדל"ן. עם זאת, הם עדיין גמישים, ומוצאים דרכים להתגבר על הימים האפלים.

גב' פאם טי נגוין טאן, מנכ"לית חברת Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), אמרה כי נכון לעכשיו, לחברה יש את היקף הפעילות הגדול ביותר מבין קומות תיווך הנדל"ן, עם נתח שוק של כ-33%. עם זאת, רק בגלל ש-Dat Xanh היא יחידה גדולה, אין זה אומר שהיא לא נתקלת בקשיים. החברה פשוט פחות קשה מעסקים אחרים הודות לכסף שנצבר במשך 20 שנות פעילות בשוק.

לדברי גב' טאנה, התקופה האחרונה הייתה "מבול גדול" עבור מתווכי נדל"ן ואף אחד לא היה באמת "בריא" בתקופה זו. כמובן, ב"סכנה" עדיין יש "הזדמנות" ועסקים יישמו פתרונות רבים כדי לעבור את ה"חורף".

" המערכת שלנו משתרעת מצפון לדרום. לפני שסיפור הידוק האשראי התרחש, לחברה שלנו היו כ-70 חברות בנות. כאשר השוק הפך לקשה, ביצענו ארגון מחדש באופן קבוע ורציף, באופן נרחב ועמוק בכל המערכת, מרמת הקבוצה ועד לחברות החברות, כדי להבטיח שרק ה"תאים" הבריאים ביותר יישמרו כדי להתגבר על התקופה הקשה", אמרה גב' טאנה.

חברה זו השתמשה בניסיונה במהלך הסגר של מגפת הקורונה כדי לגבש תרחישי חירום. כאשר שוק האשראי הצטמצם, החברה יישמה מיד סדרה של תרחישים ברמה גבוהה יותר מאשר במהלך המגפה.

החברה התאמה את עצמה, צמצמה את קווי העסקים שלה, את גודלה, את אזורי הפעילות שלה, בחרה קווי מוצרים, וצמצמה וייעלה מחלקות לא יעילות. אפילו מחלקות שפעלו ביעילות אך לא היו דחופות נאלצו לתעדף משאבים דחופים יותר.

לדברי גב' טאנה, החברה התמקדה באופטימיזציה של משאביה הפיננסיים והאנושיים. החברה ביצעה סדרה של פעילויות כדי לעבור ממודל של "עלות קבועה" למודל של "עלות משתנה".

" היינו נחושים לשנות מדינה במהירות כדי לשרוד, כי כולנו ישבנו על סירה כדי להתגבר על הסערה. מה שלא יהיה שהסירה כבדה, היינו צריכים להוריד אותה כדי לשמור עליה קלה ככל האפשר לתנועה", סיפרה גב' טאנה.

מבחינת משאבי אנוש, החברה ייעלה את כל המחלקות והיחידות. כל עובד נדרש לבצע 2-3 משימות, גם אם משימות אלו שונות לחלוטין. החברה גם ייעלה באופן רציף את צוות התיווך. בשיאה, חברת Dat Xanh Service שילמה משכורות ליותר מ-7,000 עובדי מכירות, בנוסף ליותר מ-10,000 עובדים. עם זאת, בעת ארגון מחדש, החברה קיצצה יותר מ-60% מעובדיה כדי לייעל את המערכת.

" אנחנו לא צריכים לקצץ את הכל, אבל אנחנו עוברים מעלויות קבועות לעלויות משתנות. אנחנו משלמים משכורות ל-40% מהעובדים שלנו, ב-60% הנותרים אנשים יעזבו את מקום עבודתם, אבל יש אנשים שממשיכים למכור מוצרים עבור החברה כשותפים ", שיתפה גב' טאנה.

לכן, פעילותה של Dat Xanh Service עדיין מובטחת הודות לעובדי הליבה שנותרו. החברה עדיין משלמת משכורות, מקיימת משטרי רווחה ומתגמלת אנשים מצטיינים. עם זאת, אם עובד כלשהו אינו יעיל, הוא נאלץ "להיפרד" מהחברה.

