נדל"ן עומד בסערה.

[מודעה_1]

"במעל 20 שנה בנדל"ן, מעולם לא ראיתי תקופה קשה כמו זו", קרא בעל עסק לכותב. הצהרה זו משקפת בחלקה את הקשיים העומדים בפני עסקים ויחידים העובדים בתחום הנדל"ן. עם זאת, הם נשארים עמידים, ומוצאים דרכים להתגבר על הימים האפלים הללו.

גב' פאם טי נגוין טאן, המנכ"לית של חברת Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), ציינה כי החברה היא כיום אחת מחברות תיווך הנדל"ן הגדולות ביותר, המחזיקה בכ-33% מנתח השוק. עם זאת, גודלה הגדול של Dat Xanh אינו אומר שהיא אינה מתמודדת עם קשיים. החברה נמצאת תחת נטל קל יותר מאחרות הודות להון שנצבר ב-20 שנות פעילות בשוק.

לדברי גב' טאנה, התקופה האחרונה הייתה "מבול גדול" עבור מתווכי נדל"ן, ואף אחד לא באמת "שרד בהצלחה" בתקופה זו. כמובן, גם במצוקה יש הזדמנויות, ועסקים יישמו פתרונות שונים כדי להתמודד עם "החורף".

" המערכת שלנו משתרעת מצפון לדרום. לפני משבר האשראי, לחברה שלנו היו כ-70 חברות בנות. כשהשוק הפך לקשה, עשינו ארגון מחדש באופן קבוע ומתמשך של כל המערכת שלנו, מרמת הקבוצה ועד לחברות החברות, כדי להבטיח שנשמור רק על 'התאים' הבריאים ביותר כדי להתגבר על התקופה הקשה", אמרה גב' טאנה.

חברה זו מינפה את ניסיונה במהלך הסגר של נגיף הקורונה כדי לפתח תרחישי חירום. כאשר האשראי בשוק התהדק, החברה יישמה מיד סדרה של תרחישים ברמה גבוהה יותר מאלה ששימשו במהלך המגפה.

החברה התאימה וצמצמה את מגזרי העסקים שלה, את גודלה, את אזורי הפעילות הגיאוגרפיים ואת קווי המוצרים שלה, תוך קיצוץ וייעול מחלקות לא יעילות. אפילו מחלקות שהציגו ביצועים טובים אך לא היו חיוניות נאלצו לתעדף משאבים לצרכים דחופים יותר.

לדברי גב' טאנה, החברה התמקדה באופטימיזציה של משאביה הפיננסיים והאנושיים. החברה יישמה סדרה של טרנספורמציות, ועברה מודל המסתמך במידה רבה על עלויות קבועות למודל המתמקד בעלויות משתנות.

" אנו נחושים להסתגל במהירות כדי לשרוד, כי כולנו בסירה שעומדת בסערה. עלינו להסיר כל מה שמכבד את הסירה כדי לשמור עליה קלה ככל האפשר", שיתפה גב' טאנה.

מבחינת כוח אדם, החברה ייעלה את כל המחלקות והיחידות. כל עובד נדרש לטפל ב-2-3 משימות, אפילו שונות לחלוטין. החברה גם ייעלה באופן רציף את צוות התיווך שלה. בשיאה, Dat Xanh Service שילמה משכורות ליותר מ-7,000 עובדי מכירות, בנוסף ליותר מ-10,000 עובדים. עם זאת, במהלך הרה-ארגון, החברה קיצצה יותר מ-60% מצוותה כדי לייעל את המערכת.

" אנחנו לא מפטרים את כל העובדים; אנחנו עוברים מעלויות קבועות לעלויות משתנות. אנחנו משלמים משכורות ל-40% מהעובדים, ו-60% הנותרים יעזבו את החברה או ימשיכו למכור את מוצריה כפרילנסרים", שיתפה גב' טאנה.

לכן, פעילותה של Dat Xanh Service עדיין מובטחת הודות לעובדי הליבה שנשארו בחברה. החברה ממשיכה לשלם משכורות, לשמור על הטבות ולתגמל אנשים מצטיינים. עם זאת, אם עובד לא יעמוד בתקני ביצועים, הוא ייאלץ לעזוב את החברה.

