ביטול הדרישה המחייבת מעסקים המשקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי להקצות 20% מהקרקע שלהם לבניית דיור ציבורי לא רק מאפשר יישום פרויקטים מהיר ונוח יותר עבור משקיעים, אלא גם יכול להאיץ את יעד פיתוח הדיור הציבורי ביישובים.
הצעת חוק הדיור המתוקן ביטלה סעיף זה.
משרד הבינוי פרסם לאחרונה מסמך בתגובה לעתירה של מצביעים במחוז תאי נגוין בנוגע לדרישה שפרויקטים של דיור מסחרי ופיתוח עירוני בשטח של 2 דונם או יותר באזורים עירוניים מיוחדים וסוג I, או 5 דונם או יותר באזורים עירוניים מסוג II וסוג III, חייבים להקצות 20% מכלל שטח הקרקע למגורים בתוכניות תכנון מפורטות שאושרו על ידי הרשויות המוסמכות, בהן כבר נבנתה תשתית טכנית, לבניית דיור ציבורי.
לטענת הבוחרים, בהתבסס על תקנה זו, בעת פיתוח תוכניות מפורטות לפרויקטים מסוימים באזור, על היישובים להקצות קרקע לבניית דיור ציבורי. עם זאת, סקרים מראים כי הביקוש לדיור ציבורי באזורים עירוניים (בתוך הפרובינציות) עדיין נמוך, ולחלק מהאוכלוסייה אין את האמצעים לקנות או לשכור דיור ציבורי, מה שמוביל לבזבוז קרקעות ולקשיים בניהול הקרקעות המוקצות לבניית דיור ציבורי. לכן, הבוחרים מציעים לבקש מהממשלה לתקן את תוכן הצו מס' 49/2021/ND-CP מיום 1 באפריל 2021, כדי להיות גמישה יותר בהקצאת קרקעות לבניית דיור ציבורי, בהתאם למצב בפועל ביישובים.
פרויקט דיור חברתי לעובדים, הכולל 1,040 דירות, ממוקם ברובע טאנה מיי לוי, בעיר ת'ו דוק, הו צ'י מין סיטי. צילום: QUOC ANH
בנוגע לסוגיה זו, משרד הבינוי הצהיר כי בעבר, המשרד בחן והעריך מספר ליקויים וחוסרים ביישום מדיניות פיתוח דיור חברתי, כולל התקנה על הקצאת 20% מהקרקע לפיתוח דיור חברתי בהתאם לסעיף 5 של צו ממשלתי מס' 100/2015/ND-CP מיום 20 באוקטובר 2015. תקנה זו שימשה כבסיס למחקר, פיתוח והגשה לממשלה לצורך פרסום צו מס' 49/2021/ND-CP המתקן ומשלים כמה סעיפים של צו מס' 100/2015/ND-CP, במטרה להתגבר על כמה ליקויים וחוסרים של תקנה זו.
בנוסף לבעיות והמכשולים הקיימים בתקנות שתוקנו ונוספו בצו בסמכות הממשלה, כדי להתגבר באופן יסודי על הבעיות והליקויים הנ"ל, יש צורך גם לתקן את חוק הדיור (בסמכות האסיפה הלאומית ).
נכון לעכשיו, טיוטת חוק הדיור (מתוקן) הוגשה על ידי הממשלה לאסיפה הלאומית ה-15 לקבלת הערות במושב החמישי וצפויה להיות מאושרת במושב השישי. בהתאם, סעיף 80 בטיוטת חוק הדיור (מתוקן) קובע כי קרקע לבניית דיור ציבורי הוסרה מהדרישה המחייבת ממשקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי ואזורים עירוניים להקצות 20% מהקרקע לבנייה; ומוסיף הוראה לפיה הקצאת קרקע לפיתוח דיור ציבורי היא באחריות ועדת העם המחוזית. באופן ספציפי, בעת הכנה ואישור של תכנון מחוזי, תכנון שימושי קרקע, תכנון בנייה ותכנון עירוני, על ועדת העם המחוזית להקצות קרקע מספקת לפיתוח דיור ציבורי בהתאם לתוכנית ותכנית פיתוח הדיור שאושרו.
זה יכול להוריד את מחירי הדירות.
מר נגוין הונג לואונג, יו"ר מועצת המנהלים של חברת השקעות ופיתוח דיור חברתי בעיר הו צ'י מין, סבור כי התקנה הקודמת שדרשה מעסקים להקצות 20% מהקרקע לפרויקטים של דיור חברתי אינה מעשית. הוא טוען כי עלויות הניהול, ההשקעה והתפעול של דיור מסחרי, דירות יוקרה ואפילו דירות יוקרה במיוחד גבוהות משמעותית מאלה של דיור חברתי, מה שמקשה על שילוב שני סוגי הדיור בפרויקט אחד.
לכן, ההחרגה של סעיף זה בטיוטת חוק הדיור המתוקן היא סבירה. יזמים רבים בוודאי יבחרו לשלם למדינה כדי ליישם באופן יזום את הפרויקטים שלהם. זה גם יספק בסיס ליישום התוכנית שאושרה על ידי הממשלה לבניית מיליון יחידות דיור ציבורי. במקרה כזה, עלות הבנייה של דיור ציבורי עבור צרכנים עשויה לרדת לכ-20 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.
מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), העריך גם כי הסרת התקנה המחייבת הקצאת 20% מהקרקע לבניית דיור ציבורי על ידי משרד הבינוי היא סבירה מאוד. עם זאת, הוא הציע להוסיף תקנות המאפשרות למשקיעים לבחור לבנות דיור ציבורי במסגרת פרויקטים של דיור מסחרי, להחליף קרקעות בדיור ציבורי מקביל, או לשלם דמי שימוש בקרקע למדינה כבר מההתחלה כדי ליישם פרויקטים באופן יזום. זה ימנע בלבול בין הרשויות המקומיות והסוכנויות הרלוונטיות בעת מתן היתרים ובדיקת פרויקטים. אם בחירה זו תישאר אך ורק בידי המדינה, יישום הפרויקטים ימשיך להיות מוגבל וקשה כפי שהיה בעבר.
נכון לעכשיו, רק מספר מצומצם של פרויקטים בינוניים לפיתוח עירוני, כמו תאגיד ההשקעות נאם לונג, בוחרים לבנות דיור ציבורי. עם זאת, פרויקטים יוקרתיים אינם ניתנים ליישום, ולכן רוב היזמים בוחרים לשלם לממשלה במקום זאת. באפשרות זו, הממשלה מרוויחה 20% נוספים מהכנסות במקום לשלם דמי שימוש בקרקע כבעבר.
הצעה לפיתוח פרויקט מרכזי.
בדוח שפורסם לאחרונה על יישום פרויקטים של דיור חברתי בהו צ'י מין סיטי בין השנים 2016 ל-2025, ציינה מחלקת התכנון והאדריכלות של הו צ'י מין סיטי בגלוי כי הדרישה מכל פרויקטי בניית דיור מסחרי בערים מסוג III ומעלה להקצות 20% מהקרקע לבניית דיור חברתי אינה תואמת את המציאות ואינה ישימה משום שלקרקע זו אין את השטח המינימלי הנדרש להשקעה בבלוק דיור חברתי עצמאי העומד בתקנים.
מצד שני, פיתוח דיור ציבורי בצורת בתים טוריים במסגרת פרויקטים עירוניים מסחריים (לעתים קרובות במיקומים מובילים) עלול להוביל לתוצאות שליליות וחוסר צדק. אם אנשים בעלי הכנסה נמוכה יעברו ליחידות דיור ציבורי במסגרת פרויקטים מסחריים יוקרתיים או יוקרתיים במיוחד, עלות ניהול הבניין והשירותים החיוניים לבדן לא תתאים להכנסתם.
בהתבסס על ליקויים מעשיים, הציעה מחלקת התכנון והאדריכלות של הו צ'י מין סיטי שמשרד הבינוי יקבע תקנות ספציפיות להו צ'י מין סיטי, אזור עירוני מיוחד עם דרישות ניהול שונות ממחוזות וערים רבות בעלות צפיפות עיור נמוכה יותר.
משרד התכנון והאדריכלות מציע שמשרד הבינוי יבחן מחקר שיאפשר למשקיע עם מספר פרויקטים מתמשכים באותו מחוז/מחוז להחליף שטחי קרקע לבניית דיור ציבורי המרוכז בפרויקט אחד, ובכך להקל על עסקיו, ניצולו ותפעולו של המשקיע; או ליישם תקנות ופתרונות אחרים בנוגע למדיניות ומנגנונים למשיכת ועידוד השקעות בדיור ציבורי לשירות עובדים וקבוצות בעלות הכנסה נמוכה.
יתר על כן, מחלקת התכנון והאדריכלות המליצה גם כי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי תטיל על ועדות העם של המחוזות ושל העיר טו דוק, בהתבסס על התנאים בפועל, הצרכים וההתקדמות בסקירה והתאמת פרויקטי התכנון של 1/2000 ביישובים שלהם, הכנת מסמכי פרויקט התכנון המתוקנים של 1/2000 לעדכון פרויקטים של דיור ציבורי ופרויקטים של פיתוח דיור מסחרי עם דיור ציבורי שאושרו על ידי הרשויות המוסמכות בתכנון מפורט בתוכניות יעוד הקרקע ולהקצות קרקעות לבניית דיור ציבורי בהתאם.
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)