המנכ"ל של Dat Xanh Service אמר כי החברה גם מייעלת את פעילויות ניהול תזרים המזומנים. מכיוון שעבור חברת ברוקראז', מקור הכסף העיקרי שלה הוא עמלות תיווך. עם זאת, בתקופה האחרונה, חברות ברוקראז' נקלעו ל"קשיים" מכיוון שמשקיעים מאחרים בתשלום העמלות.

" המערכת שלנו מלווה יותר מ-200 משקיעים, ולכן אנו גובים עמלות רבות. נכון לעכשיו, אנו מתמקדים בגביית חובות כדי להחזיר את הכסף, הסכום שיש לגבות הוא יותר מ-1,000 מיליארד דונג וינדי ", אמרה גב' טאנה.

בנוסף, עסקים מתמקדים גם בפתרונות ליצירת מקורות הכנסה חדשים, גיוון מוצרים ושירותים, הרחבת שווקים והרחבת בסיס הלקוחות.

גב' דאנג פואנג האנג, המנכ"לית של CBRE וייטנאם, שיתפה כי ב-30 השנים שבהן יחידה זו קיימת בשוק הווייטנאמי, החברה חוותה שינויים רבים, עליות ומורדות בשוק. באופן טיפוסי, המשבר של 1997-1998, שהיה משבר פיננסי ענק באסיה, השפיע קשות על שוק הנדל"ן. או בתקופה שבין 2008 ל-2009, גם שוק הנדל"ן היה "קפוא" במשך שנים רבות.

" לתאילנד יש יותר קשיים מאשר לווייטנאם מבחינת מקורות לקוחות, אך היא אינה מתמודדת עם קשיים מבחינת חוקיות, גישה להון או משאבים פיננסיים כמו בווייטנאם ", אמרה גב' האנג.

לדברי גב' האנג, עסקי נדל"ן בתאילנד מוכרים כל הזמן את מוצריהם בחו"ל כדי למצוא לקוחות. בתחילה, התוצאות חיוביות יחסית.

תיירים מרוסיה וסין חזרו ליעדי התיירות של תאילנד כדי לרכוש נדל"ן, במיוחד אזור פוקט שמשך עניין רב מצד לקוחות.

בווייטנאם, צוות מכירות הנדל"ן של CBRE התמודד גם הוא עם קשיים רבים בתקופה האחרונה. החברה נאלצה לבחון מחדש את כל הסוגיות בתוך החברה.

הראשון הוא ניהול עלויות, כמעט כל שבוע החברה צריכה להיפגש כדי לבחון את ניהול העלויות. השני הוא לבחון את המוצרים, אם המוצר נמכר היטב אך הסטטוס המשפטי אינו ברור, למשקיע יש בעיות, ייקח זמן רב לגבות כסף. לכן, בחירת המוצרים למכירה נשקלת גם היא בצורה מדוקדקת יותר.

בנוסף, CBRE מתרחבת גם לשוק המשני בשל בסיס הלקוחות הגדול עם צרכים אמיתיים לדיור. בשוק המשני, העסקאות יציבות יחסית. הלקוחות העיקריים של CBRE הם זרים, המגיעים ממדינות אסיה, אירופה, אמריקה והמזרח התיכון.

" לקוחות זרים לרוב לא נתקלים בקשיים משפטיים או בגישה להון כמו בווייטנאם. אכפת להם רק האם ההשקעה בטוחה והאם הרווח טוב או לא", אמרה גב' האנג.

לדברי גב' האנג, לאחרונה, לקוחות זרים גילו פחות עניין במוצרי נדל"ן בהו צ'י מין סיטי עקב מחירים גבוהים. עם זאת, לקוחות זרים מתעניינים יותר במוצרים באזור הצפון עקב מחירים אטרקטיביים יותר.

לדברי מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), בנוסף לפתרונות שעסקים מיישמים, כגון ארגון מחדש, קיצוץ כוח אדם ואופטימיזציה של עלויות, הרחבת שווקים חדשים היא משימה חשובה מאוד כיום.

חלק מהפרויקטים "הוקפאו" ונמצאים רדומים, כך שסוכנים אינם צריכים להמשיך ולקדם אותם אלא לפתח שווקים חדשים. מר דין מאמין שהביקוש להשקעות בווייטנאם עדיין גדול מאוד. עם זאת, ביקוש זה רדום זמנית וממתין להזדמנות לעלות חזקה. ביקוש זה, כאשר ייפתח, יעלה חזק מאוד.