מנכ"ל חברת Dat Xanh Service הצהיר כי החברה גם מייעלת את ניהול תזרים המזומנים שלה. עבור חברת תיווך, מקור ההכנסה העיקרי הוא עמלות תיווך. עם זאת, לאחרונה, חברות תיווך מתקשות עקב עיכובים בתשלומי עמלות מצד יזמים.

" המערכת שלנו עובדת עם למעלה מ-200 משקיעים, ולכן יש לנו הרבה עמלות שטרם שולמו. נכון לעכשיו, אנו ממקדים את כל מאמצינו בגביית חובות אלה כדי להחזיר את הכסף; הסכום שעלינו לגבות הוא בערך למעלה מ-1,000 מיליארד דונג וינדי ", אמרה גב' טאנה.

בנוסף, עסקים מתמקדים גם בפתרונות ליצירת זרמי הכנסה חדשים, גיוון מוצרים ושירותים, הרחבת שווקים והרחבת בסיס הלקוחות שלהם.

גב' דאנג פואנג האנג, המנכ"לית של CBRE וייטנאם, שיתפה כי במהלך 30 שנות פעילותה של החברה בשוק הוייטנאמי, היא חוותה שינויים ותנודות רבות. דוגמה בולטת לכך היא משבר 1997-1998, משבר פיננסי גדול באסיה שפגע קשות בשוק הנדל"ן. באופן דומה, תקופת 2008-2009 ראתה "קיפאון" ממושך של שוק הנדל"ן.

" תאילנד מתמודדת עם אתגרים רבים יותר מאשר וייטנאם מבחינת בסיס לקוחות, אך היא אינה נתקלת באותם קשיים משפטיים, גישה להון או משאבים כספיים כמו וייטנאם ", אמרה גב' האנג.

לדברי גב' האנג, חברות נדל"ן בתאילנד מוכרות באופן רציף נכסים בחו"ל כדי למצוא לקוחות. בתחילה, התוצאות היו חיוביות יחסית.

תיירים מרוסיה וסין חזרו לתאילנד כדי לקנות נדל"ן, כאשר פוקט היא יעד פופולרי במיוחד.

בווייטנאם, צוות מכירות הנדל"ן של CBRE התמודד גם הוא עם קשיים רבים לאחרונה. החברה נאלצה לבחון מחדש את כל הסוגיות בתוך הארגון.

ראשית, יש ניהול עלויות; החברה מקיימת פגישות כמעט כל שבוע כדי לבחון את ניהול העלויות שלה. שנית, יש סקירת מוצר. אם מוצר נמכר היטב אך מעמדו המשפטי אינו ברור או שיש לו משקיעים בעייתיים, גביית התשלומים הופכת לגוזלת זמן רב. לכן, גם בחירת המוצרים למכירה נשקלת בקפידה.

בנוסף, CBRE התרחבה גם לשוק המשני הודות לבסיס הלקוחות הגדול בעל צרכים אמיתיים לדיור. העסקאות בשוק המשני יציבות יחסית. הלקוחות העיקריים של CBRE הם זרים, המגיעים מאסיה, אירופה, ארה"ב והמזרח התיכון.

" משקיעים זרים בדרך כלל לא מתמודדים עם אותם קשיים משפטיים או פיננסיים כמו בווייטנאם. הם מודאגים רק מהאם ההשקעה בטוחה והאם היא תניב תשואות טובות", אמרה גב' האנג.

לדברי גב' האנג, לאחרונה, קונים זרים גילו פחות עניין במוצרי נדל"ן בהו צ'י מין סיטי עקב עליית המחירים. עם זאת, קונים זרים גילו עניין רב יותר בנכסים בצפון עקב מחירים אטרקטיביים יותר.

לדברי מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), בנוסף לפתרונות שעסקים מיישמים כגון ארגון מחדש, צמצום כוח אדם ואופטימיזציה של עלויות, התרחבות לשווקים חדשים היא משימה חשובה מאוד כיום.

חלק מהפרויקטים נתקעו ונותרו רדומים, כך שסוכנים אינם צריכים להמשיך ולקדם אותם; במקום זאת, עליהם להתמקד בפיתוח שווקים חדשים. מר דין מאמין שהביקוש להשקעות בווייטנאם עדיין גבוה מאוד. עם זאת, ביקוש זה רדום כרגע, ומחכה להזדמנות הנכונה לזנק חזק. ברגע שהביקוש יתפתח, הוא יעלה באופן דרמטי.

" ראיתי כמה עסקי נדל"ן וייטנאמיים שנכנסים לשוק הבינלאומי. הם מתחברים עם מתווכים מקומיים כדי להביא משקיעים לשווקים בחו"ל. לאחרונה, במהלך מצגת על תוכניות עסקיות לשווקים בחו"ל בקואנג נין , חברה אחת גייסה מיד 100 משתפי פעולה כדי ליישם את התוכנית הזו ", שיתף מר דין.

לדברי מר דין, מיליוני אנשים ברחבי העולם עובדים כיום מרחוק באינטרנט. אנשים אלה מחפשים לעתים קרובות יעדי טיול במחירים נוחים שבהם יוכלו גם להירגע וגם לעבוד. עם מחירי החדרים הנמוכים כיום בווייטנאם, תיירים מארה"ב, אירופה, דרום קוריאה, יפן ומדינות אחרות מוכנים לבוא ולחוות את ארצנו. המפתח הוא שסוכני נסיעות ייצרו קשר עם לקוחות אלה.

גב' פאם פואנג האנג, המנהלת הכללית של CBRE וייטנאם, ציינה כי זה הזמן שבו מתווכי נדל"ן צריכים לשפר את האיכות, לתקנן את המיומנויות, להגביר את אמון הלקוחות ולהעלות את מעמד מקצוע התיווך.

" ברוקרים הם האנשים הראשונים שלקוחות מקיימים איתם אינטראקציה בעסקה. אם ברוקרים מתנהגים בצורה לא מקצועית ולא מצליחים לבנות אמון עם הלקוחות, העסקה תתמוטט, גם אם המוצר טוב והיזם בעל מוניטין. ברוקרים הם אלה שמחזירים את האמון בלקוחות ובשוק", אמרה גב' האנג .

מר פאם לאם, יו"ר ומנכ"ל DKRA וייטנאם, שיתף את נקודת המבט של גב' האנג וציין כי שיפור איכות התיווך חשוב ביותר כיום. הוא עבד כמתווך כמעט 20 שנה בהו צ'י מין סיטי וחווה עליות ומורדות רבות בשוק.

מר לאם ציין כי שוק הנדל"ן מתמודד עם אתגרים ייחודיים בכל שלב. אפילו בתקופות של "שגשוג" בשוק, בעיות ותוצאות צצות לעיתים קרובות.

לדברי מר לאם, למרות קשיי השוק, הוא נותר בטוח בעצמו ואופטימי. החברה שלו שינתה את האסטרטגיה העסקית שלה מגישה של "הידוק חגורה" לגישה של "קשיים והתמדה". זוהי גישה מאתגרת ומסוכנת יותר. עם זאת, החברה אינה עושה מאמץ חסר סיכוי, אלא שואפת בהתמדה, בסבלנות ובשיטתיות.

לדברי מר לאם, זה גם הזמן עבור יחידים ועסקים המשתתפים בשוק הנדל"ן "להקשח" את עצמם, לבדוק אם הם באמת אוהבים את המקצוע ואם בחרו בקריירה הנכונה. זה גם הזמן "לסנן" את אלו שאינם נלהבים מהמקצוע. עם זאת, אלו שאוהבים את המקצוע ומתאמצים יקבלו הזדמנויות טובות.

מר לאם מאמין שזהו גם זמן טוב עבור עסקי נדל"ן לבחון מחדש את הקשיים העומדים בפני הלקוחות, לעמוד לצידם ולבנות אמון. כאשר השוק ישתפר, הלקוחות לא יפנו עורף לאלו המסורים והנלהבים.

" כשהייתי איש מכירות, היו לקוחות שטיפחתי במשך חמש שנים לפני שהם סוף סוף קנו ממני. תמיד נתתי להם עצה או תמיכה בכל פעם שהם היו צריכים. ייתכן שהם לא יקנו מיד, אבל בשלב מסוים, אם הם הרגישו שהמוצר מתאים להם ולתקציב שלהם, הם יבצעו את הרכישה", התוודה מר לאם.

