מחירי הקרקעות מנופחים, מה שהופך את חלום הבעלות על בית רחוק יותר ויותר.

VTV.vn - בחמש השנים האחרונות בלבד, האנוי הובילה את המדינה בעליית מחירי הנדל"ן עם 112%; האי פונג עלתה ב-71%, בעוד דא נאנג והו צ'י מין סיטי עלו כמעט פי 1.5.

מחירי הקרקעות מתנפחים בצורה בלתי סבירה.

מחירי קרקעות מהווים תמיד דאגה מרכזית עבור אנשים רבים, כולל משקיעים ואלו המעוניינים לרכוש קרקעות לדיור או לבניית בתים. עם זאת, במשך שנים רבות, מחירי הקרקעות נופחו באופן בלתי סביר, מה שהשפיע לרעה על החברה, עיוות את הקצאת המשאבים ומהווה סיכון לחוסר יציבות מקרו-כלכלית... זוהי אחת מארבע ההשלכות של תמחור קרקעות לפי כוחות השוק.

בחמש השנים האחרונות בלבד, האנוי הובילה את המדינה בעליות מחירי הנדל"ן עם 112%; האי פונג עלתה ב-71%, בעוד דא נאנג והו צ'י מין סיטי כמעט הכפילו את מחיריהן. עליית מחירים חריגה זו אינה מונעת על ידי ביקוש אמיתי, אלא על ידי ספקולציות, אגירה, ובמיוחד על ידי הערכת שווי קרקעות המבוססת על השוואות לעסקאות מכירה פומבית או פרויקטים "חמים" באזור שמסביב. זה יוצר מעגל קסמים של עליות מחירים בלתי מבוקרות, כאשר המחירים הבאים תמיד עוקבים אחר קודמות.

בקומונה דונג אנה, האנוי, סוכני נדל"ן אומרים שאזור זה הוא כיום מיקום ההשקעה האטרקטיבי ביותר בבירה... מכיוון שלפני שנתיים, המחיר למטר מרובע כאן היה פחות מ-50 מיליון דונג וייטנאמי, אך כעת, עקב סדרה של פרויקטים של דיור יוקרתי הנמצאים בפיתוח בקרבת מקום, מחירי הקרקעות עלו פי ארבעה. במרחק של יותר מ-3 ק"מ משם, למרות שהוא רחוק יותר מפרויקטים של דיור יוקרתי, מחירי הקרקעות עולים גם הם בהתאם לאזור המרכזי.

במשך שנים רבות, ביישובים רבים, ובמיוחד בהאנוי, מחירי הקרקעות לא שיקפו את ערכם האמיתי, אלא הונעו על ידי תוכניות מניפולציה מאורגנות במחירים. דוגמה אופיינית לכך היא שימוש במחירי שיא במכרזי מכירות פומביות כנקודת ייחוס, ולאחר מכן העלאת המחירים בסביבה בו זמנית. בעוד שהדרך קדימה אינה ברורה, מחירי הקרקעות כאן נעים כיום סביב 140 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. באופן מפתיע, לפני כשנתיים, מחירי הקרקעות כאן היו רק כ-30 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מחירי הקרקעות עולים ויורדים לא רק בשל כוחות השוק, אלא גם נקבעים על ידי קהילת עסקי הנדל"ן המקומית.

אחת הסיבות העיקריות לאינפלציה הבלתי סבירה של מחירי הקרקע היא האופן שבו הרשויות המקומיות קובעות את טבלאות מחירי הקרקע ומקדמי ההתאמה. טבלאות מחירי הקרקע הנוכחיות שמנפיקות הרשויות המקומיות נמוכות לעיתים קרובות משמעותית ממחירי עסקאות השוק. עם זאת, בעת חישוב דמי שימוש בקרקע, התחייבויות כספיות ופיצוי על פינוי קרקעות, מוחלים מקדמי התאמה. מקדמים אלה מבוססים לעתים קרובות על עסקאות ייחוס מנופחות בעבר.

מר נגוין צ'י טאן, סגן נשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, הצהיר: "במדינות מפותחות מובילות כמו ארה"ב ואוסטרליה, תעודת הבעלות על הקרקע כוללת מידע על מחיר המכירה, בו הן משתמשות לקביעת מיסים, ומחיר זה משתנה. אם וייטנאם רוצה להיות מוכרת ככלכלת שוק, אסור לנו שיהיה לנו חוק בלתי כתוב שבו המחירים רק עולים ולעולם לא יורדים."