" אני רואה שכמה חברות נדל"ן וייטנאמיות נכנסו לשוק הבינלאומי. הן מתחברות עם מתווכים מקומיים כדי להביא משקיעים לשווקים זרים. לאחרונה, במושב שיתוף על תוכניות עסקיות בשווקים זרים בקואנג נין , חברה אחת גייסה מיד 100 משתפי פעולה כדי ליישם את התוכנית הזו ", שיתף מר דין.

לדברי מר דין, כיום ישנם מיליוני אנשים בעולם שעובדים מרחוק באינטרנט. אנשים אלה מחפשים לעתים קרובות יעדי תיירות במחירים סבירים גם למנוחה וגם לעבודה. ועם מחירי חדרים זולים כמו בווייטנאם כיום, תיירים מארה"ב, אירופה, קוריאה, יפן וכו' מוכנים לבוא לארצנו כדי לחוות. חשוב שמתווכים ייצרו קשר עם לקוחות.

גב' פאם פואנג האנג, המנהלת הכללית של CBRE וייטנאם, ציינה כי זה הזמן שבו מתווכי נדל"ן צריכים לשפר את האיכות, לתקנן את המיומנויות, להגביר את אמון הלקוחות ולהעלות את רמת המתווכים.

" ברוקרים הם האנשים הראשונים שלקוחות באים איתם במגע בעסקה. אם ברוקרים מתנהגים בצורה לא מקצועית ולא מצליחים לבנות אמון עם הלקוחות, העסקה "תיכשל" גם אם המוצר טוב והמשקיע בעל מוניטין. ברוקרים הם אלה שמשיבים את אמון הלקוחות ואת אמון השוק", אמרה גב' האנג.

מר פאם לאם, יו"ר מועצת המנהלים והמנכ"ל של DKRA וייטנאם, שחולק את אותה דעה עם גב' האנג, אמר כי שיפור איכות התיווך הוא נושא חשוב ביותר כיום. הוא עבד כמתווך כמעט 20 שנה בהו צ'י מין סיטי וחווה עליות ומורדות רבות בשוק.

מר לאם הבין שלשוק הנדל"ן יש אתגרים משלו בכל שלב. אפילו בתקופות של "שגשוג", עדיין ישנן בעיות והשלכות שלעתים קרובות נובעות מכך.

לדברי מר לאם, למרות שהשוק חווה קשיים רבים, הוא עדיין מרגיש בטוח ואופטימי. החברה שלו שינתה את מצב העסקים שלה ממצב של "להדק את החגורה" למצב של "לטעום דבש ולשכב על קוצים". זהו מצב "מתוח" ומסוכן יותר. עם זאת, העסק אינו שואף לשווא אלא שואף בהתמדה, בהתמדה ובשיטתיות.

לדברי מר לאם, זה הזמן עבור יחידים ועסקים המשתתפים בשוק הנדל"ן "להכשיר" את עצמם, כדי לראות אם הם באמת אוהבים את העבודה או לא, והאם בחרו בעבודה הנכונה או לא. זה גם הזמן "לסנן" את אלו שאינם נלהבים מהעבודה. עם זאת, אלו שאוהבים את העבודה ומתאמצים יקבלו הזדמנויות טובות.

מר לאם מאמין שזהו גם זמן טוב עבור סוכני נדל"ן לבחון את הקשיים העומדים בפני הלקוחות, ללוות אותם ולבנות איתם אמון. כאשר השוק חם יותר, הלקוחות לא יתעלמו מאלה המסורים והנלהבים.

" בעבר, כשהייתי איש מכירות, היו לקוחות שטיפלתי בהם במשך 5 שנים לפני שהם קנו את המוצרים שלי. תמיד נתתי להם ייעוץ או תמיכה כשהם היו צריכים. אולי הלקוח לא יקנה מיד, אבל בשלב מסוים, אם הוא מרגיש שהמוצר מתאים לו, מתאים ליכולת התשלום שלו, אז הוא ישלם" , התוודה מר לאם.

