כמה נקודות חדשות בטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן)

טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) נמצאת בפיתוח ומענה על ידי משרד משאבי הטבע והסביבה , במטרה להבטיח פרסום, שקיפות ולהסיר חסמים משפטיים המעכבים פיתוח חברתי-כלכלי.

אחד התכנים הבולטים המוצעים בטיוטה זו הוא ביטול התקנה על גביית אגרות נוספות עבור הזמן שטרם חושב עבור דמי שימוש בקרקע ושכר דירה - תוכן שהיווה גורם לבעיות ארוכות טווח עבור עסקי נדל"ן רבים.

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), זהו שינוי פורץ דרך שיכול להסיר את אחד המחסומים הגדולים ביותר המעכבים את התפתחות שוק הנדל"ן. בעבר, העיכוב בקביעת התחייבויות פיננסיות, לעיתים עד 10, 20 או אפילו 30 שנה, גרם לעסקים רבים להתמודד עם תשלומים נוספים העולים בהרבה על דמי השימוש המקוריים בקרקע - למרות שהאשמה לא נבעה מהמשקיע.

מס זה לא רק גורם ללחץ כלכלי, אלא גם מעלה את מחירי המוצרים, משפיע לרעה על השוק ומטיל נטל על רוכשי הדירות. ביטול התקנה הנ"ל, המוצעת בסעיף 257, סעיף 257, בנקודה ד' לטיוטה, זוכה להערכה רבה מצד הקהילה העסקית ונחשב לסימן לכך שהמדינה מקשיבה למציאות ומלווה עסקים להתגבר על קשיים.

בנוסף, טיוטת חוק הקרקעות המתוקן מציעה גם התאמות נרחבות במנגנון קביעת מחירי הקרקע, תוך הדגשת ביטול "עקרונות השוק" כדי שהמדינה תוכל למלא תפקיד מוביל בתמחור הקרקעות בשוק הראשוני.

על פי משרד משאבי הטבע והסביבה, מנגנון התמחור הנוכחי תלוי במידה רבה ביחידות ייעוץ ובמחירי שוק משני, מה שמוביל לעליית מחירי הקרקעות או אי-השקפתן של ערכן האמיתי. הדבר גורם להשלכות רבות בנוגע להשבת קרקעות, פיצויים, מחיר התחלתי עבור מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע וכן קביעת התחייבויות כספיות.

כדי להתגבר על כך, מחיר הקרקע בטיוטה נקבע על סמך מטרת השימוש, משך השימוש ונתונים קשורים, כולל מסד הנתונים הלאומי ומידע שוק ב-24 החודשים האחרונים. שיטות ההערכה מוסדרות על ידי הממשלה והן לעיון בלבד, בעוד שהחלטת המחיר הסופית תתקבל על ידי המדינה.

טיוטת התיקון לסעיף 159 מציעה שתי אפשרויות לקביעת טבלאות מחירי קרקע, המתאימות למאפייני כל יישוב. בהתאם לכך, האפשרות הראשונה קובעת טבלאות מחירי קרקע מפורטות לפי אזור, מיקום, ואפילו לפי חלקת אדמה אם יש מספיק נתונים. טבלאות מחירי קרקע משמשות במקרים כגון חישוב דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות, שינוי ייעודי שימוש בקרקע עם גביית דמי שימוש, קביעת מחירי מכרז התחלתי וכו'. טבלאות המחירים נקבעות על ידי ועדת העם המחוזית כל 5 שנים וניתן להתאימן במהלך התקופה במידת הצורך.

האפשרות השנייה מציעה להשתמש במקדם התאמת מחירי קרקע (מקדם K) במקום ברשימת מחירים ספציפית, כאשר המקדם מונפק מדי שנה על ידי ועדת העם המחוזית החל מהשנה השנייה של מחזור טבלת מחירי הקרקע בן 5 השנים. מקדם זה משקף את קצב תנודות מחירי הקרקע בין אזורים, ומאפשר ליישובים להיות גמישים בהתאמות מבלי שיהיה צורך לבנות מחדש את טבלת מחירי הקרקע המפורטת.

כדי להבטיח איכות ואובייקטיביות בתהליך פיתוח רשימות מחירי קרקעות, משרד משאבי הטבע והסביבה מציע להקים מועצה להערכת רשימות מחיר ומקדמי התאמה ברמה המחוזית. המועצה כוללת נציגים של הוועדה העממית המחוזית, מחלקות ייעודיות, ארגוני ייעוץ עצמאיים ומומחים.

על פי הוראות הצעת החוק, היישובים אחראים לפרסם רשימות מחירון חדשות לקרקעות לא יאוחר מ-31 בדצמבר 2025, שייכנסו לתוקף החל מ-1 בינואר 2026. עם זאת, משרד משאבי הטבע והסביבה הזהיר כי שינויים ברשימות המחירון ובמנגנוני הערכת הקרקעות עלולים לגרום לתנודות גדולות עקב הבדלים בין היישובים, דבר המשפיע על שוק הנדל"ן ופעילויות משיכת השקעות.

לנוכח מציאות זו, שלח המשרד מסמך למחוזות ולערים המנוהלות על ידי גורמי ממשל, וביקש הערכת השפעה יסודית והתחשבות בתנאים החברתיים-כלכליים לפני קביעת מחירים ספציפיים, כדי להבטיח יציבות ועקביות עם כיווני הפיתוח המקומיים.

תיקון חוק המקרקעין אינו רק לפתרון בעיות משפטיות טכניות או לפישוט הליכים מנהליים, אלא גם הזדמנות חשובה להשיב את הסדר בשוק ולשפר את יעילות השימוש בקרקע - המשאב האסטרטגי של המדינה.

מקור: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html