הא לונג: קשיים בגביית דמי שימוש בקרקע.

בשנת 2024, ועדת העם המחוזית הטילה על העיר הא לונג לגבות 4,687 מיליארד דונג וייטנאמי באגרות שימוש בקרקע, מקור הכנסה המהווה כמעט 50% מסך הכנסות התקציב של העיר. עם זאת, נכון ל-15 באוקטובר, הכנסות העיר מאגרות שימוש בקרקע הגיעו רק לכמעט 800 מיליארד דונג וייטנאמי (17% מהתוכנית ו-77% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023) - נתון נמוך מאוד בהשוואה ליעד שנקבע.

מנהיגי העיר הא לונג עובדים עם Vingroup כדי למצוא פתרונות להתגברות על הקשיים בפרויקט האזור העירוני הירוק של הא לונג.

הסיבה העיקרית להכנסות הנמוכות מאגרות שימוש בקרקע בעיר הא לונג קשורה ישירות להכנסות מפרויקט אזור העיר הא לונג הירוק קומפלקס של Vingroup. כדי לעמוד בתקנות, משרד משאבי הטבע והסביבה שכרה חברת ייעוץ כדי לקבוע את מחירי הקרקעות. חברה זו אספה מסמכים, ערכה סקרים וביצעה את תהליך הערכת השווי. עם זאת, ב-26 באוגוסט 2024, חברת הייעוץ הגישה דוח בבקשה לסירוב, סיום ופירוק חוזה הערכת השווי של הקרקע, וכתוצאה מכך הפרויקט לא עמד במועד האחרון להערכת השווי בשנת 2024. העיר עבדה גם עם מספר עסקים, וחלקם הסכימו לשלם זמנית אגרות שימוש בקרקע לתקציב. עם זאת, מנגנון התשלום הזמני נתקל בקשיים מכיוון שוועדת העם המחוזית טרם אישרה מחירי קרקע ספציפיים, מה שגורם לתשלומים זמניים לא להתיישב עם התקנות הנוכחיות. המכשולים הנ"ל הביאו לאובדן של 2,167 מיליארד דונג וייט באגרות שימוש בקרקע מהפרויקט (המהוות למעלה מ-40% מסך הכנסות אגרות השימוש בקרקע של העיר).

יתר על כן, שינויים במנגנונים ובמדיניות, כמו גם היעדר תוכנית תכנון מפורטת, השפיעו גם הם על גביית אגרות השימוש בקרקע של העיר. באופן ספציפי, החל מ-1 באוגוסט 2024, קביעת מחירי קרקע ספציפיים לחישוב אגרות שימוש בקרקע מתבצעת בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024. עם זאת, ועדת העם המחוזית טרם פרסמה במהרה תקנות והנחיות חדשות בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024, כך שהעיר לא יכלה לגבות אגרות שימוש בקרקע מהאנשים. עבור פרויקטים של מכירות פומביות, העיר צריכה להמתין לתוכנית התכנון המפורטת כדי ליישם הליכי השקעה נוספים, מה שמוביל לכמות גדולה של עבודה שנותרה (מדיניות השקעה, מחיר התחלתי, ארגון מכירות פומביות, חכירת קרקעות לחלקות קטנות וכו'), בעוד שהליכים רבים תלויים בזמן הנדרש להערכה ואישור על ידי מחלקות, סוכנויות וועדת העם המחוזית.

עבור פרויקטים שבהם כבר הוקצתה קרקע, תוכנית מחירי הקרקע חייבת לעמוד בצו ממשלתי מס' 71/2024/ND-CP (מיום 27 ביוני 2024) בנושא מחירי קרקע. עם זאת, ועדת העם המחוזית טרם פרסמה תקנות ספציפיות לגבי אינדיקטורים לקביעת מחירי קרקע באמצעות שיטת העודפים (שיעור מכירות, שיעור תפוסה וכו'), מה שמוביל לכך שיחידות ייעוץ צריכות להשקיע זמן רב באיסוף והערכת נתונים.

בנוגע לגביית אגרות שימוש בקרקע עבור פרויקטים, באוגוסט 2024 קיימה העיר פגישות עם בעלי הפרויקטים כדי לעודד גביית חובות. עם זאת, פרויקטים רבים עדיין מתמודדים עם סוגיות לא פתורות.

מחלקת הא חאו מספקת הנחיות בנוגע להליכים לרישום ראשוני והנפקת תעודות שימוש בקרקע - המרת ייעוד שימוש בקרקע, והקצאת קרקעות הפרוסות באזורי מגורים במחלקה. צילום: טראן טאן - תורם.

לנוכח שורה של קשיים, העיר הא לונג מיישמת בנחישות פתרונות שונים כדי לפצות חלקית על הגירעון בהכנסות, כגון: מעקב צמוד אחר התקדמות פרויקטים במכרזים בעלי פוטנציאל הכנסה גבוה; מעקב צמוד אחר משרדים וסוכנויות מרכזיות ורשויות המחוז בנוגע למדיניות השקעה והגשות כדי להבטיח התקדמות בהתאם לתוכנית שנקבעה. עבור פרויקטים בהם כבר הוקצו קרקעות, העיר ממשיכה לתאם עם מחלקת משאבי הטבע והסביבה כדי לזרז את תהליך קביעת מחירי הקרקעות לפרויקטים כפי שהורה הוועדה העממית; מתן מסמכים רלוונטיים באופן מיידי כפי שנדרש על ידי המחלקה לתמיכה בהערכת שווי הקרקעות. במקביל, היא ממשיכה ליישם אמצעי אכיפה נגד משקיעים שעדיין חייבים דמי קרקע בעיר. העיר פרסמה את הודעתה השלישית (הסופית) המחייבת ממשקי בית החייבים דמי שימוש בקרקע לשלם לתקציב המדינה. במקרה של אי תשלום, הוועדה העממית של העיר תוציא החלטה לבטל את החלטת הקצאת הקרקע, במטרה לגבות לפחות 1,000 מיליארד דונג וייט בדמי שימוש בקרקע מהעם בשנת 2024.

מר לה הואו נגיה, ראש מחלקת הכספים והתכנון של העיר, הצהיר: "הפתרונות הנ"ל יסייעו לעיר לגבות כ-1,700 מיליארד וונד וייט נוספים, מה שיביא את סך הכנסות אגרת השימוש בקרקע לשנה ליותר מ-2,500 מיליארד וונד (שווה ערך ל-54% מהתוכנית), ובכך עדיין יביא לגירעון של למעלה מ-2,100 מיליארד וונד. משמעות הדבר היא שאם הקשיים והמכשולים של פרויקט האזור העירוני הירוק של הא לונג לא ייפתרו על ידי המחלקות, הסוכנויות והפרובינציה הרלוונטיות, העיר הא לונג תתקשה להשיג את יעד גביית אגרת השימוש בקרקע שנקבע. הדבר ישפיע ישירות על הכנסות התקציב של העיר בשנת 2024."

מָקוֹר