היזהרו "לתפוס את השיא" של קרקעות למגורים בדונג אן

מעל 180 מיליון וינדיש וייטנאמי/מ"ר הוא מחירן של מגרשים עם נוף ישיר לפרויקט Vinhomes Co Loa, מחיר כפול בהשוואה לסוף השנה שעברה.

רובע דונג אן משתנה בהדרגה הודות לסדרה של פרויקטים ובנייה גדולים. צילום: ת'אן וו

הקרקע בסמטה גם היא עד 90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

כאשר פרויקט Vinhomes Co Loa נבנה במחוז דונג אן, השוק הצפוני של הבירה הפך לפתע למוקד החדש של משקיעים. פרויקט המגה החדש של Vinhomes ממוקם בקהילות דונג הוי, שואן טרץ', שואן קאן ומאי לאם במחוז דונג אן. לפרויקט שטח כולל של כ-387 דונם והון השקעות של יותר מ-42,000 מיליארד וונד.

בנוסף ל-Vinhomes Co Loa, מחוז דונג אן מחזיק גם ב"פרויקט-על" נוסף בקומונות Hai Boi ו-Vinh Ngoc הנקרא "העיר החכמה", עם המשקיעים BRG ו-Sumitomo. שטח השימוש הכולל בקרקע של "עיר" זו הוא 272 דונם והון ההשקעה הוא עד 4.2 מיליארד דולר.

עם הופעתם של שני הפרויקטים הנ"ל, מגרשים למגורים שמסביב הופכים "לוהטים" יותר ויותר מיום ליום. לדברי המתווך פאן תאי, בקומונה שואן קאן, מגרשים ברחוב ועם נוף ישיר לווינהומס קו לואה מוצעים למכירה במחירים של כ-160-180 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

עבור מגרשים בסמטאות, שבהם מכוניות יכולות פשוט לחנות בפתח, המחיר הוא עד 90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עבור מגרשים עם סמטה מול הבית ברוחב של כ-2-2.5 מטר בלבד, מחיר המכירה עדיין מגיע ל-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. "באשר למגרשים למגורים ליד פרויקט העיר החכמה של BRG, מחיר המגרשים ברחוב הוא 120 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. גם מגרשים בסמטאות הגיעו ל-90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר", אמר מר תאי.

בנוסף לפרויקטים של נדל"ן, מחירי הקרקעות במחוז דונג אנה נהנים גם מגשרים על פני נהר האדום, ובמיוחד מגשר טו ליאן. פרויקט זה יחבר את הגדה המערבית של נהר האדום לאורך מסלול או קו-נגי טאם, במחוז טאי הו, עם הגדה המזרחית של נהר האדום במחוז דונג אנה.

לדברי מר תאי, באזור בו צפוי להיבנות גשר טו ליאן, מחירן של מגרשים למגורים מטפס כעת ל-185 מיליון דונג וייט למ"ר. כאשר הפרויקט הזה ייצא לדרך רשמית, מחיר הקרקע צפוי לקפוץ ל-200-250 מיליון דונג וייט למ"ר.

מתווכים מודים שמחירי הקרקעות בדונג אן נמצאים ברמה גבוהה מאוד והוכפלו בהשוואה לסוף השנה שעברה. הסיבה לכך היא שרוב בעלי הקרקעות מבססים את מחיריהם על נדל"ן בפרויקטים כמדד התייחסות.

"בממוצע, מגרשים למגורים מתומחרים בשליש ממחירם של בתי טור בפרויקט. אם מחושבים כך, מחיר הקרקע בקושי יכול להיות נמוך מ-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, מכיוון שמחיר בית טורי כבר עומד על כמעט 300 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר", אמר מר תאי.

על פי מחקר הכתב, אפילו מגרשים רחוקים ממרכז מחוז דונג אן עולים עד 30 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. עם יכולת פיננסית של 2 מיליארד דונג וייטנאמי או פחות, משקיעים כמעט ואינם מסוגלים "לחפש" מגרשים עם חזית יפה וכבישים רחבים.

מתווכים מקומיים חשפו עוד לכתבים כי 70% מהנדל"ן למגורים למכירה באזור נמצא בבעלות משקיעים מסוג F1 ו-F2. כמעט ולא נרכשות מגרשים למגורים אמיתיים. בכל פעם שבעלים חדש משנה את שם הקרקע, מחיר הקרקע עולה במיליארדי דונג ועלייה זו אינה מראה סימני עצירה.

זקוקים לאסטרטגיה בעת רכישת קרקע בדונג אן

מר האי טריאו, משקיע בעל ניסיון רב שנים "מהחיים האמיתיים" במחוז דונג אן, אמר כי הצלחת עסקת נדל"ן נקבעת בדיוק ברגע שהמשקיע מתחיל להשקיע. "אני מנסה למצוא מגרשים שנמכרים מחדש על ידי אנשים מקומיים. מחירי הקרקע שהם מציעים לרוב נמוכים בהרבה מאלה של המשקיעים. אם אוכל לקנות את מגרשים אלה, שולי הרווח יהיו גבוהים יותר", שיתף מר טריאו.

משקיע זה ציטט עובדה ואמר שבסוף השנה שעברה הוצעה למכירה חלקת אדמה ליד גשר טו ליאן על ידי תושבים מקומיים במחיר של כ-90 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. זמן קצר לאחר מכן, קרקע זו נרכשה על ידי משקיע והוצעה למכירה במחיר כפול, כ-180 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. "הם מוכרים במחיר עתידי. עם סכום כסף כה גדול, קשה מאוד לממש את הקרקע בטווח הקצר. נכון לעכשיו, רוב המשקיעים נחושים 'להחזיק' בקרקע זו למשך 3-5 שנים", העיר מר טריו.

כאשר רשת הפרויקטים Vinhomes Ocean Park נפרסה ברובע ג'יה לאם ( האנוי ) ובמחוז הונג ין, שוק הנדל"ן במזרח האנוי הפך לשוקק. כאשר אזור העיר Vinhomes Smart City הביא יותר מ-56 בנייני דירות לרובע נאם טו ליאם, גם שוק הנדל"ן במערב "עשה גלים".

על פי תחזיתו של משקיע זה, מעתה ועד סוף השנה, מחירי הקרקעות למגורים במחוז דונג אן כמעט ולא יעלו בחדות. ניתן לראות את התקופה הנוכחית כשיא מחירי ההשקעה. לכן, משקיעים הנוטים "לגלוש" יהיו מסוכנים מאוד אם ישקיעו כסף בשלב זה.

מר נגוין דה דייפ, סגן נשיא מועדון הנדל"ן של האנוי, אמר כי למחוז דונג אן יש הזדמנויות רבות להפוך למרכז החדש של שוק הנדל"ן של הבירה. החל מהמידע על המחוז, ולאחר מכן נוכחות של סדרה של פרויקטים גדולים כמו גשר טו ליאן, מרכז התערוכות הלאומי, מגדל פיננסי בן 108 קומות וכו'.

"גורמי התשתית הטכנית מוכנים ל'המריא' של מחוז דונג אן. בנוסף, כסף נוטה לזרום לערוצי השקעה, במקום 'להישאר' בבנקים. אני מאמין ששוק הנדל"ן כאן יהפוך בקרוב לתוסס בעתיד הקרוב", שיתף מר דיפ.

לדברי המומחה, עליית מחירי הקרקעות למגורים בדונג אן "המרקיעה שחקים" אינה קשה להבנה, כאשר לפרויקטים מסביב יש מחירים של עד מאות מיליוני וונד למטר רבוע. עם זאת, הבעיה האמיתית שמשקיעים צריכים לשים לב אליה היא הנזילות והמאפיינים של המגזר.

"אדמת דונג אן מתאימה למי שמחפש השקעה לטווח ארוך בכיוון של 'מכירה במחיר גבוה והשארה במחיר נמוך'. באשר למי שמשתמש במינוף פיננסי, זו תהיה עסקה מסוכנת מאוד. מכיוון שהנזילות של אזור זה מוגבלת ולקרקע עצמה אין את היכולת לייצר תזרים מזומנים", העיר מר דיפ.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html