פתרון דחוף לקשיים בתחום הנדל"ן

ראש הממשלה פאם מין צ'ין חתם זה עתה על מסמך רשמי מס' 993/CD-TTg מיום 24 באוקטובר 2023, לפיו המשך יישום נחוש של פתרונות לפיתוח שוק נדל"ן בטוח, בריא ובר קיימא, תוך תרומה לקידום פיתוח חברתי -כלכלי.

משימה דחופה

במברק, ראש הממשלה ביקש ממשרדי הממשלה, סניפים ורשויות מקומיות ליישם בנחישות וביעילות את המשימות והפתרונות שהוקצו בהחלטה מס' 33/NQ-CP ובהנחיות אחרות של הממשלה וראש הממשלה. ראש הממשלה הדגיש כי יש לראות בכך אחת המשימות הדחופות והחשובות, אשר יש להתמקד בפתרונן על פי העיקרון שהבעיה נמצאת תחת סמכותו של איזה רמה, אותה רמה צריכה לפתור אותה, לא להימנע ממנה, לדחוף אותה, מחשש מטעויות, מחשש מאחריות.

ראש הממשלה ביקש מהרשויות המקומיות לבחון ולספור את מספר פרויקטי הנדל"ן המיושמים באזור; לסווג פרויקטים המתמודדים עם קשיים ומכשולים; לעבוד באופן יזום ישירות עם כל מיזם וכל פרויקט המתמודד עם קשיים או ביצוע איטי כדי לזהות בבירור את הגורמים ולפתור במהירות את הקשיים והמכשולים הנמצאים תחת סמכותם; לסכם קשיים ומכשולים שאינם תחת סמכותם ולשלוח אותם לקבוצת העבודה של ראש הממשלה לצורך שיקול ופתרון או לדווח לרשויות המוסמכות לצורך שיקול והחלטה בזמן.

כמה פרויקטים של נדל"ן המבוצעים בהו צ'י מין סיטי. צילום: טאן טאנה

סגן שר הבינוי, נגוין ואן סינה, אמר כי לאחרונה, קבוצת העבודה של ראש הממשלה להסרת קשיים ומכשולים עבור פרויקטים של נדל"ן קיבלה 130 מסמכים המדווחים על קשיים הקשורים ל-183 פרויקטים ברחבי המדינה. "20 פרויקטים מתמקדים בהסרה ברבעון השלישי של 2023. קבוצת העבודה גם קיימה חילופי דברים באופן קבוע, ואף עבדה ישירות עם רשויות מקומיות כדי לפתור את הבעיות באופן יסודי ברוח הסרת המכשולים בדחיפות עבור הפרויקטים כדי שניתן יהיה ליישמם", אמר מר סינה.

על פי משרד הבינוי, יישובים ומשקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי מתמקדים ביישום חבילת התמיכה בשווי 120,000 מיליארד דונג וייט. נכון לעכשיו, 20 מחוזות וערים (בה ריה-וונג טאו, טרה וין, בק ג'יאנג, טיי נין, הו צ'י מין סיטי, דא נאנג, בין דין, אן ג'יאנג, פו טו, בק נין, האו ג'יאנג, בין דואונג, לאנג סון, לאם דונג, האנוי, תאי בין, האי פונג, האי דואונג, קיין ג'יאנג, בין תואן) הכריזו על רשימה של 52 פרויקטים הזכאים להלוואות במסגרת חבילת התמיכה עם ביקוש להלוואות של 25,884 מיליארד דונג וייט. "עד כה, מספר פרויקטים של דיור ציבורי ביישובים חולקו עם הון של כ-83 מיליארד דונג וייט מתוך מגבלה של 1,095 מיליארד דונג וייט, ובפרט: חברת מין פואנג במחוז פו טו חולקה 23.7 מיליארד דונג וייט; חברת קין בק במחוז בק נין חולקה 46 מיליארד דונג וייט; המיזם המשותף של חברת המניות המשותפת מספר 6 של האנוי וחברת המניות המשותפת של גלובל ייעוץ בעיר האנוי חולק 13.4 מיליארד דונג וייט", מסר משרד הבינוי.

להסיר במהירות מכשולים משפטיים

לדברי ראש משרד הבינוי דאו מין טהאן, בשלושת החודשים האחרונים של 2023, משרד הבינוי יתמקד ביישום משימות בתוכנית הפעולה ליישום החלטה מס' 11/NQ-CP של הממשלה, כולל הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה שבין 2021 ל-2030". משרד הבינוי יתאם עם היישובים כדי לבחון את קרנות הקרקע ולקדם פיתוח דיור ציבורי, דיור לעובדי פארקים תעשייתיים באזור ושיפוץ בנייני דירות ישנים. "המשרד יבצע בדחיפות את המשימות שהוקצו בהחלטה מס' 33/NQ-CP כגון שכלול מוסדות, קידום פיתוח דיור ציבורי, מקורות הון ומידע תקשורתי לתמיכה בשוק" - אמר מר טהאן.

משרד הבינוי יתאם גם עם הבנק הממלכתי והבנק הווייטנאמי למדיניות חברתית כדי ליישם ביעילות את חבילת התמיכה בסך 120 מיליארד דונג וייטנאמי במסגרת החלטה מס' 33/NQ-CP של הממשלה ואת חבילת התמיכה באשראי במסגרת החלטה מס' 11/NQ-CP של הממשלה על תוכנית ההתאוששות הכלכלית. במקביל, יש לעיין ולחקור דוחות לממשלה ולראש הממשלה כדי להציע תוכן שיש לתקן בצו מס' 100/2015/ND-CP לקידום פיתוח דיור ציבורי; יש ללמוד ולתקן בדחיפות את חוזר מס' 09/2021/TT-BXD בנושא פיתוח וניהול דיור ציבורי...

"לתאם באופן יזום עם הסוכנויות הרלוונטיות כדי להמשיך לחקור ולשכלל את טיוטת חוק הדיור (מתוקן) ואת טיוטת חוק עסקי הנדל"ן (מתוקן), תוך הבטחת העקביות, האחדות וההיתכנות של המערכת המשפטית, ובמיוחד חוק הקרקעות (מתוקן) כאשר יאושר במושב השישי", אמר מר טאנה.

הכלכלן - ד"ר קאן ואן לוק אמר כי תוכן מברק הדחיפה של ראש הממשלה מיושם בפועל על ידי משרדים וסניפים. הנתונים שפורסמו מראים כי השוק מתקדם באופן חיובי. זרימת ההון לנדל"ן זורמת בהתמדה כאשר האשראי למגזר זה גדל בכמעט 5%, שווה ערך לקצב הצמיחה של המשק כולו, כאשר האשראי לעסקי הנדל"ן לבדו גדל ב-18%. "הבעיה הנוכחית היא שהביקוש בשוק עדיין חלש, במיוחד הביקוש לאשראי לדיור של לקוחות בודדים בהקשר של הכנסה מופחתת וריביות גבוהות" - אמר ד"ר קאן ואן לוק.

יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, מר לה הואנג צ'או, הדגיש כי "ההודעה הרשמית 993" מהווה דחיפה, המדגימה את הנחישות והנחישות של הממשלה, המשרדים, הסניפים והרשויות המקומיות בפתרון קשיים בשוק ובעסקי הנדל"ן.

לדברי מר לה הואנג צ'או, הבעיה הגדולה ביותר בשוק הנדל"ן כיום היא הסוגיה המשפטית, ולכן משרדים, סניפים ורשויות מקומיות צריכים להתמקד בפתרון בעיה זו. כאשר הסוגיה המשפטית תיפתר וצווארי הבקבוק בפרויקטים יטופלו, הדבר יסייע בהגברת הנזילות בשוק. משם, הדבר יקל על הלוואות ועסקאות נדל"ן.

כדי לפתור את הבעיות הללו בהקדם, מר צ'או הציע שהרשויות המקומיות יסווגו במהירות את בעיות הפרויקט באזור כדי שיהיו להן פתרונות ספציפיים. כל בעיה שאינה בסמכות הרשויות המקומיות צריכה להיות מתואמת עם קבוצת העבודה של ראש הממשלה כדי לפתור אותה בהקדם.

