מחירי הקרקעות מנופחים, חלום ההתיישבות דועך

VTV.vn - בחמש השנים האחרונות בלבד, האנוי הובילה את המדינה בעליית מחירי הנדל"ן עם 112%; האי פונג עלתה ב-71%, דא נאנג והו צ'י מין סיטי עלו כמעט פי אחד וחצי.

מחירי הקרקעות מופקעים בצורה בלתי סבירה.

מחירי קרקעות תמיד מדאיגים אנשים רבים, הן משקיעים והן כאלה שרוצים לקנות קרקע למגורים או לבנות בית. עם זאת, במהלך השנים, מחירי הקרקעות התנפחו באופן בלתי סביר, מה שמשפיע לרעה על החברה, עיוות את הקצאת המשאבים וגורם לסיכון לחוסר יציבות מקרו-כלכלית... זוהי אחת מארבע התוצאות כשמדובר במחירי קרקעות המתמחרים בהתאם לשוק.

בחמש השנים האחרונות בלבד, האנוי הובילה את המדינה בעליות מחירי הנדל"ן עם 112%; האי פונג עלתה ב-71%, דא נאנג והו צ'י מין סיטי עלו כמעט פי אחד וחצי. עליית המחירים החריגה אינה נובעת מביקוש אמיתי, אלא מספקולציות, אגירה ובמיוחד האופן שבו מתמחרים קרקעות בהשוואה למכירות פומביות או פרויקטים "חמים" בסביבה, מה שגורם למחירים מאוחרים יותר לעקוב תמיד אחר מחירים קודמים, ויוצר ספירלה בלתי מבוקרת של עליות מחירים.

בקומונה דונג אנה, האנוי, אמר מתווך כי אזור זה הוא כיום האזור המתאים ביותר להשקעה בבירה... כי אם לפני שנתיים, מחיר המטר מרובע כאן היה פחות מ-50 מיליון וונד, כעת, הודות לסדרה של פרויקטים של דיור יוקרתי המבוצעים בקרבת מקום, מחיר הקרקע עלה פי 4. במרחק של יותר מ-3 ק"מ, למרות שהפרויקטים של דיור יוקרתי רחוקים יותר, מחיר הקרקע גם עולה בהתאם לאזור המרכזי.

במהלך השנים האחרונות, ביישובים רבים, ובמיוחד בהאנוי, מחירי הקרקעות לא שיקפו את ערך השימוש האמיתי, אלא הונעו על ידי אינפלציית מחירים מאורגנת. בדרך כלל, מכירות פומביות שיא משמשות כמדד להשוואה, ובמקביל מעלות את מחירון המחירים. עדיין אין מפת דרכים, אך מחירי הקרקעות כאן נעים כיום בין כ-140 מיליון דונג וייט למ"ר. ראוי לציין שלפני כשנתיים, מחירי הקרקעות כאן היו רק כ-30 מיליון דונג וייט למ"ר. עלייה או ירידה במחירי הקרקעות לא רק מושפעת מהשוק, אלא גם נקבעת על ידי קהילת עסקי הנדל"ן המקומית.

אחת הסיבות החשובות לעלייה בלתי סבירה במחירי הקרקעות היא האופן שבו יישובים קובעים את רשימות המחיר ומקדמי ההתאמה. רשימות המחיר הנוכחיות של הקרקעות שמנפיקים יישובים נמוכות לעיתים קרובות בהרבה ממחירי העסקאות בשוק. עם זאת, בעת חישוב דמי שימוש בקרקע, התחייבויות כספיות ופיצויים בגין פינוי אתרים, מוחל מקדם התאמה. ומקדם זה מבוסס לעתים קרובות על עסקאות ייחוס שמחירן נופח בעבר.

מר נגוין צ'י טאן - סגן נשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם אמר: "במדינות מפותחות מובילות כמו ארה"ב, אוסטרליה..., הספר האדום כולל מידע על מחיר המכירה, המחיר עבורן לקביעת המס, לפעמים הוא עולה, לפעמים הוא יורד. וייטנאם רוצה להיות מוכרת ככלכלת שוק, אנחנו לא יכולים שיהיה לנו חוק לא כתוב שעולה רק ולא יורד".

