כיצד לפתור קשיים בתחום הנדל"ן?

* כתב: ד"ר טראן דו ליך , הוצעו פתרונות רבים לתמיכה בשוק הנדל"ן, אך מדוע עסקים ממשיכים לדווח על קשיים וזקוקים ל"הצלה" הן מבחינת הון והן מבחינת עניינים משפטיים?

ד"ר טראן דו ליך: אני לא מסכים עם המילה "הצלה". פתרון סינכרוני נדרש, אך הוא אינו "הצלה".

לא רק בתקופה זו, אלא במהלך העשורים האחרונים, שוק הנדל"ן הוייטנאמי התפתח במהירות רבה, בעוצמה אך לא בריאה, דבר המשתקף בספקולציות מוגזמות. כמובן, בכלכלת שוק, בכל תחום יש ספקולציות, אך כאשר ספקולציות מוגזמות, הן גורמות לעיוותים בהיצע, בביקוש ובמחירים.

לדוגמה, בתקופה 2009-2011, שוק הנדל"ן קפא רק בקבוצת המוצרים היוקרתית, פרויקטים לא גמורים, חלוקת קרקעות ומכירתן, או פרויקטים שזה עתה סיימו בניית היסודות ואז נותרו שם... מוצרים גמורים בפלחי המחירים הבינוניים והנמוכים עדיין נסחרו כרגיל, אפילו בחסר.

בשנת 2022, לצד ההתלהבות מההתאוששות הכלכלית לאחר שליטה במגפת הקורונה, שוק הנדל"ן צמח במהירות גם במגזרי מוצרים רבים עם גל של השקעות וגלים פופולריים למדי. עסקי נדל"ן רבים חברו לבנקים מסחריים והתחייבו להעניק הלוואות כדי לעודד ספקולציות במקום ליצור תנאים לאנשים הזקוקים לרכישת דיור.

בעוד שנדל"ן נופש ודירות נופש צומחים מאוד, אין הרבה דיור למגורים באזורים עירוניים. לדוגמה, בהו צ'י מין סיטי, מזה מספר שנים אין פרויקטים חדשים או מוצרים חדשים בתחום הדיור עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה.

* אם "נציל" את שוק הנדל"ן, מה יהיה סדר העדיפויות?

כולם יודעים שעסקי נדל"ן עושים עסקים עם כסף של אנשים אחרים, כולל הלוואות אשראי, גיוס הון אג"ח, מקדמות מלקוחות וחלק מהון עצמי של הארגון.

יש צורך לאפשר לשוק הנדל"ן לווסת את עצמו ולטהר את עצמו במקביל לתוכנית רפורמה סינכרונית מצד הממשלה במקום להעמיד את נושא ההצלה במקום הראשון. צילום: הואנג טריאו

בהקשר של שוק הפיננסים התנודתי, כאשר כל ארבעת מקורות אספקת ההון לשוק הנדל"ן, ובמיוחד אג"ח קונצרניות, אינם זמינים עוד, עומס הון הוא בלתי נמנע. שלא לדבר על כך, שסדרה של פרויקטים עם תנאים לפיתוח והמשך יישום תקועים בהליכים ובסוגיות משפטיות, כך שההיצע אינו גדל. משם, נוצר מעגל קסמים: לפרויקטים בפיתוח אין הון להמשך יישום, פרויקטים חדשים מסתבכים בסוגיות משפטיות.

לנוכח מצב זה, אני חושב שהמטרה הגדולה ביותר של הממשלה אינה רק לפתור באופן מיידי את שוק הנדל"ן, אלא שהיא זקוקה לתוכנית שיטתית יחסית כדי להפוך את השוק לבריא בטווח הבינוני והארוך.

* מהו הפתרון הספציפי, אדוני?

- יש קשר הדוק מאוד בין השוק הפיננסי לשוק הנדל"ן. לכן, הפתרון לשמירה על בריאות שוק הנדל"ן צריך להיות מסונכרן עם הטיפול בבעיות בשוק הפיננסי באמצעות תוכנית פעולה רחבה.

מבחינה מוסדית, יש צורך לבחון מחדש את כל התקנות החוקיות הקשורות לשוק הנדל"ן מתחילת הפרויקט ועד לתפעול ולפיתוח, לרבות: תקנות על מערכת האשראי, תקנות בחוק עסקי נדל"ן, חוק דיור, חוק מקרקעין, חוק בנייה... משם, לתקן את הליקויים במערכת המשפט כולה, לא רק לפתור קשיים ב-1-2 חוקים.

עם צווארי בקבוק משפטיים, ניתן להציע קבוצת עבודה להסרת קשיים ומכשולים עבור פרויקטים של נדל"ן, כדי לבחור כמה דוגמאות אופייניות לטיפול, וליצור הנחת יסוד משפטית עבור מקומות אחרים ליישם ולשכפל את הפתרון.

שימו לב, השתמשו בכלים פיננסיים כדי לשלוט ולהגביל את ספקולציות הנדל"ן. תנו עדיפות לפרויקטים של דיור עם ביקוש אמיתי בשוק, בהם ניתנת עדיפות לתמיכה הונית הן לרוכשי בתים והן למשקיעים, על מנת להגדיל את ההיצע הסביר לשוק. למעשה, ישנם אזורים עירוניים נטושים רבים עם זרימות הון גדולות הקבורות כאן.

אז לאן זורם הכסף לפרויקטים למגורים שבאמת נחוצים לאנשים הזקוקים להם? מצב זה דומה לשוק המשני. המפתח הוא לתת לשוק להתנקות ולעבד את עצמו, אבל איך נוכל להציל אותו ומי יכול להציל אותו?

מומלץ שחברות נדל"ן גדולות יבצעו ארגון מחדש באופן יזום כדי להפחית את הלחץ הפיננסי. משקיעים יכולים לארגן את עצמם על ידי מכירת פרויקטים שגרמו להם לחובות ופרויקטים הכוללים יותר מדי מגזרים.

משקיעים זקוקים למערכת ניהול סיכונים, לא יכולים להיות פרועים ושימוש מופרז בכלים פיננסיים. בנק המדינה ציין לאחרונה דוגמה של מפעלי נדל"ן שמפתחים עשרות פרויקטים בו זמנית ברחבי הארץ, כיצד להציל אותם? מצד הבנק, ניתן לא להעביר קבוצות חוב, לארגן מחדש, להאריך או לדחות חוב עבור מפעלים בקבוצה זו.

הכי חשוב להתחיל לעשות את זה עכשיו, ככל שתחכו יותר זה יהיה קשה יותר!

(המשך יבוא)

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm