ממשלת מלזיה מקדמת כעת את פיתוחם מחדש של בנייני דירות ישנים כדי לחדש את העיר, אך התושבים אינם מסכימים עקב חששות מאובדן זכויות בעלות והסלמת מחירי הדיור.
גורלם של בנייני הדירות המזדקנים של מלזיה נותר סימן שאלה גדול בתהליך המודרניזציה העירונית של המדינה - צילום: MALAY MAIL
תהליך שיפוץ בנייני דירות ישנים כרוך לעיתים קרובות באתגרים משמעותיים, החל מעלויות מעבר דירה ולחץ למודרניזציה עירונית סלקטיבית ועד לסכסוכים על זכויות בעלות.
לא חייבים ש-100% מהתושבים יסכימו.
ה"סטרייטס טיימס" דיווח ב-23 במרץ כי על פי תוכנית התשתיות של קואלה לומפור לשנת 2040 של מלזיה, זוהו 139 פרויקטים ציבוריים ופרטיים, כולל 91 בנייני דירות, כבעלי פוטנציאל לפיתוח מחדש.
כדי להשיג זאת, הממשלה מתכננת להגיש לפרלמנט את חוק הפיתוח מחדש העירוני (URA) ביולי הקרוב, שיספק מסגרת משפטית לפיתוח מחדש של אזורים עירוניים ובנייני דירות ישנים.
על פי החוק הנוכחי, פיתוח מחדש של בנייני דירות דורש הסכמה מוחלטת של כל הבעלים, דבר שלעתים קרובות מסבך פרויקטים של שיפוץ.
הצעת חוק URA מציעה להעניק סמכות לוועדות ביצוע פדרליות ומדינתיות לבצע פרויקטים של פיתוח מחדש מבלי לדרוש הסכמה של 100% מבעלי הנכסים, ובכך לקדם מודרניזציה עירונית.
לפי ה"מלאי מייל", אם הצעת החוק תאושר, בנייני דירות מתחת לגיל 30 יוכלו להימכר בהסכמת 80% מהבעלים. עבור בניינים בני יותר מ-30 שנה, שיעור ההסכמה הנדרש יורד לשני שלישים מהבעלים. עבור בניינים נטושים או כאלה הנחשבים לא בטוחים, נדרשת רק הסכמת 51% מהבעלים כדי להמשיך במכירה.
מר נגה קור מינג, שר השיכון והשלטון המקומי של מלזיה, הדגיש את הצורך שהצעת חוק זו תחליף תקנות מיושנות ותטפל בהידרדרות של אזורים עירוניים.
לדברי השר, נכון ליולי 2024, מלזיה זיהתה 534 אתרים פוטנציאליים לפיתוח עירוני, כולל 139 בקואלה לומפור, כאשר הערך הכולל המוערך שפרויקטים אלה של פיתוח מחדש יוכלו לייצר עם השלמתם עומד על כ-355.3 מיליארד רינגיט מלזי (79.6 מיליארד דולר).
הזדמנות או סיכון?
ה"ניו סטרייטס טיימס" של מלזיה דיווח כי הממשלות הפדרליות והמדינתיות התחייבו להציע תמריצים שונים כדי להבטיח את יישום מוצלח של הצעת חוק זו.
השר הרוסי קור מינג אישר כי לבעלי הנכסים הכפופים לתכנית התכנון תובטח הזכות לקבל נכסים חדשים בעלי ערך שווה ערך או גבוה יותר, תוך כדי שהם ייהנו מתשתיות וסביבה משופרות.
הממשלה הדגישה גם כי תתייעץ עם בעלי נכסים כדי להגן על זכויותיהם. הערכת הנכס החדשה תתבסס על שווי השוק הנוכחי והפוטנציאל העתידי, כאשר שולי הרווח יטופלו כדי למנוע רווחים ספקולטיביים.
יתר על כן, אם לא תושג קונצנזוס של 75-80%, פרויקט הפיתוח מחדש לא יתקדם, ודעות התושבים יישקלו בקפידה לפני קבלת החלטה סופית.