מר נגוין קווק הייפ - יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם, שיתף: "בשיטת הערכת הקרקע של חוק הקרקעות משנת 2024, אנו משתמשים ביחידת ייעוץ. יחידת הייעוץ היא ארגון שקובע את כל מחירי הקרקעות. אני חושב שזו דרך לא נכונה לעשות דברים."

נכון לעכשיו, בבירת האנוי, מחיר דירות של 100 מיליון דולר למ"ר נחשב לנורמלי.

חלום הבעלות על בית הולך ונמוג

כיום, בבירה האנוי, מחיר דירה של 100 מיליון דונג וייט למ"ר נחשב לנורמלי. במקומות מסוימים, הוא מגיע עד ל-300 מיליון דונג וייט למ"ר. מחיר זה נראה גבוה עד שחקים אך הוא אמיתי. בהשוואה לפני 10 שנים, הוא גבוה פי 5 עד 10. באותה תקופה, מחיר הדירה הממוצע בהאנוי היה כ-20 מיליון דונג וייט למ"ר. עד השנה, רמת המחירים עלתה לכמעט 80 מיליון דונג וייט למ"ר, שלא לדבר על פרויקטים יוקרתיים. ספקולנטים מנצלים לעתים קרובות את חוק הקרקעות בשיטתו לתמחור קרקעות בהתאם לשוק, ובכך מנפחים את מחירי הקרקעות, מעלים את מחירי הדיור, גורמים לקדחת כמעט, מה שהופך את חלום ההתיישבות עבור משפחות רבות למרוחק יותר ויותר.

על פי מומחים, מחירי קרקעות מהווים לעתים קרובות עד 40% מעלות מוצר נדל"ן. כאשר גורמים אחרים כמו דמי שימוש בקרקע (המשולמים לפי חוק הקרקעות הישן), חומרי בניין, עבודה וכו' אינם עולים הרבה. אך כדי להצדיק זאת, ספקולנטים מרבים לצטט את חוק הקרקעות עם שיטתו לתמחור קרקעות לפי השוק, ובכך לנפח את מחירי הקרקעות, להעלות את מחירי הדיור, לגרום לקדחת וירטואלית וכו'.

מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, הגיב: "בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, מחירי הבתים ומחירי הנדל"ן עלו בחדות. הסיבה הבסיסית לכך היא היצע וביקוש. הביקוש גדול מאוד, בכל הצורות: ביקוש לדיור, ביקוש להשקעה, דיור לתחומים רבים, במיוחד דיור לעובדים, עובדי מדינה ועובדי ייצור, קיים מחסור גדול. מחסור זה הוא שמוביל לכאוס בשוק."

השנה, מתוך יותר מ-40,000 דירות חדשות שנפתחו למכירה בשני השווקים הגדולים ביותר, האנוי והו צ'י מין סיטי, למעלה מ-95% מהדירות נמצאות בפלח היוקרה, עם מחירים הנעים בין 76-80 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. אין עוד דירות בטווח הביניים במחיר של 35-40 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר כמו לפני מספר שנים. מחירי קרקע גבוהים יעלו את עלות הקנייה, השכירות או השימוש בקרקע, מה שיוביל לעלויות השקעה כוללות גבוהות יותר עבור כל פרויקט, ויפחית את הרווחים הפוטנציאליים... זהו גורם המשפיע מאוד על משקיעים זרים כאשר הם משתתפים בשוק הנדל"ן הוייטנאמי.

מר מייקל פירו - מנכ"ל Indochina Capital, ציין: "כאשר השוק מראה סימנים של ספקולציה חזקה, מחירי הקרקע עולים בהרבה על הערך הכלכלי האמיתי, לעתים קרובות אנו מאטים מעט, עומדים בצד וצופים במקום לרדוף אחרי ה"קדחת"".

מר קון סואננס - מנהל פארק התעשייה דיפ סי בהאי פונג, ציין: "במציאות, באותו פרויקט, לשלב 1 יש מחיר שונה, בעוד שלשלב 2 של הפרויקט יש מחיר קרקע גבוה יותר בהתאם למחיר השוק."

4.1 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי הוא ההון שמוסדות אשראי הלוו למגזר הנדל"ן.