בעיות רבות בנוגע לדיור ציבורי

בישיבת הפיקוח של מועצת העם של הו צ'י מין סיטי בנושא יישום פרויקטים של דיור חברתי בהו צ'י מין סיטי בתקופה שבין 2016 ל-2025, שנערכה ב-25 באוקטובר, מר פאם דאנג הו, ראש מחלקת ניהול הדיור ושוק הנדל"ן - מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, הצביע על שורה של ליקויים וקשיים ביישום פרויקטים של דיור חברתי באזור. באופן ספציפי, עבודת הפיצוי ופינוי האתרים בפרויקטים מסוימים היא קשה מאוד, ממושכת, התקדמות הפרויקט איטית ואף בלתי ניתנת ליישום.

עבור פרויקטים של דיור מסחרי בשטח של מעל 10 דונם, למרות שזוהתה קרן של 20% מהקרקע לבניית דיור ציבורי, המשקיע איטי ביישום פיצוי על פינוי אתרים או השקעה בתשתית טכנית, ולכן הבנייה לא ניתנת לביצוע.

העיר טרם הקצתה כספי קרקע לפיתוח דיור ציבורי במספר פרויקטים של תכנון בנייה עירוני; תכנון ותוכניות שימושי קרקע... המשפיעים על הכנה יזומה של כספי קרקע ליישום תוכנית הדיור החברתי הבסיסית לטווח ארוך.

כדי לקדם פרויקטים של דיור חברתי בתקופה הקרובה, אמר מר פאם דאנג הו כי יש צורך להוציא פתרונות ספציפיים ולקצר הליכים מנהליים בהליכי השקעה. בעת הכנה ואישור הפרויקט להתאמת התכנון הכללי של הו צ'י מין סיטי לשנת 2040, עם חזון לשנת 2060, יתוכנן דיור חברתי ודיור לעובדים. זאת כדי להקל על שלבי ההשקעה של דיור חברתי בעתיד.

נושא חשוב נוסף הוא רישום הון השקעות ציבורי ליישום פרויקטים של דיור ציבורי בבעלות המדינה לשימושם של מקבלי משכורות מתקציב המדינה. בנוסף, משרד הבינוי הציע ללמוד ולפתח פרויקט להקמת קרן חיסכון לדיור ליצירת הון השקעות לבניית דיור ציבורי ממש מהנכסים הזקוקים לכך.

מר לה טרונג האי הייאו, ראש ועדת הכלכלה-תקציב של מועצת העם של הו צ'י מין סיטי, תמך בהקמת קרן חיסכון זו. לדבריו, הדבר הקשה ביותר בהשקעות ציבוריות הוא הון וציין את הקרקע הנקייה ברובע הייפ טאן, מחוז 12, שעדיין ממתין להון השקעות ציבוריות לבניית דיור ציבורי.

מר הוין הונג טאן, סגן ראש הוועדה העירונית של מועצת העם של העיר HCM, חסר סבלנות משום שטרם פורסמה הודעה על הפרדת דמי השימוש בקרקע השווים לשווי 20% מקרן הקרקע לבניית דיור ציבורי בפרויקטים של דיור מסחרי, על מנת שיהיה הון ליישום פרויקטים של דיור ציבורי. לדוגמה, הקרקע ברובע הייפ טאן, מחוז 12, הושלמה בניית התשתית אך עדיין ממתינה להון. בינתיים, בקביעת סכום הכסף לצורך ביצוע אומדן לבניית דיור ציבורי מההון שנאסף מפרויקטים של דיור מסחרי, חלק מהיחידות מתחמקות מאחריות.

בדברי הסיכום שלה, אמרה גב' נגוין טי טאן ואן, ראש הוועדה העירונית של מועצת העם של הו צ'י מין סיטי, כי בתהליך יישום פרויקט הדיור החברתי, היו קשיים ובעיות רבים שלא נפתרו באופן מלא. בפרט, התיאום בין היחידות אינו הדוק מספיק כדי לתמוך וליצור תנאים ליחידות אחרות לבצע את המשימה. גב' ואן ביקשה מהיחידות לתקן ברצינות ולהכיר באחריותן כדי שיוכלו לתאם טוב יותר בעתיד. קווק אנה

(המשך יבוא)

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/khan-truong-go-kho-cho-bat-dong-san-20231025221251361.htm