 |
| בנקים מסחריים יפקחו בקפדנות על הלוואות למגזר הנדל"ן, הכולל חלק גדול מההלוואות. צילום : דוק טאן |
אשראי הנדל"ן גדל בצורה חדה.
על פי נתוני הבנק המרכזי של וייטנאם, עד סוף אוגוסט 2025, האשראי הכולל במערכת כולה גדל ביותר מ-11%. בינתיים, על פי מידע מעיתון ההשקעות, האשראי לרכישות ושיפוצים על ידי יחידים גדל באיטיות, בעוד שהאשראי לעסקי נדל"ן גדל בכמעט 30%, שהוא בערך פי שלושה מקצב הצמיחה של האשראי במערכת כולה.
במהלך פגישה עם הבנק הממלכתי של וייטנאם בשבוע שעבר, ביקש סגן ראש הממשלה הו דוק פוק כי האשראי יופנה למגזרים בעלי עדיפות, תוך פיקוח קפדני על תזרים המזומנים של הבנקים המסחריים, ובמיוחד הלוואות למגזר הנדל"ן, המהווה חלק ניכר מהכלכלה.
במבט על מבנה ההון, ברור שרוב עסקי הנדל"ן עדיין מסתמכים בעיקר על אשראי בנקאי. עליית מחירי הנדל"ן, סימנים של התאוששות בשוק והקלת מגבלות האשראי על ידי הבנק המרכזי של וייטנאם הובילו את הבנקים להעניק הלוואות אגרסיביות ליזמים.
בינתיים, ערוצי גיוס הון אחרים לטווח בינוני וארוך טרם הראו התאוששות ברורה. מתחילת השנה ועד סוף אוגוסט 2025, עסקי נדל"ן הנפיקו אג"ח בשווי של כ-61,000 מיליארד דונג וייט, המהוות 17% מכלל האג"ח שהונפקו. עם זאת, נתון זה אינו מספיק כדי לפצות על האג"ח שפדעו מתחילת השנה.
"אג"ח קונצרניות, אשר היו צפויות להיות ערוץ גיוס הכספים החשוב ביותר עבור מגזר הנדל"ן, התאוששו עד כה באיטיות, בעוד שהלחץ להבשיל נמצא בשיא כל הזמנים. נקודת האור היא שהתקופה הקשה ביותר חלפה (תקופת הפירעון השיא תחול באוגוסט 2025). אם השוק ימשיך להתאושש, עסקים יימנעו מהסיכון של פשיטות רגל המוניות. עם זאת, בתקופה הקרובה, עסקים צריכים לגוון את מקורות המימון שלהם, להימנע מהשקעות מפוזרות ולשלוט בחובות שעברו פירעון. בנקים, בפרט, צריכים לווסת את זרימת ההון למגזרים בריאים ובר-קיימא יותר", המליץ ד"ר קאן ואן לוק, חבר במועצה המייעצת למדיניות של ראש הממשלה.
על פי מומחים, במהלך השנה האחרונה, שוק הנדל"ן הראה סימני התאוששות, כאשר מגזרים רבים חווים עליות מחירים חדות, אך הנזילות נותרה חלשה מאוד. הסיבה העיקרית לכך היא שזרימת ההון מוטה לכיוון ההיצע, ומתרכזת במידה רבה בפרויקטים יוקרתיים. חוסר איזון זה בפלחי השוק האט את צמיחת הביקוש למשכנתאות. מחירי הבתים הגבוהים, העולים על יכולת ההשגה אפילו עם ריביות משכנתא סבירות, עדיין גורמים לקונים אמיתיים להסס.
"מחירי הנדל"ן נותרו גבוהים, אך מתווכים מתלוננים על מכירות איטיות. מלבד פלח הנכסים הבינוני בשווי כמה מיליארדי וונד, רוב הנכסים קשים למכירה, ונזילות השוק חלשה ביותר", העיר מר פאן דונג חאן, מנהל ייעוץ השקעות בבנק ההשקעות מייבנק.
נדל"ן ספקולטיבי מתמודד עם קשיים.
מר חאן מאמין כי פעולות הממשלה האחרונות מצביעות על כך שבתקופה הקרובה היא תחזק את הפיקוח על זרימת הון לנדל"ן ספקולטיבי, במיוחד עבור קנייה ומכירה של נכסים. במקביל, טיוטות חוק רבות נלמדות ומתוקנות כדי להגביל את הספקולציות ולקדם פיתוח שוק בר-קיימא, תוך שמירה על צמיחה כלכלית .
