פתרונות משולבים לדיור ציבורי

על פי סקר של מכון הו צ'י מין סיטי לחקר פיתוח, הביקוש הכולל לדיור ציבורי בהו צ'י מין סיטי עומד על 974,000 יחידות. היעד לשנים 2021-2030 היה השלמת 199,400 יחידות, אך עד סוף 2025 העיר השיגה רק 17,902 יחידות (9% מהיעד של 5 שנים). התקופה הנותרת (2026-2030) דורשת השלמת 181,257 יחידות.

פרויקט דיור סוציאלי ב-324 Ly Thuong Kiet. צילום: THANH HIEN

ברור כי קיים פער משמעותי בין היישום בפועל לבין יעדי הדיור החברתי לשנת 2030. העיכובים נובעים בעיקר מחסומים מערכתיים כגון חוסר תיאום בתכנון, קרקע נקייה לא מספקת, הליכי השקעה ומנגנונים פיננסיים לא סבירים, ומנגנוני תמריצים לא אטרקטיביים. ראוי לציין כי מסך הביקוש לדיור חברתי, הביקוש משכירות לרכישה מהווה 68.1%, הביקוש לרכישה 26%, והביקוש לשכירות טהורה רק 5.9%.

מבין אלה, קבוצת השכירים (עובדי מדינה, עובדי ציבור, עובדים, אנשי כוחות מזוינים וכו') מהווה 82% ממודל השכירות לטווח ארוך; קבוצת הסטודנטים מהווה 14% ממודל המעונות החברתיים והמיני-דירות. לפיכך, ל-96% מקבוצת היעד יש הכנסה יציבה והם מסוגלים לחלוטין לשלם שכר דירה אם המחירים נשלטים באופן סביר. עם זאת, שוק השכירות סובל מתת-היצע חמור ולא נוצל כראוי. זהו הבסיס לזיהוי דיור להשכרה כעמוד תווך אסטרטגי, כפי שהוכר והורה המזכיר הכללי והנשיא טו לאם.

כדי להשיג 90% מיעד הדיור החברתי בחמש השנים הבאות, וכדי למלא את "הבסיס המשותף" שקבעו המזכיר הכללי והנשיא, על העיר הו צ'י מין ליישם בו זמנית פתרונות מרכזיים ובעלי ביצוע גבוה. באופן ספציפי, יש צורך לבנות מנגנון "נקודת שירות אחת", שיתייחס הן לסוגיות היצע (השקעה, בנייה, קרקע, תכנון) והן לסוגיות ביקוש (זיהוי, אימות והקצאת דיור לזכאים באופן שקוף, הוגן וסביר). יש לקצר את ההליכים המשפטיים לכ-60 יום (משלב אישור ההשקעה ועד שלב היתר הבנייה).

לנצל את ההוראות החדשות (מוצעות כעת במסגרת הצעת החוק לאזורים עירוניים מיוחדים) כדי לטפל בסוגיות של הקצאת קרקעות, כולל מתן אפשרות לעיר להקצות פרויקטים של דיור ציבורי למשקיעים על קרקעות המנוהלות על ידי המדינה מבלי למכור זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית, לשנות ייעודי שימוש בקרקע או להפרידם לפרויקטים עצמאיים אם הם תואמים את התכנון. להפוך את כל תהליך בחינת זכאות הדיירים לדיגיטציה, ולשלב אותו עם מאגר הנתונים הלאומי של האוכלוסייה כדי להבטיח מהירות ולמנוע ניצול לרעה של מדיניות.

בנוגע לחסמים פיננסיים (הסיבה העיקרית להשתתפות המגזר הפרטי), נדרש פתרון מקיף הן מצד המדינה והן מצד השוק. באופן ספציפי, על מועצת העם של הו צ'י מין סיטי לספק מנגנון מיוחד המאפשר ל-HFIC (חברת ההשקעות הפיננסיות של מדינת הו צ'י מין סיטי) להלוות עד 70% מההשקעה הכוללת עבור הפרויקט כולו על פני 7 שנים, במקום להסתמך על כספי ממשלה מרכזיים המחולקים באיטיות.

בשל ההיצע הגדול והצרכים המשתנים של קבוצות שונות, יש צורך לגוון את צורות הדיור הציבורי (קנייה, שכירות לרכישה ושכירות) עבור כל המוטבים. זה כולל קביעת סדרי עדיפויות לאזורים על סמך קבוצות יעד ואזורים, יחד עם סוג הדיור והמנגנונים הרלוונטיים.

לדוגמה, אזורי תעשייה בבין צ'אן, הוק מון וקו צ'י יציעו דיור להשכרה בעיקר לעובדים. עבור אזורי תעשייה בקנה מידה גדול, תינתן עדיפות לאזורים עירוניים משולבים של עובדים, תוך יישום מודל PPP ותמיכת HFIC במתן מימון של 70%...

מצד אחד, תוקם קרן דיור יישוב מחדש כלל עירונית; מצד שני, קרנות נדל"ן ציבוריות ישמשו להתאמה והסבה בין סוגי דיור שונים (יישוב מחדש, דיור ציבורי, דיור ציבורי, שיפוץ עירוני) ללא צורך בהליכים להכנה, הערכה ואישור של תוכניות הסבה פונקציונליות - הצעה מתוך טיוטת חוק אזורים עירוניים מיוחדים לניצול מלא של משאב יקר ערך זה.

לבסוף, יש לפקח על מחירי השכירות ולהגן על הדיירים. יש לקבוע מסגרת מחירי שכירות ייחוס לכל אזור, שתאושר ותוכרז בפומבי על ידי מועצת העם של הו צ'י מין סיטי. יש לקבוע בתקנות תקופת שכירות מינימלית של 3 שנים ומגבלת עליית מחירים מקסימלית של 5% לשנה כדי להבטיח יציבות עבור הדיירים ולמנוע פינוי פתאומי...

נגוין קוואן קאט

מקור: https://www.sggp.org.vn/giai-phap-dong-bo-cho-nha-o-xa-hoi-post853994.html