מחירי קרקע גבוהים גורמים לבעיות בהקצאת משאבים

4.1 טריליון דונג וייטנאמי הוא זרימת ההון שמוסדות אשראי הלוו למגזר הנדל"ן. נתון זה גבוה פי 4 מהון ההשקעות הציבורי של המדינה השנה והשיג קצב צמיחת אשראי של כמעט 17% בהשוואה לסוף השנה שעברה. עם זאת, עד כמה זרימת הון זו יעילה עבור הכלכלה והאם צמיחת אשראי גבוהה בנדל"ן תגרום לחזרה על הסיכונים של בועות נדל"ן וחובות אבודים עבור מערכת הבנקאות כפי שקרה לפני שנים רבות?

בכל יום, מר וגברת ליו מגיעים לטפל בגינות הירק של משפחתם. האירוניה היא שהאדמה שבה מגדלים הירקות היא למעשה שטח של וילות בשווי עשרות מיליארדי דונג שנותרות ריקות. כמות גדולה של משאבים חברתיים נקברים בפרויקטים נטושים שאף אחד לא גר בהם.

על פי הערכות, מגזר הנדל"ן תורם כיום ישירות רק כ-3.5% מהתמ"ג, אך סופג כמעט רבע מסך ההון של המשק כולו. ממצא זה מראה כי פריון ההון של מגזר הנדל"ן נמוך מאוד.

מאות וילות, אך כעת רק משקי בית בודדים גרים בהן. מאות מיליארדי דונג שוכבים ללא שימוש עם נכסי נדל"ן אלה. ככל שקרובים יותר למרכז, לערים גדולות, למקומות עם ערכי קרקע יקרים, כך יש יותר בתים ריקים. החלום להתעשר מספקולציות נדל"ן הפך כעת לנטל עבור משקיעים ובנקים רבים ומעוות את מקור הון הצמיחה של המדינה.

המציאות מראה שהון המושקע בנדל"ן מסתובב במחזוריות: בנקים מלווים למשקיעי פרויקטים של נדל"ן כדי לבנות בתים - בנקים מלווים גם למשקיעי נדל"ן כדי לקנות בתים - משקיעי פרויקטים של נדל"ן משתמשים בכסף שנאסף ממשקיעי נדל"ן כדי להשקיע בפרויקטים חדשים, לבנות עוד בתים. לדברי מומחים כלכליים, מנקודת מבט מסוימת, זה נוגד את החוק הכלכלי הרגיל לפיו יש להזרים אשראי למגזרי הייצור במשק.

מר מק קוק אן - סגן יו"ר איגוד העסקים הקטנים והבינוניים של האנוי, ציין: "יותר מדי אשראי בנדל"ן ישפיע ישירות על מגזרי הייצור, המסחר והשירותים. כי אלו המגזרים שיוצרים מקומות עבודה רבים."

על פי הערכות, ב-10 השנים האחרונות, שטח הקרקע גדל פי 3.12. זו גם הסיבה לכך שנדל"ן מושך אליו הון רב ממשקיעים פרטיים, עסקים מקומיים, עסקים של השקעות זרות ישירות ומוסדות אשראי...

מר טראן דוק אן - מנהל אסטרטגיית מאקרו ושוק בחברת KB Securities Vietnam אמר: "ריביות ההלוואות לרוב גבוהות יותר מריביות רגילות לייצור ופעילויות עסקיות. חשוב מכך, הלוואות לנדל"ן כוללות בטחונות".

ד"ר פאם טי הואנג אן - סגן מנהל האקדמיה לבנקאות, הגיב: "נכסי משכנתא מגיעים בעיקר משוק הנדל"ן. לכן, אם שוק הנדל"ן יעבור את שלב הבועה וייכנס לשלב מיתון, הדבר יגרום לסיכונים פוטנציאליים שניתן לראותם כסיכון למערכת הבנקאית והפיננסית, במיוחד הקשורים לבעיית החובות האבודים."

במהלך מושב זה של האסיפה הלאומית, הממשלה פיתחה והגישה סדרה של הצעות בנוגע למנגנונים ומדיניות להסרת קשיים ומכשולים בארגון ויישום חוקי הקרקעות... זה נחשב לאיתות חיובי להסיר ולסייע להפוך את השוק לבריא הן עבור אנשים והן עבור עסקים. רק כאשר מחירי הקרקעות ינוהלו בקפדנות על ידי המדינה, באופן פומבי ושקוף, יבוטלו ספקולציות, מניפולציות ואינפלציה במחירים, והאינטרסים של אנשים ועסקים יובטחו בהרמוניה.

מקור: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm