"משטח שיגור" לצמיחה

(NB&CL) בהקשר של מטרתה של וייטנאם לצמיחה מהירה ובת קיימא בתקופה שבין 2026 ל-2030, דיור ציבורי נתפס לא רק כמדיניות רווחה חברתית, אלא גם כ"מנוע כפול" לכלכלה.

הפיתוח החזק של מגזר זה לא רק עונה על צורכי הדיור של מיליוני עובדים, אלא גם יוצר אפקט אדווה משמעותי על ידי הפעלת מגוון תעשיות קשורות כגון בנייה, חומרים, פיננסים ובנקאות, תשתיות ולוגיסטיקה.

בשיחה עם כתבת מעיתון העיתונאים ודעת הקהל, גב' פאם טי מיין, סגנית מנהלת מכון הערכת שוק הנדל"ן של וייטנאם (VARs IRE), הדגישה: כאשר מיושם נכון, דיור ציבורי משמש גם כ"בסיס לביטחון סוציאלי" וגם כ"נקודת זינוק" לצמיחה הכלכלית של וייטנאם.

גב' נגוין טי מיין, סגנית מנהלת מכון המחקר וההערכה של שוק הנדל"ן של וייטנאם (VARs IRE)

+ לדעתך, בהתחשב בלחץ הגובר על צורכי הדיור של קבוצות פגיעות, מהי המשמעות והתפקיד של מדיניות פיתוח דיור חברתי בהבטחת הביטחון הסוציאלי ובייצוב חייהם של אנשים?

ראשית, יש לאשר כי מדיניות פיתוח הדיור החברתי היא אחד מעמודי התווך החשובים של הביטחון הסוציאלי, בעלת ערך הומניטרי עמוק. מדיניות זו שואפת להבטיח שלקבוצות פגיעות תהיה גישה לדיור בר השגה, ובכך לצמצם את פער הדיור בין קבוצות אוכלוסייה שונות, לתרום לשמירה על יציבות חברתית ולהדגים את אחריותה של המדינה בהכוונת פיתוח בר-קיימא.

לכן, בתקופה האחרונה, הממשלה , יחד עם משרדים, מגזרים ורשויות מקומיות, נקטה בפעולות החלטיות, תוך מעקב צמוד אחר תהליך היישום כדי ליישם מדיניות, תוכניות תמיכה ותמריצים חדשים בהקדם האפשרי. למרות שהתוצאות עד כה לא עמדו במלואן בציפיות, מאמצים אלה יצרו בתחילה שינויים ברורים, כאשר היצע הדיור הציבורי השיג תוצאות ראויות לציון.

על פי דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי משרד הבינוי , נכון להיום, במדינה כולה יש 698 פרויקטים של דיור ציבורי בביצוע בהיקף של 657,441 יחידות, עלייה של 13% בהשוואה לסוף שנת 2024. בשנת 2025 לבדה, המדינה השלימה 102,388 מתוך 100,275 יחידות, והגיעה ל-102%; ובמקביל החלה בניית 85 פרויקטים חדשים בהיקף של 91,431 יחידות.

ראוי לציין כי עד 19 יישובים עמדו ביעדים שהוקצו להם לשנת 2025, כולל ערים גדולות עם ביקוש גבוה לדיור כמו האנוי, הו צ'י מין סיטי, האי פונג, דא נאנג וכו'.

עם ההתקדמות הנוכחית, לווייטנאם יש עילה לצפות להשיג את היעד של כמיליון יחידות דיור ציבוריות עד שנת 2030, בהתאם לתוכנית הממשלה לפתח לפחות מיליון יחידות.

מלבד תפקידו בהבטחת ביטחון סוציאלי לקבוצות פגיעות, אילו השפעות אדוות, לדעתך, יוצר הדיור הציבורי על הצמיחה והמבנה של הכלכלה הווייטנאמית?

לדעתי, מלבד משמעותו החברתית עבור קבוצות פגיעות, דיור ציבורי יוצר גם השפעות רבות על הכלכלה הווייטנאמית, כגון הבאות.

ראשית , דיור ציבורי מסייע לקבוצות פגיעות הזכאיות לתוכניות רווחה חברתית גישה לדיור. ברגע שיהיה להם מקום מגורים , יהיו להם חיים יציבים יותר, שיאפשרו להם להתמקד בפיתוח קריירה, ובכך יתרום לצמיחת עסקים בפרט והכלכלה בכלל.

במקביל, הפחתת לחץ הדיור מעניקה לקבוצה זו גם את ההזדמנות לשפר את איכות חייה, ובכך להגדיל את הוצאותיה על בידור, פנאי ובריאות, ולקדם פיתוח של מגזרים קשורים.

שנית , יישום פרויקטים של דיור ציבורי תורם גם לפיתוח של קבוצה של תעשיות קשורות כגון בנייה, חומרי בניין, עיצוב פנים, מוצרי צריכה ולוגיסטיקה וכו'.

