כמה נקודות חדשות בטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן)

טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) נמצאת בפיתוח ובהתייעצות עם משרד משאבי הטבע והסביבה , במטרה להבטיח פרסום, שקיפות ולהסיר חסמים משפטיים המעכבים פיתוח חברתי-כלכלי.

אחד התכנים הבולטים המוצעים בטיוטה זו הוא ביטול התקנה על גביית אגרות נוספות עבור הזמן שטרם חושב עבור דמי שימוש בקרקע ושכר דירה - תוכן שהיווה גורם לבעיות ארוכות טווח עבור עסקי נדל"ן רבים.

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), זהו שינוי פורץ דרך שיכול להסיר את אחד המחסומים הגדולים ביותר המעכבים את התפתחות שוק הנדל"ן. בעבר, העיכוב בקביעת התחייבויות פיננסיות, לעיתים עד 10, 20 או אפילו 30 שנה, גרם לעסקים רבים להתמודד עם תשלומים נוספים העולים בהרבה על דמי השימוש המקוריים בקרקע - למרות שהאשמה לא נבעה מהמשקיע.

מס זה לא רק גורם ללחץ כלכלי, אלא גם מעלה את מחירי המוצרים, משפיע לרעה על השוק ומטיל נטל על רוכשי הדירות. ביטול התקנה הנ"ל, המוצעת בסעיף 257, סעיף 257, בנקודה ד' לטיוטה, זוכה להערכה רבה מצד הקהילה העסקית ונחשב לסימן לכך שהמדינה מקשיבה למציאות ומלווה עסקים להתגבר על קשיים.

בנוסף, טיוטת חוק הקרקעות המתוקן מציעה גם להתאים באופן נרחב את מנגנון קביעת מחירי הקרקע, תוך הדגשת ביטול "עקרון השוק" כך שהמדינה תוכל למלא תפקיד מוביל בתמחור הקרקעות בשוק הראשוני.

על פי משרד משאבי הטבע והסביבה, מנגנון התמחור הנוכחי תלוי במידה רבה ביחידות ייעוץ ובמחירי שוק משני, מה שמוביל לעליית מחירי הקרקעות או אי-השקפת ערכם האמיתי. הדבר גורם להשלכות רבות בנוגע להשבת קרקעות, פיצויים, מחיר התחלתי עבור מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע וכן קביעת התחייבויות כספיות.

כדי להתגבר על כך, מחיר הקרקע בטיוטה נקבע על סמך מטרת השימוש, משך השימוש ונתונים קשורים, כולל מאגרי מידע לאומיים ומידע שוק ב-24 החודשים האחרונים. שיטות ההערכה נקבעו על ידי הממשלה והן לעיון בלבד, בעוד שההחלטה הסופית לגבי המחיר תתקבל על ידי המדינה.

טיוטת התיקון לסעיף 159 מציעה שתי אפשרויות לקביעת טבלאות מחירי קרקע, המתאימות למאפייני כל יישוב. בהתאם לכך, האפשרות הראשונה קובעת טבלאות מחירי קרקע מפורטות לפי אזור, מיקום, ואפילו לפי חלקת אדמה אם יש מספיק נתונים. טבלת מחירי הקרקע משמשת במקרים כגון חישוב דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות, שינוי ייעודי שימוש בקרקע עם גביית דמי שימוש, קביעת מחירי מכרז התחלתי וכו'. טבלת המחירים נקבעת על ידי ועדת העם המחוזית כל 5 שנים וניתן להתאימה במהלך התקופה במידת הצורך.

האפשרות השנייה מציעה להשתמש במקדם התאמת מחירי קרקע (מקדם K) במקום ברשימת מחירים ספציפית, כאשר המקדם מונפק מדי שנה על ידי ועדת העם המחוזית החל מהשנה השנייה של מחזור מחירי הקרקעות בן 5 השנים. מקדם זה משקף את קצב התנודות של מחירי הקרקעות בין אזורים, ומאפשר ליישובים להיות גמישים בביצוע התאמות מבלי שיהיה צורך לבנות מחדש את רשימת מחירי הקרקעות המפורטת.

כדי להבטיח איכות ואובייקטיביות בתהליך פיתוח רשימות מחירי קרקעות, משרד משאבי הטבע והסביבה מציע להקים מועצה להערכת רשימות מחיר ומקדמי התאמה ברמה המחוזית. המועצה כוללת נציגים של הוועדה העממית המחוזית, מחלקות ייעודיות, ארגוני ייעוץ עצמאיים ומומחים.

על פי הוראות הצעת החוק, היישובים אחראים לפרסם רשימות מחירון חדשות לקרקעות לא יאוחר מ-31 בדצמבר 2025, שייכנסו לתוקף החל מ-1 בינואר 2026. עם זאת, משרד משאבי הטבע והסביבה הזהיר כי שינויים ברשימות המחירון ובמנגנוני הערכת הקרקעות עלולים לגרום לתנודות גדולות עקב הבדלים בין היישובים, דבר המשפיע על שוק הנדל"ן ופעילויות משיכת השקעות.

לנוכח מציאות זו, שלח המשרד מסמך לפרובינציות ולערים המנוהלות על ידי גורם מרכזי, וביקש מהן להעריך בקפידה את ההשפעה ולשקול את התנאים החברתיים-כלכליים לפני קביעת מחירים ספציפיים, כדי להבטיח יציבות ועקביות עם כיווני הפיתוח המקומיים.

תיקון חוק המקרקעין אינו מכוון רק לפתרון סוגיות משפטיות טכניות או לייעל הליכים מנהליים, אלא גם מהווה הזדמנות חשובה להשיב את הסדר בשוק ולשפר את יעילות השימוש בקרקע - משאב אסטרטגי של המדינה.

מקור: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html