כמה נקודות חדשות בטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן)

למרות שחוק הקרקעות משנת 2024 בתוקף כבר יותר משנה, הליקויים ארוכי הטווח במנגנון קביעת מחירי הקרקעות וההתחייבויות הכספיות, יחד עם חוסר העקביות ביישום מדיניות הקרקעות, יוצרים צורך דחוף בתיקון.

טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) נמצאת כעת בפיתוח ופתוחה להערות הציבור על ידי משרד משאבי הטבע והסביבה , במטרה להבטיח שקיפות ולסלק חסמים משפטיים המעכבים פיתוח חברתי-כלכלי.

תמונה להמחשה: Tuan Anh/TTXVN

אחת ההצעות הבולטות בטיוטה זו היא ביטול התקנה בדבר גביית אגרות נוספות רטרואקטיבית עבור תקופות שטרם שולמו עבור דמי שימוש בקרקע או דמי חכירת קרקע – הוראה המהווה בעיה ארוכת שנים עבור עסקי נדל"ן רבים.

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), זהו שינוי פורץ דרך שעשוי להסיר את אחד המכשולים הגדולים ביותר המעכבים את התפתחות שוק הנדל"ן. בעבר, עיכובים בקביעת התחייבויות פיננסיות, לעיתים עד 10, 20 או אפילו 30 שנה, גרמו לעסקים רבים להתמודד עם תשלומים נוספים העולים בהרבה על דמי השימוש המקוריים בקרקע - למרות שהאשמה לא נבעה מהמשקיע.

עמלה זו לא רק יוצרת לחץ כלכלי, אלא גם מעלה את מחירי המוצרים, משפיעה לרעה על השוק ומעבירה את הנטל אל רוכשי הדירות. ביטול התקנה המוצע, כפי שמתואר בסעיף 257, סעיף 257, סעיף ד' לטיוטה, זוכה להערכה רבה מצד הקהילה העסקית ונתפסת כסימן לכך שהמדינה מקשיבה למציאות ופועלת לצד עסקים כדי להתגבר על קשיים.

בנוסף, טיוטת חוק המקרקעין המתוקן מציעה גם התאמות נרחבות במנגנון קביעת מחירי הקרקעות, תוך הדגשת ביטול "עקרון השוק" כך שהמדינה תשמור על תפקיד מוביל בהערכת שווי הקרקעות בשוק הראשוני.

על פי משרד משאבי הטבע והסביבה, מנגנון ההערכה הנוכחי מסתמך במידה רבה על חברות ייעוץ ומחירי שוק משני, מה שמוביל למחירי קרקע מנופחים או מחירים שאינם משקפים במדויק את ערכם האמיתי. מצב זה גורם לבעיות רבות ברכישת קרקעות, פיצויים, קביעת מחירי התחלה למכרזים של זכויות שימוש בקרקע וקביעת התחייבויות פיננסיות.

כדי לטפל בכך, מחירי הקרקעות בטיוטה נקבעים על סמך השימוש המיועד, משך השימוש ונתונים רלוונטיים, כולל מאגרי מידע לאומיים ומידע שוק מ-24 החודשים האחרונים. שיטות ההערכה נקבעו על ידי הממשלה והן לעיון בלבד; החלטת המחיר הסופית תתקבל על ידי המדינה.

טיוטת התיקון לסעיף 159 מציעה שתי אפשרויות לקביעת טבלאות מחירי קרקע, המותאמות למאפיינים הספציפיים של כל יישוב. בהתאם לכך, האפשרות הראשונה קובעת טבלת מחירי קרקע מפורטת לפי אזור, מיקום, ואפילו לפי חלקות קרקע בודדות אם קיימים מספיק נתונים. טבלת מחירי הקרקע משמשת במקרים כגון חישוב דמי שימוש בקרקע, דמי חכירת קרקע, המרת שימוש בקרקע עם דמי שימוש וקביעת מחיר התחלתי למכירות פומביות... טבלת המחירים נקבעת על ידי ועדת העם המחוזית כל חמש שנים וניתן להתאימה במהלך התקופה במידת הצורך.

האפשרות השנייה מציעה להשתמש במקדם התאמת מחירי קרקע (מקדם K) במקום ברשימת מחירים ספציפית, כאשר המקדם מונפק מדי שנה על ידי ועדת העם המחוזית החל מהשנה השנייה של מחזור מחירי הקרקעות בן 5 השנים. מקדם זה משקף את קצב תנודות מחירי הקרקע בין אזורים, ומאפשר ליישובים גמישות בהתאמות מבלי שיהיה צורך לבנות מחדש את רשימת מחירי הקרקעות המפורטת.

כדי להבטיח איכות ואובייקטיביות בתהליך פיתוח טבלאות מחירי קרקעות, משרד משאבי הטבע והסביבה מציע הקמת מועצה להערכת טבלאות מחירי קרקעות ומקדמי התאמה ברמה המחוזית. המועצה תכלול נציגים מוועדת העם המחוזית, מחלקות ייעודיות, ארגוני ייעוץ עצמאיים ומומחים.

על פי הצעת החוק, היישובים אחראים לפרסם רשימות מחירי קרקעות חדשות לא יאוחר מ-31 בדצמבר 2025, שייכנסו לתוקף החל מ-1 בינואר 2026. עם זאת, משרד משאבי הטבע והסביבה מזהיר כי שינויים ברשימות מחירי הקרקעות ובמנגנוני ההערכה עלולים לגרום לתנודות משמעותיות עקב פערים בין היישובים, דבר המשפיע על שוק הנדל"ן ופעילויות משיכת השקעות.

לאור מצב זה, שלח המשרד מסמך למחוזות ולערים הנשלטות על ידי מרכז המדינה, ובו ביקש הערכת השפעה יסודית והתחשבות בתנאים החברתיים-כלכליים לפני קביעת מחירים ספציפיים, על מנת להבטיח יציבות והתאמה לכיווני הפיתוח המקומיים.

תיקון חוק המקרקעין נועד לא רק לטפל בסוגיות טכניות ומשפטיות או לייעל הליכים מנהליים, אלא גם לספק הזדמנות מכרעת להשיב את הסדר בשוק ולשפר את יעילות השימוש בקרקע - משאב לאומי אסטרטגי.

מקור: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html