זה היה הנושא המרכזי שנדון על ידי מומחים, מדענים ונציגים רבים של סוכנויות ניהול בכנס המדעי הלאומי "חוקי מקרקעין 2024 והצורך בתיקונים ותוספות בהקשר החדש", שאורגן על ידי מרכז הבוררות הבינלאומי של וייטנאם ואוניברסיטת המשפטים של הו צ'י מין סיטי בבוקר ה-17 ביוני.
הרבה חללים ריקים
בכנס הדגיש פרופסור חבר, ד"ר טראן וייט דונג, סגן רקטור אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי למשפטים, כי קרקע היא משאב אסטרטגי, אמצעי ייצור מיוחד, ויסוד חשוב לפיתוח חברתי-כלכלי , הגנה לאומית וביטחון.
חוק המקרקעין משנת 2024 הציג חידושים רבים בניהול ושימוש בקרקעות, ותורמים לשקיפות מוגברת ולהגנה טובה יותר על הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של משתמשי הקרקע. עם זאת, תהליך היישום גם הוליד סוגיות חדשות רבות הקשורות לתכנון ותוכניות שימוש בקרקע; הקצאת קרקעות והשכרה; רכישת קרקעות, פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש; הערכת קרקעות; גישה לקרקעות לעסקים; כמו גם בניית מסדי נתונים וטרנספורמציה דיגיטלית במגזר המקרקעין...
"בהתבסס על ניסיון מעשי, הממשלה הציעה להוסיף את הצעת החוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות לתוכנית החקיקה לשנת 2026. הדבר מראה כי פיתוח ושיפור דיני הקרקעות הם בעלי חשיבות מיוחדת, במיוחד כאשר וייטנאם נכנסת לשלב חדש של פיתוח עם הדרישה לחדש את מודל הצמיחה, לשפר את המוסדות ולחזק את התחרותיות הלאומית", שיתף פרופסור חבר, ד"ר טראן וייט דונג.
בהתעמקותו בנושא רכישת הקרקעות – תחום שתמיד רווי בסכסוכים ותביעות משפטיות – טוען פרופסור חבר, ד"ר פאן טרונג היין, מאוניברסיטת קאן טו, כי יישום חוק הקרקעות משנת 2024 עומד בפני אתגרים רבים, שכן הוא כרוך בו זמנית בארגון מחדש של מודל השלטון המקומי הדו-שכבתי ובהתאמת מערכת תכנון ותכנון השימוש בקרקע.
בניתוח תקנות חוק הקרקעות משנת 2024 והנחיות היישום שלו, הצביע פרופסור חבר, ד"ר פאן טרונג היין, על שלוש קבוצות של סוגיות הדורשות שיפור נוסף: הבסיס לרכישת קרקעות בהקשר של היעדר תוכניות שימוש שנתיות בקרקע ברמת המחוז; הגדרה ברורה של מטרת רכישת הקרקעות כדי להבחין בין פרויקטים המשרתים את האינטרס הציבורי לבין פרויקטים מסחריים; והליכים לרכישת קרקעות, ובמיוחד תוקפן של הודעות רכישת קרקעות.
לצד זאת, ישנן סוגיות חדשות רבות הקשורות לפערים משפטיים בניהול קרקעות בעת שינוי מודלים של תכנון, זכותם של אנשים להשתתף בתהליך התאמת התכנון, והצורך לשפר את המנגנון להגנה על זכויותיהם של אלו שאדמתם מופקעת בצורה שקופה, הוגנת ובת קיימא יותר.
לדברי פרופסור חבר, ד"ר פאן טרונג הוא, הדרישה אינה רק להוסיף תקנות נוספות, אלא, חשוב מכך, לבנות מנגנון יישום שיהיה "ברור, קל להבנה, קל ליישום, ומבטיח את זכויותיהם האמיתיות של העם". "מנגנון רכישת קרקע שקוף עם עילות ברורות, מטרות מתאימות ונהלים מחמירים יתרום להפחתת תלונות, להגברת הקונצנזוס החברתי ולהבטחת פיתוח חברתי-כלכלי בצורה הוגנת ובר-קיימא", הדגיש פרופסור חבר, ד"ר פאן טרונג הוא.
בהתאם לעקרונות השוק והבטחת זכויות האזרחים.
נקודה אחת שעליה מסכימים מומחים רבים היא המשך השיפור של חוקי הקרקעות באופן המכבד את עקרונות השוק ובמקביל משפר את יעילות ניהול המדינה.
פרופסור חבר, ד"ר לו קוק תאי (אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי למשפטים), טוען כי בכלכלת שוק, קרקע היא לא רק משאב אלא גם נכס חשוב ומשאב ייצור. לכן, הקשר בין המדינה למשתמשי הקרקע צריך להיבנות על עקרון השוויון וכבוד לערך השוק של זכויות השימוש בקרקע.
בהתבסס על גורמי שוק ביחסי קרקעות בין המדינה למשתמשי הקרקע - הכיוון לתיקון חוק הקרקעות - הציע פרופסור חבר, ד"ר לו קווק תאי, לחזק את מנגנון המשא ומתן בעסקאות קרקע, תוך התייחסות להפקעת קרקעות על ידי המדינה באמצעות החלטות מנהליות כמוצא אחרון, ובכך ליצור בהדרגה שוק שקוף, תחרותי ופועל ביעילות לזכויות שימוש בקרקע.
מנקודת מבט של תכנון, טוען בעל התואר השני נגו ג'יה הואנג כי יישום מודל שלטון מקומי דו-שכבתי דורש התאמת מערכת תכנון וניהול השימוש בקרקע כך שתתאים לשיטות הניהול החדשות.
כדי לתקן ולהשלים סעיפים מסוימים כדי להתאים את החוק להקשר החדש, הציע בעל התואר השני נגו ג'יה הואנג את הצורך לייעל עוד יותר את מערכת התכנון, לשפר את השקיפות בהתאמות תכנון ולהבטיח טוב יותר את הזכות לגישה למידע ואת זכותם של אזרחים להשתתף בהחלטות הקשורות ישירות לזכויות שימוש בקרקע.
בנוסף, יש צורך לחזק את שליטת הסמכות בהתאמות תכנון, להתגבר על מצב של "תכנון מושעה", ובמקביל לחקור ולפתח מנגנון לתוכנית ייעוד קרקע לחמש שנים ברמת הקומונה המתאים למודל החדש של ארגון השלטון המקומי.
בהתבסס על ניסיונה באימות נוטריוני וניהול קרקעות, ד"ר נין טי היין, ראש משרד הנוטריון ביי היין (הו צ'י מין סיטי), מאמינה כי יש צורך להמשיך לקדם ביזור והאצלת סמכויות במתן זכויות שימוש בקרקע לגופים המשתתפים בשוק הנדל"ן.
לדברי גב' היין, יחסי קרקע אזרחיים רבים עדיין "נשלטים באופן אדמיניסטרטיבי", מה שמפחית את גמישות השוק. לכן, יש צורך להעביר בהדרגה את מתן זכויות השימוש בקרקע ממנגנון אדמיניסטרטיבי למנגנון מבוסס שוק, תוך הבטחת שוויון, שקיפות ותחרות בין בעלי העניין.
בנוגע למנגנון קביעת מחירי הקרקעות, דעות רבות בסדנה הציעו כי טבלאות מחירי הקרקעות ומחירי הקרקע הספציפיים צריכים לשקף במדויק את הערך בפועל של כל חלקת אדמה, בכל נקודת זמן ולכל שימוש מיועד, במקום לשמש רק כנקודת ייחוס.
מומחים ציינו גם כי מדיניות יישוב מחדש צריכה להתמקד לא רק במתן דיור חדש, אלא גם להבטיח תנאי מחיה ארוכי טווח, תעסוקה ופרנסה לאנשים לאחר רכישת קרקע.
בהתבסס על ניתוח של מנגנון יישום טבלאות מחירי קרקע בשילוב עם מקדמי התאמה בהתאם לתקנות הנוכחיות, הציעו הנציגים שיפורים נוספים בחוק כדי לקרב אותו למחירי השוק, לשפר את יעילות ניצול משאבי הקרקע וליצור הרמוניה בין האינטרסים של המדינה, העם והעסקים.
לדברי מומחים, תיקונים ותוספות עתידיים לחוק המקרקעין צריכים לשאוף לבנות מערכת משפטית יציבה, שקופה וקלה לאכיפה, אשר גם פותרת מכשולים מעשיים וגם יוצרת סביבת השקעה נוחה, תוך ניצול יעיל של משאבי קרקע לקידום פיתוח חברתי-כלכלי בר-קיימא.
מקור: https://baotintuc.vn/kinh-te/nhan-dien-diem-nghen-trong-thuc-thi-luat-dat-dai-20260617140129418.htm
