המשוואה הפיננסית השתנתה.
בתחילת 2026, מר טראן חאן, עובד מכירות בהאנוי, תכנן ללוות כשלושה מיליארד דונג וייט מבנק כדי לקנות דירה בחלק המערבי של העיר. עם זאת, לאחר שהבנק הודיע כי הריביות עשויות לעלות לאחר תקופת ההטבה, החליט מר חאן לדחות את תוכנית משכנתא שלו.
לדברי חאן, אפילו עליות של כמה אחוזים בריביות יכולות להעלות משמעותית את התשלום החודשי. אם הוא ילווה לעשרים שנה, הריבית הנוספת תהיה משמעותית, ולכן עליו לשקול את האפשרויות העומדות בפניו ביתר קפידה.
סיפורו של חאן אינו מקרה בודד. רוכשי דירות רבים, במיוחד אלו המשתמשים בהלוואות גדולות, הופכים זהירים יותר ככל שעלויות המשכנתא נוטות לעלות שוב.
בשנתיים האחרונות, מחירי הנדל"ן בערים הגדולות עלו בחדות, מה שהקשה על רכישת בית עבור אנשים רבים. על פי דוחות מחקרי שוק, מחירי הדירות בהאנוי עלו במהירות בתקופה שבין 2023 ל-2025. בעוד שבעבר, פרויקטים רבים עמדו על מחירים ממוצעים של כ-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, כיום פרויקטים חדשים רבים עברו את מחירם ה-90 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.
בהו צ'י מין סיטי, רמת המחירים של דירות חדשות גבוהה אף יותר. פרויקטים רבים שיוצאים לדרך בשנת 2025 רושמים מחירים ממוצעים המתקרבים ל-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, גבוה משמעותית מאשר לפני מספר שנים בלבד.
עליית מחירי הדירות נובעת בעיקר מריכוז היצע חדש במגזרים הבינוניים והיוקרתיים, בעוד שהביקוש לדיור בערים הגדולות ממשיך לגדול באותו קצב העיור. על רקע מחירי הדירות הגבוהים, העלייה בריביות המשכנתאות מסבכת עוד יותר את האתגרים הפיננסיים עבור רוכשי דירות.
כיום, בנקים מסחריים רבים מציעים ריביות מועדפות של כ-7-9% לשנה בשנה הראשונה. לאחר תקופת המועדפות, הריביות בדרך כלל מתוקנות על בסיס צף ויכולות לעלות לכ-10-12%. עבור הלוואות עם תקופה של 20 או 30 שנה, אפילו עלייה של אחוז עד שניים בריביות יכולה להגדיל משמעותית את עלויות ההחזר החודשיות.
מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, מאמין ששיעורי הריבית משפיעים ישירות על החלטות רכישת דירה. כאשר עלויות ההלוואה עולות, קונים רבים ידחו את תוכניותיהם או יפחיתו את גודל ההלוואות שלהם. דבר זה מאט את מהירות העסקאות בשוק.
הנזילות עומדת על שמריה, מה שמגביר את הלחץ.
מומחים מאמינים שבמחזור שוק הנדל"ן, שיעורי הריבית בדרך כלל ממלאים תפקיד בוויסות תזרים המזומנים. כאשר שיעורי הריבית נמוכים, עלות ההון זולה, מה שגורם למשקיעים רבים להיות מוכנים ללוות כסף כדי להשתתף בשוק. זה בדרך כלל מוביל לעלייה מהירה בעסקאות ובמחירים. לעומת זאת, כאשר שיעורי הריבית עולים, פעילות ההשקעות נוטה להאט עקב עלויות מימון גבוהות יותר.
על פי נתוני שוק מסוימים, העניין בנדל"ן בפלטפורמות מקוונות נותר גבוה למדי. עם זאת, שיעור ההצלחה של העסקאות לא גדל באופן יחסי, דבר המשקף סנטימנט זהיר יותר בקרב קונים.
לדברי גב' נגוין הואי אן, מנהלת בכירה ב-CBRE האנוי, נזילות השוק הנוכחית מרוכזת בעיקר בפרויקטים בעלי מיקומים טובים ומעמד משפטי ברור. הקונים הופכים בררנים יותר ויותר. פרויקטים עם מחירים גבוהים אך חסרי יתרונות במיקום או בנוחות עלולים להיתקל בקשיים במכירה.
שינויים בריביות לא רק משפיעים על רוכשי דירות אלא גם משפיעים ישירות על חברות פיתוח נדל"ן. בענף הנדל"ן, שימוש בהון שאול למימון פרויקטים הוא די נפוץ. כאשר הריבית עולה, גם עלויות המימון עבור עסקים עולות. במקביל, נזילות השוק מאטה את המכירות, מה שמגביר את הלחץ על תזרים המזומנים.
מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, ציין כי בהקשר של אשראי זהיר יותר, עסקים צריכים להתאים את אסטרטגיות פיתוח הפרויקטים שלהם. עסקים צריכים להתמקד במוצרים המשרתים צרכי דיור אמיתיים ובעלי פוטנציאל מכירות טוב.
בשוק, יזמים רבים מיישמים תוכניות תמיכה כספית כגון סובסידיות ריבית או תנאי תשלום מורחבים כדי למשוך קונים.
תרחיש חדש לשוק.
על פי ארגוני מחקרי שוק, שוק הנדל"ן הוייטנאמי נכנס לשלב של בידול ברור. בהקשר של ריביות גבוהות יותר וקונים זהירים יותר, לפרויקטים עם מיקומים טובים, חיבורי תשתית נוחים ומסגרות משפטיות שקופות יהיה יתרון משמעותי.
לעומת זאת, פרויקטים חסרי יתרון תחרותי עשויים להידרש להתאים את מדיניות המכירות שלהם, או אף להוריד מחירים, כדי לעודד את הביקוש. בידול זה צפוי להתבלט יותר בשנים הקרובות ככל שההיצע החדש ימשיך לגדול בערים הגדולות.
מומחים צופים שלושה תרחישים לשוק הנדל"ן בתקופה הקרובה. הסיבה לכך היא שההתפתחויות העתידיות של השוק יהיו תלויות במידה רבה במגמות הריבית ובמדיניות המוניטרית.
אם הריביות ירדו שוב, הכסף עלול לזרום במהירות חזרה לנדל"ן. כאשר עלויות ההלוואה נמוכות יותר, גם רוכשי דירות וגם משקיעים נוטים להגביר את השימוש שלהם במינוף פיננסי.
עם זאת, אם הריביות יישארו ברמות ממוצעות, השוק עשוי להיכנס לתקופה של צמיחה יציבה עם נזילות מתונה ועליות איטיות של מחירי הבתים.
לעומת זאת, אם הריביות יישארו גבוהות למשך תקופה ממושכת, פעילות השקעות הנדל"ן עלולה לרדת משמעותית. ייתכן שחלק מהמגזרים או האזורים יצטרכו להתאים את המחירים כדי להתאים אותם טוב יותר ליכולת הרכישה של הקונים.
מומחים רבים מסכימים כי תרחיש צמיחה יציב נחשב לאפשרי ביותר בהקשר הנוכחי, עם ציפיות ששוק הנדל"ן הווייטנאמי נכנס למחזור פיתוח חדש לאחר תקופה של צמיחה מהירה.
במחזור זה, גורמים פיננסיים, משפטיים ואיכות הפרויקט ימלאו תפקיד משמעותי יותר בהחלטות הקונים. במקום צמיחה המבוססת על זרימות הון ספקולטיביות, השוק נוטה לעבור למודל פיתוח בר-קיימא יותר, המתמקד בצורכי דיור אמיתיים ובשימושיות המוצר.
לכן, שינויים בריביות לא רק יוצרים אתגרים לטווח קצר, אלא גם יכולים לסייע לשוק להתאים את עצמו להתפתחות יציבה יותר לטווח ארוך.
מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/lai-suat-tang-nguoi-mua-nha-de-dat-20260311131150211.htm