לדברי גב' פאם טי נגוין טאן, המנכ"לית של דאט קסאן, כדי להפוך למתווך נדל"ן מצליח, הידע של המתווך חייב להיות טוב מאוד. בנוסף להבנת דיני נדל"ן, על המתווך להיות בעל ידע בכלכלה, פוליטיקה, חברה ותקשורת טובה, הבנה של הפסיכולוגיה של הלקוח...

מתווכים חייבים לעמוד בקצב ה"מגמה" של לדבר עם לקוחות כאשר הם רוצים לדון בנושא שמעניין אנשים רבים. ללא ידע והבנה מספקים, קשה מאוד להישאר במקצוע, במיוחד בתקופה הנוכחית. מתווך טוב הוא מישהו עם ידע מעמיק מאוד והוא לא "ברוקר" כפי שאנשים נוטים לכנות אותו.

בעבר, מתווכים יכלו למצוא לקוחות על ידי ישיבה במקום אחד, אך כיום הם לא יכולים למצוא לקוחות בשום מקום. מצב זה גרם לחלק מהמתווכים לאבד את הביטחון בעצמם ובמקצוע שלהם. הדבר החשוב ביותר עבור מתווכים כדי להישאר במקצוע בתקופה זו הוא להאמין בעצמם.

" אני מאמינה שלשוק יש עליות ומורדות כמו גל סינוס. אבותינו אומרים לעתים קרובות 'אחרי הגרוע מכל בא הטוב ביותר'. זה הזמן עבור כל עסק וכל אדם להעריך מחדש את נקודות החוזק והחולשה שלו ולהשלים את הידע והכישורים הדרושים ", שיתפה גב' טאנה.

גב' פאם פואנג האנג, המנכ"לית של CBRE וייטנאם, אמרה כי נכון לעכשיו, עדיין יש הרבה כסף בכיסי המשקיעים ומחירי הדיור בווייטנאם זולים יותר מאשר בהונג קונג, סינגפור או המזרח התיכון. עם זאת, המשקיעים עדיין "מסתפקים" בשל הבעיות הנוכחיות. הממשלה והסוכנויות הרלוונטיות הציעו גם פתרונות להתמודדות עם "צווארי הבקבוק". עם זאת, פתרונות מדיניות טרם השפיעו רבות על השוק.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שיתף כי מאז אמצע 2022, שוק הנדל"ן הראה סימנים של "אזור סערה" ואזור משבר לפנינו. לכן, VARS הגיבה המלצות נחרצות מאוד לשינוי תקנות משפטיות.

" הגשנו המלצות והשתתפנו בהצעת תיקונים לחוק המקרקעין, חוק עסקי הנדל"ן, חוק הדיור, חוק ההשקעות וכו'. ריכזנו וסיכמנו את הבעיות והחפיפות בתקנות, שמהם הצענו פתרונות", אמר מר דין.

לדברי מר דין, VARS גם בחנה בדחיפות את הקשיים של כל פרויקט כדי לפתור בעיות שטרם נפתרו. האיגוד גם הציע לממשלה פתרונות להסרת מכשולים בפני עסקים.

הממשלה הקשיבה להצעות אלו וחבילת אשראי מועדפת בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי הונפקה. זוהי חבילת אשראי חשובה לתמיכה במשקיעים וברוכשי דיור ציבורי הזקוקים בדחיפות להון.

לדברי מר דין, מתחילת 2023 ועד היום, בנק המדינה התאים את הריביות 5 פעמים ולאחר כל התאמה, בנק המדינה חייב לעקוב אחר התנועות כדי להתאים אותן בהתאם. עם זאת, מר דין אמר כי ריבית הגיוס הנוכחית גבוהה, עד 8% לשנה. בינתיים, עסקי הנדל"ן משיגים רווח של 8-10% בלבד.

" אף אחד לא טיפש מספיק כדי להשקיע כסף בנדל"ן בתקופה קשה זו. אני חושב שהריבית חייבת להיות מתחת ל-5% כדי שתהיה תקווה שמשקיעים יחזרו לשוק הנדל"ן", שיתף מר דין.