על פי נתוני הלשכה הכללית לסטטיסטיקה של משרד האוצר, מגזר הבנייה והנדל"ן תרם בממוצע כ-10% לתמ"ג של וייטנאם בשנים האחרונות; מגזר עסקי הנדל"ן לבדו מהווה כ-3.5% מהתמ"ג. ממצא זה מראה כי דיור ציבורי בפרט ושוק הנדל"ן בכלל ממלאים תפקיד חשוב יותר ויותר בצמיחה כלכלית וביציבות המקרו-כלכלית.

עד שנת 2025, 19 יישובים ברחבי הארץ יעמדו ביעדים שהוקצו להם לדיור ציבורי, כולל האנוי והו צ'י מין סיטי. צילום: Provided

+ בהקשר של מחירי דיור ונדל"ן בשיאם באופן מתמשך, העולים בהרבה על מחירי רוב האוכלוסייה, כיצד לדעתך דיור ציבורי יכול להפוך ל"שסתום ויסות" של השוק ולמנוע של צמיחה בת קיימא בעתיד?

- עם הזמן, למרות שמחסור ההיצע השתפר בהדרגה, מבנה ההיצע נותר לא מאוזן. רוב המוצרים המוצעים בשוק מתומחרים גבוה, ועולים על מחירם של רוב האוכלוסייה.

בעיה זו נובעת ממספר גורמים, כולל עלויות תשומות עולות, ובמיוחד עלויות גישה לקרקע, ועלויות נוספות שנגרמות במהלך השעיות פרויקטים עקב מכשולים משפטיים. מצב זה גם מקשה על עסקים לארגן מחדש את מחירי המכירה שלהם כדי להביא אותם לרמה סבירה יותר.

בינתיים, עם היתרון של קבלת תמיכה ממנגנונים ומדיניות, פיתוח דיור ציבורי יתרום לייצוב השוק ולתמיכה במטרה של צמיחה בת קיימא.

באופן ספציפי, דיור ציבורי יתרום להגדלת היצע הדיור בר השגה. כאשר היצע זה יגיע לרמה מסוימת, הוא יהפוך לגורם תחרותי, ויכריח את היצע הדיור המסחרי להתאים את מחירי המכירה שלו לרמה מתאימה יותר כדי להבטיח כושר ספיגה.

שנית, למרות שעדיין קיימים מקרים של "ניצול מדיניות" באזורים מסוימים, דיור ציבורי הוא למעשה פלח המכוון ישירות לאנשים עם צרכים אמיתיים של דיור, ולא מוצר לספקולציות או מסחר לטווח קצר.

כאשר הביקוש לדיור בפועל מתאפשר להפוך לביקוש שוק באמצעות מדיניות אשראי מתאימה, קרנות קרקע ומנגנוני חלוקה, ההון יעבור מספקולציה לצריכה ריאלית, ובכך יפחית את הלחץ הספקולטיבי, יגביל את עליות המחירים הפסיכולוגיות ויתרום לייצוב מחירי הנדל"ן בטווח הבינוני והארוך.

במקביל, הרחבת פלח הדיור הציבורי מסייעת גם לשוק הנדל"ן לפעול קרוב יותר לצרכים בפועל של הכלכלה, ובכך משפרת את הקיימות, משפרת את הנזילות הריאלית וממזערת את הסיכון לבועות מחירים במחזורים הבאים.

אז, לדעתך, אילו מכשולים וקשיים וייטנאם צריכה להתמודד איתם על מנת שמגזר הדיור הציבורי ימשיך להיות מנוע של צמיחה כלכלית דו-ספרתית?

- במהלך התקופה האחרונה, המנגנונים והמדיניות לפיתוח דיור ציבורי הותאמו ונוספו בכיוון שהוא יותר ויותר פתוח ומהותי.

חוק הדיור משנת 2023, יחד עם הנחיות היישום שלו, ובמיוחד צו מס' 100/2024/ND-CP ותיקונים מאוחרים יותר, הרחיבו תמריצים למשקיעים בנוגע לפטורים והפחתות בדמי שימוש בקרקע ובדמי חכירת קרקע, פישטו את הליכי ההשקעה והקלו את הגישה למקורות אשראי מועדפים.

במקביל, הותאמו תקנות בנוגע לזכאות ותנאים לרכישה או השכרה של דיור ציבורי כדי להתאים אותן טוב יותר לרמות ההכנסה ולמציאות השוק. עם זאת, הגורם המרכזי טמון בתהליך היישום והפיקוח.

זה דורש מבעלי עניין, ובמיוחד מרשויות מקומיות, להיות רציניים, פרואקטיביים ועקביים בעמידה בתקנות, ובכך ליצור את הסביבה והתנאים הנוחים ביותר עבור משקיעים ליישם פרויקטים בזמן ובהתאם ליעדים.

תודה לך, גברתי!

מקור: https://congluan.vn/be-phong-cho-tang-truong-10329338.html