עם זאת, רעיון זה עדיין נתקל בהתנגדות משמעותית מצד גורמים רבים ובחששות מצד מומחים. האופוזיציה, ובמיוחד המפלגה האסלאמית המלזית (PAS), הפכה את הצעת החוק לסוגיה פוליטית שנויה במחלוקת, והאשימה את הממשלה ברצון לדחוק בעלי הכנסה נמוכה, בעיקר מלאים והודים, אל מחוץ למרכז העיר.
מפלגת PAS טוענת כי לאחר הפיתוח מחדש, מחירי הבתים יזנקו והתושבים כמעט ולא יוכלו לקנות בחזרה את בתיהם.
בינתיים, אלו שבבעלותם נכסים או גרים באזורים המיועדים לפיתוח מחדש מתמודדים גם הם עם חרדות לגבי העתיד.
סוקדב סינג צ'ימה, תושב ותיק של בניין דירות ישן המיועד לפיתוח מחדש בקואלה לומפור, אמר שהוא ושכנים רבים כועסים על כך שהחוק החדש עלול לאלץ אותם לעזוב את הבניין במהלך תקופת הפיתוח מחדש. הם גם חוששים שלאחר השיפוצים, הם לא יוכלו להרשות לעצמם להמשיך לגור בו.
"למה שהממשלה תרצה לפתח מחדש את קומפלקס הדירות הזה? הדבר היחיד שאנחנו צריכים הוא לצבוע מחדש את החלק החיצוני ולתקן את הצנרת החיצונית", אמר ל"סטרייטס טיימס". "כרגע, אנחנו משלמים דמי תחזוקה של 80 רינגיט מלזי (כ-18 דולר) לחודש, אבל אפילו זה לא מספיק עבור חלק מהגמלאים".
בניגוד למר צ'ימה, עורך הדין סייד חאלד אלאסראר – שבבעלותו שתי דירות בקואלה לומפור – טוען כי תוכניות פיתוח מחדש נחוצות כדי לעמוד בקצב ההתפתחות החברתית, אך עליהן להבטיח הוגנות ולא להעמיד בעלי בתים עניים בעמדת נחיתות.
"אני חושב שאזורי המגורים הישנים האלה נראים רעועים מאוד. פיתוח מחדש הכרחי לשדרוג מערכות המבנה, החשמל והניקוז כדי להבטיח את בטיחות התושבים", אמר.
מנקודת מבטו של המומחה נישאל ראנג'ינת מוניאנדי, חוקר בכיר במימון ציבורי במכון לדמוקרטיה וכלכלה, פיתוח מחדש של תשתיות ישנות יכול להשפיע באופן משמעותי על פיתוח עירוני ולעודד את שיקום ערים גדולות ברחבי הארץ, וליצור הזדמנויות להחיות מבנים נטושים ורעועים, במיוחד במרכזים היסטוריים - שבהם עלות השיפוץ כדי לעמוד בסטנדרטים מודרניים היא לעתים קרובות גבוהה באופן בלתי נסבל.
הניסיון של סינגפור בשיפוץ בנייני דירות ישנים.
תוכנית הפיתוח מחדש הסלקטיבית (SERS) היא יוזמה של ממשלת סינגפור שמטרתה מודרניזציה של שכונות דיור ציבוריות ישנות, אופטימיזציה של ניצול הקרקע ושדרוג תשתיות עירוניות.
תוכנית זו, שהושקה על ידי מועצת פיתוח הדיור של סינגפור בשנת 1995, מאפשרת לממשלה לבחור שכונות דיור ישנות להריסה ובנייה מחדש, תוך מתן דירות חדשות מסובסדות לתושבים שנפגעו באותו אזור.
תושבים הזכאים למעמד SERS מקבלים גם עדיפות בבחירת בתיהם לפני שדירות חדשות זמינות למכירה באופן נרחב, יחד עם פיצוי כספי סביר.
[מודעה_2]
מקור: https://tuoitre.vn/malaysia-tai-phat-trien-cac-chung-cu-cu-20250325062310343.htm
תגובה (0)