היזהרו ממחירי "קנייה בשיא" של קרקעות למגורים בדונג אן.

מגרשים עם נוף ישיר לפרויקט Vinhomes Co Loa מתומחרים ביותר מ-180 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, מחיר כפול בהשוואה לסוף השנה שעברה.

מחוז דונג אן עובר בהדרגה טרנספורמציה הודות לסדרה של פרויקטים ובנייה בקנה מידה גדול. צילום: ת'אן וו

קרקע בסמטאות יכולה להגיע גם ל-90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

כאשר פרויקט Vinhomes Co Loa נבנה במחוז דונג אנה, האזור הצפוני של האנוי הפך לפתע למוקד חדש עבור משקיעים. פרויקט חדש בקנה מידה גדול זה של Vinhomes ממוקם בקומונות דונג הוי, שואן טרץ', שואן קאנה ומאי לאם במחוז דונג אנה. הפרויקט משתרע על שטח כולל של כ-387 דונם ויש לו הון השקעה של למעלה מ-42,000 מיליארד דונג וייטנאמי.

מלבד Vinhomes Co Loa, מחוז דונג אן מתגאה גם ב"מגה-פרויקט" נוסף בקהילות Hai Boi ו-Vinh Ngoc הנקרא "העיר החכמה", עם BRG ו-Sumitomo כמשקיעים. שטח הקרקע הכולל של "עיר" זו הוא 272 דונם והון ההשקעה מסתכם ב-4.2 מיליארד דולר.

עם הופעתם של שני הפרויקטים הללו, מגרשים למגורים באזורים הסמוכים הופכים מבוקשים יותר ויותר. לדברי סוכן הנדל"ן פאן תאי, בקומונה שואן קאן, מגרשים הפונים לכביש הראשי ועם נוף ישיר של וינהומס קו לואה מוצעים למכירה במחירים של כ-160-180 מיליון וונד למטר רבוע.

עבור מגרשים בסמטאות שבהם מכוניות יכולות פשוט לחנות בפתח, המחיר מגיע ל-90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. אפילו עבור מגרשים עם סמטאות ברוחב של כ-2-2.5 מטרים בלבד, מחיר המכירה עדיין מגיע ל-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. "באשר לקרקע למגורים ליד פרויקט העיר החכמה של BRG, המחיר עבור מגרשים על הכביש הראשי הוא 120 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. גם מגרשים בסמטאות הגיעו ל-90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר", אמר מר תאי.

מלבד רווחים מפרויקטים של נדל"ן, מחירי הקרקעות במחוז דונג אנה עלו גם בזכות הגשרים שחוצים את הנהר האדום, ובמיוחד גשר טו ליאן. פרויקט זה יחבר את הגדה המערבית של הנהר האדום לאורך כביש או קו-נגי טאם במחוז טאי הו עם הגדה המזרחית של הנהר האדום במחוז דונג אנה.

לדברי מר תאי, באזור בו מתוכנן להיבנות גשר טו ליאן, מחירי מגרשים למגורים מטפסים כעת ל-185 מיליון דונג וייט למ"ר. כאשר הפרויקט יחל רשמית בנייתו, מחירי הקרקעות צפויים לנסוק ל-200-250 מיליון דונג וייט למ"ר.

סוכני נדל"ן מכירים בכך שמחירי הקרקעות בדונג אן גבוהים מאוד כיום והוכפלו בהשוואה לסוף השנה שעברה. זאת בשל העובדה שרוב בעלי הקרקעות משתמשים במחירי הנכסים במסגרת פרויקטים של פיתוח כמדד.

"בממוצע, מגרשים למגורים מתומחרים רק בשליש ממחירם של בתי טור בפרויקט. אם יחושבו כך, סביר להניח שמחיר הקרקע לא יירד מתחת ל-100 מיליון דונג וייט למ"ר, מכיוון שמחירו של בית טורי כבר עומד על כמעט 300 מיליון דונג וייט למ"ר", אמר מר תאי.

לפי הבדיקה שלנו, אפילו מגרשים רחוקים ממרכז מחוז דונג אן מתומחרים בעד 30 מיליון וונד למטר רבוע. עם תקציב של 2 מיליארד וונד או פחות, משקיעים מתקשים "לחפש" מגרשים עם חזית טובה וכבישים רחבים.

מתווכים מקומיים חשפו פרטים נוספים לכתבים, וציינו כי 70% מנכסי המגורים למכירה באזור נמצאים בבעלות משקיעים מהשורה הראשונה והשנייה (F1 ו-F2). כמעט אף אחת ממגרשי הקרקע אינה נרכשת למטרות מגורים בפועל. בכל פעם שמגרש משנה בעלות, מחירו עולה במיליארדי דונג, ומגמת עלייה זו אינה מראה סימני עצירה.

נדרשת אסטרטגיה בעת רכישת קרקע בדונג אן.

האי טריאו, משקיע בעל ניסיון רב שנים "בעולם האמיתי" במחוז דונג אן, אמר כי הצלחת עסקת נדל"ן נקבעת ברגע שהמשקיע מתחיל להשקיע. "אני מנסה למצוא מגרשים שנמכרים מחדש על ידי אנשים מקומיים. המחירים שהם מפרסמים בדרך כלל נמוכים בהרבה מאלה המוצעים על ידי משקיעים. אם אוכל לקנות את המגרשים האלה, שולי הרווח יהיו גבוהים יותר", שיתף טריאו.

משקיע זה ציטט דוגמה מהעולם האמיתי, ואמר שבסוף השנה שעברה, מגרש אדמה ליד גשר טו ליאן הוצע למכירה על ידי מקומיים במחיר של כ-90 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. זמן קצר לאחר מכן, מגרש זה נרכש על ידי משקיע ונמכר מחדש במחיר כפול, כ-180 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. "הם מוכרים במחיר עתידי. עם סכום כסף כה גדול, קשה מאוד לממש את הקרקע בטווח הקצר. נכון לעכשיו, רוב המשקיעים מתכוונים 'להחזיק' את הקרקע הזו במשך 3-5 שנים", העיר מר טריו.

כאשר סדרת פרויקטי Vinhomes Ocean Park יושמה במחוז ג'יה לאם ( האנוי ) ובמחוז הונג ין, שוק הנדל"ן במזרח האנוי הפך לתוסס. כאשר אזור העיר Vinhomes Smart City הביא יותר מ-56 בנייני דירות למחוז נאם טו ליאם, גם שוק הנדל"ן במערב חווה גל פעילות.

על פי תחזית משקיע זה, מחירי הקרקעות במחוז דונג אן לא צפויים לעלות משמעותית מעתה ועד סוף השנה. ניתן לראות את רמת המחירים הנוכחית כשיאה. לכן, משקיעים הנוטים "לספקולציה" ייקחו סיכון גדול אם ישקיעו בשלב זה.

מר נגוין דה דייפ, סגן יו"ר מועדון הנדל"ן של האנוי, מאמין שלרובע דונג אן יש הזדמנויות רבות להפוך למוקד חדש בשוק הנדל"ן של הבירה. זה מתחיל עם ההכרזה על שדרוג האזור לרובע, ולאחר מכן עם נוכחותם של פרויקטים רבים בקנה מידה גדול כמו גשר טו ליאן, מרכז התערוכות הלאומי ומגדל הפיננסים בן 108 הקומות...

"התשתית הטכנית מוכנה ל'המראה' של מחוז דונג אן. חוץ מזה, הכסף פונה לערוצי השקעה, במקום להיות 'קשור' בבנקים. אני מאמין ששוק הנדל"ן כאן יהפוך בקרוב לתוסס", שיתף מר דיפ.

לדברי המומחה, מחירי הקרקעות למגורים בדונג אן המרקיע שחקים אינם מפתיעים, בהתחשב בכך שפרויקטים מסביב כבר הגיעו למחירים של מאות מיליוני וונד למטר רבוע. עם זאת, הבעיה האמיתית שמשקיעים צריכים לקחת בחשבון היא הנזילות והמאפיינים של מגזר זה.

"קרקע בדונג אן מתאימה לבעלי חשיבה ארוכת טווח של השקעה, בגישה של 'למכור כשזה יקר, להחזיק כשזה זול'. עם זאת, עבור אלו המשתמשים במינוף פיננסי, זוהי עסקה מסוכנת מאוד. הסיבה לכך היא שהנזילות באזור זה מוגבלת, ולקרקע עצמה אין פוטנציאל לייצר תזרים מזומנים", העיר מר דיפ.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html