לדברי גב' פאם טי נגוין טאן, המנכ"לית של דאט קסאן, כדי להפוך למתווך נדל"ן מצליח, יש צורך בידע מעולה. בנוסף להבנת דיני נדל"ן, על המתווכים להיות בעלי ידע בכלכלה, פוליטיקה וחברה, וכן כישורי תקשורת טובים, הבנה של פסיכולוגיית הלקוחות וכו'.

ברוקרים חייבים להתעדכן במגמות כדי ליצור קשר עם לקוחות כאשר הם רוצים לדון בנושא בעל עניין נרחב. ללא ידע ומומחיות מספקים, קשה מאוד להישאר במקצוע, במיוחד באקלים הנוכחי. ברוקר טוב הוא מישהו עם ידע מעמיק ואינו רק "מתווך" כפי שהוא מכונה לעתים קרובות.

בעבר, מתווכים יכלו למצוא לקוחות פשוט על ידי ישיבה במקום אחד; כיום, הם לא מצליחים למצוא לקוחות גם אם הם מחפשים בכל מקום. זה גרם לחלק מהמתווכים לאבד את הביטחון בעצמם ובמקצוע שלהם. הדבר החשוב ביותר עבור מתווכים כדי להישאר במקצוע בתקופה זו הוא להאמין בעצמם.

" אני מאמינה שהשוק עולה ויורד כמו גל סינוס. כפי שאומרים, 'אחרי הסערה בא השקט'. זה הזמן עבור כל עסק ואדם להעריך מחדש את נקודות החוזק והחולשה שלו ולרכוש את הידע והכישורים הדרושים", שיתפה גב' טאנה.

גב' פאם פואנג האנג, המנהלת הכללית של CBRE וייטנאם, הצהירה כי למשקיעים יש כיום מספיק כסף ומחירי הדיור בווייטנאם זולים יותר בהשוואה להונג קונג, סינגפור או המזרח התיכון. עם זאת, המשקיעים נותרו מהססים במידה מסוימת עקב המכשולים הקיימים. הממשלה והסוכנויות הרלוונטיות הציעו פתרונות לטיפול בצווארי בקבוק אלה, אך פתרונות מדיניות אלה טרם השפיעו באופן משמעותי על השוק.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שיתף כי כבר באמצע 2022, שוק הנדל"ן הראה סימנים של "סערה" או משבר מתקרבים. לכן, VARS הגישה המלצות נחרצות לשינויים בתקנות החוק.

" הצענו והשתתפנו בהצעת תיקונים לחוק המקרקעין, חוק עסקי הנדל"ן, חוק הדיור, חוק ההשקעות... ריכזנו וסיכמנו את המכשולים והחפיפות בתקנות אלה, ומשם הגענו לפתרונות לפתרון שלהם", אמר מר דין.

לדברי מר דין, VARS בוחנת בדחיפות את הקשיים של כל פרויקט כדי לפתור בעיות שטרם נפתרו. האיגוד גם הציע פתרונות לממשלה להסרת מכשולים בפני עסקים.

הצעות אלו זכו לתשומת לב הממשלה, וחבילת אשראי מועדפת בסך 120 טריליון וונד הונפקה. זוהי חבילת אשראי חשובה לתמיכה במשקיעים ובקוני דיור ציבורי הזקוקים בדחיפות להון.

לדברי מר דין, מאז תחילת 2023, הבנק המרכזי של וייטנאם התאים את הריביות חמש פעמים, ולאחר כל התאמה, הבנק המרכזי צריך לעקוב אחר ההתפתחויות כדי לבצע התאמות מתאימות. עם זאת, מר דין סבור כי ריביות הפיקדונות הנוכחיות גבוהות, ומגיעות ל-8% בשנה. בינתיים, עסקי הנדל"ן משיגים רק שולי רווח של 8-10%.

" אף אחד לא יהיה טיפש מספיק כדי להשקיע בנדל"ן בתקופות קשות אלה. אני חושב ששיעורי הריבית על פיקדונות צריכים לרדת מתחת ל-5% כדי שתהיה תקווה כלשהי למשקיעים לחזור לשוק הנדל"ן", שיתף מר דין.

