מר נגוין ואן טואן (רובע וין טוי, האנוי ) אמר שרכש חלקת אדמה בת'אץ' תאט (האנוי) בתחילת 2025 תמורת 2.5 מיליארד דונג וייטנאמי / 50 מ"ר. מסוף 2025 ועד עכשיו, שוק הקרקעות חווה ירידה בנזילות, מה שגרם למחיר חלקת האדמה שלו לרדת ל -2 מיליארד דונג וייטנאמי .
בתחילת 2026, עקב קשיי תזרים מזומנים, מר טואן ביקש שוב ושוב מסוכני נדל"ן לפרסם את הקרקע למכירה, אך איש לא שאל לגבי רכישתה. מר טואן היה מודאג מאוד, וחשב שיהיה קשה למכור את הקרקע וכספו יהיה קשור.
באמצע שנת 2025, כאשר שוק הנדל"ן הראה סימנים לעסקאות חיוביות יותר, ערך חלקת האדמה של מר טואן עלה לכ -2.7 מיליארד דונג וייטנאמי לחלקה. עם זאת, מספר הקונים המתעניינים נותר דליל, והקרקע טרם מצאה בעלים חדשים.
"השוק התאושש, אבל עדיין יש מעט לקוחות, במיוחד מאחר שמחיר הרכישה היה גבוה מדי. כעת, להבין איך למכור בלי להפסיד תהיה בעיה קשה מאוד", אמר טואן בדאגה.
 |
משקיעים רבים מאבדים סבלנות כאשר השוק איטי. |
באופן דומה, גב' טראן האי לאן (קואה נאם וורד, האנוי) מצאה את עצמה גם היא במצב מצער של "החזקת קרקע" לאחר שהשקעתה הספקולטיבית נכשלה. גב' לאן קנתה חלקת אדמה בואן גיאנג ( הונג ין ) בסוף 2024 תמורת כמעט 4 מיליארד וונד , בתקווה למכור אותה בתחילת 2025 ולהרוויח במהירות. עם זאת, לאחר מכן, המחירים באזורים רבים החלו לקפוא על שמריה, מה שאילץ אותה להחזיק בקרקע.
לאחרונה, היא החליטה למכור שוב, באותו מחיר בו קנתה אותו, 4 מיליארד דונג וייטנאמי למגרש. עם זאת, לדברי סוכן הנדל"ן, מחיר זה גבוה מדי בהשוואה למחיר השוק הכללי ובהשוואה למגרשי אדמה אחרים באותו מיקום ובאותו כביש.
"כשקניתי את הנכס, מחירי הקרקעות באזור עלו ביותר מ-30% בהשוואה לתחילת השנה שעברה. עכשיו, אם אני רוצה למכור אותו שוב, קשה מאוד למכור במחיר הזה; אם אני רוצה למכור מהר, אצטרך להוריד את המחיר", שיתפה גב' לאן.
על פי נתונים של PropertyGuru Vietnam, שוק הנדל"ן מראה סימנים ברורים של האטה. עבור פלח הדירות, מחיר המבוקש הנפוץ בהאנוי ירד מ-87 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בינואר ל-85 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר במאי, ירידה של כ-2% בהשוואה לינואר.
לא רק דירות, אלא גם תחום הבתים עם חזית רחוב מתמודד עם לחץ מירידה בביקוש. בחודש מאי, מספר החיפושים אחר בתים עם חזית רחוב ירד ב-10% בהשוואה לחודש הקודם ובכמעט 50% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
המחירים התקררו, אך סנטימנט הקונים נותר זהיר. PropertyGuru Vietnam מדווח כי העניין הכולל בשוק בחודש מאי ירד ב-4% בהשוואה לרבעון הקודם ובעד 36% בהשוואה לשנה הקודמת.
בינתיים, על פי SSI Research, ריביות המשכנתאות נותרות גבוהות למדי, סביב 8.5-10% במהלך תקופת המועדפים ו-11-15% לאחר מכן. עלייה בעלויות ההון הובילה לירידה בנזילות, והתאמות מחירים חלו הן בשוק הראשוני והן בשוק המכירה החוזרת.
סקר של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראה גם כי משקיעים המשתמשים במינוף פיננסי משמעותי, ולוו 70-90% משווי הנכס, החלו להפחית את מחירי המכירה ב-100-300 מיליון דונג וייטנאמי עבור דירות ובתים נמוכים רבים כדי להחזיר הון. בחלק מהאזורים שחוו בעבר עליות מחירים מהירות ראו גם התייצבות או ירידה קלה במחירים.
זרימת ההשקעות הספקולטיביות בנדל"ן ירדה משמעותית.
 |
תזרים המזומנים עובר לכיוון מוצרים מוחשיים. |
לדברי מר נגוין לה נאם, מנהל חטיבת הלקוחות הפרטייםשל ACB , השקעות ספקולטיביות בנדל"ן ירדו משמעותית. אחת הסיבות החשובות היא העלייה החדה בעלויות ההון. בעבר, שיעורי הריבית על הלוואות נדל"ן היו רק כ-7% לשנה, אך כעת הם עלו ל-13-14% לשנה.
עלות ההון הזו הופכת את האסטרטגיה של הלוואות מבנקים לרכישת קרקעות והמתנה לעליות מחירים לפחות יעילה מבעבר. משקיעים המשתמשים במינוף פיננסי מופרז עומדים בפני לחץ גובר להחזיר ריבית וקרן.
כאשר התשואות הצפויות אינן מקזזות את עלות ההון, השוק נאלץ להתאים את עצמו. זהו לא רק התאמת מחירים, אלא גם שינוי בחשיבה ההשקעתית.
משתתפי השוק כיום צריכים לשקול היטב את תזרים המזומנים, תקופות ההחזקה ופוטנציאל ניצול הנכסים, במקום להתמקד רק בשאלה "בכמה המחיר יעלה?".
אחד השינויים הבולטים ביותר הוא השינוי בהעדפות ההשקעה. בעבר, אנשים רבים היו מוכנים להשקיע אך ורק על סמך מידע תכנוני או ציפייה לעליות חדשות במחירי הקרקע, אך כיום משקיעים נוטים להיות זהירים הרבה יותר.
המושג "הגנה אקטיבית" משקף בבירור את הסנטימנט הכללי בשוק. במקום לרדוף אחר רווחים קצרי טווח ובעלי פוטנציאל נפיץ, הכסף זורם לעבר נכסים שיכולים לשמר ערך ולייצר הכנסה יציבה.
נכסים הניתנים להשכרה, המשרתים צרכים ממשיים למגורים, או הממוקמים באזורים עירוניים מבוססים, זוכים לעדיפות גוברת. משקיעים אינם מתמקדים עוד בקצב עליית המחירים אלא מקדישים תשומת לב רבה יותר לאיכות הנכס.
ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA), מאמין שככל ששוק הנדל"ן עובר לכיוון מתן עדיפות לערך אמיתי, משקיעים נאלצים גם לשנות את הקריטריונים שלהם לבחירת נכסים. במקום להסתכל רק על הציפייה לעליית מחירים, עליהם להעריך האם הנכס באמת עונה על צרכיהם, בעל פוטנציאל ניצול ויוצר ערך בר-קיימא.
הוא ציין כי בעבר, משקיעים רבים העדיפו לרכוש נדל"ן רק באזורים המרכזיים של האנוי והו צ'י מין סיטי. עם זאת, המחירים הנוכחיים גבוהים מאוד, בעוד שפוטנציאל הניצול כבר אינו אטרקטיבי כמו בעבר.
בהקשר זה, לדבריו, משקיעים יצטרכו להרחיב את חיפושם לאזורים חדשים. עם זאת, הם לא יבחרו עוד על סמך מנטליות של "לרכב על הגל", אלא ינתחו בקפידה כל פרויקט. הדבר החשוב אינו עוד האם הפרויקט יעלה בערכו, אלא האם יש לו פוטנציאל ליצור אזור עירוני אמיתי עם תושבים, עסקים, מקומות עבודה ומערכת שירותים ומתקנים ליצירת חיוניות לטווח ארוך.
ד"ר נגוין ואן דין מאמין שאם לפרויקט יש את היכולת למשוך תושבים, לייצר פעילות מסחרית וליצור קהילה, ערך הנכס יהיה בעל בסיס צמיחה בר-קיימא יותר. במקביל, פוטנציאל הניצול העסקי וההכנסות משכירות יהיו גבוהים יותר. עבור רוכשי בתים, אזורים עם תשתית משולבת, שירותים מלאים וסביבת מגורים תוססת יהפכו לבחירה המועדפת.
לדבריו, לאחר תנודות השוק בשנתיים האחרונות, המשקיעים הפכו זהירים וריאליסטיים הרבה יותר. הם נאלצים לשקול היטב את האפשרויות שלהם לפני שהם משקיעים, במקום לצפות רק לרווחים לטווח קצר כמו בעבר.
הוא ציין כי המוצרים שייבחרו בתקופה הקרובה חייבים לעמוד בו זמנית במספר קריטריונים: עליהם להיות מתאימים למגורים, בעלי פוטנציאל להכנסות משכירות, לייצר תזרים מזומנים יציב ועדיין להיות בעלי מקום לעליית מחירים עתידית. אלה יהיו הגורמים החשובים ביותר שישפיעו על החלטותיהם של קונים ומשקיעים במחזור הפיתוח החדש של שוק הנדל"ן.
מקור: https://znews.vn/nhieu-nha-dau-tu-dat-nen-mac-ket-vi-du-dinh-post1663954.html
