האם דירות עדיין יהיו מבוקשות מאוד בשנת 2026?

VTV.vn - לאחר תקופה של צמיחה חזקה ותנודות משמעותיות, שוק הדירות עומד בפני נקודת מפנה מכרעת.

עם כניסתנו לשנת 2026, הגורם הראשון והחשוב ביותר שיעצב מחדש את שוק הדירות יהיה ההיצע.

עם צפי עלייה בהיצע, במיוחד מדיור ציבורי, ושינוי ברור בהשקעות לכיוון צורכי דיור אמיתיים, שנת 2026 נתפסת כשנה שבה השוק נכנס למחזור חדש: פחות מחומם יתר על המידה אך יותר בר-קיימא.

דיור ציבורי הופך ל"שסתום ויסות".

בכניסה לשנת 2026, הגורם הראשון והחשוב ביותר שיעצב מחדש את שוק הדירות יהיה ההיצע. לאחר שנים של מכשולים משפטיים, הליכי השקעה ארוכים וסנטימנט זהיר של עסקים לנוכח ריביות גבוהות, השוק חווה מחזור התאוששות חזק. התקופה שבין 2024 ל-2025 ראתה התאוששות ברורה במספר הפרויקטים והמוצרים שהושקו לשוק, מה שסלל את הדרך להיצע שופע יותר בשנת 2026, במיוחד במגזר המשרת צורכי דיור אמיתיים.

על פי הערכות בפורומים של נדל"ן בסוף שנת 2025, שוק הנדל"ן יחווה תוספת של למעלה מ-100,000 יחידות בשנת 2025 בלבד, עלייה של יותר מ-22% בהשוואה לשנת 2024, כאשר כמעט 90,000 יחידות הן היצע חדש. היקף הפרויקטים הולך וגדל הן מבחינת שטח והן מבחינת ערך ההשקעה. ראוי לציין, שבתוך נוף היצע זה, דיור ציבורי בולט כמרכיב מפתח, לא רק מטפל בסוגיות של רווחה חברתית אלא גם משמש כ"שסתום רגולטורי" עבור כלל שוק הדירות.

מומחים רבים מאמינים כי 2026 תהיה השנה שבה הדיור הציבורי יזכה לקידום גדול יותר מאי פעם, הן מבחינת כמות והן מבחינת מהירות היישום. הדיור הציבורי צפוי לפרוח בשנת 2026, שכן יישובים וסוכנויות ניהול יסירו באגרסיביות מכשולים בירוקרטיים ויקצרו תהליכים כדי להביא מוצרים לשוק מוקדם יותר.

לדברי מר הו נגוק טונג, סגן המנכ"ל של חברת המניות המשותפת Sky Realty, ההבדל במחזור הבא טמון בעובדה ש: "בשנת 2026, יתחיל להופיע היצע של דיור ציבורי, והוא יהיה מהיר יותר מדיור מסחרי, מכיוון שבאמצעות ההליכים לדיור ציבורי, הממשלה וועדות העם של הערים יוצרות תנאים נוחים מאוד להביא את המוצר לשוק במהירות." כאשר יתווספו מאות אלפי יחידות דיור ציבורי, לא רק בהאנוי או בהו צ'י מין סיטי אלא גם במחוזות ובערים נלוות, לשוק הדירות יהיה עמוד תווך חשוב נוסף, שיסייע בהפחתת לחץ הביקוש על פלח הדיור המסחרי.

במציאות, בערים גדולות, מחירי הדיור הציבורי נעים כיום בין למעלה מ-20 מיליון לכמעט 30 מיליון דונג וייט למ"ר, פי 2.5-3 נמוך יותר מדיור מסחרי באותו אזור. פער זה לא רק יוצר הזדמנויות דיור לקבוצות בעלות הכנסה בינונית ונמוכה, אלא גם מאלץ את שוק המסחר להתאים את אסטרטגיית המוצר שלו. כאשר לקונים יהיו יותר אפשרויות שמתאימות למחירם, התחרות לא תסתובב עוד סביב ציפיות לעליות מחירים, אלא סביב שימושיות אמיתית, שירותים וקיימות.

בשנתיים האחרונות, דירות הפכו לפלח "עמוד השדרה" של שוק הדיור העירוני.

מחירי הדירות ירדו אך לא ירדו באופן משמעותי.

אחת השאלות הגדולות ביותר לקראת 2026 היא האם מחירי הדירות יישארו "חמים" כפי שהיו בשנים 2024-2025. למעשה, בשנתיים האחרונות, דירות הפכו ל"עמוד השדרה" של שוק הדיור העירוני, והן מהוות כ-60-70% מכלל העסקאות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי. ההיצע, שדוכא במשך שנים רבות, יחד עם ביקוש הולך וגובר לדיור והון להשקעה המחפש מקומות מקלט בטוחים, העלה את מחירי הדירות באופן משמעותי, בממוצע של 30-50%, ואף 40-60% בפרויקטים ראשוניים רבים, במיוחד במגזרים היוקרתיים והיוקרתיים.

עם זאת, עלייה מהירה זו מציבה גם מגבלות למחזור הבא. לדברי מר נגוין אן טואן, יו"ר מועצת המנהלים של חברת ההשקעות Phuong Dong Joint Stock Company, במחזור 2024-2025, מחירי הדירות עלו ב-40-60% בהתאם לפלח. הוא מאמין שבשנת 2026 עדיין יש מקום לצמיחה, אך היא לא תהיה חזקה כמו קודם.

בניתוח נוסף, ציין מר טואן כי בשנת 2026, פלח המחירים הבינוני, של כ-60-70 מיליון וונד, או לכל היותר 80 מיליון וונד, יתאים למגמות הנוכחיות וימשוך קונים רבים משום שעדיין יש בו מקום לעליות מחירים נוספות. "אם נדחוף את המחירים גבוה מדי, מספר המשקיעים הפוטנציאליים יוגבל משמעותית", הדגיש. זה משקף מציאות חשובה: כוח הקנייה של השוק תלוי יותר ויותר בהכנסה הריאלית, במקום להסתמך במידה רבה על ציפיות לעליית מחירים לטווח קצר.

מר הו נגוק טונג, החולק את אותה דעה, מאמין כי 2026 תהיה השנה שבה הפעילות הספקולטיבית תרד בחדות. הירידה בספקולציות אינה בהכרח אומרת ירידה בביקוש, אלא מעבר ברור לכיוון קוני בתים אמיתיים. מר טונג צופה: "בשנת 2026, משתמשים אמיתיים, אלו שגרים בפועל בנכס, יהוו את הרוב המכריע של הביקוש בשוק, כ-60%. ספקולנטים או אוגרי נכסים יהוו אחוז נמוך, כ-30% או פחות." כאשר הביקוש לדיור בפועל גובר, סביר להניח שהשוק לא ישמור על "עליית מחירים", אך יהיה לו בסיס יציב יותר ויהיה פחות תנודתי לנוכח זעזועים מקרו-כלכליים.

בסך הכל, 2026 לא צפויה להיות שנה "חמה" במובן של עליות מחירים נפיצות וספקולציות.

אתגר ההישרדות של שוק הדירות.

על רקע עלייה בהיצע וירידה במחירים, האתגר הגדול ביותר של שוק הדירות בשנת 2026 טמון בארגון מחדש של המוצרים. השוק, שכבר אינו מרוץ למכירות מהירות או לעליות מחירים, מאלץ את היזמים לחזור לשאלה המרכזית: את מי המוצרים משרתים ועל אילו צרכים הם עונים?

לדברי מר נגוין אן טואן, עם מחירים הנעים בין 60-80 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, דירה בטווח הביניים עולה כיום כ-5 מיליארד דונג וייטנאמי. עובדה זו מפעילה לחץ ניכר על קונים צעירים. "עם דירה שעולה כ-5 מיליארד דונג וייטנאמי, אם זוג לווה כ-70-80% מערך הדירה, ייתכן שיהיה עליהם לשלם כ-30-40 מיליון דונג וייטנאמי בריבית בכל חודש", הסביר. לכן, מלבד מחיר המכירה, מדיניות תשלומים, לוחות זמנים גמישים לתשלומים ותמיכה בריבית הופכים לגורמים מכריעים ביכולת הספיגה של השוק.

מר טואן מאמין שבשנת 2026, בשוק יהיו שתי קבוצות מוצרים מקבילות: פרויקטים מוכנים המשרתים את צרכי הדיור המיידיים, ופרויקטים שהושקו לאחרונה, שבהם הקונים מוכנים להמתין לרמות מחירים טובות יותר.

בינתיים, מר הו נגוק טונג הדגיש את התפקיד המכריע של הדיור הציבורי בעיצוב מחדש של השוק. "דיור חברתי הוא ערוץ שיפחית את הביקוש לדיור ובו זמנית ויסות את רמת המחירים של שוק הדירות", הצהיר. כאשר הפרש המחירים בין דיור חברתי לדיור מסחרי באותו מיקום מגיע לפי 2.5-3, קונים יטו לשקול את האפשרויות שלהם בזהירות רבה יותר, מה שיאלץ יזמים מסחריים לחשב מחדש את משוואת המחיר והערך.

לא רק עסקים, אלא גם סוכנויות רגולטוריות צפויות למלא תפקיד מוביל במחזור החדש. המשך הסרת מכשולים לפרויקטים תקועים, שיפור מוסדות ופיתוח מואץ של דיור ציבורי ודיור מסחרי בר השגה נחשבים למפתח לפעילות בריאה של השוק. ככל שההיצע משתפר, אמון המשקיעים יחזור בהדרגה והנזילות תגדל, שוק הדירות ייכנס לשלב פיתוח בר-קיימא יותר, הקשור קשר הדוק לצורכי דיור אמיתיים ולאסטרטגיות פיתוח עירוניות ארוכות טווח.

בסך הכל, 2026 לא צפויה להיות שנה "חמה" מבחינת עליות מחירים וספקולציות. במקום זאת, זו תהיה שנה של קונסולידציה, שבה דירות ימשיכו למלא תפקיד מרכזי בשוק הדיור העירוני, אך המשיכה שלהן תגיע מיכולתן לענות על צרכי מגורים אמיתיים, מחירים נוחים ותשתיות ושירותים משולבים.

במעגל שבו נדל"ן שזור יותר ויותר בנושאים של רווחה ופיתוח בר-קיימא, התשובה לשאלה "האם דירות עדיין מבוקשות מאוד?" כנראה אינה טמונה בטמפרטורת המחירים, אלא באיכות הפיתוח.

מקור: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm