המרת קרקע אחרת לקרקע למגורים

לגרום לאנשים לסבול

מר נגוין ואן הייאו (מחוז 7, הו צ'י מין סיטי) אמר כי יש לו יותר מ-2,000 מטרים ^רבועים של אדמה ברובע פו טון, מחוז 7, אך במשך כמעט 10 שנים הוא לא הצליח לשנות את ייעוד הקרקע או להפריד את החלקה מכיוון שהקרקע נמצאת באזור תכנון מעורב הכולל פארקים, תחבורה וקרקע למגורים, למרות שהקרקע ממוקמת באזור מגורים קיים. במשך אותו מספר שנים הוא מגיש עתר בכל מקום לעזרה ומשנה את התכנון, אך הכל לשווא. העובדה שהקרקע נמצאת באזור התכנון גרמה לאדמתו לאבד מערכה בצורה אומללה. בעוד שחלקות האדמה הסמוכות נמכרות במאות מיליוני דונג וייט ^למ"ר , אדמתו מפורסמת למכירה במחיר זול של 16 מיליון דונג וייט ^למ"ר בלבד, אך איש לא קנה אותה.

אנשים מצפים להמרת סוגי קרקעות בפרויקטים מתוכננים לקרקעות למגורים.

"האדמה סביב חלקת האדמה שלי אינה נמצאת באזור התכנון, כך שאנשים קונים, מוכרים ובונים בחופשיות ויש לה ערך. חלקת האדמה שלי תקועה למרבה הצער באזור התכנון, ונמצאת בדיוק באמצע. אדמה שתקועה באזור התכנון לא רק מגבילה את זכויותיהם הבסיסיות של משתמשי הקרקע, אלא גם גורמת לצניחה בערך הקרקע. כולם יודעים שפרויקט התכנון הנ"ל אינו בר ביצוע וקשה ליישום משום שהוא קיים עשרות שנים, אך איש אינו עושה דבר כדי לתקן זאת. אם המנגנון יאפשר את המרת ייעודו של חלק מהקרקע למגורים בפרויקט התכנון המושעה הזה, זה יעזור חלקית לאנשים", הסביר מר הייאו.

לדברי מנהיגי מחוזות רבים, עבור סוג הקרקע המתוכנן של קרקע מעורבת עם תפקוד מגורים, שטח הקרקע למגורים מחולק רק לפי יחס אחוזים מכלל השטח מבלי לקבוע את המיקום הספציפי של הקרקע למגורים, כך שאין בסיס לאפשר את המרת ייעוד הייעוד. פרויקט תכנון יעוד הקרקע של מחלקת התכנון והאדריכלות (QH-KT) טרם קבע במפורש את מיקום כל סוג של תפקוד קרקע, היכן קרקע למגורים, היכן קרקע לפארק ירוק, היכן קרקע לתנועה, היכן קרקע לרפואה- חינוך ... לכן, אין בסיס מספיק כדי לקבוע את ההתאמה לתכנון שאושר עבור כל חלקת קרקע בגושי הקרקע המעורבים המתוכננים וקרקעות לקבוצות דיור לטווח קצר וארוך (אזורי מגורים שנבנו לאחרונה). הדבר גרם נזק ותסכול למשקי בית שאדמות המגורים שלהם מעורבות בפרויקטי התכנון.

במחוז בין טאן, על פי נתונים סטטיסטיים, מתוכננות סך של 155 חלקות אדמה עם שתי פונקציות: קרקע למגורים שנבנתה לאחרונה וקרקע מעורבת, בשטח של יותר מ-341 דונם. הוועדה העממית של מחוז בין טאן הודתה כי מענה לצורכי הציבור בשני תפקידי התכנון הללו מוגבל מאוד כיום. מר נגוין ואן סו, ראש מחלקת הניהול העירוני של מחוז בין טאן, הסביר כי חוק הקרקעות אינו כולל את המושג של קרקע למגורים שנבנתה לאחרונה וקרקע קיימת, אך קובע כי קרקע למגורים המתאימה לתכנון תומר לייעוד קרקע אחר. קרקע למגורים שנבנתה לאחרונה היא למעשה קרקע למגורים, ולכן מחוז בין טאן מציע לשנות את הייעוד אם הוא מתאים לתכנון ולהנפיק היתרי בנייה רשמיים במקרים אלה.

אם התקנה על שינוי ייעודי קרקע תאושר, היא תסיר קשיים עבור משקי בית רבים.

נציג הוועדה העממית של מחוז הוק מון הציע גם כי יש צורך לפתור את ההליכים לשינוי ייעוד הקרקע עבור קרקעות למגורים חדשות שנבנו וקרקעות למגורים לטווח ארוך, בדומה לאזורי תכנון הקרקע למגורים הקיימים ולאדמות למגורים הנוכחיות, על מנת להבטיח את הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של העם. הוועדה העממית של מחוז 6 שלחה שוב ושוב מסמכים לוועדה העממית של העיר ולמחלקת התכנון וההשקעות כדי להסיר את תפקיד תכנון קרקעות למגורים חדשות שנבנו ולהתאים את תפקיד ייעוד הקרקע לקבוצת הדיור הנוכחית (עבור אזורים ללא תכנון מפורט 1/500) בהתאם לחוק התכנון העירוני. בינתיים, מחוז בין צ'אן ביצע פרויקט להתאמת התכנון, במסגרתו מוצע להתאים לחלוטין את קרקעות הכפר החדשות שנבנו לאדמות למגורים כדי לאפשר לאנשים לשנות את ייעוד הקרקע, לחלק מגרשים ולקבל היתרי בנייה.

התאמת התכנון לשינוי המטרה

בתגובה להמלצות המחוזות, אמר נציג מחלקת התכנון וההשקעות כי עבור בלוקים שתפקידם תכנון בנייה חדשה למגורים, מחלקת משאבי הטבע והסביבה היא הגוף המייעץ לוועדת העירייה בנוגע לתנאים, התכנים והנהלים לשינוי ייעוד בהתאם לחוק הקרקעות. עבור בלוקים שתפקידם תכנון קרקעות לשימוש מעורב עם פונקציות רבות כגון: קרקעות למגורים, שירותים מסחריים, עבודות ציבוריות, פארקים ירוקים... לא ניתן לקבוע את היחס או המיקום הספציפיים של קבוצות פונקציונליות ברמת תכנון יעוד 1/2,000. לכן, עבור מקרים של בלוקים תחת פונקציית תכנון יעוד קרקעות לשימוש מעורב, ועדות המחוזות ועיריית ט'ו דוק צריכות לבחון ולהציע התאמות לתוכנית יעוד 1/2,000 או לארגן את הקמתה, הערכתה ואישורה של תוכנית מפורטת 1/500 כדי לקבוע את המיקום הספציפי של קרקעות למגורים בגוש, ובכך לשמש בסיס לשינוי ייעודי קרקע, חלוקת מגרשים ומתן היתרי בנייה.

מר נגוין טואן טאנג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, הודה: הקושי הנפוץ כיום של מחוזות ועיירות ביישום תכנון עירוני כדי לפתור רישומי המרת שימושי קרקע מסוגי קרקע אחרים לאדמות למגורים של משקי בית ויחידים נובע מהיעדר בסיס לקביעת מיקום תכנון הקרקע. "נכון לעכשיו, עבור גושי הבתים המתוכננים בתוכניות יעוד בקנה מידה 1/2,000, לא ניתן לקבוע את המיקום הספציפי של כל סוג של פונקציית שימוש בקרקע כגון: היכן קרקע למגורים, היכן קרקע ציבורית, פארקים, מגרשי משחקים, מגרשי חניה, כבישים פנימיים... לכן, תכנון מפורט בקנה מידה 1/500 או עיצוב עירוני נחוץ לניהול ופיתוח עירוני. במקרים של גושי תכנון שימושי קרקע מעורבים, ועדות העם של המחוזות, הערים ועיריית ט'ו דוק צריכות לבחון ולהציע התאמות לתוכנית יעוד בקנה מידה 1/2,000 או לארגן את הקמתה, הערכתה ואישורה של התוכנית המפורטת בקנה מידה 1/500 של הגושים הנ"ל כדי לקבוע את המיקום הספציפי של קרקע למגורים בגוש, כבסיס לשינוי מטרות שימוש בקרקע, מתן היתרי בנייה וחלוקת מגרשים...", אמר מר נגוין טואן טאנג.

לאחרונה, לאחר פגישה עם מחלקות ומחוזות, סגן יו"ר ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, בוי שואן קואנג, הורה למחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי לתאם עם מחלקת התכנון וההשקעות, משרד המשפטים ומחלקות וענפים קשורים כדי לנסח החלטה המאפשרת המרת ייעודי קרקע מסוגי קרקע אחרים לאדמות מגורים של משקי בית ויחידים באזור, באזור התכנון של קבוצות דיור, בתוכניות יעוד בהתאם להוראות חוק התכנון העירוני על בסיס הוראות חוק הקרקעות משנת 2013. תנאים להתרת המרת ייעודי קרקע, תכנון ומיקום הקרקע המוצעת להמרת ייעודי קרקע חייבים להיות עקביים עם התכנון (תכנון הוא קרקע למגורים - PV), תוך הבטחת עקביות בתוכניות התכנון הרלוונטיות שאושרו על ידי הרשויות המוסמכות. יחד עם זאת, מיקום הקרקע המוצעת לשינוי ייעודה חייב להיות צמוד לכביש תנועה (כביש קיים או כביש חדש שהוקם שאושר ונמסר בהתאם לתקנות), תוך הבטחת מספיק מקום לחלוקת הקרקע. מידע זה מספק פתרון למחוזות ומחוזות רבים, כמו גם תקווה למשקי בית רבים שהיו זקוקים לכך אך לא יכלו לעשות זאת במשך זמן רב.

כדי שיהיה בסיס להמרת ייעודי קרקע, מחלקת התכנון וההשקעות תנהל ותנחה את ועדות העם של המחוזות, הערים ועיר ת'ו דוק כדי לבחון ולהציע התאמות לתוכנית יעוד הקרקע בקנה מידה 1/2,000 או לארגן את הקמתה, הערכתה ואישורה של התוכנית המפורטת בקנה מידה 1/500 עבור גושי בניינים עם פונקציות תכנון קרקע מעורבות כדי לקבוע מיקומי קרקעות למגורים ספציפיים.

סגן יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, בוי שואן קואנג

מקור: https://thanhnien.vn/cho-chuyen-dat-khac-sang-dat-o-185240510201419952.htm