לדברי יו"ר VARS, בעבר, הארגון גם הגיש המלצות רבות בנוגע לסוגיות משפטיות בתחום התיירות והנדל"ן של אתרי נופש, משום שמשקיעים משקיעים כסף בפרויקט אך אינם מוכרים כבעלים. משקיעים אינם יכולים להוכיח שהם בעלי נכסי הנופש, ולכן אינם יכולים לבצע עסקאות או מכירות, מה שמוביל לאובדן אמון במגזר זה.

לאחרונה, פרסמה הממשלה צו מס' 10 בדבר הכרה בזכויות בעלות על דירות מלון, דירות נופש (קונדוטלס), מגורים מבוססי משרדים (משרדים), וילות נופש וכו', העומדות בדרישות החוק. זהו שינוי חיובי מאוד ומתאים לצרכים של אנשים ועסקים.

במהלך החודשים האחרונים, שוק הנדל"ן הראה סימנים חיוביים כאשר שחקנים גדולים חידשו את הפרויקטים שלהם.

נובלנד חידשה את פרויקט נובו-וורלד פאן טיאט (במחוז בין תואן), את פרויקט נובו-וורלד הו טראם (במחוז בה ריה וונג טאו) ואת פרויקט גרנד מנהטן (הו צ'י מין סיטי). קבוצת הונג ת'ין חידשה גם את פרויקט מרי לנד קווי נון (במחוז בין דין) עם אזור המשנה של מחוז מרינה.

Phat Dat Group ממשיכה גם ליישם פרויקטים כגון Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); מגדל Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) ופרויקט 39 Pham Ngoc Tach (הו צ'י מין סיטי).

נציגים מהעסקים הנ"ל ציינו כי לאחרונה, משקיעים ולקוחות גילו עניין רב יותר בפרויקטים בהשוואה לתחילת השנה. גם עסקאות נדל"ן הפכו פעילות יותר מבעבר.

נציג מקבוצת Hung Thinh שיתף כי החברה חזרה בהדרגה לפעילות. במהלך החודש האחרון, Hung Thinh הבטיחה כמה עשרות יחידות ללקוחות. למרות שמספר זה עדיין צנוע למדי בהשוואה לגודל הקבוצה, התקווה מתעוררת בהדרגה מחדש.

לדברי מר נגוין קווק אן, סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn, מדד הריבית בנדל"ן ברחבי המדינה עלה מעט ב-1% ברבעון השני של 2023. בהו צ'י מין סיטי, הביקוש לעסקאות מתאושש בהדרגה במגזרי מכירת דירות ובתים פרטיים.

" חיפושי דירות ברובע 10, טאן פו, בין טאן, בין צ'אן ברובע ורובע 9 (ת'ו דוק סיטי) גדלו ב-5-9%. הביקוש להשכרות דירות בהו צ'י מין סיטי גדל גם הוא ב-8-17%, והעניין והחיפושים אחר מגרשים עלו ב-6-7% בהשוואה לסוף 2022", אמר מר קווק אן.

לדברי מר קוק אן, אותות יציבים מהסביבה המקרו-כלכלית מסייעים לשוק הנדל"ן להתאושש בהדרגה. נכון לעכשיו, האינפלציה נמצאת תחת שליטה, וגם הריביות ושערי החליפין מתייצבים בהדרגה.

האתגרים נותרו עצומים.
על פי מחקר של DKRA, במאי 2023, היצע הדירות, הבתים הדו-משפחתיים והווילות בהו צ'י מין סיטי ירד ב-92% בהשוואה לאפריל, כאשר הנזילות הגיעה לכ-5% בלבד. ממצא זה מצביע על כך שהשוק נכנס לשלב מאתגר ביותר.
בסך הכל, ברבעון השני של 2023, שוק הנדל"ן למגורים בהו צ'י מין סיטי ובסביבתה המשיך להראות התפתחויות חיוביות יחסית הן בהיצע והן בצריכה. הביקוש בשוק גדל מעט בהשוואה לשלושת החודשים הראשונים של השנה, אך נותר נמוך בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2022. התחזיות מצביעות על כך שהשוק יראה סימני שיפור ברבעון השלישי של 2023, אך עלייה דרמטית בטווח הקצר אינה סבירה.

[מודעה_2]
מָקוֹר