מר נגוין קווק הייפ, יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם, שיתף: "שיטת הערכת הקרקע בחוק הקרקעות משנת 2024 משתמשת ביחידת ייעוץ. יחידת ייעוץ זו היא ארגון שקובע את כל מחירי הקרקעות. אני מאמין שזו גישה לא מדויקת."

נכון לעכשיו, בהאנוי, מחיר דירה של 100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר נחשב לנורמלי.

החלום של בעלות על בית הולך ומתפוגג.

כיום, בהאנוי, מחיר דירה של 100 מיליון דונג וייט למ"ר נחשב לנורמלי. במקומות מסוימים, הוא אף מגיע ל-300 מיליון דונג וייט למ"ר. מחיר זה, שנראה מופקע לכאורה, הוא למעשה אמיתי. בהשוואה לפני 10 שנים, הוא גבוה פי 5 עד 10. באותה תקופה, מחיר הדירה הממוצע בהאנוי היה כ-20 מיליון דונג וייט למ"ר. השנה, המחיר עלה לכמעט 80 מיליון דונג וייט למ"ר, לא כולל פרויקטים יוקרתיים. ספקולנטים מנצלים לעתים קרובות את מערכת הערכת הקרקעות המבוססת על שוק של חוק המקרקעין כדי לנפח את מחירי הקרקעות, ליצור בועה מלאכותית ולהרחיק את חלום הבעלות על בית עבור משפחות רבות.

על פי מומחים, עלויות הקרקע מהוות לעתים קרובות עד 40% ממחיר מוצר נדל"ן. זאת למרות שגורמים אחרים כמו דמי שימוש בקרקע (שכבר משולמים במסגרת חוק הקרקעות הישן), חומרי בנייה ועלויות עבודה אינם עולים באופן משמעותי. עם זאת, ספקולנטים משתמשים לעתים קרובות בשיטת הערכת הקרקעות המבוססת על שוק של חוק הקרקעות כהצדקה לניפוח מחירי הקרקעות, להעלות את מחירי הדיור וליצור עליות מחירים מלאכותיות.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, הצהיר: "בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, מחירי הבתים והנדל"ן עלו בחדות. הסיבה הבסיסית לכך היא היצע וביקוש. הביקוש גבוה מאוד בצורות שונות: ביקוש לדיור, ביקוש להשקעה, דיור למגזרים רבים, במיוחד דיור לעובדים, עובדי מדינה ועובדי ייצור, אשר נמצאים במחסור. מחסור זה מוביל לכאוס בשוק."

השנה, מתוך יותר מ-40,000 דירות חדשות שהושקו בשני השווקים הגדולים ביותר, האנוי והו צ'י מין סיטי, מעל 95% מהן נמצאות בפלח היוקרה, במחירים שבין 76 ל-80 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. אין עוד דירות בטווח הביניים במחיר של 35-40 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר כפי שהיה לפני מספר שנים. מחירי קרקע גבוהים יגדילו את עלות הקנייה, השכירות או השימוש בקרקע, מה שיוביל לעלויות השקעה גבוהות יותר עבור כל פרויקט, ובכך יפחיתו את הרווחים הפוטנציאליים... זהו גורם מרכזי המשפיע על משקיעים זרים המשתתפים בשוק הנדל"ן הוייטנאמי.

מייקל פירו, מנכ"ל Indochina Capital, הגיב: "כאשר השוק מראה סימנים של ספקולציה חזקה, כאשר מחירי הקרקעות עולים בהרבה על ערכם הכלכלי האמיתי, אנחנו בדרך כלל מאטים מעט, נעמדים בצד כדי להתבונן במקום לרדוף אחרי 'החום'."

מר קון סואננס, מנהל פארק התעשייה דיפ סי בהאי פונג, העיר: "המציאות היא שבתוך אותו פרויקט, לשלב 1 יש מחיר שונה, בעוד שלשלב 2 של הפרויקט יש מחיר קרקע גבוה יותר בהתבסס על שווי השוק."

4.1 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי הוא סכום ההון שמוסדות אשראי הלוו למגזר הנדל"ן.

מחירי קרקע גבוהים יוצרים חוסר הולם בהקצאת משאבים.

4.1 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי הוא סכום ההון שמוסדות אשראי הלוו למגזר הנדל"ן. נתון זה גבוה פי ארבעה מסך הון ההשקעות הציבוריות של המדינה כולה השנה ומייצג צמיחה אשראי של כמעט 17% בהשוואה לסוף השנה שעברה. עם זאת, עד כמה זרימת הון זו יעילה עבור הכלכלה, והאם צמיחה גבוהה באשראי בנדל"ן תגרום לחזרה על הסיכונים של בועת נדל"ן וחובות אבודים עבור מערכת הבנקאות, כפי שקרה לפני שנים רבות?

בכל יום, מר וגברת ליו מגיעים לטפל בגינות הירק של משפחתם. באופן אירוני, האדמה בה הם מגדלים ירקות היא למעשה שטחן של וילות בשווי מיליארדי דולרים שעומדות כעת ללא שימוש. כמות עצומה של משאבים חברתיים מבוזבזת על פרויקטים נטושים ובלתי מיושבים.

על פי הערכות, מגזר הנדל"ן תורם כיום רק כ-3.5% מהתמ"ג באופן ישיר, אך הוא מושך אליו כמעט רבע מסך ההון של המשק כולו. ממצא זה מראה כי פריון ההון ממגזר הנדל"ן נמוך מאוד.

מאות וילות עמדו בעבר ריקות, ורק קומץ משפחות גרו בהן. מאות מיליארדי דונג יושבים ללא שימוש בנכסים אלה. ככל שהמיקום מרכזי יותר, ככל שהעיר גדולה יותר והקרקע יקרה יותר, כך הנכסים הופכים ריקים יותר. החלום להתעשר באמצעות ספקולציות נדל"ן הפך כעת לנטל עבור משקיעים ובנקים רבים, ומעוות את פוטנציאל הצמיחה של המדינה.

במציאות, הון שזורם לנדל"ן מסתובב באופן מחזורי: בנקים מלווים ליזמי נדל"ן לבניית בתים - בנקים מלווים גם למשקיעי נדל"ן לרכישת בתים - יזמי נדל"ן משתמשים בכסף שמתקבל ממשקיעי נדל"ן כדי להשקיע בפרויקטים חדשים ולבנות בתים נוספים. לדברי מומחים כלכליים, במידה מסוימת, הדבר סותר את העיקרון הכלכלי הרגיל לפיו אשראי צריך לזרום למגזרים יצרניים במשק.

מר מק קוק אן, סגן יו"ר איגוד העסקים הקטנים והבינוניים של האנוי, העיר: "הזרקת אשראי מוגזמת לנדל"ן תשפיע ישירות על תעשיות הייצור, המסחר והשירותים. הסיבה לכך היא שאלה המגזרים שיוצרים מקומות עבודה רבים."

על פי הערכות, מחירי הקרקעות עלו פי 3.12 ב-10 השנים האחרונות. זו גם הסיבה לכך שנדל"ן מושך אליו הון רב ממשקיעים פרטיים, עסקים מקומיים, חברות השקעות זרות ישירות ואפילו מוסדות אשראי...

מר טראן דוק אן - מנהל מקרו-כלכלה ואסטרטגיית שוק ב-KB Securities Vietnam, הצהיר: "ריביות הלוואות בדרך כלל גבוהות יותר מריביות רגילות עבור ייצור ופעילויות עסקיות. חשוב מכך, הלוואות לנדל"ן כוללות בטחונות."

ד"ר פאם טי הואנג אן - סגן מנהל האקדמיה לבנקאות, הצהיר: "נכסי בטחונות מגיעים בעיקר משוק הנדל"ן. לכן, אם שוק הנדל"ן יעבור שלב של בועה וייכנס למיתון, הדבר ייצור סיכונים פוטנציאליים, אשר ניתן לראותם כסיכונים למערכת הבנקאית והפיננסית, במיוחד הקשורים לנושא החובות האבודים."

במהלך מושב זה של האסיפה הלאומית, הממשלה פיתחה והגישה סדרה של הצעות בנוגע למנגנונים ומדיניות להסרת קשיים ומכשולים ביישום חוקי הקרקעות... הדבר נתפס כאות חיובי לפתרון בעיות ולסיוע ביצירת שוק בריא הן לאזרחים והן לעסקים. רק כאשר מחירי הקרקעות ינוהלו בקפדנות על ידי המדינה, באופן פומבי ושקוף, יבוטלו ספקולציות, מניפולציות ואינפלציה במחירים, והאינטרסים של אזרחים ועסקים יובטחו בהרמוניה.

מקור: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm