בחוזה בנייה-העברה (BT), המדינה והמשקיע לא רק מעריכים פרויקט ומגרש. הם מעריכים את פרק הזמן בין השניים. עם הזמן, עלויות ההון עולות מדי חודש, מחירי הקרקעות משתנים, התכנון יכול להשתנות, והסיכונים עבור כל צד מצטברים בשקט לפני סגירת החוזה.
ב-29 באפריל 2026, החלה העיר הו צ'י מין בבנייה של ארבעה פרויקטים גדולים בהשקעה כוללת של כ-142,000 מיליארד דונג וייטנאמי, כולל המרכז המנהלי החדש בטה'יאם, שיושם על ידי קבוצת סאן במסגרת מודל בנייה-העברה (BT). העיר אישרה גם רשימה של 33 מגרשים המיועדים לתשלום עבור פרויקטים של BT, רבים מהם ממוקמים במרכז העיר ובטה'יאם. סוגיית BT עברה מדיון משפטי לשאלות בנוגע לנכסי ציבור. באיזה מחיר יוערכו מגרשים אלו, באילו נהלים, ומי ייהנה מעליית המחירים לאחר השלמת התשתיות?
מודל BT (Build-Transfer) חוזר עקב לחץ ממשי. תוכנית ההשקעות הציבוריות לטווח הבינוני לשנים 2026-2030 מסתכמת בכ-8.22 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי. התקציב בקושי יכול לכסות את כל צרכי התשתית. עבור פרויקטים שאינם מייצרים זרמי הכנסה ישירים, כגון מרכזים מנהליים, כיכרות או פרויקטים עירוניים מסוימים, פרויקטים של שותפות ציבורית-פרטית (PPP) עם גביית אגרה קשים להפעלה. BT פותחת אפשרות נוספת: משקיעים מקדימים הון לבנייה, והמדינה מפצה אותם בקרקע. טיעון זה משכנע, במיוחד כאשר ערים זקוקות לפרויקטים של תשתית מוקדם יותר.
אבל סיבה רציונלית לבדה אינה מספיקה כדי להפוך חוזה לבטוח. עם BT, הסיכון מפוזר על פני שלושה ערכים המתקיימים יחד במסגרת הסכם יחיד.
ראשית כל, עלות הפרויקט היא זו שקשורה לעלות הפרויקט. ההשקעה הראשונית הכוללת והעלות בפועל לאחר הסדר הסופי עשויות להיות שונות. משרד מבקר המדינה המליץ פעם לטפל ביותר מ-5,200 מיליארד וונד מ-29 פרויקטים של BT, עם סוגיות הקשורות להשקעה הכוללת, בחירת משקיעים, הקצאת קרקעות וקביעת עלויות יישום בפועל.
המסגרת המשפטית החדשה החזירה את פרויקטי BT (בנייה-העברה) למסלול הדוק יותר. צו 257/2025/ND-CP ומסמכים קשורים קובעים את המנגנון לחוזי BT, כולל תשלום באמצעות כספי קרקע, טיפול בפערים ותפקיד הביקורת. 
בנוסף, יש את מחיר הקרקע. קרקע ששולמה עבורה במסגרת מודל BT (בנייה-העברה) אינה סכום כסף קבוע. לקרקע יש מיקום, תכנון, זכויות פיתוח וערך צפוי. מגרש קרקע בטו ת'יאם לפני השלמת התשתית יהיה שונה ממה שהוא לאחר שהאזור יהפוך למרכז מנהלי, מסחרי או שירותים חדש. אם מחיר הקרקע בחוזה נמוך מערכו האמיתי, ההפרש ילך מהמגזר הציבורי. אם מחיר הקרקע נקבע גבוה מדי כדי להפחית את הסיכון להפסד, התוכנית הפיננסית של המשקיע עלולה להיפגע.
