כיצד נוכל לפתור את הקשיים העומדים בפני שוק הנדל"ן?

* כתב: ד"ר טראן דו ליך , הוצעו פתרונות רבים לתמיכה בשוק הנדל"ן, אך מדוע עסקים ממשיכים לדווח על קשיים וזקוקים ל"הצלה" הן מבחינת הון והן מבחינת עניינים משפטיים?

ד"ר טראן דו ליך: אני לא מסכים עם המונח "הצלה". פתרון מקיף הוא הכרחי, אך הוא לא צריך להיות "הצלה".

לא רק לאחרונה, אלא גם בעשורים האחרונים, שוק הנדל"ן הוייטנאמי התפתח במהירות ובעוצמה רבה, אך בצורה לא בריאה, כפי שמעידות ספקולציות מוגזמות. כמובן, בכלכלת שוק, ספקולציות קיימות בכל מגזר, אך כאשר ספקולציות הופכות למוגזמות, הן מובילות לעיוותים בהיצע ובביקוש ובמחירים.

לדוגמה, בתקופה שבין 2009 ל-2011, שוק הנדל"ן קפא רק בקבוצת המוצרים היוקרתית, פרויקטים לא גמורים, חלוקת קרקעות למכירה, או פרויקטים שבהם היסודות הושלמו אך לאחר מכן ננטשו... בינתיים, מוצרים מוגמרים בפלחי הביניים והמחירים הנמוכים המשיכו להיסחר כרגיל, ואף היו במחסור.

בשנת 2022, לצד ההתאוששות הכלכלית הנלהבת לאחר שליטה במגפת הקורונה, שוק הנדל"ן חווה גם צמיחה מסיבית במגזרי מוצרים רבים, כאשר גל של השקעות וספקולציות הפך נפוץ למדי. חברות נדל"ן רבות שיתפו פעולה עם בנקים מסחריים, והתחייבו להעניק הלוואות כדי לעודד ספקולציות במקום להקל על רכישות דיור עבור אנשים עם צרכים אמיתיים.

בעוד שנדל"ן נופש ודירות נופש משגשגים, אין הרבה דיור למגורים באזורים עירוניים. לדוגמה, בהו צ'י מין סיטי, לא היו פרויקטים או מוצרים חדשים בתחום הדיור עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה במשך מספר שנים.

אם שוק הנדל"ן זקוק להצלה, מה יהיה סדר העדיפויות?

- כולם יודעים שעסקי נדל"ן הם עסק המבוצע מכספם של אחרים, כולל הלוואות אשראי, הנפקת אג"ח, מקדמות מלקוחות, וחלק מהון החברה העצמי.

יש לאפשר לשוק הנדל"ן לווסת את עצמו ולנקות את עצמו, לצד תוכנית רפורמה מקיפה מצד הממשלה, במקום להתמקד בחילוץ מיידי. (צילום: HOANG TRIEU)

בהקשר של שוק פיננסי תנודתי, כאשר כל ארבעת מקורות ההון לשוק הנדל"ן, ובמיוחד אג"ח קונצרניות, חדלים להתקיים, מחסור בהון הוא בלתי נמנע. יתר על כן, סדרה של פרויקטים שהיו מוכנים לפיתוח ויישום נוספים מוגבלים על ידי מכשולים פרוצדורליים ומשפטיים, המונעים היצע נוסף. זה יוצר מעגל קסמים: פרויקטים בפיתוח חסרים את ההון הדרוש להמשך, בעוד שפרויקטים חדשים מתמודדים עם מכשולים משפטיים.

בהינתן מצב זה, אני מאמין שהמטרה העיקרית של הממשלה אינה רק לטפל בבעיות המיידיות בשוק הנדל"ן, אלא לפתח תוכנית מובנית יחסית להחייאת השוק בטווח הבינוני והארוך.

* מהם הפתרונות הספציפיים, אדוני?

- קיים קשר הדוק מאוד בין השוק הפיננסי לשוק הנדל"ן. לכן, פתרונות לשיפור בריאות שוק הנדל"ן צריכים להיות מסונכרנים עם טיפול בבעיות בשוק הפיננסי באמצעות תוכנית פעולה מקיפה.

מבחינה מוסדית, יש צורך לבחון מחדש את כל התקנות המשפטיות הקשורות לשוק הנדל"ן מתחילת הפרויקט ועד לתפעולו ופיתוחו, לרבות: תקנות מערכת האשראי, תקנות בחוק עסקי נדל"ן, חוק הדיור, חוק המקרקעין, חוק הבנייה וכו'. משם, יש לבצע התאמות לטיפול בליקויים במערכת המשפט כולה, ולא רק לפתור סוגיות בחוק אחד או שניים.

בהינתן צווארי הבקבוק המשפטיים, ניתן להציע שצוות המשימה לפתרון קשיים ומכשולים בפרויקטים של נדל"ן יבחר מספר מקרים לדוגמה לפתרון, וייצור בסיס משפטי לתחומים אחרים שילכו בעקבות הפתרון וישכפלו אותו.

יש לציין כי יש להשתמש בכלים פיננסיים כדי לשלוט ולהגביל ספקולציות נדל"ן. יש לתת עדיפות לפרויקטים של דיור עם ביקוש אמיתי בשוק, תוך התמקדות במתן תמיכה פיננסית הן לרוכשי בתים והן ליזמים, על מנת להגדיל היצע סביר לשוק. במציאות, ישנם אזורים עירוניים נטושים רבים עם כמויות גדולות של הון קשורות בהם.

אז מאיפה מגיע הכסף למימון פרויקטים למגורים שבאמת נחוצים לאנשים נזקקים? מצב זה דומה לשוק המשני. המפתח הוא לאפשר לשוק לווסת את עצמו ולפתור את עצמו, כי איך נוכל להציל אותו, ומי יכול?

מומלץ שחברות נדל"ן גדולות יבצעו ארגון מחדש באופן יזום כדי להפחית את הלחץ הפיננסי. משקיעים יכולים לארגן את עצמם על ידי מכירת פרויקטים שגורמים להם לבעיות חוב או פרויקטים שקשורים מדי במגזרים מרובים.

משקיעים זקוקים למערכת ניהול סיכונים; הם לא יכולים לפעול ללא הבחנה או לעשות שימוש יתר במכשירים פיננסיים. בנק המדינה ציטט לאחרונה דוגמה של חברת נדל"ן שמפתחת עשרות פרויקטים בו זמנית ברחבי המדינה - כיצד ניתן לחלץ אותם? מנקודת מבטם של הבנקים, הם עשויים לבחור לא לסווג מחדש את החוב, אלא במקום זאת לבצע ארגון מחדש, להאריך או לדחות חוב עבור חברות בקטגוריה זו.

הכי חשוב להתחיל מיד; ככל שתתעכבו יותר, כך זה יהיה קשה יותר!

(המשך יבוא)

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm