"לחיצה על הבלמים" על זרימת הון ספקולטיבי לנדל"ן

בעוד שמשכנתאות לדיור אישי מתאוששות באיטיות, הלוואות לעסקים בתחום הנדל"ן עולות בכמעט 30%. בתגובה למצב זה, הממשלה הורתה לאחרונה לבנק המדינה של וייטנאם (SBV) לפקח בקפדנות על תנועות הון מבנקים מסחריים, במיוחד מבנקים המלווים סכומי כסף גדולים לנדל"ן.

בנקים מסחריים יפקחו בקפדנות על הלוואות נדל"ן גדולות. צילום : דוק טאן

אשראי הנדל"ן גדל בחדות

על פי נתוני הבנק המרכזי של וייטנאם, עד סוף אוגוסט 2025, סך האשראי במערכת כולה גדל ביותר מ-11%. בינתיים, על פי עיתון דאו טו, האשראי לרכישת בתים ותיקוני בתים על ידי יחידים גדל באיטיות, בעוד שהאשראי לעסקי נדל"ן לבדו גדל בכמעט 30%, או בערך פי 3 מקצב צמיחת האשראי של המערכת כולה.

בשיתוף פעולה עם הבנק הממלכתי של וייטנאם בשבוע שעבר, סגן ראש הממשלה הו דוק פוק ביקש להפנות אשראי לאזורים בעלי עדיפות, תוך שליטה הדוקה על תזרים המזומנים של הבנקים המסחריים, ובמיוחד הלוואות נדל"ן המהוות חלק גדול מהן.

במבט על מבנה ההון, ניתן לראות שרוב עסקי הנדל"ן עדיין תלויים בעיקר באשראי בנקאי. מחירי נדל"ן גבוהים, סימני התאוששות בשוק והפחתת מרחב האשראי של בנק המדינה גרמו לבנקים להעניק הלוואות משמעותיות למשקיעים.

בינתיים, ערוצי גיוס הון אחרים לטווח בינוני וארוך טרם התאוששו באופן ברור. מתחילת השנה ועד סוף אוגוסט 2025, חברות נדל"ן הנפיקו כ-61,000 מיליארד דונג וייטנאמי באג"ח, המהוות 17% מכלל הנפקות האג"ח. עם זאת, נתון זה אינו מספיק כדי לקזז את כמות האג"ח שפדתה מתחילת השנה.

"אג"ח קונצרניות, אשר היו צפויות להיות ערוץ גיוס ההון החשוב ביותר לנדל"ן, התאוששו עד כה באיטיות, בעוד שלחץ הפירעון נמצא ברמת שיא. נקודת האור היא שהתקופה הקשה ביותר חלפה (שיא הפירעון יגיע באוגוסט 2025). אם השוק ימשיך להתאושש, עסקים יימנעו מסיכון של פשיטת רגל המונית. עם זאת, בתקופה הקרובה, עסקים צריכים לגוון את מקורות ההון, להימנע מפיזור השקעות ולשלוט בחובות שעברו פירעון. בפרט, בנקים צריכים לווסת את זרימת ההון למגזרים בריאים ובר-קיימא יותר", המליץ ​​ד"ר קאן ואן לוק, חבר המועצה המייעצת למדיניות של ראש הממשלה.

על פי מומחים, במהלך השנה האחרונה, שוק הנדל"ן הראה סימני התאוששות, כאשר מגזרים רבים חווים עליות מחירים חזקות, אך הנזילות נותרה חלשה מאוד. הסיבה העיקרית לכך היא שזרימת ההון מוטה לכיוון ההיצע, ומתרכזת בפרויקטים יוקרתיים. חוסר הרציונליות של המגזרים גרמה לעלייה איטית בביקוש להלוואות לרכישת בתים אמיתיים. מחירי הדיור הגבוהים עולים על רמת הסבירות, למרות שריביות על משכנתאות נמצאות ברמה סבירה, מה שגורם לקונים אמיתיים עדיין להסס.

"מחירי הנדל"ן עדיין גבוהים, אך מתווכים מתלוננים על מכירות איטיות. מלבד פלח הבינוני בשווי של כמה מיליארדי וונד שעדיין נמכר, רוב המוצרים קשים למכירה, ונזילות השוק חלשה ביותר", אמר מר פאן דונג חאן, מנהל ייעוץ השקעות, בנק ההשקעות מייבנק.

נדל"ן ספקולטיבי מתמודד עם קשיים

מר חאן אמר כי המהלך החדש של הממשלה מראה שבזמן הקרוב, זרימת ההון לנדל"ן ספקולטיבי, קנייה ומכירה תופח. במקביל, הצעות חוק רבות נלמדות ומתוקנות בכיוון הגבלת הספקולציות, הכוונת השוק להתפתחות בת קיימא, ותועלת הצמיחה הכלכלית .

בנוגע לדעה לפיה שוק הנדל"ן מראה סימנים של בועה, כאשר מחירי הדיור עולים יתר על המידה, אמר מר נגוין קוואנג הוי, מנכ"ל הפקולטה למימון ובנקאות (אוניברסיטת נגוין טראי), כי העלייה החדה במחירים נובעת בעיקר מחוסר האיזון במבנה ההיצע-ביקוש, ולאו דווקא מספקולציות.

"איטיות בחקיקה של פרויקטים הובילה למחסור בהיצע, בעוד שהביקוש לדיור, פארקים תעשייתיים ותשתיות לוגיסטיות הוא עצום. מחירי הדיור הגבוהים הם תוצאה של צווארי בקבוק באספקה, לאו דווקא בועה ספקולטיבית", ניתח מר הוי.

על פי חישוביו של ד"ר קאן ואן לוק, מחיר דירה בווייטנאם שווה כיום לכמעט 26 שנות הכנסה משפחתית ממוצעת, בעוד שהממוצע העולמי עומד על כ-15 שנים בלבד. אי התאמה בין הכנסותיהם של אנשים לקצב עליית מחירי הנדל"ן היא בעיה קשה, והורדת מחירי הדיור היא אתגר גדול ביותר.

מומחים מזהירים כי למרות ששיעורי הריבית על משכנתאות נמוכים כעת, מה שעוזר לשוק לשמור על כוח קנייה, אם הריביות יעלו שוב, לווים רבים יאבדו את יכולתם לאזן את מצבם הכלכלי, מה שיוביל לחוסר יציבות בשוק. למעשה, נדל"ן ראשוני עדיין למכירה, אך נדל"ן משני (קנייה ומכירה) אינו נזיל, מה שמהווה סיכון גדול לאלו המחזיקים במוצרים יקרים.

"כדי להשיג צמיחה כלכלית דו-ספרתית, גם שוקי הפיננסים וגם שוקי הנדל"ן חייבים להיות יציבים. אם לאחד מהשניים יש בעיות, הסיכון למשבר כמו בסין, שנאבקה במשך ארבע שנים בגלל הנדל"ן, ברור מאוד", הזהיר ד"ר קאן ואן לוק.

בנוגע לסוכנות ניהול המדינה, אמר מר וונג דוי דונג, סגן מנהל מחלקת ניהול שוק השיכון והנדל"ן (משרד הבינוי) כי היצע הנדל"ן עדיין מוגבל, נמוך בהרבה מהביקוש. הממשלה מתמקדת בהסרת מכשולים, במיוחד בהליכי השקעה, בנייה ותכנון. כאשר עלויות ההליכים ועלויות הציות יפחתו, ההיצע יגדל.

"באשר למחירי הדיור, למרות שמבנה השוק הותאם, עדיין חסרים מאוד מגזר הדיור בעלות נמוכה ודיור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה. בתקופה הקרובה, הממשלה תפרסם פתרונות נוספים לעידוד פיתוח מגזרים אלה, ובמקביל תנקוט במדיניות להפחתת עלויות התשומות לעסקים, ובמיוחד אגרות שימוש בקרקע", אמר מר דונג.

פורום VWAS 2025: "עידן חדש, חוסן חדש"

פסגת היועצים הפיננסיים השלישית של וייטנאם לשנת 2025 (VWAS 2025), שאורגנה על ידי עיתון הפיננסים - השקעות ביום חמישי, 25 בספטמבר 2025 במלון פולמן (האנוי), תאגד מומחים מובילים מקומיים ובינלאומיים, תוך התמקדות בדיונים מעמיקים על השפעתם של מוסדות חדשים ודינמיקות חדשות על הכלכלה והשווקים הפיננסיים. הפורום ינתח גם בפירוט את נקודות הצמיחה פורצות הדרך של סוגי נכסי השקעה מסורתיים, כמו גם הזדמנויות עם נכסי קריפטו.

הפורום כולל פעילויות:

הסדנה המרכזית בת שני מפגשים המציגים ודיונים בנושאים "תמיכה בחוסן השוק"; "מציאת פריצות דרך עבור סוגי נכסים".

כיבוד מוצרים/שירותים פיננסיים אופייניים בשנת 2025 בתחומי הבנקאות, הביטוח, הנדל"ן, ניהול קרנות, ניירות ערך וטכנולוגיה פיננסית.

פרטים: wwa.vir.com.vn

מקור: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html