האם אני צריך מינימום של 1.5 מיליארד דונג וייטנאמי כדי להשקיע?

Công Luận•20/06/2023

[מודעה_1]

בעוד שמגזרי נדל"ן רבים נותרו איטיים, דירות בהאנוי חוות עליות מחירים מתמשכות, תוך שמירה על קצב צמיחה שנתי של 13%. מחיר השכירות הממוצע לדירות בהאנוי עלה ב-4.5% בשנה האחרונה.

לדברי מר טראן קוואנג טרונג, מנהל פיתוח עסקי של OneHousing, השקעה בדירות להשכרה בהאנוי נותרה אפיק השקעה אטרקטיבי כרגע.

דירה להשכרה עם פוטנציאל רווח עצום, נדרשת השקעה של לפחות 15 מיליארד דונג וייטנאמי (תמונה 1) — מר טראן קוואנג טרונג, מנהל פיתוח עסקי של OneHousing. (צילום: ML)

עם ירידת ריביות הבנקים ומדיניות שונות המקדמת התאוששות, שוק הנדל"ן מתחיל לקבל תשואה על ההון. משקיעים משקיעים חלק ניכר מהונם בנכסים להשכרה. לדעתך, מהן הסיבות להאמין שאפיק השקעה זה יניב רווחים לטווח ארוך?

- על פי נתוני מפקד האוכלוסין של 2019, אוכלוסיית האנוי צפויה לגדול בממוצע בכ-200,000 איש מדי שנה, שווה ערך לאוכלוסיית מחוז גדול. רוב האנשים הללו שוכרים בתים, מה שיוצר ביקוש גבוה לדיור להשכרה בהאנוי. כמו כן, נכון לשנת 2019, בווייטנאם היו כמעט 120,000 עובדים זרים, ומספר זה גדל בקצב ממוצע של 17% בשנה.

מחיר השכירות הממוצע לדירות בהאנוי הוא כ-10 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, עלייה ממוצעת של 4.5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ממצא זה מצביע בבירור על תחזית חיובית עבור מגזר הדירות, שכן ההיצע כיום נמוך מהביקוש.

דירות חוות כיום ביקוש טוב להשכרה; עם זאת, עדיין קיימת דעה שרכישת דירה היא נכס שמפחית מערכו שיאבד בהדרגה בעתיד. האם אתה מסכים עם דעה זו?

- משקיע בדירות להשכרה מודאג משתי סוגיות: ראשית, האם ערך ההון יעלה בעתיד, ושנית, מה יהיו הכנסות השכירות. מבחינת מחיר ופוטנציאל עליית המחירים של דירות להשכרה, לדירות בהאנוי יש את תשואת השכירות הגבוהה ביותר מבין כל מגזרי הנדל"ן.

בהאנוי, התשואה על ההשקעה מהשכרת דירות בשנת 2022 הייתה 4.4%, פי 1.7 גבוהה מתשואת השכירות של בתים עם חזית רחוב. בחלק המערבי של האנוי, תשואות השכירות נעו בין 5% ל-6%.

עם שיעור תשואה זה, בעלי דירות נמנעים משיעור אינפלציה של כ-4-4.5% לשנה שהיה מתרחש אם היו מחזיקים במזומן, וגם מרוויחים מהעלייה באחוזים בערך ההון בעתיד. לדוגמה, בהאנוי, בין השנים 2018 ל-2022, מחירי הדירות עלו בממוצע של 13% לשנה.

בהתבסס על התצפיות שלך, אילו אזורים בהאנוי מציעים כיום פוטנציאל טוב להשכרה? מהן הסיבות לכך?

- האזור המערבי מושך אליו מספר רב של שוכרים, בעיקר בניינים בתוך Vinhomes Smart City, עם תשואת שכירות של כ-5.5%, גבוהה מהממוצע בשוק (כ-4.4%). דבר זה מצביע על כך שהכנסות השכירות מאזור עירוני גדול זה גבוהות יותר מפרויקטים אחרים באזור.

