רוצה להשקיע צריך לפחות 1.5 מיליארד דונג?

[מודעה_1]

מגזרי נדל"ן רבים נותרו איטיים, אך דירות בהאנוי חוו עלייה מתמדת במחירן, תוך שמירה על עלייה שנתית של 13%. מחיר השכירות הממוצע של דירות בהאנוי עלה ב-4.5% בשנה האחרונה.

מר טראן קוואנג טרונג, מנהל פיתוח עסקי של OneHousing, אמר כי השקעה בדירות להשכרה בהאנוי היא עדיין אפיק השקעה אטרקטיבי כרגע.

דירה להשכרה עם רווח גבוה, השקעה מינימלית נדרשת היא 15 מיליארד דונג וייטנאמי, תמונה 1 — מר טראן קוואנג טרונג, מנהל פיתוח עסקי של OneHousing. (צילום: ML)

ככל שריביות הבנקים יורדות ומדיניות רבות מקדמות התאוששות, שוק הנדל"ן מתחיל לקבל בחזרה את זרימת ההון. משקיעים משקיעים חלק גדול מזרימת ההון בערוץ השכרת הנדל"ן. לדעתך, מה הסיבה להאמין שאפיק השקעה זה יביא רווחים בטווח הארוך?

- על פי מפקד האוכלוסין של 2019, אוכלוסיית הבירה צפויה לגדול בכ-200,000 איש מדי שנה, שווה ערך למחוז גדול. רוב האנשים הללו שוכרים בתים, מה שיוצר ביקוש גבוה לדיור להשכרה בהאנוי. כמו כן, נכון לשנת 2019, בווייטנאם עובדים כ-120,000 עובדים זרים ומספר זה גדל בממוצע של 17% בשנה.

מחיר השכירות הממוצע של דירות בהאנוי הוא כ-10 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, עלייה של 4.5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ברור שתפוקת פלח הדירות תמיד טומנת בחובה הזדמנות טובה, משום שההיצע קטן מהביקוש.

לדירות יש ביקוש טוב להשכרה, אולם עדיין קיימת דעה שרכישת דירות נדל"ן היא נטל ותאבד בהדרגה מערכן בעתיד. האם אתה מסכים עם דעה זו?

- משקיע בדירה להשכרה מודאג משתי סוגיות, האחת היא האם עלות ההון עשויה לעלות בעתיד, והשנייה היא כיצד נראה תזרים המזומנים משכירות. מבחינת המחיר ושולי עליית המחירים של סוג דירה להשכרה, לדירות בהאנוי יש את שולי הרווח הגבוהים ביותר משכירות בקרב מגזרי הנדל"ן.

בהאנוי, הרווח מהשכרת דירות בשנת 2022 הוא 4.4%, פי 1.7 משיעור השכירות של בתים עם חזית רחוב. במיוחד במערב האנוי, רווחי השכירות נעים בין 5% ל-6%.

עם שיעור תשואה זה, בעל הדירה נמנע מאינפלציה של כ-4-4.5% לשנה אם מחזיק במזומן, וגם מרוויח מאחוז עליית הון בעתיד. לדוגמה, בהאנוי, בין השנים 2018-2022, מחירי הדירות עלו בממוצע של 13% לשנה.

לפי התצפית שלך, באילו אזורים בהאנוי יש פוטנציאל טוב להשכרה? מדוע?

- האזור המערבי מושך אליו מספר רב של שוכרים, בעיקר בניינים ב-Vinhomes Smart City, עם תשואת שכירות של כ-5.5%, גבוהה מהממוצע של השוק כולו (כ-4.4%). ממצא זה מראה שתזרים המזומנים משכירות של מטרופולין זה גבוה יותר מפרויקטים אחרים באזור.

הסיבה לכך שהאזור המערבי חווה צמיחה טובה קשורה לגורמים, ראשית, המדינה מאשרת את כל הסוכנויות, המשרדים והסניפים באזור המערבי. אזור שגרירות ארה"ב בהשקעה של 1.2 מיליארד דולר ברחוב פאם ואן באך החל גם הוא באפריל 2023. בעתיד יוקמו נציגויות של יחידות הקשורות לארה"ב ויתמקדו רבות בתחום זה.

במערב, חלק מהפרויקטים באזור זה הם המבוקשים ביותר בתחום ההשכרה. שוכרים זרים רבים מוכנים להוציא 1,000 - 2,000 דולר עבור מגורים, מה שלא יהווה בעיה גדולה.

בדרך כלל, באזור שבו שוכרים זרים יהיו מחירי שכירות טובים, מה שאומר שרמת המחירים של אותו אזור תעלה. וכאשר מחיר השכירות יעלה, פירוש הדבר שגם מחיר הנדל"ן שם יעלה, זהו ההיגיון של נדל"ן למגורים.

דירה להשכרה עם רווח גבוה, השקעה מינימלית נדרשת היא 15 מיליארד דונג וייטנאמי, תמונה 2 — כדי להשקיע בדירות להשכרה, על הלקוחות להיות בעלי הון עצמי מינימלי של 1.5 מיליארד דולר ומעלה. (צילום: CP)

היכולת הפיננסית של משקיעים שונה, לדעתך, איזה סוג דירה הכי קל לשכור? כדי להשקיע בדירה להשכרה, כמה הון צריך משקיע להוציא?

- דירות סטודיו, חדר שינה אחד לצעירים רווקים ודירות חדר שינה אחד ומעלה, 2 חדרי שינה יתאימו למספר רב של שוכרים, שהן משפחות עם בני זוג וילדים קטנים. באשר למעמד הגבוה, למשל, מומחים בכירים, יועצים או מנכ"לים של חברות שמביאים את נשותיהם וילדיהם לעבודה, הם מוכנים לבחור לשכור וילות, פנטהאוזים... כדי להשקיע בדירות להשכרה, על הלקוחות להיות בעלי הון עצמי מינימלי של 1.5 מיליארד ומעלה. בהתאם לשווי הדירה ולהשקעה השונה בריהוט להשכרה, גם הון העצמי יהיה שונה.

מבין צורות השקעות הנדל"ן, כגון גלישה או החזקה לטווח ארוך, מדוע השקעה למטרות השכרה מתאימה ביותר כרגע, אדוני?

- אני חושב שזה עדיין סיפור על ציפיות הלקוחות בכל נקודת זמן. משקיע חכם ידע שבמקום לשים את כל הביצים שלו בסל אחד, הוא ישים את כל הביצים שלו בהרבה סלים. הוא יצטרך מוצרי נדל"ן להשקעה לטווח ארוך כדי שבעתיד יוכל להרוויח רק מעליית ערך הון. אבל עם סוג כזה של השקעה, משקיעים חייבים לקנות נדל"ן במחיר טוב עם מעמד משפטי ברור.

באשר לאלו שבבעלותם מספר נכסים להשכרה עם תזרים מזומנים חודשי, יש להם מטרות ברורות מאוד, כגון: להשיג כסף לחינוך ילדיהם, או כסף חודשי להוצאות כשהם פורשים, טיולים ... ישנם גם כאלה שיש להם חשיבה שיטתית מאוד של השקעה, כלומר לבנות רשת דירות בפרויקטים רבים; בכל פרויקט יש כ-3-5 דירות כדי להביא תזרים מזומנים חודשי של עד 300-500 מיליון.

בהשקעות נדל"ן, בסופו של דבר מדובר בשווי הנכס. כל נכס שמייצר תזרים מזומנים הוא נדל"ן. לכן, לא משנה כמה אתם הבעלים, מה שחשוב הוא כמה תזרים מזומנים הנכס שלכם מייצר לכם.

תודה על השיחה!

[מודעה_2]
מָקוֹר