לדברי יו"ר VARS, לאחרונה, יחידה זו הציגה גם המלצות רבות בנושאים משפטיים בנוגע לנכסי נופש, משום שמשקיעים מוציאים כסף אך אינם מוכרים כבעלים. משקיעים אינם יכולים להוכיח שהם בעלים של נכסי נופש, ולכן אינם יכולים לסחור או לקנות ולמכור, מה שמוביל לאובדן אמון במגזר זה.

לאחרונה, פרסמה הממשלה צו מס' 10 בדבר הכרה בזכויות בעלות על דירות מלון, דירות נופש (קונדוטל), משרדים, וילות נופש... העומדות בתנאים הקבועים בחוק. זהו שינוי חיובי מאוד ומתאים לצרכים של אנשים ועסקים.

בחודשים האחרונים, שוק הנדל"ן הראה סימנים חיוביים כאשר "הגדולים" בשוק הנדל"ן חידשו פרויקטים.

נובלנד חידשה את פרויקט נובו-וורלד פאן טיאט (במחוז בין תואן), נובו-וורלד הו טראם (במחוז בה ריה וונג טאו) ואת דה גראנד מנהטן (HCMC). תאגיד הונג טינה חידשה גם את פרויקט מרי לנד קווי נון (בין דין) עם אזור המשנה של מחוז מרינה.

Phat Dat Group ממשיכה גם ליישם פרויקטים כגון Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); מגדל Binh Duong (Binh Duong); שלווה Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) ופרויקט 39 Pham Ngoc Tach (HCMC).

נציגי המפעלים הנ"ל אמרו כי לאחרונה, משקיעים ולקוחות גילו עניין רב יותר בפרויקטים מאשר בתחילת השנה. גם העברת מוצרי הנדל"ן פעילה יותר מבעבר.

נציג של תאגיד הונג טינה שיתף כי יחידה זו החלה לעשות עסקים שוב "לאט". במהלך החודש האחרון, הונג טינה גם "סגרה" ככמה עשרות דירות ללקוחות. למרות שמספר זה עדיין "צנוע" מדי בהשוואה לגודל התאגיד, התקווה נדלקת בהדרגה.

לדברי מר נגוין קווק אן, סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn, מדד הריבית בנדל"ן ברחבי המדינה עלה מעט ב-1% ברבעון השני של 2023. בהו צ'י מין סיטי, הביקוש לעסקאות התאושש בהדרגה היטב בפלח הדירות והבתים למכירה.

" מספר החיפושים אחר דירות במחוז 10, טאן פו, בין טאן, בין צ'אן ומחוז 9 (ת'ו דוק סיטי) גדל ב-5-9%. הביקוש להשכרה של דירות בהו צ'י מין סיטי גדל גם הוא ב-8-17%, מספר העניין והחיפושים אחר קרקעות גדל גם הוא ב-6-7% בהשוואה לסוף 2022", אמר מר קווק אן.

לדברי מר קוק אן, אותות יציבים מהמאקרו-כלכלה מסייעים לשוק הנדל"ן להתאושש בהדרגה. נכון לעכשיו, האינפלציה נמצאת תחת שליטה, וגם הריביות ושערי החליפין מתייצבים בהדרגה.

האתגר נותר עצום.
על פי מחקר של DKRA, במאי 2023, היצע הדירות, הבתים הדו-משפחתיים והווילות בהו צ'י מין סיטי ירד ב-92% בהשוואה לאפריל, כאשר הנזילות הגיעה לכ-5% בלבד. ממצא זה מראה שהשוק נכנס לתקופה מאתגרת ביותר.
בסך הכל, ברבעון השני של 2023, שוק הנדל"ן למגורים בהו צ'י מין סיטי והסביבה עדיין חווה שינויים חיוביים יחסית הן בהיצע והן בצריכה. הביקוש העולמי בשוק עלה מעט בהשוואה לשלושת החודשים הראשונים של השנה, אך עדיין נמוך בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2022. ההערכה היא שברבעון השלישי של 2023, השוק יראה סימני שיפור, אך קשה לבצע שינוי פתאומי בטווח הקצר.

[מודעה_2]
מָקוֹר