בנוגע לדעה לפיה שוק הנדל"ן מראה סימנים של בועה, כאשר מחירי הבתים נדחפים גבוה מדי, מר נגוין קוואנג הוי, מנכ"ל הפקולטה למימון-בנקאות (אוניברסיטת נגוין טראי), סבור כי עליית המחירים החדה נובעת בעיקר מחוסר איזון במבנה ההיצע-ביקוש, ולא אך ורק מספקולציות.
"ההליך המשפטי האיטי של פרויקטים גורם למחסור בהיצע, בעוד שהביקוש לדיור, פארקים תעשייתיים ותשתיות לוגיסטיות גבוה מאוד. מחירי הדיור הגבוהים הם תוצאה של צוואר בקבוק באספקה, לאו דווקא בועה ספקולטיבית", ניתח מר הוי.
לפי חישוביו של ד"ר קאן ואן לוק, מחיר דירה בווייטנאם שווה כיום לכמעט 26 שנות הכנסה משפחתית ממוצעת, בעוד שהממוצע העולמי עומד על כ-15 שנים בלבד. העובדה שהכנסותיהם של אנשים אינן עומדות בקצב עליית מחירי הנדל"ן היא בעיה קשה, והורדת מחירי הדיור היא אתגר עצום.
מומחים מזהירים כי למרות ששיעורי הריבית על משכנתאות נמוכים כיום, מה שעוזר לשמור על כוח הקנייה של השוק, אם הריביות יעלו שוב, לווים רבים יאבדו את יכולתם לאזן את מצבם הכלכלי, מה שיוביל לחוסר יציבות בשוק. במציאות, נדל"ן ראשוני עדיין נמכר היטב, אך נדל"ן משני (שנקנה ונמכר מחדש) סובל מנזילות נמוכה, מה שמהווה סיכונים משמעותיים עבור אלו המחזיקים בנכסים יקרים.
"כדי להשיג צמיחה כלכלית דו-ספרתית, גם שוקי הפיננסים וגם שוקי הנדל"ן חייבים להיות יציבים. אם לאחד מהם יש בעיות, הסיכון למשבר כמו זה של סין, שנאבקה בשוק הנדל"ן במשך ארבע שנים, ברור מאוד", הזהיר ד"ר קאן ואן לוק.
בנוגע לסוכנות ניהול המדינה, מר וונג דוי דונג, סגן מנהל מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן (משרד הבינוי), הצהיר כי היצע הנדל"ן הנוכחי נותר מוגבל, נמוך משמעותית מהביקוש. הממשלה מתמקדת בהסרת מכשולים, במיוחד בהליכי השקעה, בנייה ותכנון. כאשר עלויות ההליכים והציות יפחתו, ההיצע יגדל.
"באשר למחירי הדיור, למרות שמבנה השוק הותאם, עדיין קיים מחסור חמור בדיור בר השגה עבור בעלי הכנסה נמוכה. בתקופה הקרובה, הממשלה תפרסם פתרונות נוספים לעידוד פיתוח מגזרים אלה, תוך יישום מדיניות להפחתת עלויות תשומות לעסקים, ובמיוחד אגרות שימוש בקרקע", אמר מר דונג.
פסגת היועצים הפיננסיים השלישית של וייטנאם לשנת 2025 (VWAS 2025), שאורגנה על ידי עיתון השקעות פיננסיות, תתקיים ביום חמישי, 25 בספטמבר 2025, במלון פולמן (האנוי). היא תפגיש מומחים מובילים מקומיים ובינלאומיים כדי לדון לעומק בהשפעתן של מסגרות מוסדיות חדשות ומניעים חדשים על הכלכלה והשווקים הפיננסיים. הפורום ינתח גם בפירוט את נקודות הצמיחה פורצות הדרך של סוגי נכסי השקעה מסורתיים, כמו גם הזדמנויות עם נכסי קריפטו.
הפורום כולל את הפעילויות הבאות:
הכנס המרכזי כלל שני מושבים של מצגות ודיונים בנושאים "תמיכה בחוסן השוק" ו"מציאת פריצות דרך עבור סוגי נכסים".
מתן כבוד למוצרים/שירותים פיננסיים מצטיינים בשנת 2025 בתחומי הבנקאות, הביטוח, הנדל"ן, ניהול קרנות, ניירות ערך ופינטק.
לפרטים נוספים, בקרו באתר: www.vir.com.vn
מקור: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html