הצמיחה החזקה של האזור המערבי נובעת ממספר גורמים. ראשית, הממשלה מאשרת את כל הסוכנויות והמשרדים הקשורים לאזור המערבי. מתחם שגרירות ארה"ב, בהשקעה של 1.2 מיליארד דולר ברחוב פאם ואן באך, החל גם הוא בנייתו באפריל 2023. בעתיד, יתמקדו באזור זה נציגויות של יחידות הקשורות לארה"ב.

באזור המערבי, ממוקמים כאן כמה מהפרויקטים המבוקשים ביותר בתחום השכירות. שוכרים זרים רבים מוכנים להוציא 1,000-2,000 דולר על דיור, דבר שלא יהווה בעיה גדולה.

בדרך כלל, אזורים עם ריכוז גבוה של שוכרים זרים נוטים להציע מחירי שכירות טובים יותר, מה שבתורו מעלה את מחירי הנכסים באותו אזור. וכאשר מחירי השכירות עולים, גם ערך הנדל"ן באותו מיקום עולה; זהו ההיגיון של נדל"ן למגורים.

דירה להשכרה עם פוטנציאל רווח עצום, נדרשת השקעה של לפחות 15 מיליארד דונג (תמונה 2) — כדי להשקיע בדירות להשכרה, על הלקוחות להיות בעלי מקדמה מינימלית של 1.5 מיליארד דונג וייטנאמי או יותר. (צילום: CP)

למשקיעים יש יכולות פיננסיות שונות. לדעתך, איזה סוג דירה הכי קל להשכיר? כמה הון צריך משקיע כדי להשקיע בדירת שכירות?

- דירות סטודיו ודירות חדר שינה אחד מתאימות לצעירים רווקים, בעוד שדירות חדר שינה אחד פלוס ודירות שני חדרי שינה אידיאליות למשפחות עם ילדים קטנים. עבור אמידים יותר, כמו אנשי מקצוע בכירים, יועצים או מנכ"לים שמביאים את משפחותיהם לעבודה, וילות ופנטהאוזים הן אופציה מתאימה יותר. כדי להשקיע בדירות להשכרה, על הלקוחות להפקיד מקדמה מינימלית של 1.5 מיליארד וונד ומעלה. המקדמה הנדרשת תשתנה בהתאם לשווי הדירה ולסכום הריהוט הפנימי שהושקע.

מבין צורות שונות של השקעה בנדל"ן, כגון ספקולציות לטווח קצר או אחזקה לטווח ארוך, מדוע השקעה לצורך הכנסות משכירות היא האפשרות המתאימה ביותר כרגע, אדוני?

אני מאמין שזו עדיין רק שאלה של ציפיות הלקוחות בזמנים שונים. משקיע חכם יודע שבמקום לשים את כל הביצים בסל אחד, עליו לגוון את השקעותיו. עליו להציע מוצרי השקעה ארוכי טווח בנדל"ן, כך שבעתיד הוא ירוויח רק מעליית ערך הון. אבל בהשקעה מסוג זה, המשקיע חייב לקנות נדל"ן במחיר טוב עם תיעוד משפטי ברור.

באשר לאלו שבבעלותם מספר נכסי השכרה המייצרים הכנסה חודשית, יש להם מטרות ברורות מאוד, כגון: שימוש בכסף לחינוך ילדיהם, או להוצאות יומיומיות בפנסיה, או לנסיעות ... ישנם גם כאלה שיש להם חשיבה שיטתית מאוד של השקעה, כגון בניית סדרה של דירות בפרויקטים מרובים; כל פרויקט עם כ-3-5 יחידות כדי לייצר הכנסה חודשית של עד 300-500 מיליון דונג וייטנאמי.

בהשקעות נדל"ן, בסופו של דבר מדובר בשווי הנכס. רק נכסים שמייצרים תזרים מזומנים הם בעלי ערך אמיתי. לכן, לא משנה כמה אתם הבעלים; מה שחשוב הוא איך הנכס שלכם מייצר תזרים מזומנים.

תודה על השיחה!

[מודעה_2]
מָקוֹר