יש מטרופולין "שלושת הקטבים", הגדול ביותר בווייטנאם

להו צ'י מין סיטי החדשה יתרונות מהותיים רבים להתפתח לאזור עירוני רב-מרכזי. צילום: קווין דאן.

באירוע האחרון "הליבה המרכזית: סקירה כללית של שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי" , אמר מר נגוין קווק אן, סגן מנכ"ל Batdongsan.com.vn, כי הו צ'י מין סיטי החדשה - הכוללת את הו צ'י מין סיטי, בין דואנג ודונג נאי (הישנה) - הפכה למטרופולין בעלת קנה המידה הכלכלי, האוכלוסייה והשטח הגדולים ביותר בווייטנאם.

אזור זה מוביל כיום את הכלכלה עם 24% מהתמ"ג, כפול מזה של האנוי. יחד עם זאת, האוכלוסייה גדלה גם היא לכמעט 14 מיליון איש, ושטחה עומד על 6,772 קמ"ר, גדול יותר משנגחאי (סין). המומחה העריך כי אלו פרמטרים יסודיים חשובים עבור הו צ'י מין סיטי ליצירת מודל עירוני רב-מרכזי.

מטרופולין "טריפולרי"

לדברי מר קווק אן, מבנה הפיתוח של הו צ'י מין סיטי החדשה דומה מאוד לאזור המטרופולין של סיאול (SMA) בדרום קוריאה - אזור שנוצר בתחילת שנות ה-80 עם שלושה קטבים מרכזיים: סיאול, אינצ'ון וגיונגי-דו, התורם 56% מהתמ"ג ומושך אליו כמעט מחצית מהמפעלים הקוריאניים.

מודל זה פועל על פי שרשרת ערך מקושרת, שבה כל קטב לוקח על עצמו תפקיד שונה אך משלים זה את זה באופן ישיר.

באופן דומה, גם הו צ'י מין סיטי החדשה היא "שרשרת אספקה" עם יתרון של שלושה קטבים מרכזיים. בהם בין דואנג היא התשומה האחראית לייצור, בעוד בה ריה-וונג טאו היא התפוקה של הלוגיסטיקה וההובלה הימית.

וחשוב מכל, להו צ'י מין סיטי (אזור העיר העתיקה) תפקיד מרכזי, המתמקד במחקר ופיתוח, ויסות כל שרשרת האספקה באזור הדרומי. מטרופולין זה מוכר כמי שנמצא בדרך להפוך למרכז משיכת ההשקעות הגדול ביותר במדינה.

בנוסף, אחד ממרכזי התעשייה העיקריים במדינה, דונג נאי, ימלא גם הוא תפקיד חשוב בהקמת המטרופולין החדש. הודות ליתרון של שטח גדול, צפיפות גבוהה של פארקי תעשייה ומשאבי כוח אדם רבים, דונג נאי יתמוך בחיבור ישיר עם הו צ'י מין סיטי, ותיצור בסיס איתן לנדל"ן תעשייתי.

בפרט, בדונג נאי נמצא גם נמל התעופה הבינלאומי לונג טאן, אשר צפוי להיות מושלם בקרוב להפעלה ניסיונית, ולהפוך לשער תחבורה בינלאומי עבור הו צ'י מין סיטי וערים נלוות.

בהשוואה לשלב הראשון של SMA, מר קווק אן הדגיש כי להו צ'י מין סיטי החדשה יש לא רק קווי דמיון רבים אלא גם יתרונות משמעותיים רבים. בהו צ'י מין סיטי החדשה 67% מאוכלוסייתה בגיל העבודה, גבוה יותר מאשר בסיאול בזמן העזיבה. יחד עם זאת, צפיפות האוכלוסייה של הו צ'י מין סיטי היא רק 4,500 איש/קמ"ר - שווה ערך ל-1/3 מהשלב הראשון של סיאול, דבר המראה כי להו צ'י מין סיטי עדיין יש הרבה מקום להתרחבות עירונית.

כיום, סדרה של פרויקטים מרכזיים של תשתית מואצת. בעוד שבסיאול היה קו מטרו באורך 7.4 ק"מ בשנת 1982, להו צ'י מין סיטי יש כעת את קו המטרו הראשון שלה באורך 19.7 ק"מ וכמעט 100 ק"מ של מערכת כבישים מהירים וכבישים חגורתיים בבנייה דחופה עם הון ציבורי חזק מאוד.

ראוי לציין כי מחירי הנדל"ן במרכז סיאול עלו בחדות לאחר שדרום קוריאה יישמה את אסטרטגיית "העיר הגדולה הגלובלית" שלה בשנת 2019, עם עלייה של 150% באזורים מסוימים.

"אם הו צ'י מין סיטי תמשיך לשמור על קצב חלוקת ההשקעות הציבוריות החזק הנוכחי, תרחיש צמיחה דומה עלול לחזור על עצמו לחלוטין", העריך מר קווק אן.

מגמת העלייה נרשמה גם במרכז המורחב של הו צ'י מין סיטי, כאשר העניין בדירות באזור זה גדל בחדות. באופן ספציפי, מספר החיפושים אחר דירות יוקרה בהו צ'י מין סיטי גדל ב-168% ברבעון השלישי של 2025 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. במקביל, מחיר המכירה הממוצע של נדל"ן במרכז העיר עומד כיום על 291 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ויש לו קצב צמיחה מהיר יותר מאשר באזורים אחרים.

מרכזים פיננסיים הם מנועי צמיחה חדשים

בהקשר של יצירת קטבי צמיחה חדשים בשוק, מר נגוין קווק אן מאמין שתהליך הפיתוח של הו צ'י מין סיטי ב-20-30 השנים הבאות יסתובב סביב עלייתם של מרכזים חדשים, במיוחד ת'ו ת'יאם ואזורי לוויין שנהנים מתשתיות.

המומחה הזה הדגיש כי לת'ו ת'ים יש את כל המרכיבים להפוך למרכז הפיננסי החדש של העיר, בדומה לאופן שבו סיאול בנתה את יאוידו או ששנגחאי הקימה את לוק ג'יה צ'וי.

מרכז פיננסי, שיווק רב-שכבתי, אדריכלות, כלכלה, סיאול, הו צ'י מין סיטי תמונה 1

צפוי ש-Thu Thiem ילך באותו כיוון פיתוח כמו מרכזים פיננסיים גדולים באסיה. צילום: Quynh Danh .

"סיאול פיתחה את יאוידו בתחילת שנות ה-2000, ובתוך שנים ספורות בלבד, האזור משך אליו יותר מ-1,000 מוסדות פיננסיים, יצר יותר מ-100,000 מקומות עבודה חדשים והפך למוקד פיתוח חשוב לצד המרכז הישן. באופן דומה, גם שנגחאי חוותה נקודת מפנה גדולה עם לוג'יאזוי, שתוכננה מאז 1990 והפכה למרכז פיננסי עולמי תוך 15 שנים בלבד."

"ההיסטוריה של ערים גדולות באסיה מראה שהקפיצות הגדולות ביותר הגיעו מהופעתם של מרכזים פיננסיים בינלאומיים היוצרים מקומות עבודה איכותיים, מושכים עסקים גלובליים ומניעים צמיחה בערך הנדל"ן", אמר.

לדברי מר קווק אן, תו ת'יאם מסוגלת לחלוטין ללכת בדרך דומה, הודות למיקומה הקרוב למרכז הישן, קרן קרקע גדולה, תכנון שיטתי ותשתיות מושלמות, תנאים שישנם באזורים עירוניים מעטים מאוד באזור.

הוא ניבא: "בטווח הארוך, ת'ו ת'יאם הוא לא רק מרחב מורחב של המרכז, אלא בעל פוטנציאל להפוך למרכז משקל נגד מבחינת כלכלה ופיננסים ב-5-10 השנים הקרובות, כאשר יושלמו פרויקטים של תשתיות ופיננסים. הקמת רשת רב-מרכזית תשנה את אופן פעולת העיר, ותוביל לעלייה מתמשכת בביקוש לדיור איכותי."

בנוסף ל-Thu Thiem, ערי לוויין שנהנות מתשתיות חדשות יתרום גם הן למערכת האקולוגית של מטרופולין הו צ'י מין סיטי. התפקידים המשלימים של מרכז הפיננסים-ייצוריים-לוגיסטיים יסייעו למבנה הצמיחה להפוך בר-קיימא יותר, במקום להיות תלוי באזור יחיד.

"אנו עומדים לחזות בתקופה מעניינת ביותר עבור אזור הו צ'י מין סיטי ב-30 עד 40 השנים הבאות. השקעות ציבוריות ותשתיות יהיו המפתח שיעזור לעיר לפרוץ ולתרום רבות לכלכלה", העיר מר קוק אן.

מקור: https://znews.vn/tphcm-truoc-buoc-ngoat-tro-thanh-dai-do-thi-trung-tam-cua-viet-nam-post1604050.html