משקיעי BT לא רק מקבלים קרקע. הם נושאים בסיכוני הבנייה, עלויות ההון, תזמון מסירת הקרקע, הפוטנציאל לניצול הקרקע וההתחייבויות הפיננסיות הקשורות לקרקע זו. חוזה שהמשקיע לא יוכל לעמוד בו בסופו של דבר לא יספק את הפרויקט למדינה. עקרון השוויון במסגרת המשפטית החדשה, אם יושם בקפדנות, חייב להגן הן על נכסי הציבור והן על היתכנות הפרויקט.
האתגר הגדול ביותר הוא זמן. הבנייה עשויה להתחיל מוקדם יותר, בעוד שהקרקע עשויה להימסר מאוחר יותר. בין שתי נקודות אלו, שוק הנדל"ן יכול לעלות, לרדת או לקפוא על שמריה. שיעורי הריבית משתנים. תכנון אזורי מותאם. הערך המסחרי של הקרקע אינו נשאר קבוע לאורך כל חיי החוזה. חוזה שנועל אלמנטים מסוימים בזמן החתימה אך מאפשר לאחרים להשתנות עם השוק מעמיד את הממשלה ואת העסק בהימור ארוך טווח.
אם השוק יעלה בחדות, שולי הרווח עבור המשקיע עשויים להיות גבוהים יותר מהסכום שחישבה הממשלה בעת חתימת החוזה. אם השוק יתוקן או שהקרקע תתעכב, התוכנית הפיננסית של המשקיע עלולה להיפגע. בשני המקרים, הסיכון הלא מוקצה לא ייעלם. הוא פשוט יחכה עד שאחד הצדדים לא יוכל עוד לשאת בנטל.
המסגרת המשפטית החדשה החזירה את פרויקטי BT (בנייה-העברה) למסלול הדוק יותר. צו 257/2025/ND-CP ומסמכים קשורים קובעים את המנגנון לחוזי BT, כולל תשלום באמצעות כספי קרקע, טיפול בפערים ותפקיד הביקורת. אך המסמך הוא רק נקודת ההתחלה. משקלו של BT טמון בכל חוזה ספציפי. כיצד מבוקרות עלויות הפרויקט? מתי מוערכת הקרקע? כיצד מטופל ההפרש בין ערך הפרויקט לקרן הקרקע? אילו מסמכים מאפשרים לציבור, למועצת העם ולמשרד מבקר המדינה לקרוא את החישובים הללו?
רשימת 33 חלקות הקרקע בהו צ'י מין סיטי היא רשימה של תשלומים מתוכננים, לא קרקע שכבר הוקצה. לכן, השלב הנוכחי הוא הקריטי ביותר לתחזית. לפני שחלקת קרקע עוזבת את ידי המדינה, החברה צריכה לדעת כיצד קרקע זו נרשמת, איזה מנגנון משמש לקביעת ערכה, האם היא תוצע למכירה פומבית, ומי יישא באחריות אם הערך בפועל יסטה מאוחר יותר באופן משמעותי מהתוכנית הראשונית.
עיר עשויה להשלים פרויקטים מוקדם יותר הודות למודל בנייה-העברה (BT). אבל מהירות לבדה אינה יכולה לקזז עלויות. היא מעבירה עלויות לצורות אחרות. חלק מזה כלול בהשקעה הכוללת של הפרויקט. חלק מזה כלול בזכויות פיתוח קרקע. חלק מזה כלול בזמן ההמתנה בין הבנייה, מסירת הקרקע והתפעול. מבחן BT זה אינו עוסק רק בשחרור משאבים. הוא עוסק גם ביכולת להעריך במדויק שלושה דברים בו זמנית: הפרויקט, הקרקע והזמן.
עשר שנים לאחר השלמתו, הערך האמיתי של חוזה בנייה-העברה (BT) יבוא לידי ביטוי בחיי העיר. האם הפרויקט ישרת את הקהילה בצורה טובה יותר, האם הקרקע תנוצל בצורה יעילה יותר, והאם משאבי ציבור ייצרו ערך נוסף עבור הקהילה? אם הדבר יושג, BT יכול להפוך לדרך אמינה לגיוס משאבים לשלב חדש של פיתוח.
מקור: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
תגובה (0)