הא לונג: קשיים בגביית דמי שימוש בקרקע

בשנת 2024, ועדת העם המחוזית הטילה על העיר הא לונג לגבות 4,687 מיליארד דונג וייטנאמי באגרות שימוש בקרקע, המהווים גם כמעט 50% מסך הכנסות התקציב של העיר. עם זאת, עד סוף ה-15 באוקטובר, הכנסות העיר מאגרות שימוש בקרקע הגיעו רק לכמעט 800 מיליארד דונג וייטנאמי (17% מהתוכנית ו-77% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023) - נתון נמוך מאוד בהשוואה ליעד שנקבע.

מנהיגי העיר הא לונג עבדו עם תאגיד וינגרופ כדי למצוא פתרונות להסרת הקשיים בפרויקט הקומפלקס העירוני הירוק הא לונג.

הסיבה העיקרית לגביית אגרות השימוש הנמוכות בקרקע בעיר הא לונג קשורה ישירות להכנסות מפרויקט הקומפלקס העירוני הא לונג קסאן של תאגיד וינגרופ. על מנת לבצע את הצעדים בהתאם לתקנות, משרד משאבי הטבע והסביבה שכרה יחידת ייעוץ למחירי קרקע, יחידת הייעוץ ארגנה את איסוף הרשומות, המסמכים, הסקרים וביצעה את תהליך הערכת השווי. עם זאת, ב-26 באוגוסט 2024, יחידת הייעוץ פרסמה דוח בכתב בבקשה לסרב, לבטל ולפרק את חוזה הערכת השווי של הקרקע, מה שהוביל לכך שהפרויקט לא הבטיח את זמן הערכת השווי בשנת 2024. העיר עבדה גם עם מספר מפעלים וכמה מפעלים הסכימו למדיניות של תשלום זמני של אגרות שימוש בקרקע לתקציב. עם זאת, מנגנון התשלום הזמני ייתקל בקשיים מכיוון שוועדת העם המחוזית לא אישרה מחירי קרקע ספציפיים, ולכן התשלום הזמני אינו תואם את התקנות הנוכחיות. הבעיות הנ"ל הובילו את העיר לאובדן 2,167 מיליארד וונד באגרות שימוש בקרקע מהפרויקט (המהוות למעלה מ-40% מסך אגרות השימוש בקרקע של העיר).

בנוסף, שינויים במנגנונים, במדיניות והיעדר תוכניות יעוד קרקע משפיעים גם הם על גביית אגרות השימוש בקרקע של העיר. באופן ספציפי, החל מ-1 באוגוסט 2024, קביעת מחירי קרקע ספציפיים לחישוב אגרות שימוש בקרקע תיושם בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024, אולם ועדת העם המחוזית לא פרסמה בהקדם תקנות והנחיות חדשות בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2024, כך שהעיר לא גבתה אגרות שימוש בקרקע מהאנשים. עבור פרויקטים של מכירות פומביות, העיר חייבת להמתין לתוכניות יעוד קרקע כדי ליישם את הליכי ההשקעה הבאים, מה שמוביל לכמות גדולה של עבודה שנותרה (מדיניות השקעה, מחיר התחלתי, ארגון מכירות פומביות, חכירת קרקע לחלקות אדמה קטנות...) בעוד שהליכים רבים תלויים בזמן ההערכה והאישור של מחלקות, סניפים וועדת העם המחוזית.

עבור פרויקטים שהוקצתה להם קרקע, יש ליישם את תוכנית מחירי הקרקע בהתאם לצו מס' 71/2024/ND-CP (מיום 27 ביוני 2024) של הממשלה המסדירה את מחירי הקרקעות, בעוד שוועדת העם המחוזית טרם פרסמה תקנות ספציפיות לגבי אינדיקטורים לקביעת מחירי קרקעות לפי שיטת העודפים (שיעור מכירות, שיעור תפוסה...), מה שמוביל לכך שיחידות ייעוץ צריכות להשקיע זמן רב באיסוף והערכה.

בנוגע לגביית אגרות שימוש בקרקע עבור פרויקטים, באוגוסט 2024 ארגנה העירייה פגישות עם בעלי הפרויקטים כדי לעודד גביית חובות. עם זאת, בפרויקטים עדיין יש בעיות רבות שלא נפתרו במלואן.

מחוז הא חאו מנחה את הליכי ההרשמה להנפקה ראשונה של תעודת זכויות שימוש בקרקע - שינוי מטרות שימוש בקרקע והקצאת קרקעות המחולקות לאזורי מגורים באזור. צילום: טראן טאן - תורם

עם שורה של קשיים שהוזכרו לעיל, העיר הא לונג יישמה בנחישות פתרונות רבים כדי לפצות חלקית על הגירעון בהכנסות, כגון: מעקב צמוד אחר התקדמות פרויקטים של מכירות פומביות עם הכנסות גבוהות; מעקב צמוד אחר המשרדים, הסניפים המרכזיים והרשויות המחוזיות בנוגע למדיניות השקעות בפרויקטים ותוכן ההגשות כדי להבטיח התקדמות בהתאם לתוכנית שנקבעה. עבור פרויקטים שהוקצו להם קרקע, העיר ממשיכה לתאם עם מחלקת משאבי הטבע והסביבה כדי להאיץ את התקדמות קביעת מחירי הקרקע של הפרויקטים בהתאם להנחיית הוועדה העממית; מתן מסמכים רלוונטיים באופן מיידי כפי שיידרש על ידי המחלקה לצורך ביצוע עבודת הערכת הקרקע. במקביל, המשך יישום אמצעי כפייה נגד משקיעים שעדיין חייבים דמי קרקע בעיר; הוצאת הודעה שלישית (סופית) המבקשת ממשקי בית עם חוב שימוש בקרקע לשלם את תקציב המדינה. במקרה של אי תשלום אגרת שימוש בקרקע, הוועדה העממית של העיר תוציא החלטה לבטל את החלטת הקצאת הקרקע על מנת לשאוף לגבות אגרת שימוש בקרקע בשנת 2024 בסך 1,000 מיליארד וונד ומעלה עבור גביית אגרת שימוש בקרקע מהעם.

מר לה הוא נגיה, ראש מחלקת הכספים והתכנון של העיר, אמר: "הפתרונות הנ"ל מסייעים לעיר לגבות 1,700 מיליארד דונג וייט נוספים, מה שמביא את סך ההכנסות השנתיות מאגרות שימוש בקרקע ליותר מ-2,500 מיליארד דונג וייט (שווה ערך ל-54% מהתוכנית), שעדיין מהווה גירעון בהכנסות של למעלה מ-2,100 מיליארד דונג וייט." משמעות הדבר היא שאם הקשיים והמכשולים של פרויקט הקומפלקס העירוני הא לונג קסאן לא ייפתרו על ידי המחלקות, הסניפים והפרובינציות, העיר הא לונג תתקשה לגבות אגרות שימוש בקרקע בהתאם ליעדים שהוקצו. דבר זה משפיע ישירות על הכנסות התקציב של העיר בשנת 2024.

מָקוֹר